المزادات العقارية.. بين شفافية البيع وفرص الاستثمار والمضاربة - تمليك العقاري

الدعم الفني · مشاركة رقم : 1 06-08-2008, 12:48

جريدة الرياض ـ الاربعاء5 شعبان 1429هـ -6 أغسطس2008م - العدد 14653

"الرياض" تعرض المشهد العقاري في المملكة بأسبوع
المزادات العقارية.. بين شفافية البيع وفرص الاستثمار والمضاربة

قراءة - خالد الربيش
عرفت السعودية المزادات العقارية مع بداية التنمية العقارية في منتصف السبعينات، ومرت المزادات بمراحل عدة منذ أن كانت في البدايات عبارة عن إعلانات من خلال لوحات توضع على الأراضي المراد بيعها.
وساهمت المزادات العقارية كثيرا في تعزيز الشفافية خلال عمليات البيع، وتعتبر الفترة الذهبية للمزادات العقارية ما بين عامي 2001وحتى عام 2004، والتي شهدت ازدحاما في إقامة المزادات العقارية، وذلك لانتعاش السوق العقاري.

وتطرح الكثير من المزادات قطع أراض صغيرة بسعر أكثر من سعر قطع الأراضي المتوسطة أو ما تعرف ب "البلكات"، و"البلك" هو جزء من المخطط المطور يحتوي على أربع قطع أراض أو أكثر، وهذا يتم بيعه في المزاد بسعر للمتر اقل من سعر متر الأرض التي تباع مفردة، مما يرغب الكثير من المستثمرين العقاريين في شراء "البلكات"، حتى يتمكنوا من إعادة بيعها.

كما يعتبر احد أسباب إقامة المزادات العقارية هي الشركات أو المكاتب العقارية، لأنه في العرف كانت تصفية المخططات العقارية لا تتم إلا عند بيع كامل الأراضي وهو ما كان يعطل عملية التصفية، والتي كانت تستمر في بعض المخططات حتى 20سنة لتتم تصفية كامل المخطط.

وشهدت المزادات العقارية في المملكة التي عادة ما تحقق ما يقارب من 3إلى 4مليارات ريال سنوياً، دخول التقنية بعد أن طرحت أنظمة لإدارة المزادات العقارية من خلال وضع شاشات في الخيام التي يقام فيها المزاد ومتابعة كل ما يتعلق بالأسعار عبر برامج خاصة.

ويعتبر نظام إدارة المزادات العقارية إنجازا برمجيا رائدا وهذه كانت شهادة الكثيرين من رجال الأعمال العرب في مجال العقارات فهو يحول صالة المزاد إلى بورصة عقارية متكاملة حقيقية بمقدرات حاسوبية متطورة تجعل من العمل في المزاد متعة كبيرة وتحول عملية إدارة المزاد إلى عملية غاية في البساطة والسهولة والدقة في نفس الوقت.

ويقوم النظام قبل المزاد بتحضير قاعدة بيانات بجميع العقارات والعيون العقارية المراد بيعها في المزاد وبكافة معلوماتها الفنية والتجارية وتسعيرتها الابتدائية وجميع الصور اللازمة والخرائط والموقع والحدود وأية معلومات من الممكن أن تكون مهمة لأي عقار.

في المزاد يقوم النظام بإدارة عملية إظهار أسماء العقارات ومواصفاتها وأسعارها ومعلومات عنها والكثير من الأمور الهامة على العملاء كما أنه يظهر لهم التغير في الأسعار وبسهولة ومرونة عالية، ويقوم النظام أثناء المزاد بتسجيل عمليات البيع التي تمت في المزاد وأرشفتها مع تفاصيل الدفع وأسماء الزبائن لاستخدامها فيما بعد بطباعة العقود.

وتركز المزادات العقارية على المواقع المتميزة في مدن السعودية الرئيسية، حيث يشير عدد من العقاريين في السعودية إلى ان المزادات العقارية تحقق سنوياً ما بين 3و 4مليارات ريال في السنة، الأمر الذي يجعلها أسلوبا استثماريا جيدا، لبيع الأراضي أو العقارات المميزة امام المستثمرين، ويحقق المساواة والشفافية للمساهمين في المشاريع محل المزاد. ويشير عدد من العقاريين إلى ان السوق العقاري في السعودية مر بمراحل مختلفة تغيرت فيها الثقافات والتوجهات من خلال التعامل مع السوق من خلال أساليب متعددة صنعت من السوق سلعا متغيرة، وقنوات استثمارية متعددة، عملت على طرح آليات متعددة لخدمة السوق بشكل عام، حيث تميزت كل مرحلة من مراحل السوق العقاري في السعودية بآلية عمل محددة، مما أدى إلى ظهور المساهمات العقارية والمخططات المطورة والأراضي الخام، والأراضي الاستثمارية والتجارية. ومن ثم تحول السوق العقاري إلى ثقافة شراء الأراضي المفردة من خلال المخططات التي كانت الحكومة تطورها على ان يتجه المشتري إلى صندوق التنمية العقاري لأخذ قرض من الصندوق لبناء الأرض، إلى ان ظهر نظام المساهمات العقارية منذ 30سنة تقريباً، خاصة في المنطقة الشرقية التي عمل فيها العقاريون على طرح نظام يحكم سوق المساهمات العقارية، الأمر الذي فتح الباب للمشاركة في تطوير المخططات والأراضي العقارية الكبيرة وحمل عبء التطوير من الحكومة للقطاع الخاص، الذي ساعد على تطوير مخططات كثيرة.

وكانت بداية المزادات العقارية من بعد الدخول في المساهمات العقارية التي كانت عبارة عن نظام استثماري يعمل من خلال المشاركة في شراء ارض خام ومن ثم تطويرها وإدخال الخدمات فيها، ومن ثم بيع الأراضي على المستهلك النهائي، حيث كان في بداية التنمية العقارية قبل 30سنة، مما ساعد على طرح أراض جاهزة مطورة، تم بناؤها من خلال قروض صندوق التنمية العقاري.

ويرى الكثير ان السوق شهد حركة بيع جيدة إضافة إلى طرح العديد من المزادات العقارية التي تحقق في العادة مبيعات وأرباحا جيدة، مشيرين في ذلك، إلى ان السوق العقارية سوف تشهد الكثير من المشاريع العقارية التي تحرك الأعمال الشرائية في السوق.

واعتبروا ان الآلية التي وضعتها اللجنة العقارية التابعة للغرفة التجارية الصناعية للمنطقة الشرقية ساهمت كثيرا في الحد من الفوضى وإنجاح كافة المزادات العقارية التي شهدتها المنطقة على السنوات الماضية حيث سجلت مبيعات واقبالا كبيرا خصوصا وان اللجنة العقارية طالبت اصحاب المخططات بضرورة عدم طرح مزادات خلال فترة زمنية متقاربة او في وقت واحد، وأشاروا الى ان نوعية الخدمات التي يحرص المطورون والمستثمرون على توفيرها في المخططات العقارية تشكل احد اهم العناصر المحفزة على خلق اجواء ايجابية في انجاح المزادات التي طرحت على مدى السنوات الماضية.

كما شكلت هذه الآلية حجر اساس في الحد من التزاحم في طرح المزادات العقارية في المنطقة الشرقية للسيطرة على سوق العقار والقضاء على الفوضى او التشبع في عدد المخططات العقارية خصوصا وان غياب التنسيق في الفترات السابقة خلق بعض الاشكاليات والمشاكل لدى بعض المستثمرين الامر الذي دفع اللجنة العقارية لرسم سياسة صارمة للتعاطي مع المزادات بشكل احترافي للحد من التشابك في المواعيد.

واشترطت اللجنة العقارية وجود فاصل زمني بين المزاد والآخر كحد ادنى اسبوع او اسبوعين، في الغالب يكون الفاصل الزمني شهرا تقريبا، لاسيما وان المزادات تتطلب بعض الإجراءات العملية لتحقيق النجاحات ورفع نسبة المبيعات اثناء المزاد العلني الامر الذي يستدعي حضور حشد كبير من المستثمرين والمواطنين وبالتالي فان وجود تزاحم او تشابك في مواعيد المزاد يحول دون تحقيق الحضور الكبير اثناء انعقاد المزاد.

ويرى عقاريون ان ايجاد التنسيق لتنظيم المزادات العقارية ضرورة تفرضها مستجدات الواقع الاقتصادي في الاسواق المحلية، خصوصا وان غياب التنسيق يمثل ثغرة كبيرة تقود في نهاية المطاف لآثار عكسية ليست في صالح السوق اذ يمكن ان تخلق فوضى في عملية التسويق، مما ينعكس على بروز مخططات غير قادرة على الحياة في المستقبل، لافتين إلى الى ان الاشتراطات التي فرضتها وزارة التجارة والصناعة مؤخرا لتنظيم سوق العقار على مستوى المملكة، ساهم كثيرا في الحد من تنامي المزادات العقارية، خصوصا وان اللائحة التنظيمية التي اصدرتها وزارة التجارة والصناعية تفرض الحصول على ترخيص لتسويق المخطط بالإضافة فان التنسيق مع الأمانات او البلديات في المنطقة الشرقية يشكل عنصرا حيويا في تراجع "فورة" المخططات العقارية الأمر الذي اعادها لمستوياتها الطبيعية مجددا.

وأكدوا ان اسباب التنمية التي ادخلها المستثمرون في المخططات العقارية، ساهمت كثيرا في رفع فاتورة تطوير تلك المخططات الامر الذي انعكس على نوعية المزادات المطروحة من جانب وايجاد فواصل زمنية بعيدة بين المخططات قبل طرحها نظرا للفترة الزمنية الطويلة التي تتطلب عملية التطوير ولاسيما بعد ادخال شبكات الصرف الصحي والمياه والسفلتة والطاقة الكهربائية وخطوط الهاتف.

وجاءت فكرة المزادات لضبط عملية بيع الأراضي وفق نظام واضح وشفاف يمكن الجميع من معرفة ما يحدث في المخططات والأراضي التي يتم تطويرها من قبل المكتب أو الشركة العقارية القائمة على تطوير الأراضي، حتى يحكم ويضبط ما يتعلق بقيمة الأراضي ومعرفة كافة تفاصيل البيع امام مرأى ومسمع من قبل المساهمين.

ومرت هذه المزادات بمراحل منذ ان كانت في البدايات قبل ما يقارب 25سنة عندما كانت عبارة عن إعلانات من خلال لوحات توضع على الأراضي المراد بيعها، ومن خلال تداول الأخبار بين المكاتب العقارية عن تحديد موعد المزاد، ومن ثم يتم المزاد من خلال الوقوف على قطعة من ارض المخطط وتبدأ المزايدة على ارض ومن ثم بيعها من خلال المزاد. كما ان المزادات ساعدت كثيرا في إيجاد الشفافية في البيع حتى لا يتمكن مطور الأرض من استغلال وضعه وشراء الأراضي المميزة أو الأراضي التي يتوقع ان تحقق أرباحا من خلال إعادة بيعها، بالإضافة إلى ان المزادات ساعدت على وجود أسواق ثانوية في السوق العقاري، وضرب مثالا على ذلك بأن الكثير من المزادات تطرح قطع أراض صغيرة بسعر أكثر من سعر قطع الأراضي المتوسطة أو ما يعرف في السعودية ب"البلكات"، و"البلك" هو جزء من المخطط المطور يحتوي على أربع قطع أراض او أكثر.

وتوزع الشركات القائمة على المخططات موقع المزاد شهادات أسهم عبارة عن سند استحقاقي لمشاركة المساهم في المساهمة، حيث كان هذا السهم معرضا للارتفاع والانخفاض بسعره وفق ما يحدث في المخطط من تطوير، وكان السهم يشهد أعلى ارتفاعاته وفق المزاد حينما تتضح الرؤية بقيمة بيع الأراضي خلال المزاد، مما يمكن مشتري السهم من تحقيق ربح بعد تصفية الأراضي ببيعها في المزاد العلني. ويعد احد أسباب إقامة المزادات العقارية هي الشركات أو المكاتب العقارية القائمة على المزاد لأنه في العرف كانت تصفية المخططات العقارية لا تتم إلا عند بيع كامل الأراضي العقارية وهو ما كان يعطل عملية التصفية، والتي كانت تستمر في بعض المخططات حتى 20سنة لتتم تصفية كامل المخطط.

وشهدت المزادات العقارية دخول التقنية بعد أن طرحت أنظمة لإدارة المزادات العقارية من خلال وضع شاشات في الخيام التي يقام فيها المزاد ومتابعة كل ما يتعلق بسعر الأرض وسعر التصفية من خلال البرامج التي ساعدت وسهلت الكثير من العمليات الحسابية في بيع الأراضي خلال المزاد.

فضلاً عن أن المزادات العقارية تطرح فرصا جيدة للمستهلك النهائي لشراء أراض بسعر جيد قبل أن يشهد المخطط محل المزاد مضاربات من مختلف العقاريين، كما أن المزادات كانت تقام في الغالب على المخططات العقارية والأراضي المطورة، والتي أصبحت من النظام القديم، حيث إن الكثير من المستهلكين يطالبون بالوحدات السكنية الجاهزة، مما جعل منتج الأراضي لم يعد مطلوباً كما كان، وبالتالي قلة إقامة المزادات ضمن هذا السياق. ولا زالت المزادات العقارية تقام بشكل أو بآخر حتى على المواقع المميزة حتى تتساوى الفرص أمام المستثمرين.

كما يرى بعض العقاريين أنه يوجد عدم وضوح في تقييم العقارات في الوقت الراهن ودخل كثير من الناس في مجال الوساطة العقارية وبعضهم لا خبرة له بالتقييم العقاري الأمر الذي يرفع تكلفة الشراء.

وأشاروا إلى أن بعض العقارات تباع بأكثر من ثمنها بنحو يصل إلى أكثر من 20في المائة في بعض الاحيان لكن البائع لا يحصل على هذه الزيادة إنما يحصل عليها الوسطاء، وأن المزادات تعد وسيلة جيدة لتنظيم السوق وخفض التكلفة لأنها تزيل السلسلة الطويلة من هؤلاء الوسطاء.

وذكروا أن شركات تنظيم المزادات العقارية موجودة في العديد من دول العالم لكن هذا النشاط يعد جديدا دول الخليج على الرغم من أنه يعد ضرورة مع نمو السوق والزيادة الكبيرة في عدد العقارات المطروحة وفتح باب الشراء للأجانب سواء كانوا مقيمين أو غير مقيمين.

وأكد أن دخول الأجانب مجال الاستثمار العقاري يؤكد أهمية هذا النشاط لكي يحصل الراغب منهم على تقييم العقار من متخصصين ويجنبهم التعامل مع سماسرة غير منظمين في نشاط معين وبالتالي لا يوجد ما يلزمهم باتباع قواعد التعامل الصحيحة.

وأوضحوا أن العقارات التي ستكون مستهدفة بشكل أساسي في المزاد هي الوحدات التي تتمتع بميزات جذابة غير متاحة في مثيلاتها ويرغب صاحبها في سعر مرتفع، أو الوحدات التي يرغب صاحبها لأسباب معينة بيعها بسعر أقل من سعر السوق لكي يستفيد من السيولة المالية بشكل فوري، إذ أنه يحصل على 10في المائة من الثمن بعد عملية البيع والباقي خلال أسبوع، أما الوحدات العادية التي يرغب أصحابها في أسعار مرتفعة فلا مكان لها.

وأكدوا أن من يطلب أسعارا خيالية لن يتم طرح عقاره لأن للمزادات قواعد وأصول وإجراءات.

وحول المؤهلات المطلوبة في من يعمل بهذا النشاط الجديد وطرق قياس النجاح، قالوا إن الشرط الأول أن يكون لديه خبرة بالمجال والقدرة على التقييم العقاري والتنظيم الجيد، وأن يكون موقع المزاد قريباً من الوحدات المطروحة، مشيرين إلى أن النجاح يقاس بعدد الصفقات لكن ينبغي عدم التعجل لأنه نشاط اقتصادي حديث.

وتشكل المزادات منافع لجميع المتعاملين، سواء كان المطور أو المستهلك أو المستثمر. ومما لاشك فيه أن المزادات التي تم تنظيمها في السعودية حققت نجاحاً كبيراً.

ويدخل في نظام المزادات شاشات خاصة تبين هامش الربح لكل عقار أثناء المزايدة وتبين إحصاءات المزاد الكلية والنسب الكلية وبمتابعة سريعة لكل المتغيرات في المزاد مما يحسن من دقة القرارات إدارة المزاد في عملية البيع أو رفض البيع.

ويقوم النظام بإدارة عمليات طباعة العقود وحساب الأرباح والتدقيق المالي والمتابعة للمدفوعات مما يوفر الوقت والمال.

كما يتم تقديم الدوائر الرقمية بنظام صوتي متكامل من أفضل الماركات العالمية وذي تقنية عالية، يشرف على تشغيلها أفضل الفنيين والخبراء في أنظمة الصوت، ويشمل النظام أجهزة السمع وأجهزة نقل الصوت السلكية واللاسلكية وأجهزة التحكم الصوتي التي تستطيع التحكم بقوة وطبقة الصوت ونوعيته بما يتوافق مع نوع المكان الذي يتم فيه المزاد، إن كان ضمن خيمة أو صالة مغلقة أو حتى في الساحات المكشوفة، كما يمكن ربط النظام الصوتي بنظام المزادات الذي يعطي القدرة على دمج المؤثرات الصوتية المناسبة مع العرض، بالإضافة للأذان بصوت الحرم المكي في اوقات الصلاة. وتشتمل أجهزة العرض المرئية على أفضل شاشات العرض المسطحة وشاشات من الكريستال السائل وشاشات البلازما وبمقاسات متنوعة يتم توزيعها بحيث يتسنى لجميع الحاضرين رؤيتها بشكل جيد ومتابعة المزاد والخرائط المعروضة والعيون العقارية بشكل دقيق.

كما تشتمل على أجهزة العرض الضوئية (والتي تعمل بتقنية الإسقاط الضوئي - البروجيكشن) والتي تستطيع أن تعرض على مساحات كبيرة وعلى شاشات قماشية خاصة مطلية بمواد فسفورية تزيد من الوضوح والدقة، إضافة إلى أجهزة توزيع الفيديو المركزية والتي تقوم بنقل الصورة من الكومبيوتر الرئيسي وتوزعها على جميع الشاشات وأجهزة العرض بعد أن تقوم بمعالجة الإشارة القادمة من الكومبيوتر وتضخيمها لتعطي أفضل أداء لها وباستخدام تقنيات سلكية ولا سلكية.

كما يتم توفير أجهزة كومبيوتر بأفضل المواصفات العالمية بهدف الوصول إلى الأداء السريع والمريح ويتم ربط أجهزة الكومبيوتر مع بعضها بنظام الشبكة كما يتم دعمها بالطابعات اللازمة لطباعة العقود وغيرها من المستندات الخاصة بالمزاد والعملاء.

أبو حسام · مشاركة رقم : 2 06-08-2008, 15:02

هذا شي طيب ومفيد لصغار المستثمرين في مجال العقار0

أدوات الموضوع	إبحث في الموضوع
عرض نسخة صالحة للطباعة أرسل هذا الموضوع إلى صديق	إبحث في الموضوع: البحث المتقدم