صحيفة الاقتصادية الالكترونية - عقارات - الإثنين, 03 ربيع أول 1429 هـ الموافق 10/03/2008 م -





أوراق عمل في الملتقى العقاري بين التسجيل والتطوير والتمويل تثير الاهتمام (2-3) السعودية تعاني من أزمة تملك السكن .. ومواطنوها الأقل تملكا للمنازل في المنطقة - تقرير: سعد السهيمي - 03/03/1429هـ تتناول أوراق العمل في الجزء الثاني من الملتقى العقاري للتسجيل والتطوير والتنظيم الذي أقيم أخيرا في جدة نشاط قطاع الاستثمار العقاري حيث قدرت دراسة عقارية حجم الاستثمارات العقارية في المملكة ما بين 800 مليار إلى 1200 مليار ريال، فيما تراوح التداولات السنوية في سوق العقار بين 100 و 200 مليار ريال، وهذا جعل له دورا حيويا وفاعلا في تحريك عجلة الاقتصاد لاشتماله على سوق البناء والتشييد والعمل وصناعات الأثاث، جاء ذلك في دراسة قدمها المهندس عبد العزيز بن عبد الله حنفي رئيس لجنة المقاولين بعنوان "معوقات التطوير العمراني" في غرفة جدة لملتقى العقار بين التسجيل والتطوير والتمويل في محور قطاعي المقاولات والهندسة، وأثرهما في التطوير العقاري الذي أقيم في جدة أخيرا. وقال "كما هو معلوم امتلاك سكن يعني الاستقرار وتحقيق جزء من متطلبات الحياة, وبالمقابل عدم تملكه يعد مصدر قلق دائم باعتبار السكن مصدر السكينة والأمن والراحة للإنسان لأنه المكان الذي يتمتع فيه الساكن بالخصوصية، ومع تنامي السكان وزيادة الهجرة من الريف إلى المدن الرئيسية وارتفاع أسعار الأرض والبناء أصبح امتلاك سكن مصدر قلق دائم لكل رب أسرة يتطلع إلى الاستقرار وتكوين أسرة، وقال إن الإحصاءات تشير إلى وجود أزمة تملك أكثر منها أزمة سكن, حيث إن 40 في المائة فقط من المواطنين يملكون سكناً خاصاً وأن هناك زيادة في حجم الطلب يزيد على 30 في المائة وسوف يصل الطلب عام 2015، إلى 1.5 مليون وحدة سكنية, والمملكة بلد غني بالثروات والطاقات والفرص الاستثمارية الواعدة وتمثل صناعة العقار أحد مجالات الاستثمارات الضخمة لما يتوافر فيها من ثروات كبيرة وأراض شاسعة وحاجة ملحة تتمثل في المشكلة السكانية وارتفاع النمو السكاني بنسب عالية تصل إلى 3.7 في المائة سنوياً تضاعف من الأزمة". وأوضح أن أهم تحديات صناعة التطوير العقاري تمثل في المعوقات التالية:- - النمو السكاني الذي يعد الأعلى في العالم. - الزيادة المطردة في أسعار الأراضي. - ارتفاع أسعار مواد البناء - سوء التخطيط من قبل التجار المحليين لمواد البناء. - إطلاق مشاريع تنموية محلية كبيرة. - وجود نقص في الصناعة المحلية لمواد البناء. - نمو الطلب العالمي على مواد البناء خاصة من الصين والهند. - زيادة تكاليف الشحن لأن معظم مواد البناء مستوردة وذلك نتيجة زيادة أسعار الطاقة وزيادة أسعار المواد الخام عالمياً. الأعلى على مستوى العالم وفي السياق ذاته وصف المهندس أنس صالح صيرفي ارتفاع معدل النمو السكاني في المملكة بالنسبة الأعلى على مستوى العالم حالياً, فيما يعد انخفاض نسبة التملك العقاري للمواطنين الأدنى بالمقارنة بالدول الأخرى (22 في المائة فيما تصل إلى 80 في الدول المجاورة ), وهذه من جملة التدابير التي يمكن أن يضطلع بها القطاع الهندسي لمواجهة إفرازات مرحلة الطفرة ومواجهة موجة الغلاء وارتفاع أسعار مواد البناء والعمالة، فحالة الركود التي شهدتها السوق العقارية في السنوات العشرين الماضية وانعكست على شراسة التنافس بين المقاولين للظفر بالعدد اليسير من المشروعات المطروحة بأسعار قد تكون أقرب إلى سعر التكلفة لمجرد ضمان تشغيل آلياتهم وعمالتهم على أقل تقدير, تبدلت اليوم وانقلب الحال لتجاوز أسعار البناء ثلاثة آلاف ريال لكل متر مربع محلياً وقد تصل إلى خمسة آلاف ريال لكل متر مربع في بعض الدول الخليجية المجاورة، وأصبح لزاماً على مطوري العقار اللجوء إلى إجراءات تهدف إلى ضبط وتخفيض التكاليف, ومن جملة هذه التدابير إخضاع المشروع لتطبيقات الهندسة القيمية التي تعنى بشكل رئيسي بتخفيض التكلفة مع الحفاظ على الجودة وتحسين الأداء. وتصل نتائجها في حال توافرت المهنية اللازمة والتوقيت المناسب لتطبيقها إلى تخفيض قد يصل إلى أكثر من 30 في المائة في بعض الأحيان من تكلفة المشروع. وأشار إلى أن القطاع العقاري في السعودية يأتي ثانياً بعد القطاع النفطي وبنسبة تصل إلى 11 في المائة من الناتج المحلي, وفيما تصل هذه النسبة في بعض البلدان إلى 25 في المائة من الناتج القومي السنوي إلا أنها وكسائر البلدان يمثل العقار المؤشر الحقيقي للانتعاش والازدهار الاقتصادي, ويعد المحرك الاقتصادي الفعلي ومن أهم روافد التنمية في المجتمع. وأرجع باحث آخر في قطاع العقار تدني عدد جمعيات الملاك الخاصة بالمشاريع المشتركة إلى عدم وعي المجتمع بأهمية النظام, إضافة إلى صعوبة إجراءات تأسيس جمعيات الملاك, مما أسهم في اقتصار الجمعيات على ست جمعيات ملاك في جدة فقط بحسب إفادة الإدارة العامة للشؤون الاجتماعية في منطقة مكة المكرمة، وأكد المهندس زهير فؤاد حمزة المدير التنفيذي لشركة تمليك المحدودة في ورقة عمل عن ملكية الوحدات العقارية أن نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها الذي صدر أخيرا يعد نقطة انطلاق مهمة في مسيرة التنمية العمرانية في مختلف مدن وقرى المملكة العربية السعودية. وقال إن النظام جاء لتنظيم العلاقة بين الأفراد والملاك من حقوق وواجبات فيما يخص الوحدة العقارية الأساسية بشكل عام والمساحة المشتركة بشكل خاص. وأضاف أن نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها يهدف إلى تأسيس جمعية ملاك ووضع لائحة لضمان وضع العقار وحسن الانتفاع به, حيث يتم تسجيلها في وزارة الشؤون الاجتماعية، والتيسير على المواطنين بمختلف فئاتهم لتملك وحدات عقارية وفرزها لاستخدامها في الأغراض المختلفة كالشقق السكنية والمكاتب الإدارية وغيرها، ووضع الضوابط المتعلقة بفرز الوحدات العقارية واشتمال صكوك الملكية على أوصاف قطعة الأرض وحدودها وشكلها وأوصاف الوحدة العقارية وحدودها وشكلها الهندسي، وتحديد الأجزاء المشتركة من البناء التي تعد ملكيتها شائعة بين جميع الملاك بنسبة مساهمة كل منهم في رأس المال والمصروفات التي تندرج تحت بند صيانة الأجزاء المشتركة. وتسهيل إجراءات نقل الملكية أمام الجهات المختصة عند توثيق العقود والإقرارات وإصدار الصكوك المتعلقة بها. والحد من بروز مشكلات كبيرة خلال السنوات المقبلة في الشقق المدرجة تحت برامج تملك الشقق إن لم يرافق عمليات البيع إقرار نظام يكفل سلامة إجراءات الصيانة الدورية والشاملة للمباني ووحداتها, وتسهيل إجراءات نقل الملكية أمام الجهات المختصة عند توثيق العقود والإقرارات وإصدار الصكوك المتعلقة بها, والحد من بروز مشاكل كبيرة خلال السنوات المقبلة في الشقق المدرجة تحت برامج تملك الشقق إن لم يرافق عمليات البيع إقرار نظام يكفل سلامة إجراءات الصيانة الدورية والشاملة للمباني ووحداتها. إساءة تطبيق النظام وفي محور نظام المشاركة بالوقت أسهب المهندس أحمد بن محمد العيسى في الحديث عن النظام في المملكة العربية السعودية, حيث اعتبره من المنتجات السياحية الجديدة التي انتشرت بصورة كبيرة وسريعة في السنوات الأخيرة, بيد أنه قال إن معظم الدول عانت من إساءة تطبيق النظام، وذلك لأن طبيعة النظام تتيح فرصة للتلاعب وعدم المصداقية. وقال إن الحاجة ساهمت في ظهور الفرصة لنمو النظام في المملكة. وقد اضطرت الدولة إلى تطوير نظام يكفل حقوق الأطراف. وكان للهيئة العليا للسياحة دور فاعل في جميع مراحل إعداد وتطوير واعتماد نظام المشاركة بالوقت ولائحته التنفيذية. وقدم نبذة تاريخية عن بداية ظهوره في فرنسا عام 1960، ثم سويسرا عام 1963م ، ثم الولايات المتحدة الأمريكية عام 1969م وكان سبب ظهوره فيه صعوبة للحصول على حجوزات الفنادق، وارتفاع أسعار البيع المباشر للوحدات العقارية، وأشار إلى أنه يتيح توزيع تكاليف الإنشاء والتأثيث والإدارة والتشغيل والصيانة الدورية على أكثر من منتفع واحد ويوفر خيارات (مكانية وزمانية) كثيرة للسياح ويساعد على تحسين الجودة في المنشآت العقارية السياحية. وأبان الدور الكبير الذي تلعبه شركات التبادل العالمية في تحقيق مرونة لمنتج نظام المشاركة بالوقت حيث يتيح للمنتفع إمكانية تبادل الفترة في دولة أخرى مع منشأة سياحية مشتركة مع شركات التبادل في برنامج عطلات. وأشار إلى دور الهيئة العليا للسياحة في سن القوانين والتشريعات المناسبة واللازمة لتنظيم كل ما يتعلق بصناعة نظام المشاركة بالوقت وكذلك أهمية نظام المشاركة بالوقت في تنشيط السياحة الداخلية وتنمية وتشجيع الاستثمارات العقارية في المملكة بناء على موافقة مجلس الوزراء الموقر رقم 206 وتاريخ 18/01/1427هـ القاضي بالموافقة على نظام المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية وبناءً على المرسوم الملكي الكريم رقم (م/52) وتاريخ 20/8/1426هـ، وأوضح أن من إيجابيات وجود منشآت استثمار لغير السعوديين إيجاد فرص عمل للمواطنين في الجهات المستثمرة. الإسكان الميسر وفي ورقة عمل أخرى مقدمة من البنك الإسلامي للتنمية عن الإسكان الميسر ألقاها رياض الثقفي أكد فيها أن هناك أزمة سكنية حقيقية بسبب الاتساع المستمر في الفجوة ما بين الطلب والعرض بالترافق مع نمو سكاني سنوي مرتفع يتجاوز 2.37 في المائة بناء على أقل التقديرات. وقال في ورقة عمل بعنوان الإسكان الميسر إن هناك توجها حكوميا حثيثا لرأب الفجوة من خلال تطوير التنظيمات والتشريعات ودعم مشاركة القطاع الخاص وتفعيلها في تنمية قطاع الإسكان وتعزيز دوره في حل المشكلة السكنية، ولا سيما أن هنالك قوائم انتظار على الصندوق العقاري يبلغ حجمها 400 ألف طلب, ويشير إلى أن معدل النمو السكاني منذ عام 1996 كان في حدود 2,5 في المائة سنويا مما رفع عدد السكان إلى 23 مليون نسمة في 2006، ومن المتوقع أن يصل عدد السكان إلى 33,4 مليون نسمة عام 2020 بمعدل زيادة سنوية 2.9 في المائة. وأوضح أن التوزيع السكاني في المملكة العربية السعودية يحتاج لدقة كبيرة في الحديث عنه وفقا للدراسات والحقائق الملموسة، خصوصا أن هناك توقعات للنمو السكاني وحجم الوحدات السكنية مقارنة بعدد السكان وتطرقت ورقة العمل إلى تقسيم فئات دخول الأفراد في المملكة العربية السعودية، ووضع هيكلة مقترحة لصناعة العقار في المملكة العربية السعودية، وتناول التحديات التي تواجه القطاع السكني في المملكة العربية السعودية، وقال إن التوقعات تشير إلى الحاجة إلى بناء 2.2 مليون وحدة سكنية خلال السنوات الخمسة عشرة المقبلة ( 150 ألف وحدة سنويا) وافتراض قرضا سكنيا بنسبة 5 في المائة، ومدة 20 سنة والعمل على أن تشغل الشقق نسبة 33 في المائة من حجم الوحدات, ومن المتوقع أن ترتفع هذه النسبة في المستقبل لارتفاع تكاليف البناء. كما قدم الشيخ أسامة بن عبد الله الزيد المدير العام للإدارة العامة للتسجيل العيني للعقار وعنوانها "التسجيل العيني للعقار" إجراءات التسجيل العيني للعقار وبداية تطبيق النظام فيها وتحديد المنطقة الأولى التي سيبدأ فيها التطبيق بالتنسيق مع وزارة الشؤون البلدية والقروية حيث شكلت له لجنة مشتركة من الوزارتين، ثم ألقى الضوء على بعض التساؤلات حول النظام والدور الذي سيقوم به عند تطبيقه في تسهيل إجراءات العقار وانتهاء بعض الإشكالات التي تحدث في الوقت الحاضر وقد ترأس الجلسة الشيخ يوسف الفراج المفتش القضائي في الوزارة.