معوقات تواجه التمويل العقاري المحلي.. وبقاء الأوضاع على حالها سيفاقم أزمة ملكية المساكن

جريدة الرياض- محمد عبد الرزاق السعيد:
قال الدكتور صالح السلطان المتخصص في الاقتصاد الكلي والمالية العامة، إن هناك أربعة معوقات أساسية تواجه التمويل العقاري في السعودية أولها قيد الدفعة المقدمة، وهي دفعة ليست في الغالب تحت مقدرة ذوي الدخل الأقل من المتوسط، والثانية تتمثل في القسط الشهري الذي يستمر سنوات طويلة، ويشكل عبئا ثقيلا على ميزانية الكثيرين، وأما العائق الثالث - والحديث للسلطان- فيرجع إلى طالبي التمويل، وهي باختصار مشكلة قلة ثقة في طالب التمويل المقترض بالسداد حسب الاتفاق، مما يصعب شروط التمويل، والعائق الأخير في قصور أنظمة وتنظيمات التمويل العقاري.

وأكد السلطان أن المعوقات الأربعة تسببت في تفاقم أزمة ملكية المسكن في السعودية عبر الأعوام الماضية، مستشهداً بخطة التنمية الثامنة لوزارة الاقتصاد والتخطيط التي أكدت على انخفض نسبة ملكية السعوديين للمساكن من 65في المائة إلى 55في المائة بين الخطتين السادسة ( 1415-1420ه) والسابعة ( 1420-1425ه)، إضافة إلى وجود عجز تراكمي خلال سنوات الخطة السابعة يقدر بنحو 55ألف مسكن سنويا، كما ارتفعت نسبة متوسط تكلفة إيجار المسكن إلى متوسط دخل الأسرة في المملكة من 26في المائة خلال خطة التنمية السادسة إلى 30في المائة خلال خطة التنمية السابعة.

مبيناً أن الوزارة توقعت الطلب على المساكن خلال خطة التنمية الثامنة( 1425- 1430ه)، بنحو مليون وحدة سكنية، بحدود 200ألف وحدة سنويا، بالإضافة إلى الطلب التراكمي غير المشبع على المساكن بنهاية خطة التنمية السابعة والذي قد يعد مؤشراً على الطلب على الإسكان للفئات محدودة الدخل، والذي يقدر بنحو 270ألف مسكن، مشيراً أنه يفترض أن يؤمن صندوق التنمية العقارية 15ألف وحدة سنويا تقريبا، وفق موارده ونظامه التمويلي، وسط توقعه في توفر الجهات الخيرية نحو 7آلاف وحدة سكنية شعبية سنويا.

إلا أن السلطان أكد أنه في حالة بقاء الأوضاع على حالها، فإنه لا يمكن تأمين أكثر من 100ألف وحدة سنويا، بواسطة الأفراد والقطاع الخاص والجهات الحكومية، مما يؤكد حدوث عجز، لا يقل عن 100ألف وحدة سنويا، تضاف إلى العجز المتراكم عاما بعد عام، مما يفاقم من مشكلة الأزمة الإسكانية التي تعيشها البلاد في الوقت الحالي.

وأضاف السلطان أنه رغم العجز في العرض، تقول خطة التنمية الثامنة بوجود مساكن شاغرة تتراوح نسبتها بين 12في المائة و 15في المائة، وهذه نسب عالية، تزيد عن النسب الطبيعية بثلاث إلى أربع مرات.

ورأى السلطان الحل في إعداد استراتيجية إسكان في المملكة، والتي نصت عليها خطة التنمية الثامنة، حيث يكون مهمتها تحديد المعالم والسمات الرئيسية للرؤية المستقبلية لقطاع الإسكان، وأستهدفها في زيادة معدل ملكية الأسر السعودية للمساكن إلى نحو 80في المائة، بحلول عام 1440ه، مشيراً أن الخطة الثامنة ذكرت عددا من السياسات، وأهمها: أولها تنويع أساليب التمويل، والثانية في تخفيض تكاليف الإنشاء والصيانة ومراجعة أنظمة البناء، والسياسية الثالثة في تحسين إدارة الأراضي السكنية، والأخيرة تكون في تعزيز دور القطاع الخاص التمويلي.

وطالبا السلطان بضرورة وضع إستراتيجية تمليك إسكانية، تكون جزءا من إستراتجية الإسكان، تتصف بصفتين الأولى تكون في عموم الانتفاع في تحقيق ملكية المسكن لأعلى نسبة من السكان. والصفة الثانية في الرسوخ وذلك ان تأخذ صفة الدوام، وليس المعالجة الآنية، مؤكداً أنه من المهم جدا توفر هاتين الصفتين، حتى لا تتكرر أخطاء الماضي، ومنها ما حدث قبل أعوام عديدة، بتوزيع أراض على ذوي الدخل المحدود، (حي ذوي الدخل المحدود)، وكان هناك عدد محدد من الأراضي، قد وزعت كلها على المتقدمين المستحقين آنذاك، ولم يكن هناك تصور أو سياسة مستمرة تؤمن إعطاء من تتوفر فيه الشروط أرضا عند الطلب، وهذه نقطة ضعف في كثير من القرارات التي تأتي لحل مشكلة آنية، دون نظر للقدرة على الاستمرارية والدوام في التطبيق - على حد قوله-.

في إطار تلك الصفتين، تساءل السلطان كيف تؤمن مساكن بتمويل يعطي عائدا كافيا لملاك المنشأة، وفي الوقت نفسه بتكلفة في مقدور عامة أو غالبية المواطنين، وذلك بصورة مستمرة، وليست وقتية، معتبرها في الوقت الحالي معضلة، إذ لا توجد مؤسسة مالية (خلاف صندوق التنمية العقارية) مستعدة لعمل ذلك الشيء، وهذا يعني بالضرورة تدخلا حكوميا على نحو ما. مبيناً أن التدخل الحكومي يكون في تحملها 75في المائة من فوائد أرباح عقود التمويل السكني، إلا أنه أكد أنه لا يمكن تطبيقه بدون مراعاة أمور وهي ربط صندوق التنمية العقارية بهيئة الإسكان التي أقر إنشاؤها مؤخرا.تغيير مسمى الصندوق إلى نحو صندوق التنمية الإسكانية.إيقاف العمل بنظام التمويل الحالي للصندوق، وبدلا من ذلك، توجه موارد الصندوق لدفع 75في المائة من أرباح المؤسسات التمويلية كالبنوك ومؤسسة التقاعد وشركات التمويل العقاري.دفع صندوق التنمية الإسكانية التمويل مباشرة إلى المؤسسات التمويلية، وفق تنظيمات وآليات مدروسة وشفافة.حصول المواطن على التمويل يخضع لاتفاقه مع المؤسسة التمويلية، وسداد أقساط التمويل يكون مباشرة إلى المؤسسة التمويلية، مع مراعاة حسم 75في المائة من أرباح فوائد التمويل، نظرا لأن سداد هذه النسبة سيأتي من صندوق التنمية الإسكانية، إضافة الى أنه ينبغي وضع حد أقصى لمبلغ التمويل الذي سيدفعه صندوق التنمية الإسكانية للمؤسسة التمويلية، وما زاد فعلى طالب التمويل تحمله كاملا.تعامل الحكومة تمويل صندوق التنمية الإسكانية، بالاهتمام نفسه الذي تعامل به تمويل الاحتياجات الأساسية الأخرى من تعليم وصحة ومرافق عامة وخلافها. تضع هيئة الإسكان اشتراطات وضوابط التطبيق وكافة التفاصيل، بهدف تحقيق ما تستهدفه استراتيجية الإسكان