مخطط جدة الجديد تجاهل المحافظة على المساحات الخضراء والمناطق المفتوحة وتشجيع التنقل ع - تمليك العقاري

pc2 · مشاركة رقم : 1 15-09-2005, 12:12

اعتبر خبراء تخطيط وهندسة مدنية طرح المخطط المقترح لتطوير مدينة جدة على الرأي العام قبل اعتماده شجاعة غير مسبوقة من قبل أمانة جدة، تكشف عن إرادة حقيقية في التطوير ورغبة في استفتاء غير مباشر بدعوة الخبراء للتحليل والمناقشة.
وأشار المستشار الدكتور مهندس حسن بن مراد بن علي رضا (دكتوراه في الإدارة الهندسية) إلى بعض التصورات التي جاءت بالمخطط، وتساهم بشكل كبير في إصلاح وتطوير مدينة جدة رغم وجود بعض الثغرات البسيطة والتي لا يخلو منها أي نظام.
وأضاف أن المخطط المحلي المقترح أشار إلى أسس عامة وهي: التحكم في التشتت العمراني، ورفع الكثافة العمرانية خاصة على المحاور، ووضوح مناطق الاستعمالات (zoning) ورفع كفاءتها وتبسيط تنظيمات البناء ووضوحها والشفافية فيها وتحريرها من العوائق والقيود ورفع كفاءة شبكة الطرق واستمرارية الامتداد لها كوظيفة وكعرض وتكاملها مع مناطق التنمية، ووضوح تدرجها وتشجيع قيام مشاريع وقرى مدمجة متكاملة الخدمات والمرافق.
وأكد أن كل ذلك جيد لتحقيق متطلبات واحتياجات المدينة وسكانها، مشيرا إلى ضرورة مراعاة عدة أمور منها:
* لا يحتمل المخطط صيغة عامة غير قابلة للتأويلات.
* ألا يكون للمخطط تأثير سلبي على مستقبل التخطيط بالمحافظة.
* ألا يكون مبررا للحصول على الاستثناءات.
وأوضح أن الهدف من ذلك هو التوافق مع سياسات الاستراتيجية العمرانية المعتمدة والمخطط الهيكلي للمحافظة وتغطية كامل حدود المحافظة،مع شفافية ضوابط التنمية و مرونة التنظيمات لحفز الإبداع المعماري، وزيادة فرص الاستثمار العقاري بالاستخدام الأمثل للأراضي في المحافظة، ورفع جودة التصميم العمراني والمعماري والهندسي، وحماية خصوصية الجوار باستخدام الحلول المعمارية المناسبة، زيادة الاعتماد على النقل العام ووسائل بديلة للسيارات الخاصة.
وأكد الدكتور مهندس رضا أن أبرز الإيجابيات في المخطط المقترح ما قيل عن ضوابط التنمية التي اعتمدت على التسهيل والأخذ بمبدأ الأصل في التنظيمات وضوابط التنمية هي الإباحة وليس المنع.
وذكر المهندس حسن رضا بعض الملاحظات التي يجب الاهتمام بها وعلى رأسها أن المناطق ذات الكثافة العالية والمؤلفة من عمائر سكنية لا بد لها من تنظيم، ووضع عناصر تصحيحية لها كوجود مصاعد، ووجوب الالتزام بالحد الأدنى من الأمتار المربعة للساكن والخدمات.
كما أن المخطط المقترح لم يتعرض للمحافظة على المساحات الخضراء والمناطق المفتوحة وزيادتها حدائق، لملاعب الأطفال والعائلات ومواقف سيارات مفتوحة وزراعة الأشجار.
ولم تتطرق الدراسة إلى تشجيع التنقل على الأقدام في الأحياء واستخدام الدراجات الهوائية وذلك بتشجيع توزيع الخدمات والمرافق في الأحياء وبمسافات لا تتعدى 10 دقائق سيراً على الأقدام لقضاء الأغراض من أسواق ومدارس ومراكز صحية ومراكز ترفيه ومناطق رياضية.. إلخ، وتخطيط الشوارع بوضع مسارات خاصة للدراجات وعبور المشاة ومسارات للنقل العام والسيارات التي تقل 4 أشخاص فما فوق، وحرية الحركة ومحطات للانتظار والوقوف للحافلات وإعطاء المشاة وراكبي الدراجات الهوائية والنقل العام والسيارات المقلة لأربعة أشخاص فما فوق أولوية في المرور والعبور.
وأضاف أن الدراسة وسعت المنطقة المركزية بأكثر من ضعف مساحتها (من 4 كم إلى 8.5 كم) وهذا يتناسق مع تنامي مساحة جدة ومتناسق مع التسلسل الهرمي للمراكز على نطاق المستويات (وسط المدينة والأحياء) فالمنطقة المركزية تشكل قلب مدينة جدة من عدة نواح منها: احتواؤها على المنطقة التاريخية، المركز الرئيسي للأنشطة وهي أهم منطقة لشبكة المواصلات فهي المقصد المتكرر للعديد من السيارات سواء قدمت إليها بغرض التسوق والاستفادة من الأسواق العتيقة والاهتمام بأعمالهم أو لمجرد الزيارة والسياحة وهي أيضاً المنطقة التي ستمر خلالها كافة خطوط المواصلات العامة.
وأوضح أن الدراسة ركزت على زيادة مناطق الإسكان ذات الكثافة العالية (العمائر متعددة الأدوار) باتجاه مركز المدينة.. فالتوقعات تشير إلى تزايد عدد سكان مدينة جدة من 2.5 مليون نسمة إلى أكثر من 3.3 ملايين نسمة خلال السنوات الأربع القادمة، والتكلفة العمرانية بوسط المدينة (المنطقة المركزية) تصل إلى مئة ضعف الكثافة العامة للمحافظة. وأشار إلى تناقص نسبة الطرق خلال الأربعة عقود الماضية من 40% إلى ما يقارب 15%. كما أن المخطط المحلي المقترح قسم مناطق الاستعمالات إلى مناطق ذات استعمال متنوع، ومناطق سكنية وصناعية وإقليمية وتاريخية بالإضافة إلى مناطق تنمية خاصة وأخرى للمشاريع المميزة ومناطق خارج حدود المرحلة الثالثة.
وكل ما سبق - والحديث للمهندس مراد- يستلزم ضرورة تبني أمانة مدينة جدة برنامجا خارجا عن نطاق الدائرة المقفلة التي تسير داخلها في إحداثيتين، والانطلاق منها إلى الإحداثي الثالث لكي نرى وننظر إلى جدة ومستقبلها ولتكن نظرتنا محلية إقليمية.
ويلخص رؤيته في عدة نقاط على النحو التالي:
أولا : على المستوى المحلي وعلى المدى القصير والمتوسط فليكن لمدينة جدة أكثر من منطقة مركزية.
أ - المنطقة المركزية الحالية وموضوع المخطط المحلي المقترح (وسط المدينة مع توسعته)
ب - المنطقة المركزية لجنوب جدة (منطقة جديدة مقترحة تحدد بموجب دراسة مفصلة ومستقلة) وإعادة التخطيط لها.
جـ - المنطقة المركزية لشمال جدة (منطقة جديدة مقترحة تحدد بموجب دراسة مستقلة ومفصلة) وإعادة التخطيط حولها.
وبهذه المراكز الثلاثة تتحقق أهداف المخطط المحلي المقترح ويسهل تطبيقه بعد إعادة توزيع استخدامات الأراضي له ومناطق الاستعمالات الـ (zoning) وذلك يحقق لجدة:
* تنمية مستدامة بتوفير المنظومة العمرانية والاستخدام الأفضل للموارد والمحافظة على البيئة وراحة سكانها.
* تحسين الإسكان والمرافق العامة وحركة النقل والمرور والسير على الأقدام ورفع مستوى التكافؤ الاجتماعي بين السكان والاستخدام الأمثل للأراضي.
ثانيا: على المستوى الإقليمي لمنطقة مكة المكرمة ككل ومحافظة جدة بشكل خاص وعلى المدى المتوسط والبعيد:
1- تطوير منطقة رابغ وتحويلها إلى مدينة رئيسة منافسة لمدينة جدة لعدة أسباب، منها: وجودها على مسافة قريبة من جدة نسبيا وموقعها الموازي لمدينة جدة (تقع على ساحل البحر الأحمر) ووقوعها على مفترق ثلاثة طرق رئيسية هي: جدة- رابغ، المدينة المنورة- رابغ، ينبع الصناعية وينبع البحر) وتمركز عدة مرافق هامة بها مثل مصافي أرامكو - خط الأنابيب - محطة الكهرباء المساندة وقابليتها للتطوير والتنمية بحيث يتم إنشاء ميناء رئيسي بها يساعد على نموها ويحمل بعض الأعباء عن ميناء جدة الإسلامي الذي أصبح محاصرا بالعمران من جهاته الثلاث ومحاصرا بالمياه العميقة من الجهة الغربية والذي يحد من توسعه الأفقي في أي اتجاه، إضافة إلى موقعه في وسط البلد وصعوبة ربطه بالسكة الحديد وإنشاء مطار دولي برابغ ومنطقة صناعية تحمل بعض أعباء المنطقة الصناعية بجدة لسهولة ربط رابغ ومدائنها ومطارها بشبكة القطاعات المخطط لها وإنشاء مناطق سكنية حديثة وتطوير المدينة الحالية.
2- تطوير منطقة أخرى على ساحل البحر الأحمر جنوب مكة المكرمة إلى مدينة حديثة على غرار مدينة ينبع الصناعية، تشتمل على مطار دولي يخدم مكة المكرمة أيضا وميناء تجاري صناعي ومنطقة سكنية ومنطقة صناعية وربطها بشبكة طرق مربعة بمكة المكرمة وبسكة حديد وتوطين بعض المصانع الكبيرة والشركات العملاقة.
ويقترح المهندس رضا أن تتبنى وزارة الشؤون البلدية والقروية تكوين هيئة لتطوير مدن ساحلية جديدة على غرار الهيئة الملكية للجبيل وينبع وإشراك القطاع الخاص في تنميتها وتطويرها وتحويلها واستثمارها. وبذلك تتحقق تنمية مستدامة ومتوزانة لمدينة جدة ومحافظاتها ولمنطقة مكة المكرمة ككل، وفتح المجال لإنشاء مدن جديدة ليست تابعة لجدة بل منافسة لها تحمل عنها الأعباء المتزايدة من ازدياد التعداد السكاني وما يترتب عليه.
واختتم حديثه بأن هناك نقاطا لا بد من التطرق إليها من أهمها الاتفاق من الآن على لائحة التفسيرات لهذا المخطط.
والتوقف عند البناء على حد الجار و إلغاء الارتدادات بموافقة الجار قائلا إن هذه مسألة فيها نظر حيث إن الجار سيتغير وستتولد مشاكل مستقبلية. لذلك، لابد من استكمال هذه الخطوة ووضع سبل وطرق تنفيذها.
من جانبه، أكد رئيس لجنة التطوير العمراني العقاري بالغرفة التجارية والصناعية بجدة المهندس عبد المنعم بن محمد نيازي مراد أن إنجاز مخطط إستراتيجي لمدينة جدة للعشرين السنة القادمة هو بحد ذاته مشروع إيجابي، وسيكون القاعدة والمركز التي سيسير وفقها كل أمين سواء الأمين الحالي أو الأمناء القادمين مما سيعطي مصداقية أكثر ومرونة في التعامل وعدلا، فينتهي عصر المحاباة والتميز لبعض الأفراد وتلك قاعدة ستنهي الكثير من السلبيات الواقعة والتي وقعت قبل اعتماد هذا المخطط .
أما عن قرب المنطقة الصناعية من الأحياء السكنية، فيقول المهندس نيازي: كون جدة ذات موقع استراتيجي على البحر فلابد أن يتوفر بها عنصران أساسيان:أنها أكبر مدينة صناعية في دول العالم العربي كذلك تحتوي على أكبر مستودع لخدمة المدينة الصناعية فهي قد هيأت لذلك فنحن ليس لدينا مدينة صناعية كما ينبغي فهي موجودة على لائحة العمل منذ عشر سنوات ولكن هنالك أرضا المطلوب العمل عليها والتوسع بها طبقت لأشخاص آخرين فبناء على ذلك كانت هناك تعويضات مادية .
ويشير نيازي إلى أن أساس انطلاق هذه الخطة إلى حيز الوجود هو الحصول على تمويل كاف فأهم مقومات الخطة بناء الجسور والأنفاق والطرق والمحاور، فوجود هذا الفريق للتنفيذ ووجود الهيكلة في الأمانة لتنفيذ الاستراتيجية من أهم الإيجابيات في سرعة نجاحها معربا عن تفاؤله في تنفيذ هذه الاستراتيجية وفي نفس الوقت بأن يقر بها لأنها بداية إلى الأمام على أن تتم مراجعة الخطة كل خمس سنوات من اللجنة الاستراتيجية لمعرفة مقياس نجاحها.
ويؤيد المدير التنفيذي لشركة أعمار العربية المهندس خالد جمجوم كل مسؤول يتقلد منصبا ويتبنى فكرة ويطورها حتى تدخل حيز التنفيذ، فهي بلا شك جرأة وليس كل تغيير بالضرورة يكون ناجحا ولكن الموافقة على التغيير مسألة إيجابية، ولنا مثل في شارع حراء بجدة فالكثير من المواطنين قد انتقدوه عندما قرر الأمين السابق أن يكون اتجاها واحدا فكانت فكرة جريئة جداً ونجحت.
ويرى أن أهم الإيجابيات التي سوف تنتج من هذا المخطط هي الحفاظ على بعض الأحياء التي تكاد تختفي من خريطة الحضارة في مدينة جدة. وستكون هناك ثقة ما بين المستثمر والمواطن وموظف الحكومة.
ومن الإيجابيات أن الأمانة عند إنشاء أي مبنى سوف تصدر ترخيصين الأول للبناء والآخر للتشغيل في حالة عمل تجاري وما شابه، فالفكرة بحد ذاتها تعتبر جيدة حتى تكون هناك متابعة من قبلها كل فترة وجيزة وما نتمناه إضافة لهذا القرار أن يتحمل صاحب المنشأة (العمل التجاري) الحفاظ على مستوى نظافة المنطقة التي يمارس فيها نشاطه، وبالتالي ستكون جدة أجمل وأنظف لتكون واجهة حضارية للسعودية.

مميزات وضوابط أنظمة البناء وفقا لمخطط جدة الجديد

* المحافظة على مناطق وأحياء الفيلات القائمة.
* توحيد ارتفاعات العمارات السكنية لتكون أربعة أدوار.
* زيادة ارتفاعات المباني على الشوارع والمحاور التجارية.
* السماح بزيادة الارتفاعات في المنطقة المركزية وفي مناطق التنمية الخاصة ومناطق المشاريع المتميزة، وللمساحات أكثر من 5000 متر على المحاور التجارية.
* السماح ببناء فيلا سطح من دورين على نسبة 50 % من مسطح الطابق العلوي في العمارات كوحدة سكنية واحدة ، وإعفاؤها من معامل الكتلة ، ومن العدد الأقصى لطوابق المبني.
* تشجيع تنمية الأراضي ذات المساحات الكبيرة باعتبارها مشاريع متميزة وإعطاؤها حوافز استثمارية إضافية.
* تشجيع تجميع الأراضي الصغيرة بإقامة مشاريع متميزة وإعطاؤها حوافز استثمارية.
* تشجيع إنشاء مواقف للسيارات ضمن الأبنية ، أو خارجها ضمن مواقف مملوكة لصاحب المشروع وإعفاء مواقف السيارات من كتلة البناء ومن العدد الأقصى لطوابق المبنى.
* تشجيع الملاك والمستثمرين على إنشاء مواقف سيارات متعددة الطوابق مملوكة بالمشاركة كل فيما يخصه.
* عدم احتساب طابق الخدمة في المباني التي يزيد ارتفاعها عن 6 طوابق من كتلة البناء ومن العدد الأقصى لطوابق المبنى.
* السـماح بالبناء على حـد الجار في الطابق الأرضـي مع الالتزام بالارتدادات الأمامية والارتدادات النظامية في الطوابق المتكررة.
* إعطاء حرية لملاك الأراضي التي لم يتم تقسيمها بتخطيطها كمناطق فيلات أو عمارات حسب رغبة المطور.
* السماح بتواجد الاستعمالات المتميزة (كالمطاعم المتخصصة ومشاغل الخياطة ومحلات التجميل النسائية والمكاتب الإدارية) داخل حدود المباني والمناطق السكنية وفق الضوابط المحددة لذلك.
* يجوز للجيران الاتفاق فيما بينهم على إلغاء الارتدادات الجانبية في مناطق الفيلات.
* تعويض أصحاب المشاريع المتميزة والتي تقدم خدمات إضافية تحسن من البيئة العمرانية للمدينة بمزايا إضافية وذلك لقاء مساهمتهم في تحسين بيئة المدينة.
* يسمح بزيادة مساحات البناء بالمباني (عما يسمح به التنظيم) وذلك بموجب تنظيمات شراء حقوق الانتفاع التي ستقوم الأمانة بإعداد تنظيمات تفصيلية لها وتحديد مواقع بيع حقوق الانتفاع ومواقع الاستفادة منها، وذلك خلال 6 أشهر من صدور هذا النظام.

أدوات الموضوع	إبحث في الموضوع
عرض نسخة صالحة للطباعة أرسل هذا الموضوع إلى صديق	إبحث في الموضوع: البحث المتقدم