صحيفة الاقتصادية الالكترونية - عقارات - الثلاثاء, 16 ربيع ثاني 1429 هـ الموافق 22/04/2008 م -


نتيجة غياب المعايير المقننة.. وحركة التطوير لا تتواءم مع الأساليب الحديثة
تحذير من كساد عقاري يفقد السوق السعودية 25 % من قيمتها
- خميس السعدي من مكة المكرمة - 16/04/1429هـ
حذر خبراء عقاريون واقتصاديون من الانجراف خلف الاستثمار في السوق العقارية خلال الفترة الحالية، خاصة في ظل انعدام آليات الشراء التي يجب توافرها والعمل بها تحت تغطية شاملة من الأنظمة والقوانين التي يجب فرضها والتعامل معها بوضوح قبل أن تدخل شركات تمويلية أخرى أو أن يبت في شأن نظام الرهن العقاري، الذي بدوره سيسهم هو الآخر في ارتفاع حجم السيولة المادية المعرضة للمخاطر، والتي سيشجع للزج بتلك السيولة دون إدراك زيادة نمو أرباح السوق الملاحظة خلال الفترة الماضية.
وأشار الخبراء إلى أن السوق العقارية في الوقت الحالي تنذر بخسائر قد تصل إلى أكثر من 25 في المائة من حجم السوق البالغ نحو ثلاثة تريليونات ريال، ذلك لأن العقارات هي استثمار لسيولة مجمدة, وأنه متى تم الاستثمار فمن الصعب خروج السيولة منها بسرعة إذا أصبحت الحاجة إليها ملحة.

في مايلي مزيداً من التفاصيل:

حذر خبراء عقاريون واقتصاديون من الانجراف خلف الاستثمار في السوق العقارية خلال الفترة الحالية، خاصة في ظل انعدام آليات الشراء التي يجب توافرها والعمل بها تحت تغطية شاملة من الأنظمة والقوانين التي يجب فرضها والتعامل معها بوضح قبل أن تدخل شركات تمويلية أخرى أو أن يبت في شأن نظام الرهن العقاري، الذي بدوره سيسهم هو الآخر في ارتفاع حجم السيولة المادية المعرضة للمخاطر، والتي سيشجع للزج بتلك السيولة بدون إدراك زيادة نمو أرباح السوق الملاحظة خلال الفترة الماضية.
وأشار الخبراء إلى إن السوق أصبحت تواجه عدة مشكلات من ناحية سيطرة البائعين على الأسعار وعدم وجود الفرص والوحدات السكنية المناسبة للأفراد وكذلك ارتفاع أسعار معظم العقارات، ودخولها المنطقة العائمة معلنة بذلك دق ناقوس الخطر، الذي أصبح يعلن عن اقتراب حالة الكساد التي ستتوقف من خلالها التنمية الاقتصادية العقارية لفترة معينة حتى تتمكن السوق من تصحيح وضعها ومن ثم العودة مجدداً وفقاً لأنظمة وقوانين لكل دائرة اقتصادية.
وأوضح الدكتور عبد الله المغلوث الباحث والمهتم بالشأن العقاري أن السلبيات التي يواكب ازديادها حجم التوجه إلى السوق العقارية في الوقت الحالي تنذر بخسائر قد تصل إلى أكثر من 25 في المائة من حجم السوق البالغ نحو 3 تريليونات ريال، ذلك لأن العقارات هي استثمار لسيولة مجمدة, وأنه متى تم الاستثمار فمن الصعب خروج السيولة منها بسرعة إذا أصبحت الحاجة ملحة لها، وهي قد تحتاج إلى عدة أسابيع, وقد يتطلب الأمر شهورا لبيع العقار, وقد تمنع أحوال السوق من البيع عند سعر معقول أو يحقق على الأقل رأس المال، وهو الأمر الذي أصبح يبث الذعر في نفوس المستثمرين والمشابه لما حدث قبل نحو ثلاثة أعوام عندما سادت حالة الكساد السوق العقارية وكان الاهتمام منصبا على سوق الأسهم والأوراق المالية.
واستدرك المغلوث أن تلك السلبيات الموجود حالياً في آليات الاستثمار العقاري خلقت فرصا لمستثمرين قادرين على التغلب عليها, ومنهم الوسطاء العقاريون الذين يقومون بتدنية هذه السلبيات، الأمر الذي يحد من حجم الاستثمار المطلوب دخوله في حقل الاستثمار العقاري, فهم لا يدركون أحياناً أنهم يقومون بشراء عقارات تفوق قدرة المستثمر النمطي ولا يفي برد رأسماله خاصة إذا انخفضت الإيجارات، كما أنهم في بعض الأحيان يدأبون على شراء عقار تجاري ذي حجم مؤثر, أو تجميع محفظة من عقارات متنوعة "استثمارا كبير جدا", مشيراً إلى أن الوسطاء يتغلبون على المشكلة بتجميع مجموعة من المستثمرين الذين تشكل مشترياتهم أنصبة من عقار كبير أو مخزون من العقارات، ويرفعون من اهتمامات المشاركة أو الأنصبة في مشاركة ذات مسؤولية محدودة قد يحتاج على الأقل إلى مبلغ قليل من كل مستثمر تنتج في الأخير عن ثروة طائلة لا يمكن التعامل معها إلا عن طريق استئجار مديرين محترفين أو مديرين ملمين بالعقار للقيام بتلك المسؤوليات، وأما خلاف ذلك فستكون الخسائر فادحة.
ودعا المغلوث المستثمرين في المجال العقاري إلى التوجه للشراء في العديد من الشركات ذات المسؤولية المحدودة التي تقوم على ممارسة أعمالها وكذلك الشركات المدرجة في الأسواق المالية واضحة للعيان نتائجها وقوائمها المالية ليكتسب المستثمر نفسه تنوعا عريضا في استثماره وليحقق أرباحا تقدر بنسبة لا تقل عن 20 في المائة من رأس المال المستثمر من خلال تلك الشركات وفي مدة زمنية لا تتجاوز 24 شهراً من بدء عملية الاستثمار الفعلية، ولتجد أيضا سيولته إدارة مستمرة من خلال تفويضه للشريك العام "الشركات القائمة والمدرجة في سوق المال" مهام شراء العقار وصيانته والمحافظة على استمرارية إنتاجيته، لافتاً إلى أن كثيرا من المستثمرين في المجال العقاري انجرفوا خلف تيار الاستثمار فيه بدون إدراك لحجم المخاطر لما يتميز به منتجاته بالقابلية للتعديل، ووجود عدد كبير من المشترين والبائعين المتوافر لديهم معلومات عن المنتج، وقلة التدخل من الحكومة في تحديد آليات البيع أو أسعار الإيجار أو تحديد نمط الاستثمار، وكذلك سهولة توفير المنتج.
وطالب المغلوث بضرورة البدء الفعلي في إعادة النظر في الهيكلة القائمة عليها السوق العقارية السعودية وأن يتم البت فعلياً في أمرها، بحيث تفرض القوانين المحددة للأسعار التي بدورها ستلجم نسب الزيادة المبالغ فيها وستقلل من نسبة المخاطرة في الاستثمار، من خلال فرض القوانين والإجراءات المصاحبة لعملية الشراء أو البيع, كتحديد مدة معينة وتكون إلزامية لا تقل عن 60 يوما لاسترداد قيمة عقد الشراء المقدمة " العربون" التي مازال المشتري يفقد من ماله 2.5 في المائة من قيمة العقار الإجمالي في حال تردده عن الشراء بسبب أي ظرف حصل له بعد توقيع العقد المبدئي، وهي أيضا ستعطي فرصة للمشتري لمعاينة العقار قبل شرائه للتأكد من سلامته الهندسية والإنشائية وكذلك مصاريف المحامين الذين يتحققون من تاريخ الوثائق القانونية المتعلقة بالعقار للتثبت من أنه خال من أي موانع قانونية، وكذلك تحديد الأسعار وفق الموقع الجغرافي الذي يعتبر العامل الحاسم والأهم في تحديد السعر بغض النظر عن حال العقار، لذلك فإن وقوع العقار بالقرب من المحال التجارية الشهيرة أو المدارس الجديدة, يعتبر عامل جذب كبيرا يؤدي أحيانا إلى زيادة ضخمة في السعر، بالإضافة إلى تحديد الأسعار وفقاً لتاريخ العقار حيث إن من الملاحظ أن غالبية المشترين يفضلون المباني والمنازل العريقة أكثر من تفضيلهم للمنازل الحديثة، وينعكس هذا التفضيل على أسعار العقارات, إذ إن القديم يعتبر بشكل عام أغلى سعرا من الحديث، كما أن المعايير يجب أن تنظر أيضا إلى تحديد الأسعار وفقاً لحال العقار وقابليته للبيع أو الإيجار.
ووفقا للدكتور ياسين الجفري الخبير الاقتصادي، إن السوق العقارية في السعودية تواجه في الوقت الحاضر مشكلتين خطيرتين تهدد بانهياره والمتمثلتين في مستويات الأسعار وارتفاعها المتصاعد، وحركة التطوير العمراني الذي ما زال قائما على منهج المخططات بعيدا عن أساليب التطوير العمرانية الحديثة، كما أن السوق ككل تعتمد على ثلاث شركات مقاولة كبرى، ولا توجد بها شركات عقارية أخرى قادرة على مواكبة حجم التطور والنمو، مضيفاُ أن بعض أسعار القطع في بعض المناطق تجاوزت منطقة الأمان وأصبحت عائمة في منطقة الخطر.
وشدد الجفري على أن التضخم الحاصل في سوق العقار يؤكد اقتراب حالة الكساد التي سيبدأ فيها السوق بالانحدار وتتوقف عملية التنمية الاقتصادية لتبدأ عملية تصحيح الأسعار وفقاً للدورة الاقتصادية المعتادة في مثل هذه المجالات، وخاصة أن جميع الوحدات المعروضة الآن لا تتناسب وقدرات المواطن السعودي، كما أن الملاحظ لما عرضته إحدى الشركات المعمارية الكبرى في السعودية من أسعار لوحداتها السكنية يؤكد أنها لا تتوافق ومعطيات السوق السعودية، بل هي أشبه بتلك المعمول بها في إمارة دبي.
وبالمقارنة بين سوق الأسهم والأوراق المالية والوضع السائد في العقار في الوقت الحاضر أشار إلى أن سوق العقار تختلف عن سوق الأسهم فالأخيرة بها وحدات متداولة ويتم البيع والشراء فيها مما يؤكد وجود سيولة مادية فعلاً، أما بالنسبة للعقار فالوضع مختلف إما بوجود حيازات ضخمة موجهة لشريحة معينة، وإما بوجود وحدات مجزئة موجهة لبعض المشترين من القادرين في المجتمع من الشريحة الكبرى وهم الأفراد، وزاد: " إن السوق العقارية الآن أصبحت لعبة البائعين على حساب المشترين والمعتمدين على البيع وفق آلية تكلفة الفرصة البديلة التي أسهمت بدورها في رفع أسعار العقار القديم ليصبح مضاهياً لقيمة بناء العقار الحديث"، ولذلك لابد من تطبيق النماذج العقارية التي تتواءم وحاجة الطلب على الوحدات السكنية، والتي من خلالها سيتم فتح الخيارات المتعددة للتملك أو الإيجار حيث سيكون السعر متقاربا ويبقى الخيار للمشتري.
وأبان الدكتور إحسان أبو حليقة الخبير الاقتصادي أن الاستهجان المصاحب لارتفاع الأسعار في السوق العقارية غير مبرر له فعلياً، فالعقار يشهد انتعاشة في الوقت الحاضر ويواكب النمو الاقتصادي للسعودية الذي يتطلب بناء المزيد من الوحدات السكنية والبنية التحتية، وهو الأمر الذي يدفع إلى استخدام الأراضي بشتى الأشكال والنوعيات المختلفة كالشقق الفندقية ذوات السبع نجوم أو المكاتب الفاخرة، مشيراً إلى أن جميع الإحصائيات التي تصدر عن السوق ما هي إلا اجتهادات فردية غير رسمية ولا يمكن الاعتماد عليها بشكل كلي.
ودعا أبو حليقة إلى ضرورة طرح صيغ في الوقت الحالي لنظام الرهن العقاري والتمويل، مع تطبيق نظام السجل العقاري، وإن هذه الصيغ ستعطي بيانات شاملة حول العقار وستمنحه طابع الشفافية والوضوح، كما أنها ستسهم في إيجاد حلول مالية لإنشاء العقارات، لافتاً إلى أن السنوات الخمس المقبلة ستشهد إعادة تعريف وهيكلة القطاع العقاري برمته من ذاته، حيث سينمو نمو كبيرا وسيستقبل الكثير من الأموال وسيعرض العديد من الفرص، من خلال القوانين التي ستكون واضحة وكذلك بواسطة العقود واضحة المعالم التي بدورها ستعمل على الإيفاء بالحقوق.
وشدد أبو حليقة في مطالبته على ضرورة استنفاد كافة قطع الأراضي الواقعة داخل النطاق العمراني التي وصلت معدلاتها في الرياض العاصمة إلى 50 في المائة من حجم القطع المشغولة بالمباني فهناك تجد كل متر مبني يقابله متر فارغ، وهو الأمر الذي يكلف خزانة الحكومة السعودية مبالغ طائلة حيث إن تلك الأراضي البيضاء غير المستغلة هي في الأساس بنية تحتية جاهزة للاستخدام، لذلك يجب أن يفرض على الفور نظام ضريبي على تلك القطع بما يعادل رسما رمزيا لأجور الخدمات المقدمة في ذلك النطاق، وهو الأمر الذي سيتسبب في الضغط على المالك للبناء أو دفع الضريبة بدلاً من وقف الأرض.
وأوضح أبو حليقة أن المضاربة في سوق العقار وجعلها أمرا سائداً تشكل قلقاً على السوق وتعوق حجم نمو العقار، مستدركاً أن الأسعار المعمول بها في السوق العقارية تعد معقولة مقارنة ببعض البلدان المجاورة، وإن المساحة الشاسعة وتعدد الخيارات هي ما سنح للمشتري أن يتملك بحسب قدرته المادية.
وكشف أبو حليقة أن بعض من يقدمون إلى السوق يخاطرون برأس المال من أجل اكتساب الفرص ويحاولون أيضا قدر الإمكان درء تلك المخاطر، فالمشاهد الآن لوضع السوق يلاحظ استفادة أولئك المخاطرين من تلك الفرص والتي بنى نظرته عليها استباقه للآخرين من خلال تحليل توجه السوق وفقاً لبعض المعطيات كالتوجه العمراني على سبيل المثال، مستدركاً أن أغلب المستثمرين لديهم حرص أكبر من السابق من ناحية الاستفادة من دراسات الجدوى التي قد تعمل عليها بعض الشركات المتخصصة في العقار، مؤكداً أن الممارسات التي يتم التعامل من خلالها في السوق العقارية خلال الوقت الحاضر يجب أن تعتمد على دراسات الجدوى وتحليل المشروع وكيفية الإقدام على المشروع وأساليب تمويله.