جريدة الشرق الاوسط
سعود الأحمد
كثُر الحديث عن الجدوى الاقتصادية في مشاريع بناء الوحدات السكنية في السعودية بغرض بيعها أو تأجيرها. لأن المستثمر بحاجة إلى أن يعرف الكثير من المؤشرات الإيجابية والسلبية المتعلقة بحقل صناعته، ويتعرف على احتمالية ودرجة تأثير كل منها، على المدى القصير والمتوسط والطويل. خصوصاً مع دخول المؤسسة العامة للتقاعد إلى سوق الاستثمار في مجال العقار، وتأهب شقيقتها مؤسسة التأمينات الاجتماعية لذلك. فالمستثمر المالي واقع في حيرة بين خياري الأسهم أو العقار! والمهتمون بدراسات الجدوى يطرحون السؤال (المرة تلو المرة) وبإلحاح إن كانت هناك نُذر بنكسة في سوق العقار، وانخفاض أسعار الأراضي السكنية وعودة إيجارات الفلل والشقق إلى أسعار ما قبل عامين؟! والذي يبدو.. أن محور الإشكالية هو أن حجم المشكلة لم يقدر بشكل دقيق، لأن دراسات حاجة المجتمع للإسكان حتى الآن لم تتضح، ولم اقرأ عن أية دراسة وافية ومقنعة في هذا الحقل! وبالتالي فإن من العبث القول إن الجهات المعنية ستصل إلى حل مناسب للمشكلة (سيراً على هذا النحو). وذلك من باب أهمية تشخيص وتقييم المشكلة قبل الشروع في المعالجة. فالدراسات التي تم التوصل لها، توضح أن 75% من المواطنين السعوديين لا يملكون مساكن خاصة وأن 40% من المتقاعدين لا يملكون مسكناً ولا تتوفر فيهم شروط الاقتراض من مشروع «مساكن» الذي تقوم عليه مؤسسة التقاعد! لكنني لم أقرأ عن أي دراسة تفرق بين المواطن السعودي كفرد وبين المواطن كمحتاج لسكن. فليس كل مواطن سعودي محتاج اليوم إلى امتلاك سكن. فالطفل والزوجة يسكنان بمعية عائل الأسرة. ولذلك فإن الحاجة ماسة إلى توضيح من هم الفئات المحتاجة لامتلاك سكن، ومن هم الفئات الأحوج إلى سكن وبصفة عاجلة. فالأسرة التي تتكون من أب وزوجة وأطفال، فإن حاجتهم الآنية لمنزل لرب الأسرة فقط. أما الأطفال فيجب توضيح التواريخ التقريبية لحاجتهم للسكن. في حين أن المرأة المتزوجة تسكن مع زوجها. فهناك متقاعدون عسكريون قضوا أعمارهم في الخدمة وضباط برتب عالية أحيلوا للتقاعد.. وبطبيعة عملهم تعرضوا مراراً للخطر.. وأشعروا هذه الأيام بتواريخ وجوب إخلاء مساكنهم، ومنهم من لا يملكون مساكن بديلة. وهناك أسر لأساتذة جامعة ضاق السكن الجامعي بعد كثرة الأطفال وبعضهم لم يحصل على سكن حتى الآن! فهل نساوي هؤلاء بالطفل حديث الولادة أو الزوجة التي تسكن في بيت زوجها.. لأنه مواطن مثلهم!؟

وهنا لا بد أن نتذكر أن بعض الإحصائيات تبالغ في التقديرات وتضخم النتائج، وعندما تضخم المشكلة يصعب البت في حلها، حتى تصبح واقعاً مسلما به. وأن من المعلوم أن الإحصائية هي أسوأ الكذب. لأن الباحث يستطيع أن يكذب ولا يوجد عليه مستمسك، إذا لم تخضع دراسته للإجازة من جهة علمية محكمة. لأن فرص التلاعب متاحة له، كونه يتحكم في اختيار مجتمع العينة أو الدراسة الذي يراه، وبتقديره الشخصي يحدد حجم العينة التي يقتنع شخصياً بتمثيلها للمجتمع. وبمناسبة الإحصائيات.. فمما يُذكر أن دراسة في السبعينات في جامعة شمال الينوي أثبتت أن ثُلث الطالبات يتزوجهن أعضاء هيئة التدريس. وبعد أن أحدثت هذه الدراسة ضجة تاريخية، لأن لذلك معاني ومدلولات أخلاقية جديرة بالمعالجة. لكنه وبالتقصي تبين أن الدراسة اختير لها مجتمع عينة احدى الكليات، وكان فيها ثلاث طالبات واحدة منهن تزوجت أحد أعضاء هيئة التدريس. وعودة لأصل الموضوع.. ففي رأيي أن دخول المؤسسة العامة للتقاعد وتأهب شقيقتها المؤسسة العامة للتأمينات للدخول (أيضاً) لن يخفض أسعار العقار. وإذا لم يعدل النظام الذي أعلنت عنه المؤسسة العامة للتقاعد لقروض الإسكان، فإن التوجه لحل مشكلة أزمة السكن محكوم بالفشل، لما يتضمنه من شروط أفقدته هويته. حيث لم يعد يعرف هل «مساكن» صندوق لمساعدة المواطن، أم مشروع استثماري لدعم خزينة مؤسسة التقاعد؟! فإذا كان الهدف حل مشكلة السكن عن طريق قروض شخصية ميسرة للمواطن، فإن صندوق التنمية العقاري بخبرته في المجال وقاعدته المعلوماتية، سيكون أقدر على تنفيذ المهمة. وسؤالي هنا: ما المانع أن تتنازل مؤسسة التقاعد عن هذه الأموال لصالح الصندوق العقاري على شكل قروض طويلة الأجل وبلا فوائد. فأموال مؤسسة التقاعد من المواطن وإليه. والمواطن يدرك أن القرض سواءً حصل عليه من الصندوق العقاري أو من مؤسسة التقاعد هو قرض حكومي. أما إذا نظرنا للمشروع من منظور اسثماري لمصلحة مؤسسة التقاعد. فالتجارب تثبت أن الاستثمار الذي يكون طرفه الحكومة وطرفه الآخر، المواطن ذا الحاجة الماسة، يكون في أغلب الحالات من أفشل المشاريع.. والمعنيون يعون ما أعني.

* كاتب ومحلل مالي سعودي