جريدة الاقتصاديه
منصور بن صالح أبو رياش - رجل أعمال وكاتب اقتصادي - رئيس اللجنة العقارية في غرفة مكة - 06/07/1429هـ
لجنة تقدير وتثمين العقارات المنزوعة لمصلحة الدولة - يحفظها الله - تم تشكيلها وتنظيمها وفقاً للإرادة السامية الكريمة الصادرة بالمرسوم الملكي رقم م/15 في 11/3/1424هـ (بمسمى نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار). وقد نصت المادة (السابعة) في فقرتها (الأولى) على تشكيل اللجنة من خمس جهات وسبعة مندوبين من الجهات الحكومية تسميهم جهاتهم وهم:
1- مندوب من الجهة صاحبة المشروع.
2- مندوب من وزارة العدل.
3- مندوب من وزارة الشؤون البلدية والقروية.
4- مندوب من وزارة الداخلية.
5- مندوب من وزارة المالية.
كما نصت المادة (ثانياً) منه على أن ينضم إلى اللجنة آنفاً اثنان من أهل الخبرة في العقار ترشحهما الغرفة التجارية الصناعية في المنطقة.
وبهذا نجد أن ولي الأمر - يحفظه الله - قد برأ الذمة في تشكيل اللجنة بصفة محايدة لمصلحة المواطن، حيث عين بجانب اللجنة عضوين من الغرفة التجارية الصناعية في المدينة التي يكون فيها النزع، وهما عضوان اشترط فيهما أن يكونا من أهل الخبرة ومن العقاريين المشهود لهم وأعتقد أن هذا يكفي لحفظ حقوق أصحاب العقارات المنزوعة.
- وهناك سؤال يفرض نفسه خاصة في العقارات المنزوعة في المنطقة المركزية (في مدينة مكة المكرمة زادها الله شرفاً ونوراً وبهاء)، التي أمر خادم الحرمين الشريفين - يحفظه الله - بنزعها لمصلحة توسعة الساحات الشمالية للحرم الشريف، ويتبادر إلى الذهن سؤال غالبية المواطنين، الذين يسألون عن الآلية التي بموجبها تقوم لجنة تقدير العقار بتقدير قيمة وأثمان العقارات أرضاً وبناء في المنطقة المركزية. وهذا السؤال قوي جداً ومهم والإجابة عنه بالأهمية نفسها، ويجب أن يعلم المواطن ببواطن الأمور ومنهجية اللجنة في التشكيلة النظرية والموضوعية والعناصر الإيجابية وغيرها حتى تصل إلى سعر عادل يحقق السعر السوقي للعقار في وقت نزع ملكيته وأن اللجنة مسؤوليتها للوصول سعرياً في وقت تثمينه حسب ما نصت عليه (المادة عاشراً) فقرة (ج) من الأمر نفسه. أما التقلبات السعرية إذا تأخر الصرف فهذا خارج مسؤوليتنا، لأن اللجنة لا تتدخل في وقت الصرف وتسليم الثمن وتتمشى اللجنة وفق ما قد أسند إليها إنفاذاً للنظام ومحددات مسؤولياتها. كما يردنا سؤال ملح وكثيراً يتردد من بعض الإخوة الذين لهم وجهة نظر، أن سعر اللجنة غير عادل على الأقل من وجهة نظرهم، وهذه وجهة نظر يجب احترامها، وأن النظام قد كفل لهم حق المعأرضة وفقاً لما تم معالجته بالأمر السامي آنفاً.
- طريقة إبلاغ الملاك عن نزع عقاراتهم وتعويضاتهم.
ورد في المادة (السادسة عشرة) بنظام نزع ملكيات العقارات لمصلحة الدولة أن تقوم الجهة صاحبة المشروع بتبليغ أصحاب الحقوق من ملاك العقارات المراد نزع ملكيتها بالتعويض المقدر لهم (بالطرق الإدارية)، أي خطابات رسمية موجهة لكل مالك. فإن تعذر إبلاغهم بذلك فيتم النشر وفقاً لما جاء في البند الثاني من المادة (الخامسة) ويكون ذلك بمثابة التبليغ.
وبالرجوع إلى المادة (الخامسة) البند (الثاني)، وجدناها تتضمن نشر قيمة التعويضات في الجريدة الرسمية، وعلى الأقل في صحيفتين من الصحف اليومية التي توزع في المنطقة. كما تلصق صورة من الإعلان في مقر الجهة صاحبة المشروع وفي مقر المشروع (وفي المحكمة العامة في المدينة)، وفي إمارة المنطقة والمراكز البلدية.
- بالنسبة للمعايير والمنهجية لتحديد أثمان العقارات.
تتلخص في النقاط التالية:
1- بالنسبة للعقارات المنزوعة لمصلحة توسعة الساحة الشمالية للحرم المكي الشريف، وما تم إلحاقه من عقارات تكميلية تصب في المشروع نفسه (لها محددات معينة تختص بها عن سواها).
2- الحرم المكي الشريف يعد المحدد الرئيسي من الناحية المكانية والروحية والسعرية يقاس منها وإليها على هذا الأساس دون أي منافسة.
3- إطلالة العقار المباشرة على ساحات الحرم الشريف من جهاته.
4- هل الإطلالة يصاحبها اتصال مباشر إلى المسجد الحرام (أي عن طريق سلالم، أنفاق مشاة، أي عوائق أخرى). مثل فصلها بطريق عام أو اتصالها بساحات الحرم الشريف مباشرة.
5- قرب العقار من محيط الحرم الشريف عن سواه.
6- طبيعة موقع العقار، أرض منبسطة أو أرض جبلية، مرتفعة المنسوب أم منخفضة المنسوب.
7- عدد الشوارع أو السلالم أو طرق المشاة التي يطل عليها العقار ويضيف إليها تعدد الواجهات.
8- الطرق المؤدية إلى العقارات الخلفية، ممر مشاة، سلم درج جبلي منخفض، سلم جبلي للمشاة مرتفع المنسوب أو حاد.
9- العقار يقع في منخفض عما جاوره من عقارات أم ينتظم على المنسوب نفسه.
10- أطوال واجهة العقار على الطريق الذي يعتبر بمثابة الطريق الرئيسي له.
11- تعدد الواجهات أيضاً يحتسب لمصلحة المالك.
12- قرب العقار من أحد الطرق المسفلتة الصالحة لمرور المركبات.
13- البعد المكاني عن الحرم الشريف يعد محددا مهما.
14- هل تشكل إحدى واجهات العقار إطلالة بصرية للحرم الشريف أم لا.
15- بُعد العقارات الخلفية عن أقرب طريق عام يشكل أبعادا موضوعية في القيمة المترية للأرض.
16- العقارات ذات الارتفاعات العالية على الكتل الجبلية ونسبة الارتفاع ومعايير الطرق المؤدية إليها ووسيلة الاتصال، هل هي مشاة أم طريق المركبات (جميعها أيضاً تشكل عناصر السلب والإيجاب في التقييم السعري).
هذه بعض المعايير التي عمل بها لتقدير أقيام العقارات المنزوعة لمصلحة الساحات الشمالية للحرم المكي الشريف.
- اعتراض المواطن والتظلم من لجنة التقدير.
يحق للمواطن الذي يرى أنه متضرر من تقدير قيمة عقاره من الناحية السعرية، حيث أجاز له النظام وكفل حقه في الاعتراض وفق ما جاء في الباب الثالث من نظام نزع ملكية العقارات في مادته الرابعة والعشرين، حيث نصت المادة أنه يحق لصاحب العقار في حالة تظلمه من جميع قرارات اللجان والأجهزة الإدارية خلال 60 يوماً من تاريخ إبلاغهم بالقرار.
وخلاصة القول إن النظام كفل حق الجميع ولم يجعل لجان تقدير وتثمين العقارات سيفا مسلطا على أملاكهم وحقوقهم.
- السؤال الذي يفرض نفسه كيف يتم إخلاء المالك من عقاره دون تسلم التعويض المالي؟
إن النظام المشار إليه لم يغفل حقوق المواطن وواجباته في مثل هذه الحالات، وقد عالج جميع الاحتمالات بصفة موضوعية عادلة ومنطقية، حيث نص النظام في مادته (السابعة عشرة) الفقرة (الأولى) بما يلي:

إذا أخرجت الجهة صاحبة المشروع مالك العقار من عقاره أو منعته من الانتفاع به قبل أن تسلم الجهة صاحب التعويض، سواء كان بصورة استثنائية أو غيرها، فيعطى أجرة المثل عن المدة التي بين الإخلاء وتسلم التعويض ما لم يكن سبب تأخير صرف التعويض بسببه، وتقدر أجرة المثل المنصوص عليها في المادة (السابعة) من هذا النظام.
- حجم التعويضات
إن حجم قيمة التعويضات التي اطلعت اللجنة بدورها فيه تبلغ التعويضات فيها نحو 40 مليار ريال لكامل قيمة العقارات بصفة تقريبية، وأن هذا الإنفاق الكبير على أكبر توسعة يشهدها الحرم المكي الشريف في عهد التوسعة السعودية المتعاقبة تعد التوسعة الأكبر، وعلى مستوى التوسعة الإسلامية أيضاً تعد غير مسبوقة، سائلين الله أن يكتب لخادم الحرمين الشريفين وولي عهده الأمين الأجر والثواب على ما قدما ويقدمان للحرمين الشريفين والأمة الإسلامية والمواطن بصفة الخصوص في المملكة العربية السعودية.
- اللجنة الوحيدة على مستوى المملكة في حجم أعمالها.
إن اللجنة اطلعت بدورها الرائد في تقدير عقارات نزع الملكية في مدينة مكة المكرمة زادها الله شرفاً ونوراً. وعلى وجه الخصوص عقارات توسعة الحرم الشريف الذي أمر بها خادم الحرمين الشريفين، وهي من أكبر التوسعات للحرم المكي الشريف على المستوى الإسلامي وعلى مستوى التوسعات المتتالية للدولة السعودية، التي تعد إضافة عملاقة للعمارة الإسلامية للمسجد الحرام، وستظل أجيالاً بإذن الله تؤرخ لهذه التوسعة بمداد من نور لعهد مشرق، وسيلمس زوار وحجاج وعمار بيت الله حجم ما أنفق في هذه التوسعة، وحجم ما سيتم إعماره كمنارة من منارات الإبداع السعودي. وستدخل هذه التوسعة تاريخا جديدا في العمارة السعودية الإسلامية للحرمين الشريفين، وستظل بإذن الله الباقية الخالدة لدولتنا الرشيدة. وسيتواصل الإنفاق في هذه التوسعة وما يتبعها حسب تحليلي الشخصي إلى نحو 60 مليار ريال لنزع ملكيات، خلاف ما يتبع هذه التوسعة من مشروع إعمار الشامية المعنية بتنفيذه شركات التطوير، وكذلك بالنسبة للطريق الموازي (طريق الملك عبد العزيز)، وستشهد مكة المكرمة تطوراً في جميع مناحي الحياة بشكل مطرد وسريع، وستنتشر مشاريع الإعمار الخاصة والعامة باتجاهات مدينة مكة المكرمة، وأن المشاريع التنموية الخاصة بمدينة مكة المكرمة كمدينة ستكون متسارعة ومتتالية، وتشكل نقلة جديدة وباهرة تشهدها المدينة المقدسة وأهلها والعالم أجمع.
- التحذير من ضعاف النفوس.
الحقيقة اتصل بي عدد من الإخوة المواطنين مفيدين أن بعضاً من ضعاف النفوس والمتطفلين يوهمون البسطاء بأن لهم نفوذا في مضاعفة قيمة التعويضات وتسهيل صرفها مقابل نسبة تراوح بين 30 و50 في المائة، وكان السؤال هل هذا صحيح أم لا؟
ومن خلال هذه الدراسة أتوجه إلى جميع الإخوة ممن لهم عقارات منزوعة لمصلحة الدولة - يحفظها الله - سواء في طور الصرف أو تحت إجراءات النزع أن التقديرات توضع لكل عقار بموجب بيانات معتمدة من اللجنة المشكلة بموجب الأمر السامي الكريم المنظم لهذه الآلية، وبالنسبة لتقديرات الساحات الشمالية للحرم الشريف وما ألحق بها قد تم تقديرها وتسليمها (لمعالي أمين العاصمة المقدسة) منذ ثلاثة أشهر، واعتمدت من جهات الاختصاص وجار الصرف فيها تباعاً من قبل لجنة مُشكَّلة لهذا الغرض، ولا يستطيع أي كائن اختراق اللجنة سواء لجنة التقدير أو الصرف. وما نرجوه من الإخوة المواطنين حال اتصال أمثال هؤلاء الأشخاص بهم التعرف عليهم وإبلاغ الجهات الأمنية المختصة بذلك لكي ينالوا العقوبة المناسبة لمحاولة الابتزاز، ومن يقف وراءهم للضرب بيد من حديد ضد من تسول له نفسه استغلال المواطنين.
أصالة عن نفسي ونيابة عن زملائي في لجنة تقدير العقارات في مدينة مكة، زادها الله شرفاً ونوراً ومهابة وأمناً، تتقدم بشكرها لخادم الحرمين الشريفين وولي عهده الأمين، وإلى وزير الشؤون البلدية والقروية وأمين العاصمة المقدسة على هذه الثقة التي نعتز بها، وإتاحة الفرصة لنا لخدمة هذه المدينة المقدسة، وأن تقدير الساحات الشمالية للحرم المكي الشريف والعقارات الملحقة بها، وأن ما قامت به اللجنة في تقديم خدمتها التي تتشرف بها لهي وسام على جباه أعضائها محتسبة عملها عند الله سبحانه وتعالى، وأن المقابل لهذه اللجنة لم يكن مادياً بل معنوي أن نخص بهذا الشرف الكبير في الخدمة، نسأل الله أن يجعل هذه الأعمال الجليلة في سجل حسنات ولاة الأمر، يحفظهم الله آمين.
الختام
أسأل الله أن يوفقنا لما يحب ويرضى، ويلهمنا الصواب ويرينا الحق حقاً ويرزقنا اتباعه، ويرينا الباطل باطلاً ويرزقنا اجتنابه، إنه سميع مجيب الدعاء