جريدة الاقتصاديه
د. عبد الله الفايز - مهندس معماري ومخطط 13/05/1429هـ
في الوقت الذي ينظر فيه الجميع إليه للإسراع في إصدار نظام الرهن العقاري الذي تنتظره السوق العقارية والمستثمرون بفارغ الصبر لما له من أهمية في حل معاناة المواطنين والإسكان وقيمته المضافة للاقتصاد الوطني. وفي الوقت الذي يطالب فيه الجميع بأن يتم تنظيم عملية التثمين والتقييم العقاري التي ما زالت تمارس بطريقة غير مهنية ومن جهات غير مؤهلة أو مرخصة. وأهمية تأسيس هيئة منظمة ورقابية لتأهيل مهنة التثمين والتقييم العقاري. وحتمية الحاجة إلى نزاهة هذا الموضوع وشفافيته. نفاجأ بالموافقة على نظام التثمين وبطريقة سلق وتجاهل للأمور الأساسية للنظام، أو مربط الفرس والذي نشكو منه وهو ما التأهيل المطلوب للمثمن أو المقيم؟ والذي مع الأسف كان رأي المجلس بعد إضاعة الوقت والمال للدراسة أنه لا يوجد تأهيل له وهذا غير صحيح. لقد كان المطلوب هو تأهيلهم بدلاَ من ترك الأمر لمن هب ودب للقيام بمهنة التثمين والتقييم. أناس لا يعرفون قراءة المخططات ولا يعرفون المواصفات والمقايسات الموحدة للمباني أو الطرق الفنية للتثمين والتقييم هم الذين سيعيدونا إلى مشكلات الرهن العقاري التي عانتها أمريكا والعالم. إن أهم شرط أن يكون المقيم محايداَ بينما من يقوم بتقييم العقار هم العقاريون أنفسهم أو عن طريق عمالة غير مؤهلة.
لقد كان المطلوب أن نبدأ من حيث انتهى الآخرون وأن نحاول الاستفادة من مشكلة الرهن العقاري العالمية Sub prime التي كان أساسها هو التلاعب في وثائق التقييم وتقييم عقارات بأكبر من قيمتها الحقيقية. فمن قام بالدراسة، وكم دفع له مقابل هذه الدراسة الهزيلة؟ إن أقل ما يجب أن نفكر فيه هو على الأقل البحث في الإنترنت عن الموضوع.
لقد أخفق مراجعو النظام في تعريف كلمتي أو مصطلحي تثمين وتقييم وأقصى ما وصلو إليه مجمع اللغة العربية في الأزهر الشريف. ونسوا أن المجمع الفقير ليس لديه التعريف المطلوب. فقوم أو يقوم ويقيم قد تناسب موضوعات أخرى غير المصطلح العالمي. فهما عالمياَ مختلفان في المقصود بهما. ويوجد لكل مصطلح منهما تعريفه في القواميس العربية والأجنبية. فتقييم تعني Assessor وهي تخمين قيمة العقار وليس سعره باستعمال إحدى الطرق الخمس المعروفة عالمياَ والتي سيأتي ذكرها لاحقاَ. وتستعملها البنوك وشركات التأمين. وهي طريقة مهنية تستعملها معظم الدول التي تفرض الضرائب على مواطنيها فيتم تخمين قيمة الضرائب التي يجب أن تدفع عن طريق المقيمين.
بينما تثمين تعني Appraisal وتعني استعمال الطرق الفنية والمهنية لمعرفة التكلفة الحقيقية للمبنى أو العقار وسعره. ويتم ذلك بعد الاطلاع على المخططات والمواصفات التي تم تنفيذ العقار على أساسها وجداول الكميات. وهي غالباَ تستعمل لمعرفة التكاليف والأمور المحاسبية والمقارنات. وتستعمل أحيانا من قبل المقيمين.
لذلك فإن خبراء التقييم يصرون على عدم الخلط بين قيمة العقار وسعره. فالعقار قد يباع بسعر أقل من قيمته.
It is important to distinguish between Market Value and Price. A price obtained for a specific property under a specific transaction may or may not represent that property's market value.
فمن الممكن أن يكون سعر العقار هو مبلغ معين ولكن لكونه لصيقاً بأرض على الشارع العام ويمكن من خلال ضمها للاستفادة منها استثمارياَ لزيادة الارتفعات لكلتا القطعتين فإن قيمتها أعلى من سعرها. وفي بعض الدول التي تعطي حق الإقامة إذا تملك العقار فإن سعر العقار لا يعكس قيمته. وقد يكون هذا الخلط بين المصطلحين هو الذي أوقع المجلس في هذا المأزق. أو أن عدم تعمقه في الموضوع جعله يتغافل أهمية التأهيل المؤهلات المطلوبة للمقيم أو المثمن.
جميع دول العالم تهتم بموضوع الرهن والتقييم والتثمين والتأهيل له ولديها أنظمة ومصطلحات كان الأولى للمجلس أن ينظر فيها. إلا إذا كانت اللجنة الموكول لها الأمر غير مؤهلة لذلك أو أنه فوق استطاعتهم. حتى لو كان الموضوع محولاً لهم من وزارة المالية فإن من واجبهم التأكد منه.
على أنه غاب عنا أن هناك توجهاً عالمياً ترعاه هيئة الأمم المتحدة وأمريكا(IVSC) - International Valuation Standards Committee, The وبعضوية معظم هيئات التثمين والتقييم العالمية من 41 دولة.
وفي كل دولة يوجد منظمة للتقييم فمثلاَ في كندا
the Appraisal Institute, the RICS and the Appraisal Institute of Canada وفي بريطانيا Property valuation Royal Institution of Chartered Surveyors RICS) ) وفي ألمانيا Immobilienbewertung. Real estate appraisers Immobilienbewerter or Gutachter وفي أمريكا مجلس مؤهلات المثمن في الولايات المتحدة (The Appraiser Qualifications Board (AQB وهو مجلس مستقل من مؤسسة المثمنين الأمريكية. ومكون من خمسة إلى سبعة مثمنين يتم تعيينهم من قبل القائمين على المجلس. ومن مهام المجلس أن يقوم بوضع أقل المؤهلات التي لا بد للمثمن أن يحصل عليها. وذلك بعد حصوله على تعليم وخبرة تؤهله للمهنة واجتياز امتحان شامل وهي:
أن يجتاز امتحان النظرية العامة للتثمين والمقايسات الموحدة لمهنة المثمنين المهنيين (مثل كود البناء).
Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP).
أن يجتاز ما مجموعه 120 ساعة من المحاضرات وتشمل مواد مثل نظرية التقييم. ومواد في المحاسبة والاستثمار وقوانين البناء واشتراطات الأمانات. وأن يلم بتطبيقات الحاسوب التي لها علاقة بالحسابات والاستثمار.
كما أن المقيم يجب أن يقدم للعميل تقريراً متكاملاً عن طريقة الحسابات التي اعتمد عليها في تقييم العقار. وليس ما نراه حالياَ من إرسال خطاب به القيمة فقط ودون تحليل يمكن الرجوع إليه لمعرفة أية إشكالية تحصل مستقبلاَ.
وهناك عدة طرق للتثمين ولكن المتعارف عليه في بريطانيا والولايات المتحدة هو خمس طرق وهي:
القيمة السوقية Market value والقيمة في الاستعمال Value-in-use
والقيمة الاستثمارية Investment value والقيمة التأمينية للعقار Insurable value وقيمة تسييل المبنى (الحصول على السيولة بطلب القانون أو عادياَ) Liquidation value. كما أن هناك طرقاً آخرى مثل طريقة التكلفة ومقارنة سعر البيع أو طريقة الدخل المتوقع للعقار. وفي بريطانيا تختلف قليلاَ في المسمى ولكنها متقاربة في الطريقة (طريقة المقارنة عائد الاستثمار على الدخل والحسابات على الربح...).
كما أن تلك الدول تتطلب من كل مقيم أن يكون محايداَ وأن يقدم وصفاً للأعمال والطريقة التي سيتبعها وأن يرفق تعريفاً لكل مصطلح يستعمله وماذا يقصد به وأن يوضح أية افتراضات يضعها ولماذا، وأن تكون جميع التقارير مؤرخة.
ويستعمل المقيم عادة نماذج حاسوبية مثل Mass appraisal and automated valuation models الذي أصبح شائع الاستعمال عالمياَ وهو يستعمل نماذج إحصائية ونظام المعلومات الجغرافية.
وعالمياَ هناك نوعان من التأهيل إما حاصل على ترخيص Licensed لمبان في حدود مليون ريال أو مؤهل Chatered (Certified) لمبان قيمتها أعلى من ذلك.
إن التقييم العقاري هو مهنة متخصصة ومستقلة بحد ذاتها في القطاع العقاري وتلعب دورا مميزا ورئيسيا في الرهن العقاري والتمويل من المؤسسات المالية وله مؤثرات اقتصادية عميقة وهو يعتمد كثيرا على النزاهة. وهي مؤثرة في الاقتصاد الوطني وفي مدخرات المواطنين ومعيشتهم. لذلك فإننى أرى أن تتم إعادة النظام مرة أخرى لإكمال نواقصه. وأن تتم التوصية بضرورة إيجاد هيئة للتقييم لتقوم ضمن عملها بتأهيل المقيم ليكون قادراَ على قراءة المخططات والمواصفات والعلوم الهندسية والاقتصاد (العرض والطلب) والمحاسبة والتمويل. وليستطيع الحكم على متانة وسلامة العقار وإيراداته ومصروفاته واستهلاك العقار محاسبياَ وعمره الافتراضي وتكلفة الإدارة والصيانة والقيمة الحالية للعائد المستقبلي للعقار.
وأن يتم وضع الاشتراطات الموحدة لكيفية أداء أعمال التقييم وكيفية إعداد التقارير الخاصة بها. وأن يطلب من المقيم أن يقدم تقرير تقيم عقاريAppraisal Report ، وأن تكون عليه مسؤولية الاطلاع على المستندات والوثائق الخاصة بالوحدة العقارية وفحصها والوقوف على الوصف القانوني ونوع الملكية ومدى استخدام التراخيص في البناء. وأن يتم تسجيله في السجل العيني للعقار الذي ننتظر مولده.