جريدة الرياض - 28/6/1429 هـ
قراءة -خالد الربيش
يمر السوق العقاري في السعودية بمرحلة هدوء قبل الإجازة المدرسية ودخول فصل الصيف، اللذين يعتبران فترة توقف في الموسم العقاري السعودي. وتشهد هذه الفترة تحركا بسيطا على المستويين الفردي والجماعي لشراء عدد من الأراضي، إلا ان ارتفاع الأسعار يصدم تلك التحركات.

ويتوقع أن تشهد سوق العقارات في السعودية "صيفاً ساخناً"، وأن يرتفع الطلب على كافة المنتجات العقارية خاصة الوحدات السكنية المنتشرة داخل المدن الرئيسية، والمواقع المهمة في المصايف السياحية السعودية.

ويعتبر فصل الصيف فرصة مناسبة للتداول العقاري في البيع والشراء وكذلك الإيجار نظراً لدخول إجازة المدارس وإقامة الأعراس الفردية والجماعية التي انتشرت في كافة المدن في الفترة الأخيرة.

وتتمحور التحركات في شراء المباني القديمة واعادة تأهيلها وبيعها او السكن فيها، على الرغم من رفض شريحة كبيرة من المستهلكين لهذا النوع من العقارات، الا انه اكتسب سوقا رائجة خلال الفترة الماضية.

بالإضافة الى توقعات بانخفاض اسعار الايجارات بنسبة تصل الى 15في المائة، بعد ركود في عملية تأجير الشقق السكنية، خاصة بعد تحول الكثير من المستأجرين الى العقارات ذات الأسعار المنخفضة، وركود المباني الجديدة، مما دفع ملاك تلك العقارات الى إعادة النظر في تقييم إيجارات عقاراتهم.

كما يتوقع ان يشهد السوق العقاري بالسعودية أعلى مستوياته خلال الفترة المقبلة، حيث سيبدأ تدريجياً بالعودة إلى الأسعار الحقيقية بعد ما شهد تضخما في الاسعار ادت الى عزوف الكثير من المستهلكين عن الشراء.

وعلى الرغم من قرب إعلان الرهن العقاري الذي يرى العقاريون انه سيكون النقلة النوعية في سوق العقارات، الا إن ذلك لم يساعد على استمرار التصاعد السعري في عقارات السوق.

وكان مجلس الشورى قد أقر في جلسة ال 32التي عقدت الأحد الماضي برئاسة رئيس المجلس الدكتور صالح بن حميد أن نظام التمويل العقاري ونظام التأجير التمويلي ونظام مراقبة شركات التمويل وذلك بعد أن أعلنت اللجنة المالية في المجلس عن التعديلات التي أحدثتها في تلك الأنظمة وصوّت غالبية الأعضاء على الأنظمة والتي أقرت فيما بعد.

وشهد نظام مراقبة شركات التمويل الكم الأكبر من التعديل في مواده، وأقرت اللجنة عدم طرح شركات التمويل العقاري للاكتتاب العام كونها لا تحقق الكثير من الشروط وهو طلب سابق لأعضاء المجلس في مداخلاتهم ولبته اللجنة.

وأكد المجلس على أن صدور هذه الأنظمة من شأنه تنشيط الاستثمارات ما يساعد في توازن العرض والطلب وبالتالي توازن الأسعار واصفاً تحرك المجلس نحو مناقشة الأنظمة العقارية وإصدارها بأنه يأتي منسجماً مع الأهداف والغايات التي تهدف لها الحكومة في حل الأزمة الإسكانية، ومساعدة في دخول شركات إقليمية كبرى في سوق العقار السعودي. واستحدثت الأنظمة قطاعاً مالياً جديداً هو شركات التمويل غير البنكية، لترفع تنافسية القطاع التمويلي والمصرفي، مما سيحقق مصلحة كبيرة للمواطنين. كما استحدثت الأنظمة معالجة لقواعد عقد الرهن المسجل، وهذا سيحمي استثمارات المواطنين، وسيتيح لهم فرصة تحسين استغلالهم لمدخراتهم من خلال رهون استثمارية على عقاراتهم.

وجاءت الأنظمة بأحكام تفادت مشاكل الرهون العقارية التي تنشأ عن عدم وعي الممولين الكامل بأخطار الإقراض غير المدروس.

وقدّر عقاريون نسبة الزيادة المتوقعة في التعاملات بما يتراوح بين 30في المائة و 40في المائة مقارنة بنفس الفترة من العام السابق.

وأوضحوا أنه خلافاً للعادة السنوية المتوقعة في ضعف حركة التداول العقاري أثناء الصيف، إلا أن جميع المؤشرات تؤكد أن السوق مقبل على صيف عقاري مختلف، مرجعين ذلك إلى تحسن ثقافة الناس أخيراً تجاه العقار والإقبال بشكل لافت على جميع قنواته، مما يعزز التوقع باستمرار التوجه للقطاع العقاري خلال الأشهر الثلاثة المقبلة.

وتزداد نشاط الحركة العقارية في الإجازة الصيفية، لأسباب عدة من أبرزها رغبة مجموعة كبيرة من الناس بتعويض الخسائر التي حلت بهم في سوق الأسهم عبر التوجه مباشرة لسوق العقارات، وما خلفته هذه الخسائر من إحجام مجموعة كبيرة من المستثمرين عن السفر خلال الإجازة الصيفية، لمتابعة حركة النشاط العقاري، إلى جانب توجه رؤوس الأموال الخليجية أخيراً للتداول في سوق العقارات السعودي، خاصة في المواقع الاستثمارية المهمة.

كما يتوقع أن يزداد الطلب على التسهيلات البنكية خلال الفترة القادمة لرغبة الأكثرية بالدخول في السوق العقارية، وأن الإجازة الصيفية ربما تلازمها نفس حركة الانتعاش العقاري المعاش حالياً، وقد تزيد الحركة بسببها في بعض المناطق التي تحظى باهتمام السياح، كمكة المكرمة والمدينة المنورة نظراً لموقعها الاستراتيجي، كونها بوابة الحرمين ومقصدا للزوار خلال الإجازات السنوية.

وتعد الإجازة الصيفية فترة جيدة لانتعاش العقارات السياحية ووقتاً مميزاً للمبادلات العقارية، خصوصاً في مدينة جدة باعتبارها مقصداً سياحياً مهماً، ومصدر جذب لتجارة العقارات، مع وجود المشاريع الضخمة التي تنتظرها مثل مدينة الملك عبد الله الاقتصادية، إلى جانب زيادة الطلب على المرافق السياحية والشاليهات خلال هذه الفترة، مما يجعل صيفها العقاري مميزاً أكثر من باقي المدن السعودية.

وتوقع أن يوازي العرض حجم الطلب خلال الإجازة الصيفية، وأن ينشط الطلب لذوي الدخول المرتفعة على السكن الثانوي القريب من المشاريع البحرية، في حين يقبل متوسطو الدخل على تملك المساكن المنتشرة داخل الأحياء. كما توقع أن يزداد الطلب على الوحدات السكنية الصغيرة (الدبلوكس) المكونة من 4إلى 5غرف، وعلى الأراضي الموجودة في المواقع المميزة داخل المدن الرئيسية والأبراج السكنية والمباني المكتبية.

وتستعد شركات عقارية سعودية لطرح مخططات أراض عديدة في أبها والمناطق المحيطة بها بحلول فصل الصيف الذي يشهد قدوم عدد كبير من الزائرين للمدينة، ويحظى طريق الملك فهد الرابط بين "أبها" و"خميس مشيط" بنصيب كبير قد يصل إلى 6مخططات.

ويأمل المستثمرون إبرام صفقات عديدة في الأشهر المقبلة خصوصا في موسم الصيف الذي يُنظر إليه على أنه فرصة سانحة لعقد الاتفاقات وتكثيف التداولات، خاصة أنه توجد قطع جاهزة للبيع ذات مساحات كبيرة تتجاوز أكثر من 50ألف متر مربع، وستباع عن طريق المزاد العلني.

من جهة أخرى، شهدت أسعار المخططات المرتفعة والمطلة على أبها من الجهة الغربية زيادة كبيرة ليبلغ سعر المتر المربع 200ريال مقارنة مع 100ريال ببعض المخططات في فترات سابقة، وتركز الإستراتيجية المقبلة على تسويق المخططات التي تتجاوز أكثر من 700قطعة، وأن موسم الصيف في أبها يشهد إقبالا من السياح ورجال الأعمال السعوديين والخليجيين، وأن الفترة الماضية شهدت قيام كثير من الكويتيين بالاستثمار في شراء مساحات من المخططات والأراضي.

وعلى الرغم من أن الفترة الحالية تعتبر فترة إجازة صيفية ساخنة، وتشهد فترة خروج الكثير للسياحة الخارجية، إلا أن ذلك لم يرغم السوق العقاري على التوقف من خلال حركة التداول في بيع وشراء الأراضي، بالإضافة إلى تحرك الكثير من المنتجات كالعقارات السياحية منها الشاليهات في المناطق الساحلية، والاستراحات، بالإضافة إلى الحركة الكبيرة على الشقق السكنية، حيث إن الكثير من المستأجرين يحددون موعد تجديد عقودهم في فترة الصيف، وذلك للتزامن مع التغيير، أو السفر، وتجديد تلك الشقق

ويشهد السوق الاستثماري العقاري حركة جيدة في تداولات بيع وشراء الأراضي وطرح المجمعات التجارية خلال فترة الصيف، إذ إن الكثير من الشركات العقارية تعتبر فترة الصيف فترة إعادة حسابات وترتيب الأوراق للدخول في موسم عقاري جديد بمشاريع حديثة تستطيع من خلاله الشركات الدخول إلى السوق العقاري من جديد، والذي ينتظر موسماً ساخناً من خلال ما يشهده القطاع من دخول شركات جديدة ومشاريع حديثة سترفع من حركة السوق العقاري في السعودية.

ويزيد الطلب اليومي على الاستراحات في الرياض، وفقاً لعقاريين، نظراً لكثرة المناسبات التي تشهدها المدينة، إذ تتراوح أسعار التأجير اليومية على الاستراحات الكبيرة ما بين 20ألف ريال و 5آلاف ريال وتختلف المساحات بين تلك الاستراحات والتجهيزات الأمر الذي يكون له دور كبير في سعر التأجير، وأشاروا إلى أن مناسبات الأعراس هي الأكثر في فصل الصيف، والأكثر طلباً لتأجير الاستراحات في العاصمة السعودية الرياض

وأكدوا أن العائد السنوي على الاستثمار في الاستراحات يتراوح بين 15إلى 20في المائة، الأمر الذي يؤكد جدوى الاستثمار في قطاع الاستراحات خصوصاً في ظل إدخال جميع متطلبات المستأجرين من ملاعب وغرف وصالات، إضافة إلى التشجير الذي يعطي ميزة أكثر للاستراحات.

ويتواصل الطلب طوال السنة على الاستراحات، وترتفع أسعار التأجير اليومي خلال أيام نهاية الأسبوع التي تعتبر أيام إجازة ما يرفع الطلب على التأجير في مختلف أنواع الاستراحات.

في حين تشهد فنادق العاصمة إقبالا كبيراً نظراً لوجود طفرة تجارية في الرياض، حيث تشهد نسبة إشغال عالية في الفنادق خلال شهر يونيو (حزيران) ويتوقع أن يشهد يوليو (تموز)، نسبة أعلى تصل إلى 90في المائة خاصة في أيام عطلة نهاية الأسبوع، حيث يتوافد الكثير من الزوار من خارج مدينة الرياض، وذلك لمختلف المناسبات أو التبضع من أسواق العاصمة. كما أن موسم الأعراس يساعد أيضاً على تحرك قطاعات الفنادق إذ تكثر في فترة الصيف الذي يعتبر موسماً جيداً لكونه فترة إجازة مدرسية، والكثير من الموظفين يحرصون على أن تكون إجازتهم متوافقة مع هذه الفترة، مما يساعد على تنقلهم بين المدن.

وللشقق المفروشة هي الأخرى نصيب كبير في زيادة الطلب في العاصمة السعودية الرياض نظراً لتفضيل الكثير من الأسر السعودية نظام الشقق عن نظام الغرف في الفنادق، لملاءمة الشقق بوجود الغرف بأحجام مختلفة وتصاميم مناسبة. وتتراوح أسعار الشقق السكنية المفروشة في الرياض لليلة الواحدة ما بين 800ريال و 200ريال، وذلك بحسب حجم الشقة وموقعها في العاصمة، في حين تتجاوز بعض الأجنحة الفندقية تلك التسعيرة لما توفره من أجواء فندقية لزوارها.

فيما لا تزال الشقق السكنية في الرياض تشهد ارتفاعاً في أسعار تأجيرها أو بيعها بهدف التمليك، حيث ارتفعت أسعار التأجير ما بين 25إلى 30في المائة، وشهدت الشقق السكنية في المباني الجديدة ارتفاعاً وصل في بعض الأحياء إلى 40في المائة من خلال ازدياد الطلب على الشقق السكنية، اثر الهجرة المستمرة للرياض من مختلف المدن، وذلك عطفاً على توفر مختلف الوظائف في المدينة، نتيجة إقبال الشركات المحلية والعالمية لفتح مقار لها في العاصمة.

في حين ارتفعت أسعار تمليك الشقق السكنية إلى نحو 40في المائة عما كانت عليه في العام الماضي، نتيجة ازدياد الطلب على شقق التمليك في الرياض، بعدما وفر الكثير من المؤسسات المالية نظام القروض أو التقسيط لشراء الشقق السكنية، الأمر الذي ساعد الكثير على البحث عن شقق ملائمة له ولأسرته يتملكها بدلاً من دفع إيجار سنوي.

وتتراوح أسعار الشقق السكنية المطروحة للتمليك ما بين 400ألف ريال، و 800ألف ريال وتختلف باختلاف المواقع والأحجام. في حين تشهد المنطقة الشرقية نسبة إشغال عالية في فنادقها وشققها المفروشة بالإضافة إلى المنتجعات التي تحتوي على شاليهات مختلفة الأنواع والاحجام.

ويتوقع عقاريون ضخ استثمارات في السوق العقاري السعودي تصل إلى تريليون ريال كقيمة استثمارات خلال ال 12عاما المقبلة، كما أنه من المتوقع أن تستمر الطفرة العقارية في السنوات المقبلة وأن تتطور أكثر نظرا لازدياد عدد السكان (توقع زيادة 55مليونا في العام 2020) وتوفر السيولة المالية العالية في المملكة.

وتعمل عدد من الشركات العقارية على طرح مشاريعها قبل بداية الصيف لاستثمار فترة الانتعاش العقاري والتي تشهد طفرة حالية تنخفض مع دخول الصيف في السعودية. في حين تشهد المنطقة الشرقية هدوءا في بيع وشراء الأراضي وتداول الاسهم العقارية، خاصة أنها تعتبر من أنشط الأسواق في تداول الأسهم العقارية، الا أنها تشهد انتعاشاً بما يتعلق في افتتاح المجمعات التجارية والتي جذبت العديد من الشركات التجارية إلى استئجار مواقع مميزة فيها، وشهدت المنطقة الشرقية افتتاح ما يتجاوز عن 9مجمعات تجارية بين مدينتي الدمام والخبر.

إلا أن عددا من الخبراء العقاريين توقعوا أن تشهد منطقة العزيزية انتعاشاً كبيراً خلال الفترة المقبلة، خاصة الواقعة على طرفي طريق الملك فهد القريب من الجسر الرابط بين السعودية والبحرين.

وقدر تقرير خليجي حجم الاستثمارات العقارية المتوقعة للسنوات الثلاث المقبلة في السعودية بنحو 22مليار دولار ( 82مليار ريال) من أصل 50- 70مليار دولار احتياجات دول الخليج من المشروعات الانشائية حتى عام 2009وذلك بحسب بيانات المؤسسة العربية لضمان الاستثمارات. وقال التقرير الصادر عن شركة مزايا القابضة، ان القطاع العقاري في المملكة مقبل على طفرة غير مسبوقة يحدوها النمو الكبير في أعداد قاطني المملكة وأعداد الحجاج والمعتمرين المتزايدة عاماً بعد عام، بالإضافة إلى الجهود الريادية في تنشيط السياحة غير الدينية.

وأكد التقرير الذي نشرته "الرياض"، ان السوق العقاري بالمملكة يمكن وصفه بالعملاق الذي أخذ يستفيق نتيجة الإصلاحات التشريعية والمالية التي يواكبها طلب كبير ومتزايد، مشدداً على ان فتح المجال أمام غير السعوديين بتملك العقارات أعطى دفعة قوية للقطاع، حيث يتوقع ارتفاع مساهمة الإنشاءات والعقارات في الدخل المحلي إلى مستويات مرتفعة مقارنة بنحو 12% حالياً.

وتنبهت السعودية لأهمية اصلاح وتنويع الاقتصاد وقدمت الحوافز والتسهيلات والاصلاحات التشريعية، ما أدى هذا إلى زيادة حماسة القطاع الخاص نحو الاستثمارات في القطاعات المختلفة في المملكة وخصوصاً القطاع العقاري في الأبنية السكنية والمرافق التجارية والسياحية.

وأصدرت المملكة قراراً يسمح بموجبه للأجانب بحق التملك والانتفاع من العقارات، في مسعى جذب المزيد من الاستثمارات الأجنبية للسعودية ويسهم ايجابياً في دعم الاقتصاد الوطني وتنشيط القطاعات الاقتصادية المصاحبة لاسيما قطاع البناء والمقاولات، وإلى الحد من تسرب تحويلات المقيمين للخارج. وكانت المملكة قد أقرت نظاماً لتملك الأجانب للعقار واستثماره في المملكة إلا انه يستثني تملك الأجانب للعقار داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة.

ويشترط النظام على المستثمرين سواء كانوا أشخاصاً طبيعيين أو اعتباريين ان يكون صدر لهم ترخيص بنشاط مهني أو حرفي أو اقتصادي على ألا يقل المبلغ المستثمر عن 30مليون ريال ( 8ملايين دولار). وتعطي المادة الثانية منه غير السعوديين المقيمين بصورة مستقرة حق تملك العقار لسكنهم الخاص بعد موافقة وزارة الداخلية.

ويقدر عدد المقيمين الذين يتوقع ان يمتلكوا عقارات في السعودية بعد تطبيق هذا القرار بحوالي 220ألف مقيم، مما سيعزز من نشاط قطاع العقارات والانشاءات في المملكة.

وبعد انفتاح السوق السعودي، بدأ المستثمرون الخليجيون في النظر إلى السوق السعودي بمزيد من الاهتمام ومن تلك الاستثمارات مدينة الملك عبدالله الاقتصادية التي تطورها شركة اعمار السعودية وباستثمارات تصل إلى 100مليار ريال، الأمر الذي فتح الباب واسعاً أمام تدفق الاستثمارات نحو القطاع العقاري السعودي ومنها المدينة الاقتصادية في حائل ومدينة المعرفة وغيرها العشرات من المشاريع والمساهمات العقارية في مناطق مختلفة من المملكة.

يشار إلى ان وزارة التجارة والصناعة، قد اكدت في وقت سابق ان السوق يحتاج 5.4ملايين وحدة سكنية جديدة بحلول العام 2020، فيما يتوقع البنك الأهلي السعودي بناء نحو 2.3مليون وحدة سكنية حتى العام 2020وبمعدل 145ألف وحدة سكنية سنوياً، وبحجم استثمارات يصل إلى تريليون ريال سعودي.

وجاءت قفزات أسعار النفط القياسية التي أحدثت ثروات وسيولة كبيرة تبحث عن استثمارات مجدية، إلى فتح أبواب واسعة لطفرة قوية في سوق العقارات بحيث ارتفعت أسعار الأراضي بشكل كبير في الرياض وجدة والدمام ومكة والمدينة المنورة.

وفي ذات السياق، قال التقرير ان النمو في القطاع السياحي والانفتاح الذي شهدته المملكة للترويج للسياحة غير الدينية إلى جانب النمو في السياحة الدينية نفسها سيؤدي كل ذلك مساهمة السياحة بنحو 22مليار دولار ( 82مليار ريال) من الناتج المحلي السعودي

2023.وتتجه المملكة لتعزيز السياحة الداخلية عبر الهيئة العليا للسياحة والتي طرحت برامج مختلفة لتقويتها من خلال اثراء عدد من الفعاليات في مختلف مناطق البلاد كمهرجان جدة السياحي ومهرجان القصيم ومهرجانات البلاد الصيفية، لجذب السياح من مدن السعودية، والسياح الخارجيين.

واستقطبت محافظة الطائف خلال العامين الماضيين استثمارات متنوعة تجاوزت قيمتها 3مليارات ريال، وتصدر قطاع الخدمات السياحية هذه الاستثمارات، مستفيداً من النمو السياحي المستمر للطائف والتسهيلات المقدمة من الجهات المختصة