جريدة الشرق الاوسط
دبي: عصام الشيخ
اتفق خبراء ومصرفيون ان نشاط توريق الديون من خلال تحويلها إلى أوراق مالية مثل السندات بات يلقي قبولا كبيراً في منطقة الشرق الاوسط وخاصة منطقة الخليج التي تشهد فورة عقارية ضخمة تدعم بروز هذا النوع من التمويل المبتكر. إذ قال خبير في وكالة التصنيف الائتماني موديز امس ان عمليات التمويل المهيكل في الاسواق الجديدة ومنها الشرق الأوسط واصلت في النصف الأول من العام الحالي توسعها ومزيدا من التنوع في أصناف الأصول.

وشهدت الاسواق الجديدة والتي تشمل أوروبا الشرقية والوسطى وشمال افريقيا والشرق الاوسط 20 صفقة توريق في النصف الأول من العام الجاري بقيمة اجمالية بلغت 5.8 مليار دولار اغلبها في روسيا وتركيا وفقا لبراق قره اوغلو المحلل في وكالة موديز للتصنيف الائتماني.

ويقول مصرفيون ان التوريق يعمل على توفير السيولة من خلال تحويل الأصول غير السائلة إلى أموال سائلة كذلك تنويع مصادر التمويل وتوسيع قاعدة المستثمرين وتجميع رؤوس الأموال اللازمة لتمويل التوسع في النشاط والحصول على أصول جديدة وتعمل على المواءمة بين آجال الأصول والالتزامات للحد من المخاطر.

ويلقى توريق الديون من خلال تحويلها إلى أوراق مالية مثل السندات قبولا كبيراً في الولايات المتحدة حيث بلغ حجم العمليات 625 مليار دولار العام الماضي مقابل 312 مليار دولار في أوروبا في حين أنها لا تكاد تذكر في العالم العربي.

ووفقا لمركز دبي المالي العالمي فقد تتجه الشركات في الخليج الى جمع حوالي 250 مليار دولار عن طريق إصدار أوراق مالية بضمان أصول بحلول عام 2010 وذلك لتلبية طلب متنام على تمويل العقارات والبنية التحتية. وكان ناصر السعيدي كبير الاقتصاديين بسلطة المركز المالي في دبي قال في تصريحات للصحافيين إن حجم مبيعات الديون بضمان قروض عقارية وأصول في الشرق الأوسط وشمال افريقيا يبلغ نحو 2.5 مليار دولار حتى الآن، مضيفا أن مشروعات مزمعة بأكثر من تريليون دولار في الخليج وحده ربما تضاعف هذا الرقم 100 مرة. وذكر السعيدي ان التوريق سيكون أسرع أسواق الدين نموا... ربما تصل قيمته ما بين 200 مليار دولار و250 مليارا في غضون عامين إلى ثلاثة أعوام، متحدثا عن الخليج أكبر منطقة مصدرة للنفط في العالم. وفي الامارات تم تسجيل اول عملية توريق مصنفة دوليا لعقارات سكنية وتجارية، وصنفت تصنيف «موديز» مشروع المدينة الزرقاء العقاري في سلطنة عمان وفي تونس تم تصنيف ثاني صفقة توريق لقروض عقارية.

ومثلت عمان نسبة 6.9 في المائة من سوق التوريق الجديدة في اوروبا والشرق الاوسط وشمال افريقيا في النصف الاول وفقا لـ«موديز».

ومثلت عملية التوريق التي أنجزتها شركة الاقراض السكني الاماراتية «تمويل» اول توريق اسلامي مصنف دوليا وعاما لمدفوعات اجارة العقارات السكنية في دبي. إذ تتطلع «تمويل» الى بيع ما قيمته 300 مليون دولار من السندات المالية المدعومة بقروض سكنية فيما قد يصبح أول عملية توريق حقيقية في الامارات العربية المتحدة.

ويشهد قطاعا العقارات في أبوظبي ودبي نموا كبيرا منذ سمحتا للأجانب بالاستثمار في السوق، كما تتجه «تمويل» ومنافستها المحلية «أملاك للتمويل» اللتان تقدمان قروضا عقارية متوافقة مع الشريعة الإسلامية إلى دخول السوق السعودية التي تحتاج بحسب «تمويل» إلى أكثر من 200 ألف وحدة سكنية سنويا للوفاء بالطلب. وقالت الشركتان إن كلا منهما تعتزمان طرح ما قيمته نحو 300 مليون دولار من الأوراق المالية بضمان أصول للمساهمة في تمويل توسع. حيث قال عادل الشيراوي الرئيس التنفيذي لشركة تمويل ان الاوراق المالية المدعومة بأصول ستستحق بعد 15 عاما.

وكانت أول عملية توريق تشهدها الامارات لسندات بقيمة 350 مليون دولار بيعت في 2005 من جانب شركة الامارات الوطنية للتوريق. وكانت السندات مدعومة بوديعة نقدية ومن ثم لا تعد توريقا حقيقيا. كما أقامت مصر أكبر البلدان العربية سكانا هيئة للتمويل العقاري للاشراف الرقابي على سوق آخذة في النمو. وقال الشيراوي «مع التوريق يمكننا استغلال عشرات المليارات من الدولارات».

وبالنظر الى الحجم المجرد والنمو لمثل هذه الاصول العقارية في المنطقة والحاجة الماسة للتمويل تتوقع «موديز» ان تقود هذه الفئات من الاصول الطريق في المستقبل المنظور. وتتوقع وكالة موديز ان الانفجار المتوقع لسوق التمويل العقاري في السعودية سيؤدي بدوره الى قيادة عمليات التوريق المدعمة بالقروض السكنية في 2008.

وتسن السعودية قانونا للتمويل العقاري في اطار خطط لسد الطلب من سكان تتزايد أعدادهم بسرعة. وقدّر مصرف الراجحي في يناير (كانون الثاني) الماضي أن المملكة ستحتاج الى بناء 1.5 مليون مسكن بحلول عام 2015.

وقال يارون ارنست المسؤول عن تطوير الاعمال في مجموعة موديز للتمويل المهيكل ان التحسينات في الاطر التشريعية والنمو الهائل في التمويل الاستهلاكي وخاصة في روسيا والدول المستقلة ومنطقة الخليج أسهمت في نمو التمويل المهيكل في هذه الأسواق متوقعا نشاطا مماثلا في النصف الثاني من العام الحالي.

من جهتها قالت وكالة التصنيف الائتماني «ستاندرد اند بورز» ان اعتماد اطر قانونية جديدة في العديد من دول المنطقة وتطوير مراكز مالية فيها تهدف الى تنويع قاعدة المستثمرين وجلب اموال اجنبية ومستثمرين اجانب تضع اسس لسوق توريق واعدة في الشرق الاوسط. وقال مايكل ستيفنز المحلل الائتماني في الوكالة ان العديد من المؤشرات التي ينظرون اليها ـ أي الوكالة ـ عند تقييم سوق جديدة للتمويل المهيكل هي حاضرة في المنطقة.

وأضاف أنه «عند النظر للشرق الاوسط عموما والامارات والبحرين والسعودية خصوصا نرى ان الاسواق المالية والاطر التشريعية في حالة تطور متسارع مما قد يمكن تطبيق عمليات التوريق»، مفيدا «أن المصدرين يعملون على النظر الى افضل طرق توريق الاصول». وقال ستيفنز «ان موجة تطوير مراكز مالية مثل مركز دبي المالي العالمي ومركز قطر المالي كان عاملا ايجابيا لسوق توريق اعرض، فمركز دبي المالي العالمي مثلا الذي لا يفرض ضرائب على الارباح ولا قيود على سعر الصرف وامكانية التملك الأجنبي بنسبة 100 في المائة يساهم في تعزيز دخول سيولة للسوق بتسهيل دخول المستثمرين الاجانب».

وأفاد ان إحدى المزايا الرئيسية الاخرى انها وضعت الاطار القانوني المماثل للاطر المطبقة في اميركا واوروبا والشرق الاقصى ما يجعل القانون معروفا اكثر للمصرفيين والمستثمرين في سوق التمويل المهيكل الدولية. وذكر ان سوق توريق نشطة تتطلب تدفقا منتظما للاصول النقدية والسداد مثل القروض العقارية، مفيدا أن القوانين الجديدة التي تشجع ملكية المنازل وبالتالي القروض العقارية مرجح ان توفر منصة لسوق توريق. وأشار ستيفنز الى ان تطورا قانونيا آخر يتعلق بتخفيف القيود على الملكية الأجنبية للعقارات في دبي حيث اصبح الاجانب قادرين على امتلاك عقار في المنطقة وبالتالي فإن الموارد المحتملة للمالكين هي اكبر وهذا ايضا قد يحفز النمو في أسواق الإقراض العقاري. لكنه استدرك وأشار إلى أن تطوير أي سوق جديدة للتمويل المهيكل ينضوي على عقبات معينة.

وأوضح انه بالنسبة لمنطقة الشرق الاوسط فهي لا تختلف عن اسواق التمويل المهيكل الاخرى الجديدة، مبينا أن أبرز العقبات التي يرونها تتمثل في قضايا قانونية معينة والسيولة العالية والافتقار للمؤشرات. الا ان ستيفنز أضاف بأنه «رغم التحديات التي يرميها سوق جديد للتمويل المهيكل فإننا على ثقة انه في السنوات المقبلة فإن المصدرين في الشرق الاوسط سيتجهون الى التوريق لتمويل نشاطاتهم التجارية». ووفقا لمركز دبي المالي العالمي فقد تتجه الشركات في الخليج الى جمع حوالي 250 مليار دولار عن طريق إصدار أوراق مالية بضمان أصول بحلول عام 2010 وذلك لتلبية طلب متنام على تمويل العقارات والبنية التحتية. ويسمح التوريق للشركات بجمع أصول مثل القروض في حزم وبيعها إلى المستثمرين لتنحية المخاطر عن ميزانياتها. كما بدأت البنوك في التحول إلى التوريق بهدف الإفراج عن السيولة لتمويل العقارات والبنية التحتية.

وكان مصرف قطر الإسلامي رابع أكبر بنك إسلامي في الخليج من حيث القيمة السوقية قال في وقت سابق من هذا العام إنه يعتزم القيام بأول عملية توريق من جانب بنك في الشرق الأوسط. وبدأ اتش.اس.بي.سي ايضا عروضا ترويجية لبيع ما يقول إنها أول سندات بضمان قرض عقاري في الشرق الأوسط لجمع 67 مليون دولار لتمويل برج تجاري في دبي.

والهدف من التوريق هو ربط الديون الأصلية بالأوراق المالية مباشرة من خلال تجميع الديون في شكل محفظة، وحوالة المحفظة، ثم إصدار أوراق مالية مقابل تلك المحفظة مضمونة بضماناتها اي الضمانات المتعلقة بالأصول. وتلجأ بعض شركات الإقراض العقاري إلى بيع مجمع من قروض الرهونات العقارية لشركة توريق، والتي تقوم بمسك هذه القروض وتمويلها عن طريق إصدار سندات مطابقة لاستحقاقات القروض حيث تمكنها حصيلة السندات من شراء هذه القروض من المنشأ، وهذه القروض تكون مضمونة بالرهونات العقارية.