الرهن العقاري

مشاركة رقم : 1 31-05-2008, 19:40

الرهن في اللغة: الثبوت والدوام، يقال: ماء راهن أي: راكد ودائم، ومعناه في كلام الفقهاء: جعل عين مالية وثيقة بدين يستوفى منها أو من ثمنها إذا تعذر الوفاء, ويقصد بالتعريف: أن هناك دينا لشخص في ذمة شخص آخر, ولسداد هذا الدين فإن الدائن يطلب من المدين ما يضمن له أن الدين سيسلم في وقته وإلا فللدائن أن يستوفي دينه من العين المرهونة أو من ثمنها, ويستمد الرهن مشروعيته وأحكامه من النصوص الشرعية في الكتاب والسنة كما في قوله تعالى: {وإن كنتم على سفر ولم تجدوا كاتبا فرهان مقبوضة}،. كما أن النبي صلى الله عليه وسلم رهن درعا عند يهودي في المدينة وأخذ منه شعيرا لأهله وقد أجمعت الأمة على مشروعية الرهن، وتعاملت به من حين عهد النبي صلى الله عليه وسلم إلى يومنا هذا، ولم ينكره أحد, ويسمى صاحب الدين " الدائن" مرتهنا, و"المدين" راهنا, و"العين" الرهن أو المرهون..
ويشترط لصحة الرهن أن يكون الراهن جائز التصرف, مالكا للمرهون أو مأذونا له بالرهن ولو لم يكن مالكا كالمستعير, ويجوز للشخص أن يرهن ماله على دين غيره, فالدين لشخص ومقدم الرهن شخص آخر, ويشترط في العين المرهونة أن تكون مما يصح بيعه فكل ما صح بيعه صح رهنه, ويصح أن يرهن نصيبه المشاع, وهناك مسألة يذكرها العلماء باسم: "رهن المبيع على ثمنه", ويقصدون بها أن المشتري يرهن العين التي اشتراها بالثمن المتبقي في ذمته, وهي الصورة الأغلب في التعاملات المالية المعاصرة, وهي صورة جائزة.

عقارية 100% · مشاركة رقم : 2 31-05-2008, 19:42

الرهن العقاري وتطور تصميم العقود

من نافلة القول الإشارة إلى أن من المتطلبات في عمليات التمويل السعي إلى توفير أكبر قدر من الضمانات للمديونية الناشئة عن العقد لتجنب المخاطر من عدم الوفاء, وبقدر توفر هذه الضمانات وتأكد جدواها في الضمان بقدر ما يقل العائد المترتب على عملية التمويل, وفي الصيغ القديمة فقد كان هناك ضمانات تقليدية - إن صح التعبير -, ومنها الكفيل والذي تراجعت القناعة بكفايته في ضمان سداد المديونيات وذلك للاحتياج إلى ملاحقته ومطالبته أمام الجهات القضائية, وهو الأمر الذي تعده جهات التمويل من المخاطر, ومن جهة أخرى فقد تشكل وعي أو خوف - سمه ما شئت - لدى الكثير من الوقوع في فخ الكفالة, ومن الضمانات التقليدية كذلك اشتراط تقديم شيكات بباقي المديونية, وقد تقرر لدى صائغي العقود أن أخذ الشيكات بباقي المديونيات لضمان الوفاء بها خطأ قانوني مجرم في النظام, لأن الشيك أداة وفاء وليس أداة ضمان.
ثم تطور تصميم العقود إلى البحث عن ضمانات أكثر فاعلية من هذه الضمانات, فكان من أكثرها فائدة اشتراط تحويل الراتب إلى البنك الممول بحيث يضع البنك يده على الراتب ويحصل استحقاقه منه قبل أن يتصرف فيه صاحبه وفق اتفاقية التمويل, وهذه الضمانة نافعة في حال كان الممول بنكا, وكان مبلغ التمويل قليلا كما هو الحال في المنقولات كالسيارات أو المعدات أو الأثاث ونحوها مما لا يتطلب مبلغا كبيرا, أما في حال كان التمويل كبيرا كما هو الحال في التمويل العقاري فإن شركات التمويل بما فيها البنوك تتشدد كثيرا في الضمانات, فتشترط رهن العقار على الباقي من ثمنه وهي المسألة التي أشرت إليها في المقال السابق ويسميها الفقهاء" رهن العقار على ثمنه ".
وحيث السياق في تاريخية تصميم العقود التمويلية فيمكن القول إن تصميم عقود التمويل العقاري مر على ثلاث مراحل أساسية, الأولى: البيع بالتقسيط مما يعني نقل ملكية العين إلى المشتري وتركها حرة له يملك التصرف فيها ولو بالبيع, واشتراط تقديم ضمانات لسداد المديونية كالكفيل الغرم, ومع أن هذا التصميم صالح في عمليات التسويق كونه يؤدي إلى تملك المشتري للعين في الحال إلا أن الضمانات التي فيه لم تكف في معالجة الوضع, مما أدى إلى رفع الفائدة التمويلية.
المرحلة الثانية: وهي المرحلة الوسط في الضمانات والفائدة, حيث يتم نقل الملكية للمشتري إلا أن البائع يشترط رهنها في باقي المديونية, وفي حين أن المالك قد ضمن عدم تصرف المشتري بالعين إلا أنه كذلك لا يملك التصرف فيها لاستيفاء باقي المديونية, وذلك لأنها في ملك غيره واللجوء إلى بيع الرهن إضافة إلى كونه إجراء غير عملي فهو كذلك سيواجه تفاوت وجهات النظر القضائية في الجوانب الإجرائية والموضوعية, وهي معدودة في المخاطر.
المرحلة الثالثة: الإيجار المنتهي بالتمليك "الإيجار التمويلي", وهي أفضل ما وصلت إليه عمليات تصميم العقود من حيث الضمانات, حيث إن البائع لا ينقل الملكية إلى المشتري أصلا بل يؤجره العين ولكنه يعده ببيعها له أو هبتها له أو تملكها بمجرد الوفاء بالأقساط, وهي الصيغة المفضلة للمولين لأنها لا تدخله في مخاطر نقل الملكية أو حتى رهن العقار

عقارية 100% · مشاركة رقم : 3 31-05-2008, 19:45

الرهن العقاري والتأجير التمويلي

في المقال السابق كان الحديث عن تطور تصميم عقود التمويل العقاري, وأن أفضل صيغة في ضمان المديونية هي صيغة:"الإيجارة المنتهية بالتمليك" وتسمى: "التأجير التمويلي", وبالتأكيد فإن هذه الصيغة لا تحتاج إلى تضمين شرط الرهن فيها لأنها أقوى من الرهن, والرهن إنما يرد في الصيغة المشتملة على البيع فقط, أما هذه الصيغة فإن العين ما زالت في ملك الممول "الدائن", وإنما أجرها لطالب التمويل, وليست الإيجارة هنا تقليدية وإلا لم يكن تمويلا وإنما إجارة تنتهي بالتمليك حسب صيغة العقد, فطالب التمويل حصل العين التي يريدها, والممول تمسك بأعلى الضمانات لمديونيته, ولا غرابة أن تنتشر هذه الصيغة في أسواق التمويل بل وتصدر لتنظيم أحكامها قوانين خاصة بها.
تذكر بعض الكتابات أن هذا العقد أول ما وجد كان عام 1846م في إنجلترا، ثم انتقل إلى الكثير من الدول حتى وصل إلى الدول العربية, وأصدر الكثير من الدول قوانين خاصة به كما سبق, وفي المملكة فمشروع نظام " التأجير التمويلي" أحد المشاريع التي تدرس في مجلس الشورى وينتظر بعد الموافقة عليه أن يصدر قريبا.
أما الموقف الفقهي من هذه الصيغة فقد اختلف بحسب صيغة العقد, فأما الصيغة المشهورة له, وهي أن الطرفين يتفقان على أن العين تنقل بمجرد انتهاء دفع أقساط الإيجار فلم تكن مقبولة فقها وصدرت الفتاوى بمنعها, ومن أُوَل الفتاوى الجماعية في ذلك فتوى هيئة كبار العلماء في المملكة في دورته الثانية والخمسين المنعقدة في الرياض بتاريخ 29/10/1420 هـ حيث رأى المجلس بالأكثرية أن هذا العقد غير جائز, وكان من أبرز موجبات المنع.
أنه جامع بين عقدين على عين واحدة غير مستقر على أحدهما وهما مختلفان في الحكم متنافيان فيه. فالبيع يوجب انتقال العين بمنافعها إلى المشتري، وحينئذ لا يصح عقد الإجارة على المبيع لأنه ملك للمشتري، والإجارة توجب انتقال منافع العين فقط إلى المستأجر, وقد خالف بعض علماء الهيئة هذا المنع وهم: الشيخ محمد بن جبير والشيخ عبد الله بن بسام – رحمهما الله-, والشيخ عبد الله بن منيع – حفظه الله.
ثم حصل تطوير لهذا العقد بحيث يتوافق مع القواعد الفقهية, وذلك بإبقاء الإيجارة على أنها أصل العقد, وأما الملك فينتقل بالبيع أو الهبة الموعود بهما في نهاية العقد, وهو ما ورد مفصلا في قرار مجمع الفقه الإسلامي

أدوات الموضوع	إبحث في الموضوع
عرض نسخة صالحة للطباعة أرسل هذا الموضوع إلى صديق	إبحث في الموضوع: البحث المتقدم