سوق العقار بمكة المكرمة.. الأعلى سعراً والأجدى عائداً - تمليك العقاري

ابورشاد · مشاركة رقم : 1 10-12-2007, 19:24

الحرم المكي
إعداد: يوسف محمد غريب عبدالسلام
تشهد مكة المكرمة في الوقت الراهن رواجاً في عمليات بيع وشراء العقار، تؤكده كتابات العدل بما تسجله من عشرات عمليات البيع يومياً. ويتركز الإقبال في العاصمة المقدسة حالياً نحو المخططات الجديدة، إضافة للمخططات القريبة من الحرم المكي الشريف بالطبع والتي تمثل ذروة الجاذبية في القطاع العقاري، حيث يجري العمل حالياً في عدة مشاريع تشيد حول الحرم المكي الشريف وفي المنطقة المركزية. وتعتبر مكة المكرمة أغلى وأثمن موقع في الاستثمار العقاري في العالم، وذلك بعدما صنفت المنطقة المركزية كأعلى سعر متر مربع يصل إلى 300 ألف ريال سعودي من خلال الأراضي التي تطل على الحرم المكي الشريف مباشرة.
وحسب التقديرات الأخيرة، فإن حجم الاستثمار في مكة المكرمة ارتفع إلى 750 مليار ريال سعودي، وهو رقم مرشح للارتفاع بازدياد حجم الأعمال والاستثمارات التي يعلن عنها بين الحين والآخر والتي تطرح بشكل دوري ولا تتأثر بمواسم العقار. كما أن مكة المكرمة حسب تقديرات العقاريين تعد من أفضل المدن السعودية في التداول العقاري.
وتتمتع مكة المكرمة بكون عقاراتها تقع في صدارة الطلب من قبل عشرات الملايين من المسلمين الساعين للعمرة والحج، إذ قدرت الإحصاءات أن نسبة الحجاج تتزايد بما يقارب 3% سنوياً، وهو ما يشكل طلباً متزايداً على القطاع العقاري بالمدينة المقدسة.
وقد بدأت مكة المكرمة تشهد إقبالاً كبيراً من المسلمين غير السعوديين على شراء العقارات فيها، بعد أن سمحت المملكة العربية السعودية لأول مرة لغير السعوديين بتملك الشقق لمدة 25عاماً قابلة للتجديد.
وتعد مخططات شمال شرق مكة المكرمة ومخططات المعيصم جنوب شرق مكة المكرمة، إضافة إلى مخططات الشرائع والتخصيص بطريق مكة - جدة السريع، والعوالي شمال مكة المكرمة وبطحاء قريش جنوب الحرم المكي الشريف هي الأكثر طلباً. وتتراوح أسعار قطع الأراضي بين 120 و350 ألف ريال سعودي.
ويأتي هذا الرواج نتيجة العوائد المرتفعة المتوقعة في قطاع العقارات والتوسع في عمليات الإقراض المصرفي وما ينتظر قطاع التمويل الإسكاني من فرص واعدة.

مشروعات عقارية كبرى

خلال السنوات القليلة الماضية، تم طرح عدد من المشاريع العقارية العملاقة في مكة المكرمة منها مشروع جبل عمر، ومشروع درب الخليل لتطوير منطقة الهجلة، ومشروع جبل خندمة الواقع على الناحية الشرقية من الحرم المكي الشريف، إضافة إلى مشروع الشامية الذي يقع شمال الحرم المكي الشريف.

مشروع جبل عمر

يعد مشروع جبل عمر من أضخم المشاريع العقارية والعمرانية في العاصمة المقدسة لتطوير منطقة جبل عمر المحيطة بالحرم المكي الشريف، وقد بدأت أعمال التسوية والحفر فيه قبل أكثر من عامين وما زال العمل جارياً فيه. ويتكون المشروع من مجموعة فنادق خمس نجوم معظمها يقع على شارع إبراهيم الخليل، وكذلك فنادق أربعة نجوم، شقق فندقية، سكن دائم ومؤقت، مركز تجاري مركزي، أسواق تجارية، مصلى رئيسي، ومواقف سيارات عامة وخاصة. ومن المتوقع أن يتسع المشروع لمائة ألف شخص في وقت الذروة.
وبعد اكتمال المشروع سيشمل أربعين برجاً تضم مئات الوحدات السكنية والغرف الفندقية، كما يشتمل المشروع على أنفاق وجسور ونفق للخدمات وبنى تحتية مساندة للمشروع وللمنطقة المركزية. ويزيد عدد الوحدات السكنية فيه على 34 ألف وحدة، ويسهم المشروع في توفير الفرص الاستثمارية والوظيفية التي تقارب 10000 وظيفة.
ويمتد المشروع على مساحة 230 ألف متر مربع، بين طريق أم القرى من الشمال ودحلة الرشد من الجنوب حتى شارع إبراهيم الخليل من الشرق وصولاً إلى الحفائر والطندباوي غرباً.
وقد ساهم ملاك العقارات القديمة في جبل عمر، التي تقدر بنحو 1250 عقاراً معظمها عبارة عن مبانٍ شعبية قديمة وعشوائية وكثيرٌ منها مهجور، في تأسيس شركة جبل عمر للتطوير التي يبلغ رأسمالها 6.714 مليار ريال سعودي.

مشروع درب الخليل

يهدف هذا المشروع لتطوير منطقة الهجلة، ويعرف بـ «درب الخليل». وتقوم على تطوير المشروع الهيئة العليا لتطوير منطقة مكة المكرمة، ويضم فنادق حديثة وأسواق مغلقة متعددة الأدوار، إضافة إلى مواقف للسيارات ومرافق وأماكن عامة تتيح الصلاة لأكثر من 30 ألف شخص، وذلك وفق أنظمة البناء المعتمدة في أمانة العاصمة المقدسة والهيئة العليا لتطوير منطقة مكة المكرمة. وتقع منطقة الهجلة بين الطريق الدائري الأول والطريق الدائري الثاني، وبين شارعي إبراهيم الخليل والمسيال (الهجرة).
ويعد هذا المشروع من المشاريع التطويرية الكبرى في المنطقة المركزية والمقامة على منطقة مستوية، ومن المنتظر أن يسهم في رفع كفاءة الطرق المحيطة وهي شارع إبراهيم الخليل وشارع الهجرة (المسيال) وهما من أهم شرايين حركة المشاة في جنوب الحرم المكي الشريف، وكذلك الطريقين الدائريين الأول والثاني، إضافة إلى إيجاد نحو 30 ألف متر من الممرات المغطاة التي يمكن استخدامها للمشاة في المنطقة. كما يأخذ المشروع بعين الاعتبار الربط المباشر وغير المباشر مع المناطق الأخرى المحيطة. وقد انتهت الهيئة من الرفع المساحي لمنطقة التطوير، ومن حصر العقارات لاستكمال الإجراءات التنفيذية اللازمة، حيث سيتم نزع 370 عقاراً لصالح المشروع. وتوقع عقاريون أن تزيد قيمة التقديرات لنزع العقارات على ستة مليارات ريال سعودي لأن كل العقارات التي سيتم نزع ملكيتها عبارة عن فنادق ووحدات سكنية يتم تأجيرها إلى الحجاج والمعتمرين وتحقق عوائد سنوية عالية.

الأبراج التجارية في منطقة العزيزية

استقطب حي العزيزية في مكة المكرمة خلال السنوات الخمس الماضية أكثر من مليار ريال سعودي في مجال الاستثمار في الأبراج والمجمعات التجارية. ويبدو مشهد الشارع العام في العزيزية مثقلاً بالعديد من المشروعات العقارية الضخمة، والأبراج التجارية العملاقة التي تواكب أحدث المواصفات العالمية، حيث تم الانتهاء من نحو 5 مجمعات ضخمة، كما تنتظر العزيزية أكثر من 25 مشروعاً جاري التخطيط لها. وقد ارتفع الاستثمار العقاري بشكل ملحوظ في العزيزية في السنوات الأخيرة، وأصبحت هدفاً لرؤوس الأموال لعدة اعتبارات منها التنظيم واتساع الشوارع، مما يسهل نجاح أي مشروع جديد.
وقد ارتفعت أسعار الأراضي الخاصة بالمشاريع الاستثمارية بالعزيزية بشكل لافت وتراوح سعر المتر من 8 آلاف ريال سعودي إلى 15 ألف ريال سعودي، وذلك بحسب موقع الأرض ومساحتها وقربها وبعدها من الشارع العام والشوارع الفرعية. كما يبلغ متوسط تكلفة البرج من 30 مليون ريال سعودي إلى 100 مليون ريال سعودي.
ومع هذه الحركة الاستثمارية النشطة، مازال هناك نقص في حجم المعروض حالياً في مجال الأبراج والمجمعات التجارية، يقابله ارتفاع كبير في حجم الطلب، وهو ما يؤدي إلى استمرار انتعاش السوق عموماً. وبمجرد أن ينتهي بناء أي مجمع تجاري، فإن جميع المكاتب والمحال فيه تكون محجوزة ومؤجرة، مما يعكس حجم طلب الكبير والمتزايد.
ويؤكد خبراء عقاريون أن قيمة العوائد المالية للاستثمار في مجال الأبراج التجارية بالعزيزية تفوق غيرها لأسباب منها طبيعة الأرض المستوية وسهولة التشييد. وتسهم هذه العوائد المرتفعة في الانتعاش الذي تشهده سوق العقارات، مما يشكل حافزاً مغرياً للعديد من المستثمرين ورجال الاعمال لتوظيف أموالهم في القطاع وبناء المشروعات العمرانية ومنها الأبراج والمجمعات التجارية، خاصة أن عوائد استثمارات العقار عموماً مضمونة مقابل تلك الاستثمارات التي تحتمل بعض المخاطر أو المغامرة.

?لل الإسكان

أما ?لل الإسكان الجديدة في مكة المكرمة، فتصل أسعار بعضها بعد اكتمال تجهيزاتها وتوفير كافة الخدمات الأساسية بها إلى مليون ريال سعودي، خاصة لل?لل التي على الواجهات الأمامية والتي على ثلاث جهات. أما ال?لل الخلفية، فمن المتوقع أن تتراوح أسعارها ما بين 800 إلى 900 ألف ريال سعودي، وينتظر أن يكون الاقبال على شراء هذه الفلل كبيراً.
وبالنسبة لمشروع ?لل إسكان الملك فهد، الذي طرحت المرحلة الأولى منه، تباع ال?يلا منه حالياً بحوالي 600 ألف ريال سعودي خلاف قرض صندوق التنمية العقاري البالغ 350 ألف ريال سعودي. أما فلل المرحلة الثانية فمن المنتظر عند بيعها في مزاد علني أن تشهد منافسة كبيرة من المواطنين بشكل سيؤدي لزيادة سعر ال?يلا الواحدة لتتراوح من 800 ألف ريال إلى المليون ريال سعودي، خاصة في ظل ارتفاع أسعار الأراضي في المخططات الواقعة بالقرب من مشروع ال?لل والذي لا يقل سعر القطعة الواحدة عن 300 ألف ريال سعودي.
ومن المتوقع أن تضخ هذه ال?لل بعد بيعها أكثر من مليار ريال سعودي في ميزانية صندوق التنمية العقاري، طبقا للتوجيه السامي القاضي بإكمال تجهيز هذه ال?لل من ميزانية وكالة وزارة الشؤون البلدية والقروية وبيعها في مزاد علني وتحويل قيمتها لصندوق التنمية العقاري وتسليمها كقروض للمواطنين في مكة المكرمة، مما سيمكن حوالي 4000 مواطن أو أكثر من الحصول على قروض عقارية من المسجلين على قوائم الانتظار مما سيحدث حركة شرائية كبيرة في المخططات.

مخطط هيكلي لتطوير المنطقة المركزية

وضعت الهيئة العليا لتطوير منطقة مكة المكرمة مخططاً هيكلياً خاصاً بالمنطقة المركزية ليكون الموجه العام للتطوير على مدى الـ25 سنة القادمة.
وتهدف عملية التطوير إلى إيجاد بنية تحتية متينة وتوفير القدر الكافي من الخدمات والمرافق العامة، ما ينعكس بدوره على حجم الاستثمار العقاري والتجاري والفندقي في مكة المكرمة، ويوجد عدداً من الوظائف للشباب ويرتقي بالخدمات.
وهناك عدة مشاريع تطويرية لا تزال في طور الدراسة من قبل الهيئة كمشروع تطوير منطقة الهجرة ومشروع تطوير منطقة المسيال ومشروع الكدوة ومشروع الخندريسة ومشروع المسفلة والطندباوي ومشروع التيسير ومشروع إعمار أجياد الذي تقوم الهيئة بدراسة تطوير أجزاء منه بالتنسيق مع أحد المطورين وعدد من الملاك الذين تقدموا للهيئة برغبتهم في التطوير.
وكانت الهيئة قد منحت موافقة مبدئية لعدد من المطورين لتقديم تصوراتهم ودراساتهم التطويرية لهذه المناطق، ويجري التنسيق معهم لدفع عجلة التطوير في بقية المنطقة المركزية بمكة المكرمة.
وعن حقوق الملاك في مناطق المشاريع وضعت الهيئة منهجية أعطت الملاك الحق في المشاركة في التطوير، كما تم وضع أسس عامة للتطوير طبقت في مشروع جبل عمر وذلك بتأسيس شراكة بين ملاك المنطقة في هيئة شركة مساهمة عامة تسمى (شركة جبل عمر للتطوير) يتاح فيها المجال لجميع الملاك بمشاركة كل منهم بقيمة عقاراتهم كأسهم في رأس مال الشركة.
وهذا النموذج ذاته سيتم تطبيقه في المناطق العشوائية متعددة الملكية لضمان حقوق كافة الملاك.
عوائق الاستثمار العقاري في مكة المكرمة
رغم المؤشرات الايجابية للاستثمار العقاري في مكة المكرمة، إلا أنه قد يسجل عوائد عقارية أقل مما تسجلها سوق العقار في أي منطقة أخرى بالمملكة العربية السعودية، وذلك لعدد من الأسباب التي يرصدها العقاريون، والتي تتركز في ارتفاع أسعار الأراضي في المدينة إذ تتجاوز المعدل الطبيعي للأسعار في المدن الأخرى، الأمر الذي يتطلب فترة أطول لاستعادة رأس المال في المشروع أو العقار المراد استثماره، ثم الطبيعة الجبلية للأراضي في مكة المكرمة وصعوبة الحفر، مما يستدعي أجهزة ومعدات خاصة لتجهيز البنى التحتية في الأرض وهو ما يتطلب مبلغاً إضافياً يضاف إلى تكلفة المشروع. ومع ذلك فإن تملك مبنى سكني أو تجاري في مكة المكرمة يضمن دخلاً سنوياً ثابتاً على مدى السنين لما تتمتع به هذه المدينة المقدسة من تطورات اقتصادية سنة بعد سنة من جراء ازدياد الوفود القادمة لها من جميع أنحاء العالم.

مجلة عالم الإقتصاد : اقتصاديات العقار
تاريخ: 11/11/2007

أبو حسام · مشاركة رقم : 2 10-12-2007, 19:33

نـعم هذا صحيح منطقة أستثمار= 100% ودخل فيها مستثمرين خلجين 0 جزاك الله خير وبارك الله فيك0

ابورشاد · مشاركة رقم : 3 10-12-2007, 19:55

اقتباس : المشاركة الأصلية كتبت بواسطة أبو حسام [ مشاهدة المشاركة ]

نـعم هذا صحيح منطقة أستثمار= 100% ودخل فيها مستثمرين خلجين 0 جزاك الله خير وبارك الله فيك0

بارك الله فيك على المرور الكريم

أدوات الموضوع	إبحث في الموضوع
عرض نسخة صالحة للطباعة أرسل هذا الموضوع إلى صديق	إبحث في الموضوع: البحث المتقدم