صحيفة الاقتصادية الالكترونية - عقارات - الأحد, 24 شوال 1428 هـ الموافق 04/11/2007 م -


ارتفاع قطاع الأراضي السكنية وثبات متوسط أسعار الأراضي التجارية والاستثمارية وانخفاض أسعار المكاتب الجاهزة يغلق المؤشر السعودي عند 769 نقطة
قطاع الأراضي السكنية أولا بنسبة 65 % ثم التجارية بنسبة 33 % وثالثا قطاع البنايات الجاهزة (مكاتب ) بنسبة 2 %
/10/1428هـ
نتيجة التغيرات المتعارضة الحاصلة على أسعار النشاط العقاري في السعودية خلال أيلول (سبتمبر) التي شهدت ارتفاعا على قطاع الأراضي السكنية وانخفاضا على أسعار المكاتب الجاهزة وثبات متوسط أسعار الأراضي التجارية والاستثمارية انعكس ذلك على شكل ثبات على اتجاه حركة المؤشر خلال أيلول (سبتمبر) 2007، حيث أغلق المؤشر عند 769 نقطة دون تغيير مع الأخذ في الاعتبار أن قيم النشاط العقاري لدى السعودية يسيطر عليها في المرتبة الأولى قطاع الأراضي السكنية وبنسبة 65 في المائة، فيما يأتي قطاع الأراضي التجارية وبنسبة 33 في المائة ويأتي في المرتبة الثالثة قطاع البنايات الجاهزة (مكاتب ) بنسبة 2 في المائة.
مؤشر أحجام المبايعات.
شهد النشاط العقاري لدى المملكة ارتفاعا على أحجام المبايعات المنفذة وبنسبة 38 في المائة مقارنة بأحجام المبايعات خلال آب (أغسطس) وهذا ناتج عن الارتفاع في أحجام المبايعات على قطاع الأراضي السكنية بنسبة 38 في المائة وانخفاضها بنسبة 23 في المائة على قطاع الأراضي التجارية عند ارتفاع أحجام مبايعات المكاتب بنسبة 105 في المائة مقارنة بآب (أغسطس).

مؤشر قيم المبايعات
ونتيجة للتغيرات الحاصلة على متوسط الأسعار والأحجام فقد ارتفع إجمالي قيم المبايعات بنسبة 30.4 في المائة مقارنة بقيم المبايعات خلال آب (أغسطس) 2007.
1) مؤشر أسعار الأراضي السكنية
من الواضح أن قطاع الأراضي السكنية لدى السعودية يشهد طلبا متزايدا ويحافظ على مستويات عالية من الصفقات المنفذة وبأحجام مختلفة وبمواقع مختلفة وفي معظمها نفذت داخل المدن الرئيسية والمواقع المحيطة بها، ومن اللافت للنظر أن قطاع الأراضي السكنية يشهد تحولا ملموسا من حيث إقبال الشركات العقارية على الاستثمار في الأراضي السكنية من حيث شرائها بداية ومن ثم إمكانية بيعها أو إقامة المجمعات السكنية عليها ويعد هذا التحول عاملا مؤثرا في متوسط الأسعار المنفذة والتي ستنفذ ذلك أن قدرة الشركات المتخصصة أقوى بكثير من الأفراد وشركات الوساطة العقارية إضافة إلى أن الشركات العقارية الكبيرة من الممكن أن تتحكم في السعر والموقع.
في حين عاودت أحجام المبايعات الارتفاع التدريجي لتقترب من المستويات المنفذة خلال حزيران (يونيو) وتموز (يوليو) 2007 ومن المرجح ارتفاع أحجام المبايعات خلال الفترة المقبلة نتيجة الطلب المرتفع على الأراضي السكنية من جميع شرائح المجتمع ومكوناته ومواقع وجوده عند اختلاف الأحجام والأسعار والغايات ذلك أن متوسط سعر المتر المربع على الأراضي السكنية مازال جاذبا للمستثمرين السعوديين والخليجيين على حد سواء مقارنة بمتوسط الأسعار السائدة لدى الدول الخليجية المجاورة باستثناء عُمان، فيما ارتفعت أحجام المبايعات خلال أيلول (سبتمبر) بنسبة 38.5 في المائة مقارنة بآب (أغسطس) وبنسبة ارتفاع 191 في المائة مقارنة بأحجام المبايعات المنفذة في بداية العام الحالي .
وفي المقابل فقد شهد متوسط سعر المتر المربع من الأراضي السكنية ارتفاعا طفيفا وبنسبة 3 في المائة على المبايعات المنفذة في أيلول (سبتمبر) 2007 وعند متوسط سعر وصل إلى 526 ريالا سعوديا, الأمر الذي انعكس على شكل زيادة على إجمالي قيم المبايعات المنفذة بنسبة 42.8 في المائة مقارنة بآب (أغسطس)، وعلى النحو التالي:

القيمة الإجمالية بالمتر المربع : 5,845,951,416
إجمالي المبيعات بالمتر المربع : 11,109,751.8
المعدل لكل متر مربع: 526.2

فيما عكس مؤشر الأسعار العام جميع التغيرات الشهرية الحاصلة على متوسط أسعار الأراضي السكنية واتجاه أحجام المبايعات وقيمها، حيث ارتفع المؤشر بواقع 19 نقطة مقارنة بآب (أغسطس) ليغلق عند 635 نقطة في نهاية تداولات أيلول (سبتمبر) 2007.
2) مؤشر الأسعار على الأراضي التجارية والاستثمارية
تأثرت الصفقات الحاصلة على قطاع الأراضي التجارية والاستثمارية لدى السعودية بالارتفاع المتواصل على متوسط الأسعار العام للمتر المربع والذي يواصل ارتفاعه الطفيف من فترة إلى أخرى دون توقف مع انخفاض ملموس أيضا على أحجام المبايعات المنفذة على أراضي هذا القطاع مقارنة بحجم النشاط العقاري الحاصل لدى السوق السعودي علما أن المستويات الحالية من النشاط على هذا القطاع تعد من أعلى المستويات في المنطقة ويعود ذلك إلى مجموعة من المتغيرات ومن أهمها: أن الطلب أصبح يتركز في مناطق محددة وبأسعار محددة إضافة إلى أن نوعية الطلب التجاري والاستثماري تفرض محدداتها دائما من خلال طبيعة المشروع الاستثماري الذي سيقام على قطع الأرض المباعة وبالتالي فإن ليست كل القطع المتوافرة تصلح لجميع الأوجه الاستثمارية المتوافرة الأمر الذي انعكس على شكل ارتفاع متواصل على متوسط السعر للمتر المربع.

ومن الطبيعي أن تشهد التداولات على هذا القطاع تذبذبا حادا على مستوى الأحجام والقيم ومتوسط الأسعار نتيجة طبيعة العرض والطلب وأحجام القطع التي تم التنفيذ عليها ومواقعها وتوافرها في حين نجد أن متوسط سعر المتر المربع من الأراضي التجارية والاستثمارية وصل إلى 15 ألف ريال سعودي، ويعد هذا السعر من أعلى الأسعار السائدة والمنفذة على مستوى دول المنطقة بعد الكويت والتي يحتل متوسط سعر المتر المربع لديها أعلى سعر منفذ على مستوى دول الخليج كافة، في حين نجد أن أحجام المبايعات قد انخفضت بنسبة 6.5 في المائة خلال تداولات أيلول (سبتمبر) 2007 الأمر الذي انعكس على شكل انخفاض متواز على إجمالي قيم المبايعات بنسبة 6.1 في المائة وعلى النحو التالي:

القيمة الإجمالية بالمتر المربع : 1,646,746,878
إجمالي المبيعات بالمتر المربع : 109,418.4
المعدل لكل متر مربع : 15.050

فيما عكس مؤشر الأسعار جميع التغيرات الحاصلة على اتجاه متوسط الأسعار الحاصل على قطاع الأراضي التجارية الاستثمارية خلال تداولات أيلول (سبتمبر) 2007 والذي تحرك بواقع خمس نقاط ليغلق المؤشر عند 1157 نقطة متأثرا بانخفاض أحجام المبايعات المنفذة الناتج عن ارتفاع متوسط الأسعار بشكل كبير بالمقارنة مع ما كان سائدا قبل عام 2005 وبالمقارنة أيضا مع متوسط الأسعار السائد لدى الدول المجاورة.
3) مؤشر أسعار المكاتب
مازال النشاط الحاصل على قطاع البنايات التجارية (مكاتب) يقع تحت تأثير ارتفاع تكاليف الإنشاء والتشطيب من جهة وارتفاع تكاليف شراء المتر المربع مقارنة بتكاليف الاستئجار الأمر الذي يؤدي إلى استمرار حالة التذبذب على أحجام وقيم المبايعات ومتوسط الأسعار السائدة ومن الملاحظ أن المبايعات الحاصلة عل قطاع المكاتب خلال أيلول (سبتمبر) 2007 عكست ارتفاع عدد المبايعات المنفذة على هذا القطاع وعند مستويات غير محققة منذ بداية العام الحالي وهذا يرجح أن السيولة تتجه نحو قطاع البنايات التجارية نتيجة ارتفاع مستويات الطلب الحالية مع توقع استمرار الطلب خلال الفترة المقبلة عند مستويات الأسعار العالية والتي تعتبر من أعلى الأسعار الحاصلة مقارنة بالدول المجاورة باستثناء قطر.
فيما انخفض متوسط الأسعار على المبايعات المنفذة بنسبة 22.4 في المائة خلال المبايعات الحاصلة في أيلول (سبتمبر) 2007 وعند متوسط سعر للمتر المربع وصل إلى 12.321 ريال سعودي، فيما ارتفعت أحجام المبايعات بنسبة 104 في المائة مقارنة بأحجام المبايعات المنفذة خلال آب (أغسطس) 2007 وهذا يؤكد اتجاه السيولة على هذا القطاع وبشكل ملموس وعند مستوى ارتفاع كبيرة، حيث ارتفع إجمالي قيم المبايعات بنسبة 58.4 في المائة نتيجة ارتفاع الأحجام تبعا للطلب عند انخفاض متوسط الأسعار تبعا للموقع والمساحة والغاية وعلى النحو التالي:

القيمة الإجمالية بالمتر المربع : 741,036,096
إجمالي المبيعات بالمتر المربع : 60,144
المعدل لكل متر مربع : 12,321


فيما عكس مؤشر الأسعار الانخفاض الحاصل على متوسط الأسعار واتجاهات الأحجام والقيم المنفذة، حيث نلاحظ أن المؤشر قد انخفض بواقع 155 نقطة مقارنة بإغلاق آب (أغسطس) ليغلق المؤشر عند 535 نقطة وهذا لا يعني وجود اتجاه انخفاض على مستوى متوسط سعر المتر المربع المنفذة على الموقع نفسه وإنما نتيجة دخول المبايعات تختلف أسعارها باختلاف موقعها ومساحاتها والغاية من استخدامها.