السعودية: المزادات العقارية تعود.. والتقنيات الحديثة تساهم في تطويرها

جريدة الشرق الاوسط - الرياض: مساعد الزياني
عاودت المزادات العقارية في السعودية الظهور مرة أخرى حينما أعلنت عدة شركات عقارية إقامة مزادات عقارية خلال الفترة المقبلة. إلا ان اللافت في هذه العودة ان المزادات العقارية ستتركز على المواقع المتميزة في مدن السعودية الرئيسية، حيث يشير عدد من العقاريين في السعودية إلى ان المزادات العقارية تحقق سنوياً بين ملياري ريال (533 مليون دولار) و3 مليارات (800 مليون دولار) في السنة، الأمر الذي يجعلها أسلوبا استثماريا جيدا، لبيع الأراضي أو العقارات المميزة امام المستثمرين، ويحقق المساواة والشفافية للمساهمين في المشاريع محل المزاد. ويشير عدد من العقاريين إلى ان السوق العقاري في السعودية مر بمراحل مختلفة تغيرت فيها الثقافات والتوجهات من خلال التعامل مع السوق من خلال أساليب متعددة صنعت من السوق سلعا متغيرة، وقنوات استثمارية متعددة، عملت على طرح آليات متعددة لخدمة السوق بشكل عام، حيث تميزت كل مرحلة من مراحل السوق العقاري في السعودية بآلية عمل محددة، مما أدى إلى ظهور المساهمات العقارية والمخططات المطورة والأراضي الخام، والأراضي الاستثمارية والتجارية.

ومن ثم تحول السوق العقاري إلى ثقافة شراء الأراضي المفردة من خلال المخططات التي كانت الحكومة تطورها على ان يتجه المشتري إلى صندوق التنمية العقاري لأخذ قرض من الصندوق لبناء الأرض والذي كان يتراوح ما بين 200 ألف (53.3 ألف دولار) و300 ألف ريال (80 ألف دولار)، إلى ان ظهر نظام المساهمات العقارية منذ 30 سنة تقريباً، خاصة في المنطقة الشرقية التي عمل فيها العقاريون على طرح نظام يحكم سوق المساهمات العقارية، الأمر الذي فتح الباب للمشاركة في تطوير المخططات والأراضي العقارية الكبيرة وحمل عبء التطوير من الحكومة للقطاع الخاص، الذي ساعد على تطوير مخططات كثيرة.

ويذكر عقاريون ان بداية المزادات العقارية كانت من بعد الدخول في المساهمات العقارية التي كانت عبارة عن نظام استثماري يعمل من خلال المشاركة في شراء ارض خام ومن ثم تطويرها وإدخال الخدمات فيها، ومن ثم بيع الأراضي على المستهلك النهائي، حيث كان في بداية التنمية العقارية قبل 30 سنة، مما ساعد على طرح أراض جاهزة مطورة، تم بناؤها من خلال قروض صندوق التنمية العقاري.

ويشير رياض الزامل مدير عام شركة الشبكة الأبجدية لتنظيم المزادات إلى ان فكرة المزادات جاءت لضبط عملية بيع الأراضي وفق نظام واضح وشفاف يمكن الجميع من معرفة ما يحدث في المخططات والأراضي التي يتم تطويرها من قبل المكتب أو الشركة العقارية القائمة على تطوير الأراضي، حتى يحكم ويضبط ما يتعلق بقيمة الأراضي ومعرفة كافة تفاصيل البيع امام مرأى ومسمع من قبل المساهمين، مشيراً إلى ان المزادات مرت بمراحل منذ ان كانت في البدايات قبل ما يقارب 25 سنة عندما كانت عبارة عن إعلانات من خلال لوحات توضع على الأراضي المراد بيعها، ومن خلال تداول الأخبار بين المكاتب العقارية عن تحديد موعد المزاد، ومن ثم يتم المزاد من خلال الوقوف على قطعة من ارض المخطط وتبدأ المزايدة على ارض ومن ثم بيعها من خلال المزاد.

ويبين الزامل ان المزادات العقارية ساعدت كثيرا في إيجاد الشفافية في البيع حتى لا يتمكن مطور الأرض من استغلال وضعه وشراء الأراضي المميزة أو الأراضي التي يتوقع ان تحقق أرباحا من خلال إعادة بيعها، بالإضافة إلى ان المزادات ساعدت على وجود أسواق ثانوية في السوق العقاري، وضرب مثالا على ذلك بأن الكثير من المزادات تطرح قطع أراض صغيرة بسعر أكثر من سعر قطع الأراضي المتوسطة أو ما يعرف في السعودية بـ"البلكات"، و"البلك" هو جزء من المخطط المطور يحتوي على أربع قطع أراض او أكثر، وهذا يتم بيعه في المزاد بسعر للمتر اقل من سعر متر الأرض التي تباع مفردة، مما يرغب الكثير من المستثمرين العقاريين لشراء "البلكات"، حتى يتمكنوا من إعادة بيعها بربح يصل إلى 30 في المائة، مشيراً إلى ان المزادات العقارية حققت نجاحات كثيرة للعديد من الشركات العقارية والمكاتب التي فتحت الفرصة للعديد من المستثمرين العقاريين لشراء الأراضي وفق فرص متساوية.

وذكر مدير عام شركة الشبكة الأبجدية لتنظيم المزادات ان الشركات القائمة على المخططات موقع المزاد كانت توزع شهادات أسهم هي عبارة عن سند استحقاقي لمشاركة المساهم في المساهمة، حيث كان هذا السهم معرضا للارتفاع والانخفاض بسعره وفق ما يحدث في المخطط من تطوير، وكان السهم يشهد أعلى ارتفاعاته وفق المزاد حينما تتضح الرؤية بقيمة بيع الأراضي خلال المزاد، مما يمكن مشتري السهم من تحقيق ربح بعد تصفية الأراضي ببيعها في المزاد العلني، موضحاً ان احد أسباب إقامة المزادات العقارية كان الشركات أو المكاتب العقارية القائمة على المزاد، لأنه في العرف كانت تصفية المخططات العقارية لا تتم إلا عند بيع كامل الأراضي العقارية وهو ما كان يعطل عملية التصفية، والتي كانت تستمر في بعض المخططات حتى 20 سنة لتتم تصفية كامل المخطط.

وبين رياض الزامل ان المزادات العقارية في السعودية تحقق ما يقارب من 2 مليار ريال (533 مليون دولار) إلى 3 مليارات ريال (800 مليون دولار) سنوياً. وأكد أن الفترة الذهبية للمزادات العقارية في السعودية كانت ما بين عامي 2001 ـ 2004، والتي شهدت ازدحاما في إقامة المزادات العقارية، وذلك لانتعاش السوق العقاري، لافتاً إلى أن الدخلاء على السوق العقاري دفعوا إلى انخفاض التداول في السوق العقاري بعدما خرجوا عن عرف السوق بتوزيع نسب في عمولات البيع والشراء في الأراضي، التي رفعوها من 2 في المائة إلى 5 في المائة، مما أدى إلى تصادم السماسرة الذين توجهوا للبحث عن مصالحهم أكثر من مصلحة السوق.

وبين الزامل أن المزادات العقارية شهدت دخول التقنية بعد أن طرحت أنظمة لإدارة المزادات العقارية من خلال وضع شاشات في الخيام التي يقام فيها المزاد ومتابعة كل ما يتعلق بسعر الأرض وسعر التصفية من خلال البرامج التي ساعدت وسهلت الكثير من العمليات الحسابية في بيع الأراضي خلال المزاد.

وأشار إلى أن شركته وقعت لتنظيم أكثر من 12 مزادا خلال الفترة المقبلة، مما قد يشير إلى عودة المزادات العقارية في الفترة المقبلة التي تعتبر فترة سوق عقاري، بعد انخفاض العمل في سوق الأسهم المحلية، وتوجه الكثير من المستثمرين للسوق العقاري.

في حين ذكر محمد الدوسري خبير عقاري أن المزادات العقارية تطرح فرصا جيدة للمستهلك النهائي لشراء أراض بسعر جيد قبل أن يشهد المخطط محل المزاد مضاربات من مختلف العقاريين، مشيراً إلى أن المزادات كانت تقام في الغالب على المخططات العقارية والأراضي المطورة، والتي أصبحت من النظام القديم، حيث إن الكثير من المستهلكين يطالبون بالوحدات السكنية الجاهزة، مما جعل منتج الأراضي لم يعد مطلوباً كما كان، وبالتالي قلة إقامة المزادات ضمن هذا السياق. وأضاف الدوسري أن المزادات العقارية ما زالت تقام بشكل أو بآخر حتى على المواقع المميزة حتى تتساوى الفرص أمام المستثمرين، مشيراً إلى أن الكثير من المواقع الحالية ستقام عليها مزادات عقارية كما حدث في ارض سوق بني النجار في المدينة المنورة قبل أعوام قليلة، كما أعلن عدد من الشركات عن إقامة مزادات عقارية في فترة الركود وحققت مبيعات جيدة مما يؤكد أن المستثمرين بدأوا يبحثون عن مواقع جيدة لشراء أراض فيها، والاستفادة من الطفرة المتوقعة للسوق العقاري.

* المزادات في سطور

* بدأت المزادات في السعودية مع بداية التنمية العقارية في منتصف السبعينات.

* مرت المزادات بمراحل عدة منذ أن كانت في البدايات عبارة عن إعلانات من خلال لوحات توضع على الأراضي المراد بيعها.

* ساهمت المزادات العقارية كثيرا في تعزيز الشفافية خلال عمليات البيع.

* الفترة الذهبية للمزادات العقارية كانت ما بين عامي 2001 وحتى عام 2004، والتي شهدت ازدحاما في إقامة المزادات العقارية، وذلك لانتعاش السوق العقاري.

* الكثير من المزادات تطرح قطع أراض صغيرة بسعر أكثر من سعر قطع الأراضي المتوسطة أو ما تعرف بـ "البلكات"، و"البلك" هو جزء من المخطط المطور يحتوي على أربع قطع أراض أو أكثر، وهذا يتم بيعه في المزاد بسعر للمتر اقل من سعر متر الأرض التي تباع مفردة، مما يرغب الكثير من المستثمرين العقاريين في شراء "البلكات"، حتى يتمكنوا من إعادة بيعها.

* احد أسباب إقامة المزادات العقارية هي الشركات أو المكاتب العقارية، لأنه في العرف كانت تصفية المخططات العقارية لا تتم إلا عند بيع كامل الأراضي وهو ما كان يعطل عملية التصفية، والتي كانت تستمر في بعض المخططات حتى 20 سنة لتتم تصفية كامل المخطط.

* المزادات العقارية في المملكة تحقق ما يقارب من 2 مليار ريال (533 مليون دولار) إلى 3 مليارات ريال (800 مليون دولار) سنوياً.

* إن المزادات العقارية شهدت دخول التقنية بعد أن طرحت أنظمة لإدارة المزادات العقارية من خلال وضع شاشات في الخيام التي يقام فيها المزاد ومتابعة كل ما يتعلق بالأسعار عبر برامج خاصة.