الاقتصاديه - 14/08/1428هـ
على الرغم من المؤشرات الإيجابية الأخيرة والإحصائيات غير الرسمية التي أفادت أن حجم الاستثمار في السوق العقارية في العاصمة المقدسة لامس حاجز 750 مليار ريال، إلا إن شهر رمضان وكعادة المؤشرات العقارية منذ سبع سنوات مضت وخصوصاً خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة منها شهد ركوداً و كسادا في حركته بسبب تفرغ الكثير من المستثمرين في المجال العقاري خلال هذا الشهر للعبادة ومعايشة الأجواء الروحانية، أو بالانصراف شبه الكلي الذي حدث خلال السنوات الثلاث الماضية حين هجر المستثمرون السوق وتوجهوا إلى سوق الأسهم والأوراق المالية بحثا عن الكسب السريع ذي المردود المرتفع، لتأتي التوقعات هذا العام مخالفة لكل تلك المؤشرات والأسباب ومشيرة إلى أن السوق ستشهد العديد من الصفقات بالرغم من الكساد الذي سيصاحب مطلعه، مرجعين ذلك إلى النهضة العمرانية التي تشهدها السعودية في الوقت الحاضر في ظل التوجهات السديدة من الدولة والدعم أللا محدود للمشاريع الضخمة والتطويرية وخصوصاً تلك التي تقام في المنطقة المركزية في العاصمة المقدسة حيث أشارات آخر الإحصائيات إلى أن المنطقة استقطبت ما يربو على 80 مليار ريال في المشاريع المقامة فيها حالياً أو تلك التي مازالت قيد الإنشاء.
سعد عواد الشمري رئيس مجلس إدارة شركة آفاق التخطيط للاستثمار والتطوير العقاري قال: من خلال تتبع الرسم البياني للصفقات العقارية خلال شهر رمضان طيلة السنوات الماضية يتبين لنا حالة الركود والكساد التي تشهدها السوق العقارية، فكثير من رجال الأعمال ينتظرون هذا الشهر ليغطون به الجانب الروحاني والديني في أنفسهم، وبالتالي تلقائياً ستجد أن الصفقات العقارية تأخذ في التدرج نحو الهبوط خلال النصف الأول من رمضان، حتى تتلاشى بشكل شبه كلي خلال العشر الأواخر من الشهر. وأشار إلى أن قدسية رمضان وطبيعة العمل فيه ستحد أيضاً من الإقبال على تنفيذ عمليات الشراء والبيع، إضافة إلى الحالة النفسية التي يمر بها المستثمرون خلال هذا الشهر والتي لن تؤهلهم لاتخاذ القرار المناسب.
وأشار الشمري إلى أن سوق العقارات في مكة وخصوصاً في مجال الإسكان ستشهد إقبالا كبيرا ونشاطاً بارزاً خلال هذا الشهر خلاف المجالات الأخرى، موضحاً أن الطلب المتزايد على المساكن في مكة في الوقت الراهن يعود إلى عدة أسباب ومنها عمليات الهدم والشراء التي صاحبت الكثير من المشاريع التطويرية، كمشروع طريق الملك عبد العزيز ومشروع الشامية ومشروع جبل عمر ومشروع أجياد والتي استلزمت عملية تطويرها عمليات هدم للكثير من المنازل التي أجبرت الخارجين منها على البحث عن السكن المؤقت حتى تكتمل مشاريع بناء أملاكهم الخاصة. وأضاف أن شهر رمضان والروحانية التي تصاحبه تدفع بالكثير من المسلمين للسكن في مكة وخاصة في المنطقة المركزية لقربها من الحرم المكي الشريف، مما أسهم في تشكيل أزمة سكانية خانقة خاصة إذا كان المعروض أقل من حجم الطلب الذي أشارت إليه الإحصائيات الحديثة بأن مكة تحتاج إلى 200 ألف وحدة سكنية خلال السنوات الخمس المقبلة، بمتوسط تكلفة يراوح بين الـ 350 ألف إلى 450 ألف ريال للوحدة السكنية بحسب موقعها من الخريطة الجغرافية في مكة. مبينا أن المساكن الموجودة حالياً سجلت نسب انتظار عالية في الطلب نظراً لقوة وزيادة حجم الطلب عليها من قبل الراغبين في السكن سواء كان من السكان الخارجين من أملاكهم أو من قبل المعتمرين والزوار القادمين إلى المنطقة في ظل الاحتياج المتزايد إلى الوحدات السكنية.
وكشف الشمري أن أسعار إسكان المعتمرين ستشهد زيادة بنحو 60 في المائة على العام الماضي، حيث كان سعر إسكان المعتمر لليوم الكامل في العام الماضي لا يتجاوز الـ 500 ريال في منطقة العزيزية التي تعد خارج محيط المنطقة المركزية بينما وصل السعر هذا العام نحو 1200 ريال وذلك بسبب قلة المساكن في المنطقة المركزية، مطالباً بضرورة التوسع في الرقعة الجغرافية للنشاط الفندقي والتي تعد إيجابية بشكل كبير، حيث ستشجع بدورها الفرص الاستثمارية. لافتاً إلى أنه على الرغم من إيجابية هذا التوسع إلا أن له سلبية من ناحية ضعف الإقبال على المنطقة المركزية بسبب ارتفاع أسعار الإسكان بها مما سيعود بنوع من الخسارة على المستثمرين فيها.
من جانبه، خالف بندر الحميدة عضو اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في العاصمة المقدسة كل تلك التوقعات والمؤشرات التي كانت تشير إلى حالات الركود في السوق، مرجعاً الأسباب إلى أن دخول شهر رمضان هذا العام أتى بعد فترة توقف من المستثمرين في المجال العقاري دامت نحو 60 يوما، بسبب تمتعهم بالإجازة الصيفية إضافة إلى القرارات والمشاريع التي هدفت إلى التطوير وشاهدتها المنطقة في الآونة الأخيرة.
وقال الحميدة إن السوق شهدت حالة من الركود في حركتها خلال السنوات الثلاث الماضية بسبب توجه الكثير من المستثمرين فيها إلى سوق الأسهم والأوراق المالية وظلوا فيها حتى حدوث الانهيار الذي حدث في شباط (فبراير) من العام الماضي، مما جعل الكثير منهم يعود للاستثمار في المجال العقاري والذي يستثمر فيه نحو 90 في المائة من المستثمرين في جميع أنحاء العالم، متوقعاً أن السوق العقارية في مكة ستنشط بمختلف أنشطتها بما فيها قطاع الأراضي الخام إضافة إلى قطع الأراضي الداخلية وخصوصاً الواقعة في المنطقة المركزية أو منطقة العزيزية أو القريبة من المشاريع التطويرية التي تشهدها مدينة مكة الآن.
وأبان الحميدة أن نسبة الإشغال في المساكن ستصل إلى نحو 50 في المائة خلال الثلث الأول من رمضان وستسجل ارتفاعا يربو على 70 في المائة خلال العطل الأسبوعية وستظل مرتفعة بشكل تدريجي حتى تصل إلى 100 في المائة في العشر الأواخر من الشهر. وأضاف إن مشكلة الإسكان تكمن في المعتمرين من الداخل ودول الخليج حيث يرغبون في السكن خارج المنطقة المركزية لما شهدته من ارتفاع في أسعار الإيجارات هذا العام، حيث وصل سعر إيجار الوحدة السكنية فيها في العشر الأواخر إلى نحو 25 ألف ريال مقارنة بالعام الماضي حيث لم يتجاوز سعرها 15 ألف ريال. وأرجع أسباب الارتفاع إلى هدم الكثير من المساكن التي دعت الحاجة إليها بسبب المشاريع الضخمة التي تقام في المنطقة المركزية إضافة إلى عدم حصول الكثير من المساكن على التصاريح بسبب عدم توافر الاشتراطات التي طالب بها الدفاع المدني أخيرا كمخارج الطوارئ والرشاشات الآلية وكذلك بسبب إيقاف نشاط بعض المساكن لقدم عمرها وكونها من المباني الآيلة للسقوط.
مروان الطويرقي عضو الغرفة التجارية الصناعية ونائب رئيس مجلس إدارة "السعد للإنشاء والتعمير" في العاصمة المقدسة وافق الحميدة في رأيه وفي مخالفته توقعات الركود وقال: إن من المتوقع أن يخالف دخول شهر رمضان هذا العام جميع المؤشرات السابقة التي كانت تبين حالة الركود والكساد في سوق العقارات، وذلك لما تشهده السعودية الآن من حالة اقتصادية وطفرة هائلة خصوصاً في المجال العقاري و باقي المجالات الأخرى بشكل عام. وأشار إلى أن القرارات التي اتخذت أخيرا وتلك التي مازالت قيد الدراسة والتي من شأنها الارتقاء بالسوق العقارية كقرارات التطوير وفتح نظام الارتفاعات أسهمت في التوقع بأن السوق العقارية ستواصل أنشطتها خلاف ما كانت عليه في السابق.
وبنظرة حول مستويات الأسعار ونسب الأشغال، أوضح أن قطاع قصور الأفراح والاستراحات لن تشهد أي حركة نهائياً سوى 1 في المائة لتبقى النظرة واقعية حيث سيخلو هذا النشاط من التحرك بسبب توقف جميع أنشطته كالحفلات والمناسبات والندوات والمحاضرات. وبين أن الإشغال في قطاع الإسكان في مختلف مجالاته سواء السكنية أو الفندقية سيصل إلى نحو 100 في المائة، مفيداً أنها مشغولة من الأساس بسبب وجود معتمري الخارج بها، وإنها ستبقى محافظة على نسبتها حتى بعد مغادرة معتمري الخارج والذي ستبدأ بعدها العشر الأواخر من رمضان الموافقة للإجازة الدراسية حيث سيكون الإشغال مقتصراً على معتمري الداخل ودول الخليج بالمستوى نفسه محافظة بذلك على نسبة الأشغال الكلية، لافتاً إلى أن أنشطة المحال التجارية ستشهد أيضاً نسبة إشغال كاملة طيلة أيام الشهر دون تأثر بحركة المغادرة والقدوم من وإلى العاصمة المقدسة وذلك بسبب الكثافة السكانية الموجودة في مكة بسبب رغبتها في البقاء وخصوصاً في هذا الشهر بجوار الحرم المكي الشريف لما في ذلك من مشاعر روحانية تسكن في أعماق المسلمين عموماً. وأضاف أن نسبة الإشغال لن تقتصر على المنطقة المركزية دون المناطق المحيطة بها أو البعيدة عنها بل سيبدأ الإشغال الكلي تدريجياً ابتداءً في المنطقة المركزية توالياً حتى تغطية الرقعة الجغرافية السكانية في العاصمة المقدسة بشكل عام في كل الأرجاء. وبيّن أن أسباب الركود إن حدث فهي لما لهذا الشهر من روحانية تجعل الكثير من المستثمرين يتفرغون للعبادة، مؤكداً أن تكلفة المعتمر في اليوم الواحد داخل المنطقة المركزية تصل إلى 250 ريالا بينما تكون التكلفة خارجها وخصوصاً في منطقة العزيزية تراوح بين 150 ريالا و200 ريال حسب نوع السكن والخدمة المقدمة فيه.