لندن: «جريدة الشرق الأوسط»
يزيد الغموض الذي يكتنف اسواق العقار حاليا من تعقيدات التمويل العقاري، فالمستثمر لا يعرف ما اذا كان السوق يتجه نحو انهيار وعما اذا كان من الافضل له ان يقترض بحدود مالية قصوى لكي يستفيد من العوائد في المستقبل. لم يعد قرار التمويل بسيطا كما كان في الماضي، اضافة الى ان كل خبرات الماضي قد لا تصلح للمستقبل لاننا نعيش عالما مختلفا، كثير التقلبات وظل فيه العقار الاستثمار المفضل لفترات طويلة.

ولكن متاعب الاستثمار العقاري بدأت تلوح في الافق من ازمة الديون الاميركية التي انعكست في الاسبوع الماضي سلبا على اسواق الاسهم في اوروبا واليابان. كما ان الاسعار بدأت تتراجع في اسواق، بينما هي ما زالت متصاعدة في اسواق اخرى. وزاد من تعقيدات التمويل العقاري ان الاستثمارات العقارية تنتشر الآن في جميع انحاء العالم، وتتعدد اساليب تمويلها من وسطاء ماليين الى مواقع على الانترنت. وهناك العديد من الاسئلة التي يطرحها المستثمر العقاري الدولي، لكنه لا يجد الاجابات الواضحة عنها.

في معرض البحث في اسس وقواعد التمويل العقاري التي تغطي معظم جوانب التمويل، حددت "الشرق الاوسط" سبعة اسئلة محيرة للمستثمر العقاري تمثل الاجابات عنها ايضاحا لما يتعين عمله في اوضاع السوق المختلفة. ويمكن تطبيق هذه القواعد بصفة عامة، مع مراعاة المتغيرات للحالات الفردية والقيود التي توجد في الاسواق المحلية.

> هل من الافضل الحصول على قرض ثابت الفائدة او متغير الفوائد في ظروف السوق الحالية، خصوصا في المواقع التي لا يتوافر فيها التمويل الاسلامي؟

- القروض ثابتة الفائدة لفترات من ثلاث الى خمس سنوات تساهم في تسهيل التخطيط المالي وتحمي في حالات ارتفاع اسعار الفائدة، كما كان الحال عالميا في العام الاخير. لكن الاعتقاد السائد في الاسواق حاليا هو ان اسعار الفائدة بلغت او تكاد ذروة ارتفاعها. وفي الحالة البريطانية من المتوقع ان تزيد الاسعار بربع نقطة اضافية الى ستة في المائة قبل نهاية العام. ولكن البنوك لا تقدم حاليا قروضا ثابتة الفائدة يمكن اعتبارها جذابة، فهي تفترض زيادة الفائدة على دفعتين قادمتين على الاقل، وافضل القروض قيمة في بريطانيا حاليا لا تقل فوائده الثابتة لمدة خمس سنوات على ستة في المائة، مع مبالغ كبيرة لتدبير القروض تحصل عليها البنوك كعمولة.

ولكن البديل يمكن ان يكون في قروض متغيرة الفائدة ومرتبطة بسعر الفائدة الاساسي، وهي الآن اقل فوائد من القروض الثابتة. وهي تصلح لهؤلاء الذين يتحملون زيادات اخرى في اسعارها. والحل الامثل كما يراه الخبراء هو الاحتفاظ بالاختيارات المتاحة لمدة عام على الاقل على امل ان تستقر اسعار الفائدة وتتاح اسعار افضل للقروض ثابتة الفائدة عما هي عليه الآن.

> هل من الافضل الاستعانة بوسيط مالي محترف او البحث عن افضل العروض بنفسي على الانترنت؟

- هناك آلاف العروض المتاحة في السوق من البنوك والشركات المالية لقروض متعددة لها شروط مختلفة. وبفضل الانترنت يمكن الآن مقارنة العديد من هذه العروض واختيار الافضل من بينها بفضل مواقع متخصصة يتعرف منها المستثمر على عروض لم يكن يعرف عنها من قبل. لكن المواقع الالكترونية لا تتفاوض مباشرة مع البنوك على تقديم عروض خاصة وهي تعرض المتاح وتترك الامر للمستثمر لكي يكمل الاجراءات ويتعامل مع البنك بنفسه. أما الوسيط المالي فهو احيانا يعثر على افضل العروض بمفاوضات مباشرة مع البنوك، وهي عروض قد لا تكون متاحة على الانترنت، كما انه يقوم بكافة اجراءات تقديم الطلبات ومتابعة الاجراءات.

ولكن حتى في حالات استخدام الوسطاء، من الافضل قضاء بعض الوقت من البحث على الانترنت لمعرفة ارخص القروض المتاحة ومقارنة ذلك بما يمكن للوسيط ان يقدمه. ولا ينصح الخبراء بدفع اي اتعاب مقدما للوسيط حتى تتم الصفقة. كما يجب التأكد من ان الوسيط مستقل تماما عن البنوك التي يتعامل معها. ولا يطلب بعض الوسطاء دفع عمولات لانهم يحصلون عليها من البنوك، كما ان بعضهم يعفي المقترض من العمولة في حالة شراء وثائق تأمين او خدمات مالية اخرى.

> هل من الافضل شراء العقار الافضل بالميزانية الاقصى حاليا قبل ان ترتفع الاسعار مرة اخرى، وهل الحل هو الحصول على قروض عالية ودفع فوائدها فقط؟

- اختيار دفع الحد الاقصى فيه خطورة، لكنها خطورة يقبل عليها المزيد من المشترين حاليا. فنسبة اقساط العقار من الدخل الفردي زادت في السنوات العشر الاخيرة من حوالي 10 في المائة الى 19.5 في المائة حاليا. وحتى يحصل البعض على الحد الاقصى من التمويل، يلجأ الى قروض ُتدفع فوائدها فقط بينما يبقى اصل القرض ثابتا. وُيقدر ان ربع القروض الجديدة في بريطانيا من هذا النوع. ويعتبر هذا النوع عالي الخطورة، خصوصا في حالات تراجع اسعار العقار، حيث تصبح قيمة القرض اكبر من قيمة العقار، ويضحى من الصعب الانتقال من عقار لآخر.

والحل الامثل في هذه الحالات هو دفع مبالغ اضافية لتخفيض قيمة القرض، وتسمح معظم البنوك بدفع نسبة اضافية من اصل القرض تصل الى 10 في المائة سنويا. كما يمكن ايضا التحول الى قروض يدفع فيها المقترض جزءا من اصل القرض بالاضافة الى الفوائد. وتصلح حالات ربط الاحزمة لتدبير التمويل الاقصى فقط عند العثور على العقارات المثالية التي يتأكد المستثمر انه سوف يحتفظ بها على المدى البعيد.

> ماذا يمكن للمستثمر الصغير ان يفعل في حالة عدم وجود ما يكفي من المدخرات والاقتراض لكي يشتري عقارا في المنطقة التي يقيم فيها، بحيث يخرج من دوامة الايجار واحيانا المشاركة مع آخرين؟

- حتى في الدول المتسامحة في التمويل مثل بريطانيا والولايات المتحدة لا تسمح البنوك في العادة بتمويل مستثمري العقار الجدد بأكثر من اربعة اضعاف اجرهم السنوي، وهذا يعني ان المستثمر الذي يريد اقتراض 120 الف استرليني (240 الف دولار) يجب الا يقل اجره السنوي عن 30 الف استرليني. وفي بعض الاحيان لا يكفي حتى هذا المبلغ لتحقيق الاستثمار العقاري. لكن هناك بعض الحلول الجديدة التي فرضتها ظروف ارتفاع اسعار العقار بوتيرة غير عادية. من هذه الحلول:

- الشراء مشاركة مع بعض الاصدقاء: وهناك العديد من البنوك التي لا تمانع في اقراض مستثمرين لشراء عقار واحد، لكن لا بد من كتابة تعاقد قانوني يحدد مسؤولية كل مستثمر في حالات الاختلاف.

- الشراء في مواقع اخرى: يلجأ بعض المستثمرين الجدد للاستثمار في مواقع جديدة مثل دول شرق اوروبا التي تقل فيها اسعار العقار عن مائة الف دولار، لكنها ترتفع بوتيرة عالية. ويلجأ البعض الى هذا النوع من الاستثمار كدرجة اولى على سلم الاستثمار العقاري المحلي. لكن هذا الاسلوب ليس بلا مخاطر، فالاسواق الاجنبية يمكن ان تتراجع، كما ان اسعار العملات يمكن ان تنهار لكي تحول الربح العقاري الى خسارة مالية. هناك ايضا النواحي الضريبية التي يجب فيها دفع ضرائب على الارباح، حتى تلك التي تتحقق في الخارج.

- الشراء بغرض التأجير: وفي هذه الحالات يشتري المستثمر عقارا في منطقة ارخص بعيدة عن موقع اقامته بغرض تأجيره، ويتكفل العائد الايجاري في هذه الحالات بأقساط العقار بينما يستفيد المشتري من تزايد قيمة العقار. ويجب النظر الى هذا النوع من الاستثمار على انه بعيد المدى.

- الاقتراض من الوالدين: ويساعد العديد من اولياء الامور ابناءهم بقروض بلا فوائد او بضمان قروض البنوك للابناء. والبعض يذهب الى حد اهداء الجيل الجديد مبالغ مالية ضخمة تساعدهم على الملكية العقارية في زمن صعب.

> في حالات شراء عقارات اجنبية هل من الافضل تدبير التمويل في موقع المقترض او في موقع العقار؟

- الافضل في كل الحالات هو تدبير التمويل من حيث يقيم المقترض، فهو في هذه الحالة يلغي اخطار تحولات العملة من الاقتراض بعملات اجنبية، ولا يحتاج الى اجراءات اضافية مثل تقدير قيمة العقار من البنك الاجنبي. وفي بعض الحالات يمكن للبنوك ان ُتقرض مباشرة بضمان عقار اجنبي في دول معينة، وتقدم بعض فروع البنوك في الدول التي يقع فيها العقار القروض العقارية للاستثمار المحلي. ويجب ان يأخذ المقترض في الاعتبار عوامل الضريبة واسعار الفائدة السائدة في الموقعين لاختيار ارخص وسائل التمويل.

> في حالات الانتقال من عقار لآخر، هل من الافضل بيع العقار او الاحتفاظ به وتأجيره؟

- يعتمد الامر على صلاحية العقار للايجار وحجم العائد منه. ففي بعض الحالات قد يكون من الافضل بيع العقار لصعوبة تأجيره، لكن في حالات الشقق فإن التأجير افضل من البيع. كما يجب ان يدخل تدبير تمويل شراء العقار الثاني في الاعتبار، فلا يمكن الاقتراض بضمان العقار الاول الا بنسبة 80 في المائة من قيمة العقار. وفي هذه الحالة لا بد ان يغطي الايجار قيمة القرض. ويعتمد القرار ايضا على توقعات ارتفاع اسعار العقار، كما كان الحال في العقد الاخير. ويتيح مثل هذا الاختيار العودة الى العقار الاصلي للاستخدام الشخصي في المستقبل.

> هل من الافضل البقاء مع مصرف واحد على المدى البعيد او الانتقال بين مصارف متعددة كل عدة سنوات؟

- هناك بعض التكاليف المصاحبة لنقل القرض من بنك لآخر مثل تكلفة ترتيب القرض واجراءات معاينة العقار والتكاليف القانونية. ولذلك فإن الانتقال من بنك لآخر كل عدة سنوات من شأنه ان يضيف الى التكاليف بهوامش اكثر من تكاليف الفوائد في حالة البقاء مع البنك نفسه. كما تفرض بعض البنوك غرامات عقابية لمن ينهي قرضه قبل الموعد المتفق عليه.

وفي الحالة البريطانية، هناك العديد من الاختيارات التي تعتمد على الظروف الشخصية، فهناك قروض تتيح بعض المزايا للمدى الطويل وتتسم بالمرونة، حيث لا تفرض بعض البنوك أي غرامات على الانسحاب من قروض ترتبط بسعر الفائدة الاساسي للمدى البعيد. وتصل فوائد هذه القروض حاليا الى حوالي 5.9 في المائة، وهي ليست الارخص في السوق. كما ظهرت اول محاولة لتقديم قروض بفوائد ثابتة على المدى الطويل، مثلما هو الحال في قروض تمويل العقار في الولايات المتحدة. ويقدم بنك هاليفاكس حاليا قرضا ثابت الفائدة لمدة 25 عاما، ولكنه بسعر لا يقل عن 6.39 في المائة، وبالتزام البقاء مع البنك لفترة لا تقل عن عشر سنوات. وهو سعر باهظ لطمأنينة ثبات سعر الفائدة.

وفيما يتعلق بالتكاليف الباهظة التي تفرضها بعض البنوك لترتيب القروض العقارية، فهي يمكن ان توفر من التكاليف الاجمالية للقرض العقاري لو كان حجم القرض كبيرا. فكلما ارتفع حجم القرض كلما انخفضت اهمية التكاليف المفروضة في بداية القرض وارتفعت اهمية الحصول على سعر فائدة منخفض. ويمكن بعملية حسابية بسيطة مقارنة الصفقات بكل تكاليفها المصاحبة للتوصل الى افضل العروض المتاحة. والافضل في كل الحالات تجنب القروض التي تحسب تكاليفها كنسبة مئوية من قيمة القرض وتلك التي تفرض على المقترض البقاء مع البنك نفسه بعد انتهاء فترات التعاقد. فعلى رغم ان هذه الممارسات نادرة الا انها ما زالت تمارس من بعض البنوك التي ترفع هوامش ارباحها على حساب عملائها.

ومهما كانت تحولات اسواق العقار في المستقبل، فإن الحرص في امور التمويل من شأنه ان يجنب المستثمر الكثير من المتاعب المالية لو عرف ما يلائمه تماما واستفاد من نصائح المستشارين الماليين.