اعتماد النطاق العمراني من أهم أسباب رفع أسعار الأراضي في الشرقية

صحيفة الاقتصادية الالكترونية - العقار والتطوير العمراني - الأحد, 28 ربيع ثاني 1429 هـ الموافق 04/05/2008 م -



محمد آل مسبل رئيس مجلس إدارة أتاس العالمية:
اعتماد النطاق العمراني من أهم أسباب رفع أسعار الأراضي في الشرقية
- حاوره: حامد الرويلي - 28/04/1429هـ
هل تعتبر الطفرة العقارية التي تشهدها المملكة ظاهرة صحية تصب في مصلحة التنمية العمرانية؟
الطفرة العقارية التي تشهدها المملكة تعد طفرة حقيقية وصحية بدون شك وهي ناتج عن النهضة والتغيرات الاقتصادية التي حدثت في المنطقة وأسهمت في نمو العقار بصفة خاصة والاقتصاد بصفة عامة, بعد ركود دام أكثر من عامين نتيجة التوجه للاستثمار في لسوق الأسهم والذي كان سببا في تأخر إكمال البنية التحتية في بعض المناطق. أما اليوم فقدت انتعش الاقتصاد السعودي بصفة عامة والعقار على الخصوص بعد معالجة كثير من المعوقات التي كانت تقف عثرة في وجه المستثمر السعودي, مما دفع بعض المستثمرين للاستفادة من النمو السكاني في المملكة بتوفير مشاريع وحدات سكنية في كثير من مناطق السعودية. وأنا عموما أتوقع استمرار انتعاش سوق العقار في ظل وجود الأنظمة التي تعمل على تسهيل تملك العقار للأفراد, إلى جانب القروض المناسبة الممنوحة من قبل الدولة والبنوك للمواطنين من ذوي الدخل المحدود, كما أن هذه الطفرة كانت متوقعة ولكن لم يكن في الحسبان ارتفاع الأسعار إلى هذا المدى الذي قد يصعب على متوسطي الدخل الاستفادة منها ولكن هذه الطفرة تعتبر عالمية ولكنها تختلف من بلد لآخر، وهي في الواقع لا تخدم التنمية العمرانية بالشكل المطلوب, خاصة في ظل ارتفاع المواد وارتفاع الأسعار.
من وجهة نظرك، هل يلبي نظام صناديق الاستثمار العقاري الذي أقرته هيئة سوق المال احتياجات هذا القطاع ؟
النظام الذي أقرته هيئة سوق المال يعتبر خطوة أولى لتنظيم الصناديق الاستثمارية العقارية ولكن أنت تعلم أن أي نظام جديد يعتمد لابد من أن يمر بتجربة التنفيذ التي يتوقع أن تحدث فيها بعض الممارسات الصحيحة أو الخطأ حتى نصل إلى الأهداف الحقيقية التي من أجلها تم إقرار النظام. ولاشك أن هذه الخطوة ستكون ناجحة بكل المقاييس, كما أنه سيكون لهذه الصناديق دور فعال وكبير في تلبية بعض الطلبات ولكنه أيضاً سيحسب حسابات الغد لأنه في علم المجهول, حيث إنه يرتبط بالأسعار في حال الزيادة.
اعتمد مجلس الوزراء أخيرا النطاق العمراني الجديد، فما تأثير ذلك في نشاط سوق العقار في المنطقة الشرقية؟ وهل سيكون مؤثرا في طبيعة الأسعار؟
ما تم اعتماده يعتبر إيجابيا وسيكون له دور في حركة الأسعار ولكن ما رفع لولاة الأمر للاعتماد لم يكن المأمول من الأمانة لأنه في واقع الأمر أثر في الأسعار ولم يكن في الصالح العام للمواطن لكون المرحلة الثانية السابقة هي التي اعتمدت كما هي وأخذ منها جزء بسيط ليكون للمرحلة الأولى ولم يتم إنهاء امتياز "أرامكو" مما اعتمد كنطاق عمراني وهذه معاناة أخرى, ومع ذلك سيفتح مجالا أكبر للنهوض بالتنمية العمرانية سواء في المناطق النائية أو مداخل المدن الرئيسة.
عدد من دول الخليج يشهد قيام مشاريع عقارية عملاقة وفق نماذج متطورة و حديثة، إلا أن المملكة بعيدة إلى حد ما عن هذا التطور, ما تعليقكم؟
الجميع يدرك ويعرف أن أغلب دول الخليج ذات مساحات صغيرة مقارنة بالمملكة التي تتمتع بمساحات شاسعة تحتاج إلى تنمية عقارية وفق أنظمة وقوانين تنظم هذا المجال وفي نفس الوقت دول الخليج استفادت من خبرات عالمية ولديها رؤى معينة كما أن لديها خططا بعيدة المدى ولديها هيئات متخصصة لهذا المجال ونحن مازلنا نطالب بهيئة خاصة بالعقار بجميع تفرعاتها تعنى بتخطيط سليم ولنظرة خمسين سنة للأمام أو أكثر وحساب بنية تحتية لهذا التوجه، عندنا في المملكة مثال حي وهي الهيئة العليا للعاصمة الرياض لها دور كبير وفعال أرجو أن تحظى الشرقية وبقية المدن الرئيسية بمثل هذه الهيئة التي يراهن جميع العقاريين على نجاحها إذا اعتمدت, كما أنها ستطور وترسم العديد من الخطط الاستراتيجية للسوق العقارية.
بنظركم، ما معوقات الاستثمار العقاري في المملكة ؟
لوقت قريب كان هناك عدم وضوح في الضوابط والشروط التي تقرها أمانات بعض المناطق لتحديد النطاق العمراني, مما كان سببا في إعاقة النمو العمراني. أما اليوم بدأت هذه المعوقات تعالج, من أجل الوصول إلى مستوى بناء عصري متميز بعد تطبيق نظام كود البناء الأمر الذي يتطلب من الأمانة عملية الإشراف ومتابعة وتنفيذ هذه المشاريع حتى تقام وفق متطلبات حركة النمو العمراني التي تتطلب التركيز أكثر على طبيعة مواد البناء ومواصفاته وألا يكون دور الأمانة الإشراف على المساحة وتطبيق حق الدولة, كما يجب على الأمانة تحديث أنظمتها وأن تكون نظرتها أبعد بكثير من هذه النقاط الصغيرة المتعلقة بعدد الأدوار وما شابه ذلك, التركيز أكثر على توصيلات الكهرباء شبكات المياه والصرف الصحي تحت إشراف مهندسين متخصصين في المجالين, ومن ضمن معوقات الاستثمار العقاري في المملكة عدم التركيز على الرؤية المستقبلية لهذا القطاع وعدم اختيار كفاءة مؤهلة ومخلصة لتذليل كل العقبات التي تقف عثرة في سبيل التطوير.
تشير خطة التنمية الثامنة إلى حاجة المملكة إلى بناء أكثر من 180 ألف وحدة سكنية سنويا لتلبية الطلب، فكيف يمكن تحقيق هذا الهدف؟ وما الدور الذي يمكن أن يلعبه قطاع العقار للمساهمة في تحقيق مسكن لكل مواطن؟
خطة التنمية الثامنة التي ذكرت قد مر عليها سنتان إلى ثلاث سنوات ولكن لنجعلها دراسة سنة مضت، فالأمور خلال الأشهر الماضية، تغيرت إلى ما لم يكن في الحسبان من ارتفاع مواد البناء والأراضي وكل ما يسهل المهمة فالأمر اليوم أصعب من الأمس في تحقيق الهدف ولكن همم الرجال تعلو ذلك بأمر الله ثم بحكمة قيادتنا الرشيدة وولاة الأمر نريد لكل من له دور أن يعطى مميزات ونغير كلمة شروط نريد تسهيلا ولا نريد تعقيدا للأمور المسهلة وأن نحذو حذو الدول الخليجية المجاورة التي بتسهيلاتها جذبت الكثير من رجال الأعمال والمستثمرين في المملكة إليها, كما أن بناء 180 ألف وحدة سكنية قد لا تكفي في ظل النمو السكاني المتزايد وأرى أن الحل الأمثل والأسهل يتمثل في إنشاء شركات عقارية متخصصة في مجال البناء والإنشاء وتوفير سبل الاستثمار في المشاريع العملاقة من صناديق ومحافظ استثمارية, وأعتقد أن هذا يشجع على توفير وحدات سكنية متنوعة. وطبعا ذلك لا يمنع أن تحرص الأمانات على التوسع في النطاق العمراني وتخططيها مناطق جديدة وفتح مدن جديدة لتشجيع المستثمرين على الاستثمار في أحياء أخرى مطورة بغرض فك الاختناقات في وسط المدن الرئيسية.
ارتفعت أسعار المساكن بنسبة بلغت 40 في المائة عما كانت عليه قبل عامين, برأيكم ما الأسباب ؟ وهل من حلول متاحة أمام المواطن لامتلاك مسكن مناسب بأسعار معقولة؟
ارتفاع الأسعار خلال السنتين الماضيتين 40 في المائة يعتبر انطلاقة الارتفاع, خاصة في خضم طفرة عقارية جامحة باستمرار إن لم تكن هناك حلول لتسهيل إجراءات تراخيص التخطيط للأراضي البور والمساهمة في البنى التحتية من قبل كل الجهات المختصة وإيصالها بالمخططات الجاهزة والسماح بتخطيط أراض جديدة ومحاولة تقديم دعم كبير لمواد البناء والحد من التصدير لمواد البناء والأسمنت والحديد وخلافه, باختصار شديد إذا لم يتخذ أي إجراء حيال ما ذكرته من قبل الدولة فإن الأمور ستزداد صعوبة، وعلى العموم الموجة عالمية، أما الحلول التي أراها من وجهة نظري الشخصية لامتلاك المواطن مسكنا هناك عدة خطط منها ما يقع على عاتق الدولة ومنها ما يقع على عاتق المستثمرين، أما الدولة فأرى أن يضاعف القرض من صندوق التنمية العقاري وأن يحصل على أرض حكومية إلا أن تكون لديه أرض فيمنح القرض في أقرب وقت، أو أن يقوم صندوق التنمية العقاري ببناء وحدات سكنية وتوزيعها على المواطنين وهذه قد تكون أفضل طريقة، مثلما كانت وزارة الإسكان تفعل في الماضي. وأما المستثمرون فيجب التحالف مع شركات تلبي الطلب لمتوسطي الدخل وهم كثر، بما يتناسب ومداخيلهم وهذه حلول قد تحل من هذه الأزمة ولو أنها وقتية في ظل تزايد عدد السكان.
المنطقة الشرقية تعد وجهة سياحية مهمة، لكنها ما زالت بحاجة إلى الكثير من المشاريع السياحية لتلبية حاجة الزوار، فما تقييمك للاستثمار السياحي في المنطقة؟ وهل سيكون للشركة نشاط في مجال السياحة؟
الاستثمار السياحي في المنطقة الشرقية ذو عائد اقتصادي كبير من وجهة نظري وحسب المعلومات، المنطقة ليست وجهة سياحية فحسب بل هي مركز اقتصادي مهم على المستوى العالمي وهذا رافد اقتصادي مهم أيضاً فستكون من المراكز المهمة على المستوى العالمي لتصدير البتروكيماويات وهي وجهة عالمية مهمة ويجب العمل على ذلك من الآن فصاعد, نحن بحاجة إلى مزيد من الفنادق العالمية وعالية الخدمات وأيضاً المراكز التجارية والترفيهية بما يتناسب وعاداتنا وتقاليدنا الإسلامية وإظهار التراث العربي الخليجي والسعودي في كل منطقة حتى يكون الزائر على المستوى السياحي يجد ما يسعده هو وعائلته وكذلك رجال الأعمال من كل مكان سواء على المستوى الداخلي أو العربي أو العالمي.
اشتهرت المنطقة الشرقية بكثرة المساهمات المتعثرة التي يبلغ عددها 17 مساهمة تبلغ قيمتها أكثر من 4 مليارات ريال, في رأيك، ما أسباب ذلك ؟
شيء محزن للغاية أن يكون لدينا هذا الكم الكبير من المساهمات المتعثرة, وأرى أن الجهات التي طرحت مساهمة متعثرة جاء نتيجة للاستعجال في عملية الطرح مما أدخلها في دوامة البيروقراطية والأنظمة والقوانين التي حالت دون استكمال تطوير العقار نفسه, في بعض الأحيان تجد أن المطور يعد سببا في عملية التعثر لعدم اكتماله إجراءات التراخيص مما جعله يدخل في متاهات جديدة مع الجهات المعنية وأنا أرى أهمية وجود جهة حكومية تتولى مباشرة حل هذه المساهمات المتعثرة مع أصحابها الذين أعتقد أنهم يواجهون مشكلات مالية حالت دون تصفية هذه المساهمات, والأمل معقود على الجهات التي وجه الأمير محمد بن فهد بتشكيلها وإيجاد حلول جذرية لتصفيتها وضخ مبالغها في السوق العقارية واستثماره, كما أن هناك أسبابا لتعثر هذه المساهمات منها ما هو رسمي ومنها ما هو من الورثة وخاصة في المساهمات التي توفى القائمون عليها ومنها بسبب سوء إدارة المساهمة ولكن الذي نرجوه أن تكون تلك المساهمات شيئا من الماضي وقد انتهى وألا يتكرر في المستقبل.
تشاركون في معرض العقار الحادي عشر في مشروع المشارف, ما الذي يتضمنه المشروع؟
المشروع يقع في مدينة أبها بالقرب من المطار وبجوار فرع وزارة الإعلام وتبلغ مساحته الإجمالية1.250 مليون متر مربع موزعا على 1066 قطعة سكنية وتجارية وتراوح مساحات القطع بين 600 و 1600 متر مربع مرخص لبناء أربعة أدوار للقطع التجارية ودورين للسكنية , كما أن المجموعة وفرت جميع الخدمات الأساسية الهاتف، المياه، الصرف الصحي، والكهرباء، والإنارة، وتصريف السيول، والسفلتة والرصف، والتشجير, إضافة إلى اعتماد بعض الموافق كالمدارس للبنين والبنات وسبعة مساجد، ومراكز صحية واجتماعية ومرافق حكومية، حيث تم بيع نحو 50 في المائة من المخطط، وأتوقع بيع كامل المشروع خلال أيام المعرض, خاصة وأن أغلب السواح الخليجيين يفضلون منطقة أبها والذي على ضوئه ارتفعت الأسعار في هذه المنطقة لاعتدال مناخها في فصل الصيف , إضافة إلى أن الأسعار مناسبة جدا وإذ تراوح بين 420 و 650 ريالاً للمتر المربع.
متى بدأ نشاط مجموعة أتاس العالمية, وما المشاريع الحالية التي تقوم المجموعة بتنفيذها والمستقبلية لها؟
بدأ نشاط مجموعة أتاس العالمية منذ زمن ولكن التخصص في المجال العقاري وهو الأنشط منذ نحو عشر سنوات تقريباً والمجموعة لها مساهمات عامة منها ما انتهى ومنها ما هو في مراحله الأخيرة وأيضاً المجموعة تعمل على مشاريع خاصة بها دون طرحها للعامة ومنها مجمع الجبيل السكني، كما أنها بصدد إنشاء مجموعة من المجمعات التجارية والسكنية في المنطقة والتي سيعلن عنها في حينها.