استضافت جريدة عكاظ يوم الثلاثاء الماضي الموافق 14/5/1426 هـ مدير منتدى تمليك المهندس احمد الفقيه في ندوه عن المساهمات العقاريه بعددها رقم 1465 تجدونها على الرابط التالي >> إضغط هنا <<<
واليكم الندوه كامله لمن لم يعمل به الرابط


( الثلاثاء - 14/5/1426هـ ) الموافق 21 / يونيو/ 2005 - العدد 1465 Okaz ( Tuesday 21 Jun 2005 ) - ISSUE NO 1465

حجمها 40 مليار ريال والمشاركون في ندوة (عكاظ): غياب الأوعية الاستثمارية والارباح المغرية وراء انتشار المساهمات العقارية المتعثرة المصدر : ادار الندوة: جمعان العدواني لاتزال المساهمات العقارية المتعثرة تشكل هاجسا لدى العديد من المستثمرين الذين اضاعوا اموالهم فيها دون ان يحققوا ارباحا منها ودون ان يستردوها وتبلغ قيمتها (40) مليار ريال الأمر الذي يحتم ايجاد نظام لهذه المساهمات لحمايتها من التلاعب والاحتيال والنصب.
ندوة (عكاظ) طرحت هذه القضية على عدد من العقاريين والقانونيين ورجال الاعمال وتم التركيز فيها على اسباب انتشار هذه المساهمات المتعثرة ومستقبلها وحجمها ومصير ارباحها والتأثير السلبي لهذه المساهمات.
واشار المشاركون في الندوة الى ان مستقبل المساهمات العقارية مرهون بايجاد مظلة فاعلة لحماية صغار المساهمين وانشاء لجنة عليا للعقار.
* ما هي اسباب انتشار ظاهرة المساهمات العقارية?
** عبدالله الاحمري: هذه الظاهرة اقلقت الكثير من المستثمرين مع ان هناك ضوابط للمساهمات العقارية ولكن لم يتم العمل بها او تفعيلها من الجهات الرقابية, فكل شيء له تنظيم ولكن غياب الرقابة الدقيقة اسهم في انتشار الظاهرة.
واضاف لدينا الان مساهمات عقارية بما يتجاوز (120) مليار ريال تحت التداول او غيرها وهناك حوالى 40 مليار ريال متعثرة لايعلم احد مصيرها كما لدينا تقريبا 80 مليار ريال مستمرة الآن في تطوير هذه المساهمات.
** احمد الفقيه: ان السبب الرئيسي لانتشار ظاهرة المساهمات العقارية هو ان لدينا ما اطلق عليه احتقان مالي فهناك كمية هائلة من الاصول المالية موجودة بالبنوك للاسف لم توجد لها اوعية استثمارية واضحة او مصادر يمكن استثمارها بشكل سليم, فظهور هذه المساهمات وهي ليست جديدة على المجتمع ويتخطى عمرها الزمني 50 عاما لازالت الى هذه اللحظة بدون تنظيم واضح يحفظ حقوق الآخرين وبالذات صغار المستثمرين الذين يمثلون العمود الفقري لهذه المساهمات, واضاف اعتقد ان رواج المساهمات العقارية في شكلها الحالي يرجع لرغبة المواطنين والمستثمرين في تشغيل وتوظيف هذه الاموال وكذلك ظهور ما يعرف بارباح خيالية شهدتها فترة ثم اوقف الاعلان عنها بعد تدخل وزارة التجارة, كما ان هناك مجموعة افراد لهم تاريخ عريق لايستطيع احد انكاره وهم احرص على نجاح مساهماتهم من باب حرصهم على اسمائهم بالدرجة الاولى وحرصا على رواج اعمالهم ولكن ايضا هناك دخلاء على هذه المساهمات ورأينا وسمعنا الكثير من التعثر في هذه المساهمات وكان السبب هو عدم احكام الرقابة على الحسابات البنكية الخاصة بهذه المساهمات, واستغل بعض منها في توظيف للاموال غير نظامي وللاسف هناك كميات كبيرة من الاموال في المساهمات ويجد صاحب المساهمة هذه المبالغ مغرية في حد ذاتها كما ان اغلب المساهمات تغطي في اسبوعها الاول.
العقار أفضل استثمار
** احمد العمري: من حق اي انسان استثمار امواله بالطريقة التي يراها مناسبة والاستثمار في المجال العقاري من افضل الانشطة في المملكة كربحية وأمان ولكن هناك اسباب ادت الى نشوء هذه المساهمات فأولا هناك مساهمات عقارية ناجحة ادت الى اغراء المواطنين, والمساهمون لم تكن لديهم نفس الجدية والمصداقية للاساسيين فدخلوا الى السوق وهناك دخلاء اساءوا لهذا النشاط اضافة للانسياق خلف الدعاية الاعلامية والرغبة في تحقيق الربح السريع وعدم موازنة المخاطر التي يمكن ان يتعرض لها رأس مال المساهم.
واضاف ان الاحتقان المالي لايمكن ان يكون عند صغار المستثمرين الذين يمثلون العمود الفقري لهذه المساهمات والحقيقة ان من هؤلاء من ليس لديه احتقان مالي ومعظمهم يأخذون قروضا بنكية او غيرها للمساهمة في هذه المساهمات, اما الذين لديهم احتقان مالي هم الذين يديرون هذه المساهمات او لديهم استثمارات اخرى وليسوا في حاجة الى اقحام انفسهم في مساهمات كهذه.
واستطرد يقول هناك شروط وضوابط للمساهمات العقارية ولكن كيف يمكن الزام القائمين عليها?
واذا ترك الامر فليس هناك فعليا نظام رقابي آلي على حسابات المستثمر او أي نوع من الاشراف من الجهات المختصة للالتزام بالشروط ولذلك يجب وضع المساهمات العقارية في مسارها الصحيح وهو ان تكون كل مساهمة عقارية عبارة عن شركة مساهمة عامة تطرح للاكتتاب العام ويتم من خلال ذلك توفير رأس المال وتكون فيها جمعية عمومية ومراقب حسابات ويكون المساهمون فيها شركاء في المشروع ولديهم صلاحيات كاملة على التصويت على شئون الشركة للتأكد من امورها ولكن الى ان يصدر هذا النظام ويفعل هناك مساهمات عقارية متعثرة بل الاسوأ من ذلك ان هناك مساهمات غير عقارية استخدم فيها مسمى العقار لخداع الناس وتورط العديد منهم والمشكلة هو في معالجة هذه القضايا وخاصة ان الناحية القضائية ضعيفة في هذا الجانب, حيث انه عند تقديم شكاوى لايجد المساهمون تحركا فعالا لمواجهتها في وقتها المناسب.
توفر الضوابط
* كيف يمكن التمييز بين المساهمات?
** العمري: هذا يرجع للمستثمر نفسه فلابد ان يكون على قدر من الوعي والا ينساق خلف الدعاية الاعلامية مع التأكد من ان هذه المساهمة تتوفر فيها جميع الشروط والضوابط وان يسأل الجهات المختصة للتأكد بعد ذلك يقرر المخاطرة بامواله ام لا.
** سلطان البسامي: حجم الاستثمار في المشاريع العقارية ضخم جدا والمساهمة العقارية تبنى على اربع نقاط اساسية:
- سمعة رجل الاعمال.
- خبرته الطويلة في هذا المجال.
- اختياره للمشروع.
- دراسة جدوى للمشروع.
ومن ناحية اخرى المواطنون في مجتمعنا يتعاملون بعاطفة فيقبلون على بعض المساهمات الوهمية وهذا دليل على انهم عاطفيون والشيء الأهم اننا لو لاحظنا السوق السعودي نجد ان المساهمات العقارية لرجال أعمال كبار محدود, وهناك توجه من الدولة للحد من هذا النوع من المساهمات.
* الارباح المعلنة حقيقة أم وهم?
** عبدالله الاحمري: المعلن من الارباح غير جائز وتحديد ارباح مسبقا في المساهمات الصغيرة تعطي المساهم مبالغ ضخمة هي التي تجرف البسطاء الى السعي وراء هذه المساهمات والمفروض دراسة هذه المساهمات حيث ان غالبية من انجرف وراءها هم من ذوي الدخل المحدود الذين لديهم آمال وطموحات في امكانية شراء ارض أو بناء منزل من ارباح هذه المساهمات.
* مستقبل المساهمات العقارية?
** احمد الفقيه: الحقيقة اعتقد ان المساهمات في الماضي كانت مقفلة من ثم ظهرت المساهمات بشكلها الحالي واعتقد اليوم ان المساهمات العقارية الآن على مفترق طرق والغالبية يدرك ان وزارة التجارة تدخلت اكثر من مرة لتقديم وتفعيل وتحسين انظمتها بهذا الخصوص واعتقد انها غير كافية الى الآن فيجب الاستفادة من تجارب الآخرين كدبي والبحرين.
ونشير هنا الى ان من سلبيات المساهمات العقارية تضخم السوق العقاري.
مظلة لحماية المساهمات
واضاف هناك عدد كبير من المساهمات توجه خارج النطاق العمراني دون ربط ذلك بتنمية المدينة ودخل المواطن. واغلب المواطنين لايستطيعون امتلاك اراض بسبب تضخم اسعارها بسبب مضاربات اغلبها على الاراضي وجاءت المساهمات العقارية لتزيد من حجم هذه المشكلة.
ومستقبل المساهمات العقارية مرهون بالدرجة الاولى بوجود مظلة فاعلة لاننا نمر بفترة حرجة تحتم تنظيم السوق وحماية المساهمين الصغار وهذه المساهمات بتعثرها افتقدت المصداقية للعديد من المساهمات, فإنشاء هيئة تنظم السوق العقاري وتشرف على انشطته المختلفة سيساهم في نمو هذا القطاع ويجب ايضا اعتماد دراسة جدوى لجميع المساهمات العقارية من قبل هذه الهيئة وكذلك تثمينها من قبل طرف محايد لها.
* ما اوجه الشبه والاختلاف بين المساهمات العقارية وتوظيف الأموال?
** احمد العمري: التوظيف يعني الاستثمار للاموال وتشغيلها في مشاريع ولكن متى كان هذا التوظيف للاموال في مشروع قانوني ويقصد فيه الفائدة للاطراف وليس فيه عنصر احتيال او نية نصب يعتبر مقبولا, اما اذا كان التوظيف في انشطة غير مشروعه نظاما للاستيلاء على اموال الاخرين وهو ما يحدث في بعض المساهمات العقارية او غيرها فهذا مرفوض.
معالجات غير فعالة
واضاف ان معالجة المساهمات المتعثرة غير فعالة الآن وعدم عودة اموال المساهمين هو اكبر دليل على ذلك فهناك اموال مساهمات متعثرة حولت لاشخاص آخرين, فالمصداقية هنا تكاد تكون منعدمة ويجب علينا مقارنة الوضع هنا مع دقة الرقابة والتشريعات عند ثبوت المسئولية كما هو الحال الآن في الدول المجاورة كالامارات الامر الذي يعطي انطباعا ان هذه مخاطرة ومغامرة وخوف من الاحتيال, فالوضع القائم حاليا يحتاج الى نظام لهذه المساهمات العقارية.
** الاحمري: ان 90% من المساهمات العقارية لاتدفع قيمة الارض فيها بالكامل وانما يتم دفع عربون وبمجرد اجراء مبايعة يعتبر صاحب المساهمة نفسه مالكاً لها بالمبايعة ويقوم مباشرة بعد ذلك بالاعلان عن المساهمة وذلك بالتحايل على النظام والجهات الرسمية.
** سلطان البسامي: أول فكرة للمساهمات العقارية كانت بالمنطقة الشرقية واعتقد ان نظام العربون انتهى والآن من شروط الحصول على ترخيص للمساهمة هو ملكية الارض.
** الاحمري: لقد رفعنا توصيات من اللجنة العقارية درسنا هذه النقاط واصدرنا توصية طالبنا بتفعيلها ولكن لازلنا نشاهد العديد من المساهمات العقارية بدون تلبية لشروط وضوابط المساهمات العقارية, فلا زالت الضوابط نفسها غير مفعلة واحمل المواطن 99% من مسئولية انجرافه وراء هذا النوع من المساهمات.
** احمد العمري: ارى عدم تحميل المواطن المسئولية لأنه ليس لدى كل المواطنين نفس درجة الوعي المطلوبة فالبعض منهم امكانياته محدودة, فلو نظرنا الى احدى المساهمات غير المرخصة نجد اقبالا كبيرا عليها من المواطنين لذلك تقع المسؤولية على الجهات المختصة التي لم تبادر باتخاذ الاجراءات اللازمة في هذه الحالة واغلاق المساهمة.
شركات مساهمة عقارية
** سلطان البسامي: المساهمات العقارية فكرة جيدة ولكن للاسف تم استغلالها من قبل البعض للنصب والاحتيال, فالغرض الاساسي من المساهمات العقارية هو الربح ونسبته غير محدودة وانما تكون متوقعة فيجب انشاء شركات مساهمات عقارية لاتقل عن 30-40 شركة عقارية واستقطاب خبرات خارجية في هذا المجال.
* هل تكتفي الجهات المختصة بالتحذير فقط?
** العمري: ليس هناك شك في ان التحذير خطوة جيدة ولكنه لايكفي ولكن يجب ايقاف اي مشروع او مساهمة مخالفة وليس الاكتفاء بالتحذير فإذا كان هناك مساهمات بهذا الشكل كان على الجهات المختصة التدخل من البداية لمنع وقوع مثل هذه المشاكل وذلك بهدف المصلحة العامة والحد من انتشار ظاهرة المساهمات العقارية المتعثرة والتي تستغل للنصب والاحتيال.
* كيف ترون التأثير السلبي لهذه المساهمات على اقتصادنا?
** الاحمري: ان التأثير الرئيسي لهذه المساهمات العقارية المتعثرة يتمثل في فقدان المساهمات العقارية كلها للمصداقية الامر الذي يفقد المستثمر الثقة في هذا النوع من الاستثمار والذي سينعكس بلاشك سلبا على القطاع العقاري بشكل خاص.
** العمري: وجود مثل هذه المساهمات له تأثير ولنا ان نتصور ان استثمارها في منشآت ومشاريع حيوية بدلا من ضياع هذه الاموال الضخمة, الامر الذي لايخدم مصالح الوطن او المواطنين.
** الفقيه: لا اخفي تشاؤمي من ازدهار المساهمات العقارية في حال استمرار الوضع على ما هو عليه الامر الذي سيؤثر سلبا على العقار بشكل كبير ولكنني انصح المساهمين بالاستفسار عن نظامية المساهمة وعدم السعي وراء الثراء السريع والتحري التام من اصحاب المساهمة وسمعتهم التاريخية حتى يكون على يقين من ان هذه المساهمة نظامية 100% وليس هناك ما يدعو لتعثرها.