جريدة الرياض - السبت 16 رجب 1429هـ -19 يوليو2008م - العدد 14635
حوار - خالد الربيش: تصوير - عليان العليان
شدد عقاري سعودي على أهمية الصناديق العقارية واعتبرها من أهم الآليات التي يجب توفرها بهدف تمويل المشاريع الضخمة في السعودية، مرجعاً ذلك إلى أن التمويل عادة يحتاج إلى ضمانات ضخمة، وفي المشاريع الكبيرة قيمة الأرض ليست الضمان، لأنها أقل من قيمة المشروع، وبالتالي يجب أن تكون هناك آلية ثانية هي الصناديق العقارية التي تجمع مبالغ من المال قابلة للربح والخسارة، ويكون الضمان هو المشروع".

وكشف الأستاذ سعدي الشمري الرئيس التنفيذي لشركة وجاهة العقارية في حديث إلى (الرياض)، عن طرح منتجات تمويلية للإفراد، إضافة إلى منتج تمويلي متخصص يطرح للمطورين العقاريين بدون فوائد.

وتوقع الشمري أن يسهم تطبيق نظام الرهن العقاري في المملكة في حل الكثير من العقبات التي تعترض نمو السوق العقارية، من خلال تسهيل عمليات التمويل والحد من ارتفاع أسعار العقارات وتوافر المساكن بشكل كبير.

وقال أن تطبيق نظام التثمين وغيره من الأنظمة الأخرى مثل نظام الرهن العقاري وكود البناء والتسجيل العيني للعقارات سيعمل على تنشيط ونمو وزيادة الطلب على العقارات بشكل كبير.

وأكد أن التمويل البنكي ما زال ضعيفاً ولا يناسب تطلعات السعوديين عموماً ويجب أن تكون سريعة وسلسة، بمعنى أن تخدم المواطنين والتجار وتحدث نقلة نوعية في العقار بعيداً عن التحفظات، إذ إن القطاع العقاري يمر بضغوطات وتحفظات من الواجب إزاحتها لينينطلق ويزيد الاستثمار فيه، خصوصاً أن السعودية تمر بمرحلة تطور في مختلف الميادين التنموية التي تعتبر صناعة العقار من أهمها في السعودية.

وتطرق سعدي الشمري إلى العديد من الموضوعات المهمة في الشأن العقاري من خلال الحوار التالي:

@ ما رأيكم في تطورات السوق العقارية... هل تستمر في موجة الارتفاعات أم أن هناك تراجعاً منتظر؟

- يشهد السوق العقارية السعودية تحركاً كبيراً، ويتجه إلى الدخول في طفرة كبيرة من حيث حجم الاستثمار والانجاز، مدفوعا بمحفزات عدة تتصدرها الحاجة المتنامية للوحدات السكنية. ويرجع هذا التنامي إلى النمو الكبير في أعداد السكان والوافدين من جانب، والنمو الكبير للدخول الناتج عن حركة تنموية ناشطة في أكثر من مجال، وتنامي السياحة الدينية في المملكة التي فتحت الباب أمام المزيد من الاستثمارات المتنوعة من أهمها أيضا الاستثمارات العقارية.

@ وماذا عنكم.. ونشاط شركة وجاهة العقارية، وكيف واكبتم هذا التوجه في النمو العقاري؟

في الحقيقة أن شركة وجاهة العقارية، التي دشنت أعمالها أواخر عام 1426ه، وضعت منذ البداية إستراتيجية بعيدة، تأخذ بعين الاعتبار مستوى وحجم الطلب على المنتجات العقارية، إضافة إلى التغيرات الاقتصادية والاجتماعية التي يمكن أن تترتب على الأنظمة الجديدة في التمويل العقاري.

ويركز نشاط الشركة على التسويق العقاري، بالأخذ بأهم الأساليب الحديثة في هذا المجال، ورغم عمر الشركة الذي يعتبر قليلاً نسبياً، إلا أننا ولله الحمد، حققنا حجم تعاملات بلغت حوالي مليار ريال خلال عامي 2006م، و2007م.

وفي هذا العام باشرت الشركة استكمال تنفيذ أهدافها، من خلال طرح 13برنامج تمويل عقاري للإفراد بالتعاون مع البنوك المحلية وشركات التقسيط، وتضمنت هذه المنتجات التمويلية برامج تمويل متخصصة، منها على سبيل المثال برامج تمويل البناء، وبرامج التمويل التجاري بدون تحويل راتب.

وخلال هذه الأيام باشرت الشركة طرح أهم منتج تمويلي يخدم شريحة المطورين العقاريين والملاك بدون فوائد، بحيث تتولى شركة وجاهة توفير المشترين للوحدات السكنية، وتوفير تمويل البناء للمطورين، وتقسيطها إلى المشترين.

وبهذه الطريقة يحصل مالك الأرض (المطور) على تمويل بدون فوائد للبناء، ويتمكن المشترى من بناء مسكنه وفق رغباته ومتطلباته.

@ على الصعيد الشخصي.. كيف توصلتم إلى هذه الصيغ التمويلية العقارية؟

- من خبرتي السابقة من خلال العمل في البنوك المحلية، وخبرتي الحالية في السوق العقاري، استطعت ولله الحمد من التوصل إلى صيغ تلبي احتياجات السوق العقاري في مختلف شرائحه، والحقيقة أنه من باب رد الفضل إلى أهله، فأنه من الواجب من خلال هذا اللقاء أن أشكر الشيخ عبدالله سليمان الراجحي الرئيس التنفيذي لمصرف الراجحي، والأستاذ سعيد الغامدي نائب الرئيس التنفيذي لمصرف الراجحي، وكذلك الأستاذ راضي شفيق فقيه الرئيس التنفيذي المكلف لبنك البلاد، والأستاذ خالد العقيل مستشار نائب الرئيس التنفيذي المكلف في بنك البلاد، فهؤلاء دعموني خلال عملي البنكي سابقا، وبالتأكيد في الجانب العقاري الشيخ ملهي بن سلامة بن سعيدان، كل هؤلاء كان لهم بعد توفيق الله، الفضل في نقل فكري من البنوك إلى العقار والتوصل إلى تلك الصيغ التمويلية المبتكرة، وقبل ذلك دعمهم الشخصي.

@ هل هناك توجه لتوسيع نشاط الشركة في المملكة؟

- انتهت الشركة ولله الحمد من افتتاح ثلاثة فروع شمال وشرق وغرب الرياض، وخلال الأيام المقبلة سوف تستكمل الشركة افتتاح فروع في المنطقة الشرقية، وحائل، والقصيم، وحفر الباطن، والخرج، وتبوك.

ويتوقع قبل نهاية العام الجاري افتتاح فروعا أخرى في جدة، والمدينة المنورة بإذن الله.

@ هل هناك برامج متخصصة تقدمها الشركة؟

- كما قلت أن الشركة التي تخصصت في مجال التسويق العقاري، تسعى إلى تقديم خدمات مكملة مثل التقسيط والتمويل، ولدينا برامج مدروسة وقائمة على قاعدة ضخمة جدا، عملت عليها الشركة منذ عدة سنوات، بهدف توفير خدمات نوعية.

وأهم هذه البرامج تقديم برامج متكاملة للجهات الحكومية والقطاع الخاص، لخدمة منسوبيها، من تمويل وتوفير الوحدات السكنية وتقسيط الأثاث والأجهزة والسيارة وغيرها.

ووقعت الشركة مع مؤسسات حكومية لتوفير مجمعات سكنية لمنسوبيها شمال الرياض.

@ وماذا عن الدور الاجتماعي.. ومساهمة الشركة في هذا الجانب؟

- تتضمن إستراتيجية عمل الشركة أهداف اجتماعية، ترجمة على أرض الواقع مع انطلاق أعمال الشركة، حيث أعلنت الشركة عن إلغاء الرسوم الإدارية وقيمة السعي للوحدات العقارية التي تسوقها وتباع إلى أي من ذوي الاحتياجات الخاصة، من خلال مركزها الرئيسي في الرياض وفق ضوابط محددة، تحقق خدمة متميزة لهذه الفئة، من خلال خدمة من تنطبق عليه الشروط بإرسال مندوب إليه في مقر عمله خلال وقت الدوام الرسمي، أو حتى مندوبة في حال كانت المشترية سيدة من ذوي الاحتياجات الخاصة، ونعكف حاليا على توسيع دائرة الخدمة لفئات الأيتام، والأرامل وسوف نعلن عن ذلك خلال شهر رمضان المبارك بإذن الله.

كما أن الشركة رعت العديد من الفعاليات الخيرية، إضافة إلى دعم العديد من الجمعيات الخيرية والتعليمية.

@ ما حجم الاستثمارات في القطاع العقاري؟

- يتجاوز حجم الاستثمار في القطاع العقاري في المملكة بحسب تقديرات غير رسمية 1.4تريليون ريال، ويحتاج السوق إلى أكثر من تريليون ريال لاستثمار مساكن جاهزة مع أنه يستوعب نحو 3تريليونات ريال خلال العشرين عاما القادمة. وهناك تقرير خليجي للمؤسسة العربية لضمان الاستثمارات قدر حجم الاستثمارات العقارية المتوقعة للسنوات الثلاث المقبلة في السعودية بنحو 82مليار دولار من أصل 50- 70مليار دولار احتياجات دول الخليج من المشاريع الإنشائية.

@ الرهن العقاري أقر أخيراً من مجلس الشورى... ماذا تتوقع للسوق بعد تطبيق النظام؟

- أتوقع أن يسهم تطبيق نظام الرهن العقاري في المملكة في حل الكثير من العقبات التي تعترض نمو السوق العقارية، من خلال تسهيل عمليات التمويل والحد من ارتفاع أسعار العقارات وتوافر المساكن بشكل كبير ما يساعد على خفض نسبة التضخم التي سجلت ارتفاعاً كبيراً في المملكة.

@ السوق في حاجة إلى عدد كبير من المساكن في الفترة المقبلة... ما هي نظرتكم للسوق العقاري في المملكة؟

- يحتاج السوق العقاري إلى 5.4ملايين وحدة سكنية جديدة بحلول العام 2020، ويتوقع بناء نحو 2.3مليون وحدة سكنية حتى العام 2020وبمعدل 145ألف وحدة سكنية سنوياً، وبحجم استثمارات يصل إلى تريليون ريال سعودي، فيما يؤدي النمو الحاصل في القطاع السياحي والانفتاح الذي شهدته المملكة للترويج للسياحة غير الدينية إلى جانب النمو في السياحة الدينية نفسها إلى مساهمة السياحة بنحو 82مليار ريال من الناتج المحلي السعودي

2023.@ الحكومة أعلنت أخيراً عن إنشاء هيئة للإسكان... ماذا تضيف إلى السوق؟

- المواطنون السعوديون تفاعلوا واستبشروا خيراً مع قرار مجلس الوزراء السعودي الذي صدر أخيراً القاضي بإنشاء هيئة مستقلة تعنى بالإسكان... وتهدف الهيئة إلى توفير السكن المناسب بضوابط مناسبة لاحتياجات المواطنين بطرق سهلة وميسرة. وتحقق الهيئة نقلة "تاريخية" لإيجاد بيئة اجتماعية "جديدة" تحل مشكلة الإسكان مع الاهتمام بالمواصفات العمرانية التي تناسب الوضع التي تعيشه المملكة من تطور وحضارة في المجالات كافة.

@ وماذا عن التثمين العقاري؟

- تطبيق نظام التثمين وغيره من الأنظمة الأخرى مثل نظام الرهن العقاري وكود البناء والتسجيل العيني للعقارات سيعمل على تنشيط ونمو وزيادة الطلب على العقارات بشكل كبير ما يجعلنا نطالب بوضع آلية محددة للحد من الطلب السريع على العقارات... كما ان السوق العقاري لا يوجد فيه مثمنون عقاريون متخصصون على الرغم من وجود أكثر من 10شركات تعمل في هذا المجال، ويقتصر عمل المثمنين العاملين في السوق باجتهادات فردية وفق أنظمة تقليدية عقارية تقوم الأراضي فقط بينما المباني لا يوجد مثمن متخصص فيها. والتثمين بمعناه الشامل أراضي ومباني يحتاج إلى مهندسين ملمين بكل نواحي البناء والعقار حتى نستطيع تثمين أي مبنى بما يشتمل من أنظمة ومواد وغيرها من الأمور الداخلة في عملية البناء وأسعارها المختلفة. والتثمين له أكثر من ست طرق من أهمها البناء والقيمة والتأجير والأرض وهذا يجعلنا نطالب بمراجعة النظام مرة أخرى حتى يتم تلافي الأخطاء التي من المتوقع حدوثها مستقبلا في حال تطبيق هذا النظام وفق الآلية الحالية خصوصا وان 50في المائة من العاملين في القطاع العقاري يعتبرون عقاريين تقليديين. ويستوعب السوق العقاري أكثر من 10شركات متخصصة في هذا النظام حيث ان العاملين حاليا في السوق محدودون في ظل ارتفاع حجم سوق العقارات في المملكة في الوقت الحاضر والذي من المتوقع ان يرتفع في المرحلة المقبلة خصوصا إذا تم تطبيق الأنظمة الأخرى ذات العلاقة مع نظام التثمين. وهناك توجه لتشكيل أول جمعية للتثمين العقاري تكون تحت مظلة اللجنة العقارية في غرفة الرياض تعنى بعمل التثمين كمهنة بوضع ميثاق شرف المهنة، ووضع معايير سعودية للتثمين العقاري معتمدة على المعايير الدولية ومراعاة الضوابط النظامية السعودية حتى تكفل الحق للمنتفع من عمل التقييم العقاري الحصول على أفضل التقارير الموثقة لعمليات التثمين وضبط مهنة التثمين لمن يطبق هذه المعايير بعد التمكن من إتقان تطبيقه لها.

@ والصناديق العقارية؟

- هناك نوعان من الصناديق العقارية المتخصصة معروفة في السعودية، هما الصندوق العقاري لمشروع، والثاني الصندوق العقاري المفتوح، والأول، مرتبط بإقامة مشروع وتصفيته وأخذ أرباحه، و"الثاني، تكون أهدافه متغيرة". كما ان عمل الصناديق يختلف عن المساهمات العقارية، فالثانية كانت تجمع أموالاً بطرق غير مقننة، لصالح مشروع، وهذا النوع من المساهمات أصبح غير موجود. وتحتاج المشاريع الضخمة إلى آليات تمويل، ومن أهمها الصناديق، وذلك لأن التمويل عادة يحتاج إلى ضمانات ضخمة، وفي المشاريع الكبيرة قيمة الأرض ليست الضمان، لأنها أقل من قيمة المشروع، وبالتالي يجب أن تكون هناك آلية ثانية هي الصناديق، إذ تجمع مبالغ من المال مع احتمال الربح والخسارة، والضمان يكون المشروع... وفي رأيي ان صناديق الاستثمار العقاري دقيقة وعليها مراقبة، وفي الوقت نفسه، لا يستطيع أحد التلاعب في نتائجها، إضافة إلى جدية المشروع والقائمين عليه، ومن الثغرات التي كانت في المساهمات، وسدها نظام صناديق الاستثمار العقاري، عدم وجود سقف أعلى لحجم قيمة المشروع، وغياب نظام إعادة الفائض، وكذلك لم يكن يُحدد رأسمال المشروع.

@ ما أثر الضوابط التي فرضت على مخططات الأراضي؟

- الضوابط والقيود التي تم فرضها أخيراً على مخططات الأراضي الجديدة، إضافة إلى ما تشهده أسعار مواد البناء من ارتفاع متزايد خفضت الطلب على حركة التعاملات العقارية واقتصرت على بيع شقق التمليك... فان اشتراط توفر الخدمات كشرط أساسي لأي مخطط جديد، وتعدد الجهات الرسمية المسؤولة عن تقسيم وتطوير الأراضي، إضافة إلى إحجام الكثيرين عن التعمير في الوقت الراهن بسبب غلاء أدوات البناء، قلص حجم المبيعات في المنطقة بشكل كبير واقتصرت حركة البيع على الوحدات السكنية الصغيرة كشقق التمليك وفلل الدوبلكس فقط.

@ برأيك هل التكتلات العقارية تساعد في مواجهة تحديات السوق؟

- صناعة العقارات في السعودية تواجه تحديات حقيقية إذا ما فاق حجم العرض المحلي حجم الطلب على العقارات فيها، مع وجود نقص في العرض من الوحدات السكنية لذوي الدخل المحدود، وهو الأمر المتوقع في الطفرة السكانية التي تعيشها البلاد.... والتكتلات العقارية تسرّع من قدرة الشركات على مواجهة التحديات المستقبلية في السوق وتدفعها إلى النجاح، والشركات الأجنبية تزيد من الخبرات. وهناك الكثير من التكتلات القائمة حالياً، كما نسمع عن تحالفات محتملة. وستكون التحالفات المحلية والخليجية ذات مردود إيجابي على دول المنطقة عموماً، "ولكننا نؤمن كذلك بأن التجارة عالمية والتحالفات المحلية والإقليمية لا يمكن لها الاستغناء عن التحالفات العالمية ذات الخبرات المتراكمة عبر مئات السنين".

@ يجمع العقاريون على ان الاستثمار العقاري... استثمار آمن... فما رأيك؟

- الاستثمار العقاري في السعودية استثمار واعد وآمن، وحجمه كبير يصل إلى 1.3تريليون ريال، ومن الممكن أن يصل خلال السنوات المقبلة إلى 1.5تريليون.

@ حدثنا عن مشاريع التسويق والإدارة التي تتولاها شركة وجاهة؟

- شركة وجاهة مقرها في مدينة الرياض، وتتخصص بتسويق وتقسيط العقار بجميع أنواعه (فلل، عمائر، أراض، استراحات) إضافة إلى تخصصها بتقسيط السيارات والأثاث والأجهزة الكهربائية، وتخدم جميع شرائح المجتمع من خلال ثلاثة عشر برنامج تتيح للموظف الحكومي والأهلي والمتقاعد والمتسبب إمكان التقسيط.

كما أن الشركة لديها قسم نسائي خاص يخدم الشريحة النسائية بكل دقة وخصوصية بعيداً عن الأقسام الرجالية.

وتواصل الشركة نجاحاتها للعام الثالث على التوالي، بعد إدارة مشاريع عقارية سكنية وتجارية بقيمة تزيد على مليار ريال، وتنوعت المشاريع بين التسويق العقاري والإدارة ودراسات الجدوى. ومن أبرز نجاحات الشركة خلال الفترة الماضية، إبرام اتفاقات مع عدد من البنوك المحلية والشركات التمويلية، تتيح تقسيط الوحدات العقارية التي تسوّقها الشركة بسهولة، وبطريقة تناسب مختلف شرائح المجتمع (إذ يوجد ثلاثة عشر برنامجاص يتيح للموظف الحكومي والأهلي والمتقاعد والمتسبب إمكانية التملك)، وتأتي ثقة البنوك المحلية والشركات التمويلية بالشركة تأكيداً على أهمية دورها في تسهيل تملّك المواطنين المساكن.

@ هناك من يشكو قصور التمويل البنكي لشراء العقارات ويحاولون ايجاد بدائل لذلك من دون جدوى... ماهي رؤيتكم؟

- عدد كبير من السعوديين اتجه إلى طرق أبواب شركات التمويل العقارية نظراً لما تقدمه من تسهيلات تنافس البنوك المحلية، إذ إن هناك توجهاً من الحكومة السعودية للاهتمام أكثر بالقطاع العقاري من حيث التمويل والرهن العقاري وسن أنظمة جديدة للعقار لتساعد في انتعاشه بشكل كبير عما هو عليه الآن، خصوصاً في ظل الازدحام العمراني وارتفاع الإيجارات وندرة المساكن بسبب زيادة التعداد السكاني.

والتمويل البنكي ما زال ضعيفاً ولا يناسب تطلعات السعوديين عموماً ويجب ان تكون سريعة وسلسة، بمعنى ان تخدم المواطنين والتجار وتحدث نقلة نوعية في العقار بعيداً عن التحفظات، إذ إن القطاع العقاري يمر بضغوطات وتحفظات من الواجب إزاحتها لينطلق ويزيد الاستثمار فيه، خصوصاً أن السعودية تمر بمرحلة تطور في مختلف الميادين التنموية التي تعتبر صناعة العقار من أهمها في السعودية. ونتطلع إلى ايجابية القوانين الجديدة المتعلقة بالتمويل والرهن العقاري لأنها تصب في مصلحة الجميع، وكذلك تحد من وقوع أزمة عقارية. وأتوقع ان يسهم تطبيق نظام الرهن العقاري في المملكة في حل كثير من العقبات التي تعترض نمو السوق، وذلك من خلال تسهيل عمليات التمويل والحد من ارتفاع أسعار العقارات وتوافر المساكن بشكل كبير.

كما أن تطبيق هذه الأنظمة سيعمل على تسهيل عملية الإقراض ورهن العقار في حالة التمويل وفق أنظمة وتشريعات معتمدة من الجهات الحكومية تحفظ حقوق جميع الأطراف، كما ان تفعيل هذا النظام من شأنه أن يخفض أسعار الأراضي والعقار عموماً، ويدفع المستثمرين والشركات الاستثمارية والتمويلية الى أن تتبنى بناء مساكن وتقسطها للمواطنين بأسعار مناسبة ومريحة.

@ مع زيادة نشاط الشركات العقارية لا تزال هناك حاجة لمزيد من الوحدات السكنية المناسبة؟ كيف يمكن تحقيق ذلك؟

- استقطب القطاع العقاري اهتماما استثماريا كبيرا خلال الأعوام العديدة الماضية، حيث تضافرت الجهود في إنعاش هذا القطاع التي تتلخص في السيولة المرتفعة، الميل للحفاظ على الرساميل في الداخل وفي المنطقة، أسعار الفائدة المتدنية، العوائد المرتفعة المتوقعة في قطاع العقارات، التوسع في عمليات الإقراض المصرفي.

@ ما هي المعوقات التي تواجه التسويق العقاري بالمملكة؟

- معوقات السوق العقارية ضعف التنظيمات، وقِدَم الأنظمة والتشريعات وضعف التخطيط العمراني وانتشار العشوائية والمفارقة في تطبيق الأنظمة بين بعض المناطق، وتجاهل صناع السوق عند سن التنظيمات وانتشار ظاهرة الصكوك المزورة، وانتشار ظاهرة التهرب بدفع الإيجارات، وتأخر فصل المحاكم في القضايا الحقوقية، وانتشار ظاهرة الاستجداء والوساطة. كما ان هناك أيضاً معوقات بسبب الوعي العقاري كالاستثمار مع بعض الجهات الوهمية وتوجيه المدخرات إلى أسواق المال، وضعف قنوات التعليم العقاري وعزوف السعوديين عن المهن العقارية والتأثر الشديد بالشائعات وضعف التخطيط والاستثمار العشوائي والتقليدي.

@ كيف ترون تأثير المدن الاقتصادية على الاقتصاد والسوق العقاري؟

- المدن الاقتصادية أوعية استثمارية جاءت تلبية لمتطلبات المرحلة التي نعيشها خاصة بعد انضمام المملكة لمنظمة التجارة والعالمية والسعي الحثيث على إيجاد بيئة استثمارية تلائم طبيعة المتغيرات والمستجدات الحالية وتشجع الشركات العالمية على الدخول إلى المنطقة وخاصة السوق السعودي،حيث تعد المدن الاقتصادية بوابة المملكة على العالمية ومحط أنظار المستثمرين في العالم. ويتزامن ذلك كله مع عودة رؤوس الأموال المهاجرة من الخارج عقب الحادي عشر من سبتمبر وتوفر سيولة كبيرة بالسوق السعودي تبحث عن فرص استثمارية لتدوير تلك الأموال.