اليوم10/7/1428هـ
نشر مؤخرا تقرير متشائم في بعض الصحف الاماراتية يحذر من ان القطاع العقاري في الامارات مقبل على مرحلة من الخمول والانكماش والتشبع، تنذر بمخاطر جمة ابرزها تراجع الايجارات والعائدات الاستثمارية في هذا القطاع.
والحقيقة انه تثار من حين لآخر مخاوف حول مستقبل القطاع العقاري في الامارات، الذي يرى بعضهم أنه في طريقه لاجتياز مرحلة الطفرة، وقد يشهد عرضا مفرطا خلال المرحلة المقبلة، بينما يرى فريق آخر أنه لا أساس لهذه المخاوف في ظل عدد من العوامل الإيجابية العديدة التي تؤمن دعما حقيقيا لهذا القطاع خلال فترة طويلة مقبلة، بينما تتدخل الحكومات المحلية من حين لآخر وتتخذ حزمة من القرارات والإجراءات التنظيمية التي تؤمن دفعة قوية لهذا القطاع.
وبغض النظر عما يقوله المتفائلون او ما يتطير به المتشائمون فان الواضح ان القطاع العقاري في الامارات يعد اهم وابرز القطاعات نمو وتطورا، والواضح ايضا ان هناك العديد من العوامل التي أسهمت في الطفرة التي يشهدها قطاع العقارات في الامارات حاليا، منها النمو الاقتصادي، ونمو الطلب المحلي على العقارات، وارتفاع مستوى دخل الفرد في الدولة، والنمو الذي تشهده القطاعات الاقتصادية الأخرى، خاصة القطاع السياحي، وتزايد الاتجاه نحو الترويج للدولة في المحافل الخارجية بوصفها منطقة جذب سياحي، وزيادة الإنفاق الحكومي على مشاريع البنية التحتية، وارتفاع معدل النمو السكاني، وارتفاع حجم السيولة التي تبحث عن فرص استثمارية مجزية، والدعم الحكومي الكبير لهذا القطاع، وتحفيز القطاع الخاص للاستثمار فيها، وتنافس المصارف الوطنية وفروع المصارف الأجنبية على تمويل المشاريع العقارية وبأسعار فائدة متدنية إضافة إلى ظهور مؤسسات متخصصة للتمويل العقاري، والعائد المرتفع الذي يحققه الاستثمار في القطاع العقاري والذي يصل في بعض فئاته إلى نحو 12 بالمائة من رأس المال المستثمر. كما شهدت البنية التشريعية لقطاع العقارات في الدولة إصلاحات مهمة، خلال الفترة الماضية، كان لها الأثر الواضح في فتح آفاق جديدة للاستثمار العقاري بما يؤدي إلى تنشيط الطلب وزيادة العرض واستقرار السوق وحل أزمة الإسكان التي طفت على السطح في السنوات الأخيرة وتخفيض الإيجارات.
ورغم أن تأثير بعض هذه العوامل على القطاع العقاري قد يظل إيجابيا لفترة مقبلة، فإن المستويات الحالية للأسعار ستؤدي في مرحلة لاحقة وبحسب العديد من الخبراء إلى ظهور عدم التوازن بين العرض والطلب، في ظل الإقبال الكبير للمؤسسات والأفراد على الاستثمار العقاري، الذي بات يحقق أعلى معدلات الربحية بين القطاعات الاقتصادية المختلفة، حيث تشير الإحصاءات إلى أن العقار في أبوظبي يسترد قيمته من الإيجارات خلال ست سنوات فقط. إلا أن نظرة فاحصة في مكونات الطفرة تكشف أنها لا تلبي إلا جانبا صغيرا نسبيا من النمو المتصاعد في الطلب على الوحدات السكنية، إذ إن انقسام سوق الوحدات السكنية في الدولة إلى قطاعين منفصلين تماما، الأول فاخرة يتعدى عائد الاستثمار فيه 02 بالمائة، على أساس نظام التمليك ضمن مشروعات التطوير العقاري الكبرى، والثاني مخصص لتلبية احتياجات أصحاب الدخول المحدودة والمتوسطة على أساس نظام الإيجار، يصل عائد الإيجارات فيه إلى 10 بالمائة تقريبا، يؤدي باستمرار إلى نمو العرض ضمن القطاع الأول ونمو الطلب ضمن الثاني، ما ينجم عنه ارتفاع في إيجارات الشقق والمساكن رغم النمو الكبير في حجم الاستثمار العقاري.
نمو الاستثمار
غير أن الارتفاع المتواصل في إيجارات المساكن رغم النمو الكبير في الاستثمار العقاري بشكل عام خلال السنوات الماضية يفصح عن خلل ما، وهو الخلل نفسه الذي أدى إلى اختلاف التوقعات ووجهات النظر بشأن مستقبل الإيجارات إلى حد التناقض التام، وهو الخلل نفسه الذي أربك أيضا حسابات المؤسسات الاقتصادية الدولية بشأن توجهات القطاع العقاري في الدولة. ففي مراجعته الدورية لأداء الاقتصاد الإماراتي، قبل عامين، أطلق «صندوق النقد الدولي» مخاوف محتملة في هذا الاتجاه، لازمها توقعات قوية بأن سوق العقار على وشك انخفاض حاد يضاهي ما حدث في سوق الأسهم ويوازي الصعود السريع الذي شهده العقار، خلال الفترة الماضية، سواء على صعيد الاستئجار أو التملك.
المحللون
وما لا يختلف عليه المحللون أن مخاوف الصندوق والتوقعات المتشائمة لفريق كبير من الخبراء والمحللين بشأن مستقبل القطاع العقاري ظلت تفقد صدقيتها باستمرار في ظل النمو القوي والمتواصل في أسعار العقارات ومستوى الإيجارات، رغم كثافة الاستثمار العقاري الذي ظلت تشهده مدن الدولة المختلفة خلال السنوات الأخيرة، الأمر الذي ظل يبحث عن تفسيرات ومبررات مقنعة لهذه الظاهرة المحيرة، في ظل افتقار السوق العقاري في دولة الإمارات عموما إلى أي نوع من الإحصاءات الدقيقة والشاملة، خاصة في جانبي العرض والطلب، والتي يمكن أن تسفر عن قراءة صحيحة لمستقبل القطاع العقاري في الدولة. فرغم غياب قاعدة بيانات خاصة بالقطاع العقاري تعكس الاحتياجات المستقبلية الفعلية من الوحدات السكنية والمباني، فإن العديد من المؤشرات تؤكد أن هذا القطاع قد ودع بالفعل مرحلة مواكبة الطلب ليدخل مرحلة جديدة لما يمكن أن يطلق عليه مرحلة «خلق الطلب» من الداخل والخارج، وقد يواجه القطاع العقاري في مرحلة لاحقة عددا من التحديات التي قد تعرقل مسيرته، ما يحتم ضرورة متابعته عن كثب، وأن تكون جميع الأطراف المعنية مستعدة لاتخاذ الإجراءات اللازمة التي تقتضيها ظروف كل مرحلة، وهذا بدوره يستدعي تضافر الجهود الحكومية والخاصة وتنسيق الإجراءات من أجل العمل كفريق واحد يتحرك نحو المستقبل بخطى واثقة تستند إلى رؤية واضحة المعالم تضمن الاستقرار لهذا القطاع.
التمليك والايجار
إن القطاع العقاري يستعد، خلال السنوات الثلاث المقبلة، لدخول مرحلة مهمة من شأنها تحديد مستقبل القطاع واستمرار قوة الطلب الحالية في مجالي (التمليك) و(التأجير)، حيث ستبدأ تباعا عمليات تسليم المشاريع الضخمة التي تنفذ في بعض مناطق الدولة، وهو ما قد يحدد قدرة السوق العقاري على استيعاب عشرات الآلاف من الوحدات السكنية الجديدة، وهو ما يحدد أيضا مستقبل القطاع العقاري، خاصة أن عدد الوحدات التي يقدر تسليمها، خلال السنوات الثلاث المقبلة، في مختلف مدن الدولة بأكثر من 200 ألف وحدة سكنية. إلا أن هذا الرقم يقل تأثيره كثيرا في الحد من ارتفاع الإيجارات في ظل إحصاءات تشير إلى أن ما يتراوح بين 75-85 بالمائة من الاستثمارات في القطاع العقاري ظلت طوال الفترة الماضية توجه في مجال البناء المتميز والفاخر لتخدم بذلك شريحة معينة من المنتفعين، بينما تذهب النسبة المتبقية على ضآلتها إلى إقامة أبنية اقتصادية، والتي تدر عوائد أقل من الاستثمار في البناء الفاخر، ولكنها تلبي طلبات الطبقة الوسطى من فئات الموظفين ومحدودي الدخل، وهو ما لا يتوافق مع مقتضيات النمو الاقتصادي الذي تشهده الدولة حاليا وحاجة قطاعات الأعمال إلى هذه الفئة.
وهذه المفارقة الكبيرة التي تكشف انقساما واضحا في سوق العقارات المحلي تفسر إلى حد كبير جانبا من التساؤل الذي حير بعض المحللين: لماذا تتصاعد الإيجارات في الامارات رغم الاستثمارات الضخمة التي ظلت تصب في القطاع العقاري طوال السنوات الماضية؟
انقسام السوق
إن انقسام السوق العقاري إلى قطاعين منفصلين تماما، الأول سوق فاخرة إلى أصحاب الثروات والدخول المرتفعة من داخل الدولة وخارجها، ويتعدى عائد الاستثمار فيها 20 بالمائة على أساس نظام التمليك ضمن مشروعات التطوير العقاري الكبرى، والثاني سوق مخصصة لتلبية احتياجات أصحاب الدخول المحدودة والمتوسطة على أساس نظام الإيجار، الذين يشكلون 85 بالمائة من إجمالي المشتغلين في منشآت القطاع الخاص في الدولة، ويتراوح عائد الإيجارات فيه ما بين 8 بالمائة و12 بالمائة، كل ذلك أدى إلى نمو العرض ضمن القطاع الأول ونمو الطلب ضمن القطاع الثاني، ونجم عنه بالتالي ارتفاع حاد ومستمر في إيجارات الشقق والمساكن رغم النمو الكبير في حجم الاستثمار العقاري في الدولة.
وفي ظل هذا الانقسام كان من الطبيعي أن ترتبك جميع الحسابات بشأن الاتجاهات المستقبلية لسوق العقارات في الامارات، والتي تعتمد في الأساس على معطيات العرض والطلب.