مواقع الاستثمار العقاري تغطي كل أنحاء العالم

لندن :«جريدة الشرق الاوسط»
لم تعد توجهات الاستثمار العقاري تقتصر على وجهات محددة، فهناك فرص متاحة في كل انحاء العالم لمن يبحث عن فرص جديدة سواء كانت من اجل تحقيق هوامش أعلى للارباح او تحقيق اسلوب حياة متميز. ولكن بعض المواقع الجديدة في عالم العقار تأتي ومعها مخاطر غير محسوبة، بعضها لا يمكن توقعه إلا بعد خوض التجربة.

اسباب التوسع العقاري خارج الحدود تعتبر ظاهرة العقد الاخير، وساهم في انتشارها انتعاش اسعار العقار في العالم لآفاق وبنسب غير مسبوقة، تخطت فيها انجازات اسواق الاسهم ومجالات الاستثمار الاخرى. وينتشر البحث عادة من مناطق الاستثمار التقليدية مثل اسبانيا وايطاليا وبريطانيا اوروبيا الى دبي والمغرب ومصر عربيا، وبعض انحاء جنوب شرقي آسيا السياحية، الى مناطق تكاد لا تعرف معنى الاستثمار العقاري.

وفي اوروبا كانت بعض قصص نجاح العام الماضي من بولندا التي حققت 27 في المائة من النمو في الاسعار، تليها رومانيا التي سجلت نحو 20 في المائة. ولكن النسبة الغالبة من الاستثمار العقاري الاجنبي ما زالت تتوجه الى جهات تقليدية رغم العوائد المتدنية نسبيا فيها، وذلك لوضوح التشريعات فيها وارتفاع نسبة الامان ولانها تقدم مزايا عينية من حيث المناخ الذي يريد المستثمر ان يقضي فيه بعض الوقت سنويا. وفي بريطانيا مثلا يتوجه 75 في المائة من كل مستثمري العقار الاجنبي الى ثلاث دول فقط هي اسبانيا وفرنسا وايطاليا.

وهي النسبة نفسها التي تضع اسلوب الحياة في الدرجة الاولى من الاولويات عندما تتخذ قرار الاستثمار العقاري الاجنبي، وفقا للخبير العقاري ليام بيلي الذي يعمل في شركة «نايت فرانك». ولكنه مع ذلك يقول ان هناك فرصا اكثر من جيدة في المواقع الجديدة التي تفتح ابوابها للاستثمار العقاري للمرة الاولى. وهو يرشح ليبيا والدول الاسكندنافية في شمال اوروبا كنقاط ساخنة للاستثمار العقاري في المدى المنظور. ولكن حتى الولايات المتحدة، وهي الاستثناء الوحيد من حيث متاعب اسواق تمويل العقار وتدني الاسعار فيها، تعتبر فرصة استثنائية هائلة بسبب انخفاض قيمة الدولار من ناحية واستقرار الاسعار لفترة طويلة من ناحية اخرى.

وعلى مستثمر العقار ان يقوم ببعض الابحاث قبل اتخاذ قراره، فلا يجب مثلا تعميم الاحكام على الاسواق. فداخل كل سوق هناك مناطق منتعشة واخرى متراجعة. وبالقياس على اسبانيا التي سادت اسواقها في العام الاخير توقعات سلبية لم يتحقق معظمها، فإن الوضع سلبي فيها للعقارات الرخيصة في مناطق الجنوب مثل كوستا ديل سول. اما في شمال اسبانيا والجزر الاسبانية فما زالت ترتفع باستمرار.

من المناطق الجديدة التي تذكرها تقارير العقار لعام 2007 كل من البرازيل وسنغافورة، والاخيرة شهدت نسبة ارتفاع في العام الماضي فاقت العشرة في المائة للمرة الاولى. ولكن مع الفرص تأتي ايضا المخاطر التي لا يجب ان يغفلها المستثمر. ويقول موقع استثمار الكتروني اسمه «ريدي تو انفست» ان نقطة الانطلاق الاولى لأي مستثمر يجب ان تكون درجة الخطر التي يمكن ان يتحملها في محفظته الاستثمارية والتي يترتب على تحديدها موقع الاستثمار العقاري. وعلى هذا الاساس يمكن تقسيم المستثمر العقاري الدولي لعدة فئات عامة هي:

المقبل على المخاطر: وهو يسعى وراء اعلى المخاطر واعلى العوائد، مع عدم ضخ مبالغ هائلة في استثماره واعتماده على الدخول المبكر للاسواق وربما الخروج ايضا قبل انتشار مزاياها لبقية المستثمرين. ولهذا الاسلوب سلبيات اهمها ان هذه المواقع تكون في العادة نائية وغير معروفة ولا توجد فيها مصادر تمويل، كما يسودها الغموض من حيث فرص التأجير او البيع فيما بعد. بالاضافة الى هذه العوامل توجد ايضا مخاطر اقتصادية وسياسية. واهم الدول التي تمثل هذه الشريحة هي البرازيل والبانيا واوكرانيا ومنغوليا وشمال قبرص.

وتعتبر البانيا ارخص دولة في اوروبا من حيث اسعار العقار، وينتشر الاستثمار في العاصمة تيرانا وبعض السواحل التي ما زال معظمها بلا عقارات وانما مشروعات على الورق تنتظر المستثمرين. ويقول مغامر عقاري بريطاني انه اشترى شقة صغيرة في احد هذه المشاريع بمبلغ لا يتعدى 29 الف استرليني (58 الف دولار) وهو يعتقد ان مثل هذا الاستثمار صغير الحجم لا بد له ان يرتفع في القيمة في المستقبل.

اما البرازيل، فهي مرشحة لنسبة نمو اقتصادي هائلة في المستقبل ترتفع معها اسعار العقار. وما زالت الاسعار في البرازيل متدنية حيث تعرض شقق في منتجعات باسعار تبدأ من 40 الف استرليني (80 الف دولار). ويقول بعض الوسطاء ان المستثمر في البرازيل يمكنه ان يحقق بعض الارباح في غضون عامين من استثماره. ولا يجب ان يثني المستثمر عن عزمه بعد المسافة الى البرازيل، فكل ما يحتاجه هو العثور على وكيل جيد لادارة العقار له خلال فترة الملكية ثم بيع العقار في نهاية الفترة. ويحقق بعض المستثمرين في البرازيل ارباحا من عقارات لم يرونها ابدا.

المتجه إلى شرق أوروبا: وهو ينظر الى شرق اوروبا كمنطقة توسع مستقبلي تستفيد من نسب نمو مرتفعة وامكانية الانضمام الى الاتحاد الاوروبي. وهي ايضا منطقة غامضة من حيث توقعات الايجار والبيع في المستقبل، كما ان التمويل غير متاح فيها. وتعاني بعض المواقع من كثافة التوسع العمراني الذي يهدد بزيادة العرض عن الطلب، كما ان بها بعض المخاطر السياسية. ومن ابرز دول هذه المنطقة الجبل الاسود (مونتنيغرو) وسلوفاكيا ورومانيا وبلغاريا ولاتفيا.

وتتفوق لاتفيا في مؤشر شركة «نايت فرانك» من حيث ارتفاع الاسعار في العام الماضي بنسبة تبلغ 44.8 في المائة. وتليها بلغاريا في نسبة الارتفاع، ولكن لا احد ينافس الجبل الاسود من حيث الارتفاع حيث يقال ان عقارات واراضي بيعت هذا العام باسعار تبلغ ثلاثة اضعاف ثمنها في العام الماضي. وتعتبر بعض المناطق مقومة باكثر من قيمتها ويتعين على المستثمر ان يبحث في مناطق داخلية حول البحيرات وعلى سواحل جديدة غير تلك المزدحمة بالمستثمرين. وتتفوق دولة الجبل الاسود بأنها تجذب المستثمرين الباحثين عن مسكن ثان لهم للعطلات على نمط مشابه لما سبق وحققته كرواتيا.

من المناطق العقارية الساخنة الاخرى في شرق اوروبا مدينة بوخارست التي ما زالت توفر اسعارا رخيصة لا تزيد عن 37 الف استرليني (74 الف دولار) للشقة في مجمعات في مركز المدينة، ترتفع فيها الاسعار بنسبة 35 في المائة سنويا.

المشتري الجديد بميزانية محدودة: وهو يبحث في العادة عن فرصة اولية للاستثمار العقاري لانه لا يستطيع ذلك في بلده الأم بسبب غلاء الاسعار. وهو يبحث في الغالب عن عوائد ايجارية وبعض النمو في رأس المال. وهو نوع من الاستثمار يتميز بدرجة مخاطر اعلى من الاستثمار المحلي، وينعكس سلبيا على الميزانية الصغيرة في حالة وقوع مشاكل في العقار. ومن ابرز وجهات هذا النوع من العقار اسبانيا والمغرب وبلغاريا، ودخلت ايضا برلين ضمن هذا الاطار اخيرا.

اللافت للنظر ان برلين خالفت العرف الاوروبي ولم يحقق فيها العقار اي تقدم في العام الماضي. ويعود ذلك الى عزوف الالمان عن فكرة التملك وتفضيلهم الايجار. ويتيح هذا الوضع فرص الاستثمار للاجانب باسعار متدنية حيث يمكن شراء شقق في برلين بأسعار تبدأ من 46 الف دولار، مع وجود عقارات تاريخية باسعار تبدأ من 120 الف دولار.

وزاد حظ المغرب من سوق العقار الدولي بعد تنفيذ خطة «رؤية 2010» التي تطبقها الحكومة المغربية لمضاعفة السياحة والاستثمار العقاري وفتح مجال الطيران الرخيص. ويزداد الاقبال حاليا على مدينة فاس بعد موجة انتعاش طويلة في مدينة مراكش. وتوجد ثلاثة مشاريع كبرى في فاس (شيروكو وصن شاين وسلامة) بأسعار تتراوح بين 50 الف دولار للشقق و200 الف دولار للفلل. ومن المدن التي بدأت تحظى بالاهتمام الاوروبي مدينة طنجة القريبة من الساحل الاسباني حيث الاسعار فيها اقل من نصف ما يقابلها على الجانب الاخر من مضيق جبل طارق. وهناك العديد من الاستثمارات العقارية الناجحة في المغرب من مستثمرين اوروبيين اختاروها بعد بحث ومقارنة مع مواقع اخرى عديدة.

وتقدم بلغاريا بدورها فرصا لذوي الميزانيات المحدودة ولكنها ازدحمت في قطاع المدخل وينصح خبراء الاستثمار العاملين فيها باختيار النوعيات الافضل من العقار بحيث لا تبعد اكثر من ساعة من اقرب مطار وتكون ايضا بالقرب من الساحل او من منتجعات التزلج على الجليد. وتوجد عقارات جيدة في بلغاريا بأسعار تبدأ من 60 الف دولار للشقق.

الباحث عن أسلوب حياة مميز: وهذا المستثمر يبحث عن مناطق توفر له اسلوب العطلات المفضلة لديه من طقس مشمس وملاعب غولف وشواطئ رملية وخدمات معيشية متنوعة من مطاعم ومنافذ تسوق وترفيه. وهو ايضا يفضل ان تتصل هذه المناطق برحلات طيران رخيص وان تقع ضمن منتجعات سياحية معروفة.

ولكن هذا النوع من الاستثمار مرتفع التكلفة اصلا ولا يتمتع بمعدلات عالية من نمو رأس المال مثل المناطق الناشئة. واهم مناطق هذا الاستثمار اسبانيا وفرنسا وايطاليا والبرتغال واليونان، وهي مناطق قد توفر اسلوب المعيشة والعطلات السعيدة ولكنها ليست الافضل من حيث نمو رأس المال خصوصا في المدى القريب. والاختيار الافضل في هذه المناطق هو العقار المتميز في الفئات الاعلى في السوق. وفي اسبانيا لم تتغير الاسعار كثيرا عما كانت عليه منذ عامين. ولكن الوضع افضل في جزيرة مايوركا التي زادت فيها الاسعار بنسبة 12 في المائة في العام الماضي. وتصل اسعار الشقق المطلة على البحر في مايوركا الى حدود نصف مليون دولار، ولكن الاسعار ما زالت معقولة في شرقي الجزيرة . وتعتبر العاصمة بالما افضل مناطق نمو الاسعار.

اما في فرنسا فقد زادت الاسعار بنسب متدنية لا تزيد عن سبعة في المائة في العام الماضي. وما زال الجنوب الفرنسي هو افضل مناطق النمو خصوصا الشواطئ التي تجتذب الاثرياء مثل كاب فيرات وسان تروبيه. وفي بعض هذه المناطق يصل سعر المتر المربع الواحد الى 40 الف دولار.

وفي ايطاليا يعتبر اقليم توسكاني هو الموقع العقاري الافضل، ولكن العقارات هناك تبدأ من مستويات سعرية عالية وتصلح لهؤلاء الذين يريدون قضاء كل عطلة صيفية في ربوع ايطاليا. وعلى عكس ايطاليا فان البرتغال كانت خاسرة في السباق العقاري في العام الماضي بتراجع سعري وصل الى اثنين في المائة. ولن يتحسن الموقف كثيرا هذا العام، ولكنها على الاقل تقدم مواقع اوروبية رخيصة يمكن ان يتحسن وضعها في المستقبل. مستثمر المدى البعيد: وهو يبحث عن عقارات فاخرة في مواقع خلابة تتوافر فيها امكانيات ادارة العقار، وهي مواقع بعيدة جغرافية ويصعب السفر اليها مع ارتفاع تكاليفه. وهي تصلح لاصحاب الميزانيات العالية وتشمل مناطق مثل جزر البحر الكاريبي وتايلند والهند والولايات المتحدة وبعض انحاء اميركا اللاتينية.

وحققت جزر البحر الكاريبي ارتفاعات سعرية تراوحت بين ثمانية و25 في المائة في العام الماضي. وساهم على زيادة الطلب انعقاد بطولة العالم للكريكت في جزيرة سان لوتشيا. ولكن البديل الارخص يقع في جمهورية الدومينكان وافضل مناطقها في الشمال بالقرب من منطقة كاباريت التي تبدأ فيها اسعار الشقق من 150 الف دولار.

السوق الاميركي في تراجع في الوقت الحاضر ومن المتوقع ان يستمر هذا التراجع لفترة اخرى. ويعتبر بعض الخبراء ان الوقت الحاضر هو الانسب لتحقيق صفقات مربحة. وافضل المواقع المدن الكبرى المحصنة ضد الكساد العقاري مثل نيويورك.

وفي كل حالة من حالات الاستثمار العقاري الاجنبي لا بد ان يحسب المستثمر المخاطر قبل الارباح وان يفهم طبيعة الاستثمار العقاري في المناطق التي يتوجه اليها.