صحيفة الاقتصادية الالكترونية - عقارات - الأربعاء, 14 جماد ثاني 1429 هـ الموافق 18/06/2008 م -


الشريحة المنسية في المنتجات العقارية
عبد الملك بن عبد الله الروق - - 14/06/1429هـ
تعد السوق العقارية السعودية الأكبر على مستوى الشرق الأوسط، بحسب متعاملين في هذه السوق، وعلى الرغم من أنه لا توجد إحصائية رسمية لكن بعضهم يقدر حجم السوق في الوقت الحالي بنحو 1.2 تريليون ريال. ومن اللافت أن النشاط العقاري في الرياض يشكل نحو الثلث على مستوى المملكة ويقدر بنحو 300 بليون ريال.وكانت السوق العقارية المحلية قد شهدت طفرة كبيرة خلال السنوات الخمس الماضية وهي مهيأة حالياً لطفرات أكبر في ظل التزايد السكاني الكبير الذي تشهده المملكة عموما والرياض خصوصا والتي تصل نسبة النمو فيها إلى نحو 8 في المائة سنويا 3 في المائة نمواً طبيعياً، 5 في المائة هجرة إلى العاصمة.
وعلى الرغم من أن هذه الطفرة الهائلة التي تعيشها السوق إلا أنها في المقابل تشهد فوضى وعدم تنظيم في كثير من الشركات العقارية بسبب غياب التنظيمات المناسبة أو قدم بعض منها أو عدم الجدية في تطبيق بعضهم الآخر. ومن ذلك على سبيل المثال لا الحصر غياب التأمين العقاري الذي يتيح التوسع في بيع منتجات الوحدات السكنية بنظام التمويل بشكل يكفل الحق للبائع والمشتري (المؤجر) في آن واحد في موضوع الصيانة. إضافة إلى حاجة السوق إلى التنظيمات الحديثة التي تعتمد على استخدام التقنية في البيع والتسويق وما يتبع ذلك من تأهيل للعاملين في هذا المجال الذي يزيد على 13 ألف عقاري وممارس كما أن الرهن العقاري أصبح ضرورة ملحة الذي سيرى النور قريبا إن شاء الله - تمليها الظروف الاقتصادية والاجتماعية التي طرأت على المجتمع السعودي, ولا شك في أن الرهن العقاري سيكون وسيلة مهمة لتملك المواطن والأجنبي للمسكن بطرق ميسرة وسهلة وهذا يكمن في توقع البعض أن تحتاج السوق إلى ما يزيد على 1.5 مليون وحدة سكنية مقابل الزيادة في عدد سكان الرياض الذي سيصل إلى عشرة ملايين نسمة في عام 2021. وبالنسبة لتعدد المساهمات العقارية المتعثرة والمتأخرة خلال هذه الفترة فإن الضوابط والإجراءات للمساهمات العقارية عن طريق هيئة سوق المال السعودية هي في بدايتها رائعة الفكرة للحاديين فقط, وتحتاج إلى ممارسة أكثر ومتابعة من قبل العقاريين المؤهلين الذي تقدموا بتأسيس صناديق عقارية والبالغ عددها اثنين أولها العيسائي والثاني مجموعة أبناء محمد بن سعيدان وشركائهم بشكل مستمر مع هيئة سوق المال.
لا شك في أن التنظيم الأخير للمساهمات العقارية دفع إلى تلافي الفوضى في طرح المساهمات العقارية من قبل بعض المكاتب أو الشركات العقارية الدخيلة على النشاط العقاري التي كانت تتنافس فيما بينها في حجم الأرباح المعلنة قبل تصفية المساهمة للتغرير بالمواطنين، وفي الوقت ذاته، زادت من ثقة المواطن بالمساهمة نظرا للاشتراطات التي وضعها التنظيم الجديد من أجل التثبت من مصداقية الجهة التي تطرح المساهمة, وفي المقابل قل عدد بل ألغيت فكرة المساهمات العقارية التي طرحت عقب هذا التنظيم.
كما أن المساهمات العقارية لم تسيطر على العقاريين بل إنها جزء من استثماراتهم المتعددة من تطوير وطرح للمحافظ وبناء للوحدات السكنية, أما أنها جاذبة فهذا يعود لجملة من الأسباب منها:
عودة رؤوس الأمـوال السعودية المهاجرة التي أدرك أصحابها أن أفضل مكان للاستثمار هو بلدهم بلاد الحرمين في ظل القيادة الحكيمة، كما أن الاستثمار العقاري أثبت عدة مرات أنه لا يتأثر بالأحداث الخارجية مثل الحروب والأزمات وغيرها, ولعل الأحداث التي مرت على المنطقة أخيراً خير شاهد على ذلك. أما بالنسبة للشركات محدودة النظر فإنها تعد محدودة العمر أيضا ومن دون رؤى واستراتيجية بعيدة المدى لا يتم التوافق مع الشركات الأجنبية ولا بد عند الدخول في تعاون استثماري أو اندماج أن تكون هناك خبرات واسعة ورأسمال جيد.
المنافسة قوية والتسهيلات أقوى ولكن أين المنتجات؟. اكرر أين المنتجات العقارية التي تلامس شريحة كبيرة من مجتمعنا إناثاً وذكوراً.
إن نظام وسياسة التمويل في كل بنوكنا تلامس احتياجاتنا ولو نظرنا إليها بكل إيجابية فسنلاحظ أن كل بنك ينافس الثاني من حيث النسبة ونوع التضامن زوج أو زوجة أو أخ وصديق أو قريب, ونظرا لقلة الوعي التمويلي لدى العميل النهائي "طالب العقار" فهو لا يعرف حجمه التمويلي العقاري ونجده حين يبحث عن عقار يتخبط ويتعب في البحث ويشغل المكاتب العقارية ويكبدهم خسائر في المنشأة العقارية بكثرة الدخول إلى العقار والخروج منه, وهو لا يعرف حجمه بالتمويل العقاري, وعي غائب عند الطرفين ولكن لو عمل على استصناع منتجات عقارية تلبي احتياجات شريحة الشباب العزاب والمتزوجين بشرط أن يكونوا حديثي التوظيف إما بمساعدة والده المتقاعد أو أخيه أو أخته أو زوجته العاملة.
وبخبرتنا الطويلة في مجال التمويل العقاري حين سبق أن تقدمنا بخطوة فكرتها جريئة بطلب مصرف متخصص في التمويل العقار يرى البعض أن الفكرة مستحيلة التنفيذ ولكنني أرى أن هذا ليس مستحيلاً خاصة عقب إعلان الأنظمة الصادرة من مؤسسة النقد السعودية.
برامج التمويل متاحة في البنوك المحلية ولكنها تتحمل تبعات التثمين الذي أصبح مهنة من لا مهنة له والذي يعد موضوعا مهما يحتاج إلى مناقشته عبر ورش عمل تتكون من رجال أعمال عقاريين ورجال أعمال في قطاع المقاولات وبنوك وصندوق التنمية العقاري ووزارة الشؤون البلدية والقروية ممثلة في أمانات المناطق لخرجنا بفكر إيجابي يصب في النهاية لمصلحة هذه الشريحة التي لا ينطبق عليها أي وصف من أوصاف الفقر حيث إن لها دخلاً ثابتاً وقابلاً للزيادة والتطور سواء في السلم الوظيفي واختلاف ظروف الحياة والفرص المتاحة وعلى الله الرزق بحيث يستطيع أن يستبدل هذا المنتج بمنتج جديد يلبي احتياجاته المستقبلية, والعملية لا تحتاج إلى شرح فيحق لكل من أراد أن يبيع العقار الذي سبق أن أخذه من بنك أن يسدد سداداً مبكراً ويعيد عملية التمويل بموجب دخله الجديد سواء كان متضامناً أو فرداً. الموضوع يحتاج إلى كتابات بشكل أسبوعي لأن الموضوع مهم ومهم جدا لكي نساعد شبابنا على إطلاق قواهم التمويلية و تحويل دفعات الإيجارات الشهرية إلى أقساط لتملك المنازل "بيوت العمر".
وفي النهاية لا يسعني إلا أن أدعو المولى القدير لكل مستأجر أن يتملك منزل العمر.