صحيفة الاقتصادية الالكترونية - عقارات - الأربعاء, 13 شوال 1428 هـ الموافق 24/10/2007 م -
في تقرير عن النشاط الإسكاني صادر عن شركة دار الأركان وتنشره "الاقتصادية" (1-3)
النمو العام في أعداد السكان والهجرة الداخلية يرفعان الطلب على الإسكاني المحلي
- "الاقتصادية" من الرياض - 13/10/1428هـ
من المرجح أن يستمر تباين معدلات نمو السكان السعوديين والوافدين بين المناطق في السعودية ولكن بوتيرة أقل من السابق. ويتفق هذا مع الفرضيات التي تتسم مع المعطيات التنموية والسياسات الوطنية المستقبلية.
ووفقاً لتوقعات بحثية يبلغ إجمالي عدد سكان المملكة 32.7 مليون نسمة عام 1440هـ (2020) مما يشكل فرقاً عن توقعات السكان حسب دراسات الأمم المتحدة في عام 1988. حيث توقعت تقديرات الأمم المتحدة بناء على دراسات تعتمد على افتراضات تغير المعدل الإجمالي للخصوبة أن يرتفع عدد سكان المملكة إلى 49.5 مليون نسمة عام 1440هـ (2020)، كتوقع عالٍ إذا تراجع معدل الخصوبة من 7.2 في عام 1985م إلى 5.9 في عام 1440هـ (2020). كما توقعت أن يصل عدد السكان 44.4 مليون نسمة في العام نفسه إذا تراجع معدل الخصوبة إلى 4.3 كتوقع متوسط. فيما يصل عدد السكان إلى 39.6 مليون نسمة إذا تراجع معدل الخصوبة إلى 2.8 كتوقع منخفض.
وشهدت المملكة معدلات نمو سنوية عالية جداً في الفترة بين التعدادين حيث وصلت إلى 4.14 و10.32 و5.27 في المائة للسكان السعوديين والوافدين وإجمالي السكان على التوالي. كما أن معدلات النمو السكاني السنوي للمملكة تراجعت إلى 3 و1.58 و2.62 في المائة للسكان السعوديين والوافدين وإجمالي السكان على التوالي.
فيما أوضحت دراسة حديثة أن عدد السكان في السعودية بلغ 20.85 مليون نسمة في عام 2000، منها 15.6 مليون (75 في المائة) مواطنون سعوديون، و67 في المائة من السكان غير السعوديين هم من الذكور - بينما السكان الأصليون موزعون بالتساوي بين الذكور والإناث.
وبينت الدراسة التي أعدتها شركة دار الأركان للتطوير العقاري تحت عنوان:" العقار في المملكة العربية السعودية... تقويم تنموي"، أن 17 في المائة من إجمالي عدد السكان هم من الذكور غير السعوديين و8 في المائة من الإناث غير السعوديات. ويتركز أكبر عدد من السكان في الرياض (23 في المائة) ومكة المكرمة (24 في المائة) والمنطقة الشرقية (14 في المائة) بما يعادل (63 في المائة) من إجمالي عدد السكان.
ووفقاً للدراسة فإن سكان السعودية هم المظهر الأساسي الذي يدفع الطلب للعقارات السكنية. ويمثل النمو العام في أعداد السكان أحد العوامل التي تقدر حالياً بـ 3.5 في المائة، لافتة إلى أن الهجرة الداخلية تدفع إلى الطلب الإسكاني المحلي.
وحددت الدراسة طلب المواطن السعودي من الوحدات السكانية في أنه يقوم على أساس افتراض أن كل مواطن سعودي ذكر مسؤول عن وحدة سكنية واحدة، فإن المتغيرات الافتراضية المستخدمة للتكهن بسقف الطلب لمنزل سكني لمواطن سعودي في أنها تشمل على بيانات حكومة السعودية بالنسبة للمواطنين الذكور بحسب المناطق الإدارية.
وأفادت دراسة شركة دار الأركان بأن السكان النشطون اقتصادياً يُعرفون بأنهم السكان فوق 15 عاماً من العمر ولكنهم أدنى من 60 عاماً، ويبلغون 11.56 مليون نسمة أو 55 في المائة من إجمالي عدد السكان، لافتة - الدراسة - إلى أن نصف عدد المواطنين السعوديين الأصليين و37 من الأجانب هم من النشطين اقتصادياً، و45 في المائة من إجمالي عدد السكان السعوديين هم أقل من 15 عاماً، منهم 32 في المائة هم أدنى من عشر سنوات من العمر.
وأكدت الدراسة أن سوق العقارات السكنية في جميع أنحاء السعودية شهدت تغيراً خلال الفترة الماضية ويتوقع لها الاستمرار في التغير خلال الفترة المقبلة، باعتباره صناعة متنامية، كما أنه من أكثر القطاعات الاقتصادية نشاطاً، حيث تأتي السوق في المرتبة الثانية بعد البترول.
وأشارت الدراسة إلى أن القطاع البترولي يهيمن على الاقتصاد السعودي، وتعد السعودية أكبر منتج ومصدر للبترول الخام في العالم ولديها أكبر احتياطي نفطي مبرهن عليه يقدر بنحو 26.05 مليون برميل أو أكثر من 25 في المائة من الاحتياطي العالمي. ويعد القطاع البترولي مسؤولاً عن نحو 75 في المائة من إيرادات الموازنة و45 في المائة من إجمالي الناتج المحلي و90 في المائة من العائدات التصديرية، ويأتي 25 في المائة من إجمالي الناتج المحلي من القطاع الخاص. وقدر إجمالي الناتج المحلي في عام 2002 بواسطة وزارة التخطيط بمبلغ 190.52 مليار دولار وظل في زيادة بمعدل نمو سنوي بلغ 2.25 في المائة من 186.24 مليار دولار في عام 2001.
وأوردت الدراسة أن سوق السعودية تمثل 60 في المائة من إجمالي الناتج المحلي الخليجي، وقد دفع ذلك الحكومة السعودية إلى إدخال برنامج إصلاح اقتصادي عمل على تسريع الاقتصاد وجذب مستويات كبيرة من الاستثمارات الأجنبية المباشرة.
وكانت الحكومة السعودية قد أعلنت في عام 1999 خططا للبدء في تخصيص شركات الكهرباء تبعتها خطط بإعادة تنظيم قطاع الاتصالات – ومن المتوقع أن تستمر الحكومة في الدعوة لنمو القطاع الخاص بتقليل اعتماد المملكة على النفط وزيادة فرص التوظيف للعدد المتزايد من المواطنين السعوديين. ويقدر مستوى البطالة للفئات العمرية بين 24 و20 سنة (خريجون جدد) بـ 33 في المائة بالنسبة للسعوديين الرجال، بحسب دراسة شركة دار الأركان للتطوير العقاري، بينما يقدر الإجمالي الرسمي للبطالة بما يعادل 13 في المائة.
إلى ذلك، نجحت شركة دار الأركان المتخصصة في مجال التطوير الإسكاني، في نقل تجربتها خلال فعاليات معرض ومؤتمر سيتي سكيب، ودورها في تحسين البيئة الاستثمارية من خلال طرح الكثير من الأفكار والمفاهيم الحديثة التي تعيد تشكيل ذهنية أطراف القضية الإسكانية من مشترين ومطورين وممولين وجهات تنظيمية، ومن خلال طرحها المقترحات المدعمة بما نفذته من نماذج ناجحة لمعالجة العوائق الاستثمارية.
ومن المفاهيم التي تطرحها دار الأركان ولم نألفها في السعودية مفهوم "رسملة الإيجارات" حيث اعتاد المواطن السعودي حال زواجه الانتقال إلى وحدة سكنية مؤجرة (شقة، دبلكس، فيلا) يدفع إيجاراتها مقدما بشكل نصف سنوي لحين الفرج المتمثل في قروض صندوق التنمية العقاري أو تحسن الحالة المادية لسبب أو لآخر، وعادة ما يكون متوسط الانتظار من 15 إلى 20 سنة يدفع خلالها المواطن نحو 400 ألف ريال لا يستطيع أن يرسمل منها ريالا واحد حال خروجه من الوحدة السكنية المستأجرة، بل إن الأمر قد يكون أسوأ من ذلك، حيث يطلب المالك من المستأجر إجراء بعض الإصلاحات. ومفهوم رسملة الإيجارات الذي تطرحه دار الأركان يقول إن المواطن بإمكانه شراء وحدة سكنية في مقتبل العمر بنظام التأجير المنتهي بالتملك أو الرهن العقاري حيث يقوم بتسديد أقساط شهرية تقارب قيمة الإيجار الذي يدفعه، إلا أنه يستطيع رسملتها بعد عشر سنوات أو 15 أو 20 سنة إذا رغب في مغادرتها، حيث يعد مالكا لحصة في المنزل الذي اشتراه بهذه الطريقة تعادل ما دفعه، وبالتالي يستطيع أن يبيعها لمواطن آخر متى ما رغب في مغادرتها، كما يستطيع تحويلها إلى وحدة سكنية أخرى كجزء من قيمة الوحدة السكنية الجديدة إذا رغب في الانتقال إلى مسكن آخر تملكه الشركة الممولة نفسها.
وتساوي رسملة الإيجارات التي دفعها المواطن خلال فترة سداده الأقساط ما دفعه بالكامل أو أقل قليلا أو أكثر منها حسب مقدار تعاظم قيمة الوحدة السكنية التي اشتراها بمرور الزمن. ومقدار التعاظم يرتبط ارتباط وثيقا بطريقة تطوير الحي وجودة الوحدة السكنية، حيث أثبتت الدراسات والواقع أن المنازل عالية الجودة والمطورة في أحياء مطورة بفلسفة التطوير الشامل هي المنازل التي تتعاظم قيمتها بكل تأكيد، خلافا للمنازل المطورة من قبل الأفراد بفلسفة التطوير الإفرادي طويل المدى.