صحيفة الاقتصادية الالكترونية - عقارات - الإثنين, 21 جماد أول 1429 هـ الموافق 26/05/2008 م -



طالبوا بإعادة هيكلة السوق العقارية.. عقاريون لـ "الاقتصادية"
"البيروقراطية" تعطل 30 % من مشاريع قطاع الأعمال والإسكان في السعودية.
- خميس السعدي من مكة المكرمة - 21/05/1429هـ
كشف خبراء عقاريون لـ "الاقتصادية" أن الإجراءات البيروقراطية المتبعة في الدوائر الحكومية والخاصة الملامسة. السوق العقارية السعودية عطلت وتسببت في تعثر نحو 30 في المائة من مشاريع قطاعات الأعمال والإسكان.
وشدد هؤلاء على أنه من غير المستبعد أن تدفع بعض الرساميل الكبيرة للهجرة إلى بعض البلدان المجاورة في ظل تحسن مستوى الأداء في إجراءاتها العقارية مقارنة بما يحدث في السوق السعودية.
وأوضحوا إن التضخم في أسعار إيجار العقارات بشكل عام لا يمكن أن ينخفض ما لم يفوق حجم العرض الطلب، والذي لا يمكن أن يحدث إلا إذا أعيدت هيكلة النظام العقاري كلياً، حيث من المتوقع أن تنخفض أسعار الإيجارات بعد خمس سنوات من تطبيق أنظمة حديثة قادرة على جذب الرساميل وتوجيهها إلى السوق العقارية.
وأبان الخبراء أن الانكماش الذي يحدث في سوق العقار من حيث عدم إمكانية التوسع في إنشاء المشاريع العملاقة والاعتماد على المضاربات العشوائية سينعكس سلباً على السوق الاقتصادية بشكل عام كالصناعات وغيرها.
وكشف بدر الراجحي مدير عام قطاع المشاريع في شركة منافع للاستثمار عن أن الإجراءات البيروقراطية الروتينية التي تتبعها غالبية الإدارات الحكومية والخاصة المعنية بقطاع العقار هي السبب الحقيقي في تعثر انطلاقة المسيرة العقارية في السعودية والتي لم تشهد سوى ما نسبته 5 في المائة من إجمالي ما سيظهر على أرض الواقع في حال القضاء عليها، وتسهيلها، ووضع الآليات المناسبة للتصاريح، والتي من المفترض أن تواكب الطفرة العمرانية التي تشهدها السعودية في الوقت الحالي، والتي تدفع بالمستثمرين للمطالبة بتغيير الأنظمة المعمول بها من السابق، نافياً أن تكون المشاريع قد تعثرت بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء التي ستظل تواصل ارتفاعها المتزايد متأثرة بالارتفاع في سعر البترول الخام، وكذلك ارتفاع أسعار وسائل نقل المواد "شاحنات النقل"، وارتفاع أجور العمالة بسبب عدم توافر العمالة الكافية وارتفاع سعر استقدام العمالة، مستدركاً إلا إذا كان المقاول القائم بالمشروع ضعيفا في الأصل.
وأبان الراجحي أن المستثمرين سينصرفون عن السوق العقارية السعودية في ظل وجود تلك الإجراءات العقيمة التي تشعر المستثمر بالقلق على مصير أمواله، وإنهم سيتوجهون للدول المجاورة المتميزة بالمرونة في أنظمتها وإجراءاتها، مطالباً بضرورة البدء وبشكل عاجل في إعادة هيكلة وتنظيم القطاع العقاري، وكذلك منح البلديات الفرعية الصلاحيات بالموافقة على المشاريع بدلاُ من اللجوء إلى أمناء المدن لفسح جميع المشاريع وهو الأمر الذي يثقل كاهله خلاف الأعباء الكثيرة الملقاة على كاهله، أو أن تتم الموافقة على المشاريع بشكل فوري بعد أن يتم اعتمادها من قبل المكاتب الهندسية التي تمنحها الأمانة امتياز الموافقة وفقاً لقدراتها وخبرتها.
وأضاف الراجحي، إن عائق قلة الموظفين بسبب القصور في الميزانيات وعدم تجاوب وزارة المالية مع تلك القطاعات التي أخذت من هذه الحجة شماعة لم تعد مجدية، بل إن من المفترض فرض الرسوم على المستثمرين في كل إجراء يتم اتخاذه، وهو أمر مرحب به بدلاُ من تعطيل المشاريع وتجميد رؤوس الأموال بلا جدوى اقتصادية، كما أن على أمانات المدن تقسيم المدن إلى مناطق ومن ثم تسليم كل منطقة مكتبا هندسيا قادرا على منح التراخيص اللازمة للمشاريع، وأن تتفرغ الأمانات للرقابة فيما تتسلم البلديات الفرعية مهمة التنفيذ، كما أن على الدفاع المدني وأمانات المدن والكهرباء التوجه لتشكيل لجنة مشتركة تعمل على منح الموافقات للمشاريع من مقر واحد بدلاً مما هو معمول به في الوقت الحاضر.
وأوضح الراجحي، أن تعطيل المشاريع وزيادة الكلفة على المستثمرين لن يعودا عليهم بأي نوع من الخسارة، فالخاسر في الأخير هو المواطن الذي سيضطر إلى دفع قيمة الإيجار وفق ما يراه المستثمر الذي سيعد دراسات الجدوى بشكل جيد ليتمكن من خلالها، تحقيق أرباح كبيرة في ظل تدني حجم العرض غير المتوائم مع قوة الطلب، مؤكداً أن الخطورة تكمن في ارتفاع أسعار الشقق إلى مبالغ خيالية أضعاف ما هي عليه في الوقت الحاضر 3 مرات، ومتوقعاً أنه في حال إعادة هيكلة أنظمة السوق العقارية ستعاود الأسعار الانخفاض مجدداً وخصوصاً إذا كانت تلك الأنظمة قادرة على جذب الرساميل التي ستكون قادرة على إنشاء مشاريع من خلالها يتفق العرض مع حجم الطلب ويواكب بدوره النمو السكاني المتزايد.
ولاحتواء الأزمة العقارية وتداركها في وقت مبكر قال الراجحي: " يجب أن تبدأ الدولة في إنشاء الضواحي السكنية خارج المدن وأن تكون على هيئة أبراج ويتم تسليم وحداتها السكنية للراغبين في الحصول على قروض البنك العقاري، ويجب أيضاً على أمانات المدن السماح بفتح تعدد الطوابق المتكررة بدلاً من الاستمرار في التمدد الأفقي الذي لا يخدم سوى ملاك الأراضي الخارجة عن النطاق العمراني ومقدمي الخدمات من كهرباء ومياه وغيرهما".
ووفقاً لمنصور أبو رياش رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في العاصمة المقدسة فإن الرساميل بدأت هجرتها من الأسواق العقارية السعودية منذ خمس سنوات مضت، واتجهت نحو أسواق الإمارات وسورية ولبنان وجيبوتي حيث الأمان والتسهيلات في عملية إنشاء المشاريع العقارية العملاقة.
وأبان أبو رياش أن الإجراءات البيروقراطية التي تتبعها أمانات المدن مع المستثمرين والمعتمدة على إجراءات متراكمة غير مبررة تستنزف الوقت الطويل وتعطل الرساميل عن دورتها الاقتصادية، إضافة إلى سيطرة الأمزجة الفنية والهندسية التي هي في الأصل آراء شخصية اندرجت تحت مسمى الرأي الفني الذي أضاع تحت سطوته فرصة المستثمرين في الاستثمار في سوق العقار السعودية.
وأضاف أبو رياش أن انكماش السوق العقارية بسبب الإجراءات البيروقراطية أسهم في اتساع الفجوة بين حاجة الطلب والعرض، مما سيحدث بعد ذلك انكماشا في السوق الاقتصادية بشكل عام كالصناعات وغيرها والمعتمدة في الأساس على الصناعات العقارية.
وأوضح أبو رياش أن ارتفاع الأسعار في العقارات جاء بسبب تلك الإجراءات البيروقراطية التي دفعت بالعقاريين إلى اللجوء إلى المضاربات قصيرة الدورة الاقتصادية بدلاً من إنشاء الوحدات السكنية التي ستحد من العجز في العرض والذي يتنامى سنوياً مع ازدياد عدد السكان وكذلك لا يتواءم مع حاجة نمو المجتمع الذي يعد 60 في المائة منه من فئة الشباب.
وزاد أبو رياش بقوله: " لن نرمي باللوم على الإجراءات البيروقراطية المتبعة في أمانات المدن فهناك أيضا شركة الكهرباء التي اعتمدت على تنمية مشاريعها على حساب أصحاب المخططات".
من جانبه، أوضح خالد اليوسف رئيس مجلس إدارة شركة اليوسف العقارية أن نسبة تعثر المشاريع بالنسبة إلى قطاع الأعمال بلغت نحو 10 في المائة فيما بلغت نسبة التعثر لمشاريع الإسكان أكثر من 20 في المائة، خلاف المشاريع المتعثرة على مستوى القطاع الحكومي والمتمثلة في مشاريع البنى التحتية وخلافها، مشيراً إلى أن أسباب التضخم في أسعار العقارات جاءت بسبب زيادة سوق الطلب مع الثبات في سوق العرض في الوقت الذي يزداد فيه حجم النمو السكاني في السعودية، ومن الأسباب أيضا ارتفاع أسعار العقارات والمنتجات العقارية المرتبط بالتضخم في سعر العملة المحلية وهو الذي سيؤثر سلباً في السوق العقارية، حيث خضعت الأراضي للتضخم في سعر العملة ورفعت بالتالي أسعارها إلى مبالغ غير مستحقة.
وأضاف اليوسف، إن من أهم الأسباب في قضية التعثر للمشاريع هي الإجراءات البيروقراطية المتعامل بها في الجهات الحكومية، حتى وإن كان المستثمر ملتزماً بكافة الاشتراطات فالدوامة تعسر دوماً ولادة أول نواة لأول ترخيص للمشروع، مستدركاً إن تعطل المشاريع بسبب الإجراءات يأتي بسبب ضعف الإدارات والتنظيم الذي تعمل من خلاله الإدارات، وكذلك بوضع عدد من الإجراءات غير المبررة.
وأبان اليوسف أن قضية التمدد الأفقي في المدن لا يقوم على الدراسات، فهناك تناقض غريب في أنظمة أمانات المدن من حيث تعدد الطوابق في الشوارع فلكل مدينة نظام خاص ومعايير خاصة وكأنها تعمل باستقلالية تامة ولا تخضع لوزارة الشؤون البلدية والقروية، مفيداً أن الشؤون البلدية والقروية وضعت المستثمرين في حيرة من أمرهم من حيث عدم معرفتهم بالخطط التنموية والمعايير المتبعة في المدن.
وأوضح اليوسف أن التمدد الأفقي ليس في الصالح العام للبلد وهو يأتي في مصلحة شريحتين، الأولى ملاك الأراضي خارج النطاق العمراني، والشريحة الأخيرة هم المطورون والعاملون على المشاريع، وأما فيما يخص المستوى الاجتماعي والترابط الأسري والأمني والجودة النوعية فهي متأثرة سلباُ بسبب التمدد الأفقي وهو لا يخدم الصالح العام، مشيراً إلى أن الجميع يبتعد عن نظرية المؤامرات في حل المشكلات، وأنها يجب أن تحل بأي طريقة بغض النظر عن المتسبب في المشكلة.
وطالب اليوسف من الإدارات الحكومية أن تحسن من إجراءاتها البيروقراطية في التعامل فيما بينها، وهي بتأخرها تكلف البلد الشيء الكثير وخصوصاً في ناحيتي إهدار الوقت وتبديد الأموال، فلو شكلت لجان من بين الدوائر الحكومية وعملت تحت مظلة واحدة لحلت جميع الإشكاليات بسرعة فائقة.