إن الذين يأكلون أموال اليتامى ظلماً إنما يأكلون في بطونهم ناراً وسيصلون سعيراً "صدق الله العظيم"
هذا خطاب الشكوى المقدمة التي قدمت على شركة العلي
في مساهمة بوابة الذهب والفرسان انا واخي يتامى منذ الصغر اخي يتيم الاب والام من سن الخامسة وانا من سن السابعة ضاع ميراثي وميراثه في مساهمة بوابة الذهب والفرسان العقارية منذ مايقارب الاربع سنوات هل يرضيكم ان تسلب اموال اليتامى هل يرضيكم ان يحدث بيني وبين اخي اليتيم عداوة وبغضاء بسبب العلي وبمباركة من انظمة وزارة التجارة الغير مطبقة
والله اصابني الهم والغم والمرض بسبب العلي حسبي الله عليه وبسبب الانظمة الغير مطبقة وبسبب عدم حماية المواطن السعودي من وزارة التجارة
هل تنتظر وزارة التجارة حتى يهرب العلي خارج البلاد بعد سرقة اموال المساهمين التجارة
العلي يستخدم ارهاب اخر وهو سرقة اموال الارامل واليتامى والفقراء
والمقترضين منذ مايقارب 4 سنوات ولاحسيب ولارقيب
اتمنى ان تتمكن الحكومة السعودية من ارجاع اموال المساكين والارامل واليتامى لهم قبل ان يقع الفأس في الرأس ويهرب العلي خارج البلاد والسبب تستر
وزارة التجارة عليه
مجموعة العلي القابضة
ص.ب: 92630 الرمز البريدي : 11663, المرسلات, مدينة الرياض.
هاتف: 01 4554444 - فاكس: 01 4552040
مع العلم انه يمتلك مكتب في مبنى المملكة التجاري
والمساهمين اخر تفكيره صدق من قال من أمن العقوبة أساء الأدب
--------------------------------------------------------------------------------
صاحب السمو الملكي أمير منطقة الرياض حفظة الله ورعاه
نسخة لمعالي رئيس ديوان المظالم حفظه الله
نسخة لمعالي وزير العدل حفظه الله
نسخة لسعادة وكيل إمارة منطقة الرياض الموقر
نسخة لسعادة رئيس الغرفة التجارية الصناعية بالرياض الموقر
نسخة لسعادة رئيس لجنة حقوق الإنسان الموقر
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته :
نتقدم لسموكم الكريم نحن المساهمين لدى شركة العلي العقارية ( لصاحبها : علي بن محمد العلي ) في مشروع بوابة الذهب الذي أعلنت شركة العلي العقارية عن طرحه كمساهمة بتاريخ 24/8/1424هـ ، استنادا إلى تصريح وزارة التجارة رقم 3250/221 وتاريخ 24/8/1424هـ ,, وحيث مضى على المساهمة ما يزيد على الثلاث سنوات ولم يتحقق على أرض الواقع شيء مما وعدت به الشركة ، وحيث اتضح لنا ارتكاب الشركة جملة من المخالفات لأنظمة وزارة التجارة وتعمد الشركة تضليل المساهمين والتغرير بهم والمماطلة في الوفاء بحقوقهم والتلاعب بها ، فقد تقدمنا بشكاوى لدى المقام السامي ، ووزارة التجارة من أجل استعادة حقوقنا ومحاسبة الشركة على مخالفاتها ، وقد استغرقت الشكوى قرابة العام داخل أروقة وزارة التجارة وإمارة منطقة الرياض ولجنة المساهمات العقارية ، آخذة من الوقت والجهد الشيء الكثير دون أن تسفر عن نتائج إيجابية سوى إضاعة وقت المساهمين في جملة من الإجراءات المطولة التي تفتقد إلى الجدية والحزم تجاه مخالفات صاحب الشركة وتجاوزاته للأنظمة ومماطلته في الوفاء بحقوق المساهمين ، كما يتبين أيضاً القصور في أداء اللجان المكلفة بدراسة شكاوى المساهمين وعدم تدقيقها في كافة تفاصيل الشكوى إما تهاوناً أو تغاضياً أو تواطؤاً مع الشركة .
وفيما يلي نوضح مسار الشكاوى والإجراءات التي مرت بها :
أولاً:- تم رفع الشكوى لدى وزارة التجارة موضحاً بها جملة المخالفات التي ارتكبتها شركة العلي العقارية ، وقد قيدت الشكوى برقم 766 وتاريخ 11/2/1427هـ .
ثانياً:- أحيلت الشكوى من وزارة التجارة إلى إمارة منطقة الرياض برقم 246 وتاريخ 1/4/1427هـ .
ثالثاً:- أحيلت المعاملة من إمارة منطقة الرياض إلى لجنة المساهمات العقارية بالرياض برقم 3744 وتاريخ 18/4/1427هـ .
رابعاً:- تم مراجعة مركز التحكيم والتسويات بالغرفة التجارية بالرياض ، وقد أفاد المستشار القانوني / محمد بن عبد الله المرشد أن اللجنة وجهت لشركة العلي العقارية خطاب استفسار برقم 101/2/5/8 وتاريخ10/6/1427هـ ، ثم لما وردت شكاوى أخرى للمساهمين من مقام وزارة الداخلية برقم 90082 وتاريخ 28/10/1427هـ وذلك بناء على ما ورد من ديوان رئاسة مجلس الوزراء برقم 45694/ب وتاريخ 14/10/1427هـ تم توجيه خطاب للشركة بتاريخ 18/11/1427هـ ، ثم خطاب آخر بتاريخ 27/11/1427هـ . كما تم استدعاء صاحب الشركة / علي بن محمد العلي لأخذ إفادته حيال شكاوى المساهمين والحلول المقترحة .
ملاحظة: الاستدعاء تم بعد سبعة أشهر من استلام اللجنة لملف الشكوى
خامسا:- رفعت لجنة المساهمات العقارية مرئياتها حيال القضية لإمارة منطقة الرياض بموجب الخطاب رقم 101/2/5/8 وتاريخ 6/12/1427هـ ، حيث تم رفع خطاب تفصيلي يتضمن إجابة مدير الشركة عن وضع المساهمة والحلول المطروحة ، وحيث أن هذه الحلول قد لا تحقق تطلعات المساهمين الذين ينتظرون صرف حقوقهم فإن اللجنة ترى حث صاحب المساهمة على سرعة تصفيتها بما يعود بالفائدة على المساهمين وإذا أصر المساهمون على بيع الأملاك فتكون عن طريق المحاكم وفقاً لنظام المرافعات .
سادساً:- صدرت توجيهات إمارة منطقة الرياض المبلغة لشرطة منطقة الرياض بموجب البرقية رقم 101/2/3203 وتاريخ 10/11/1427هـ باعتماد العمل على ما رأته اللجنة لتوافقه مع ما نص عليه في نظام المرافعات الشرعية .
أما موقف المساهمين من لجنة المساهمات العقارية ومآخذهم عليها فنوجزه لسموكم فيما يلي :
1) تقصير لجنة المساهمات العقارية تجاه شكوى المساهمين التي أحيلت للجنة من إمارة منطقة الرياض برقم 3744 وتاريخ 18/4/1427هـ حيث تم الاحتفاظ بها قرابة الشهرين قبل أن تتكرم اللجنة بمخاطبة الشركة للإفادة عن المساهمة بتاريخ 10/6/1427هـ ، ثم استدعاء صاحب الشركة : علي بن محمد العلي بعد سبعة أشهر بالرغم من كثرة الشكاوى ، وفي ذلك تعطيل وتأخير للإجراءات على حساب المساهمين .
2) عدم تدقيق لجنة المساهمات العقارية في إفادة الشركة على استفسارات المساهمين رغم ما يكتنف تلك الإفادة من تناقض وغموض وبعد عن الموضوعية في عدد من الجوانب التي لا تحتمل المزايدة أو التبرير ، وقد اكتفت اللجنة في خطابها الموجه لإمارة منطقة الرياض برقم وتاريخ 101/2/5/8 وتاريخ 6/12/1427هـ بإرفاق إفادة الشركة وحث صاحب الشركة على سرعة تصفية المساهمة ، في الوقت الذي كان المساهمون يتطلعون إلى موقف واضح وحازم من قبل اللجنة يدين ممارسات الشركة أو يبرئ ساحتها ، لا أن تخرج اللجنة بموقف مهزوز يجعلها في موضع التقصير أو التخاذل والتواطؤ .
3) من المآخذ على لجنة المساهمات العقارية عدم تدقيقها في المستندات الرسمية مثل تصريح وزارة التجارة وصك الأرض المدونة في التصريح والصكوك الأخرى المبينة في عقود المساهمين ، ومن ثم الخروج برأي واضح تجاه الشركة .
4) لم يظهر في تقرير اللجنة ما يفيد برجوعها إلى تقارير المحاسب القانوني – مكتب صالح النعيم – المرفوعة لوزارة التجارة ، والتي تشتمل على قيمة الأرض الفعلية وحقوق المساهمين ، والتطوير الذي نفذته الشركة وهو ( شارع بطول 13 كيلو متر وعرض 60 متر ) ، ومن ثم مقارنتها للتأكد من أن تقدير سعر المتر على المساهمين كان منصفاً لكلا الطرفين ( الشركة و المساهمين ) كما أن تقارير المحاسب القانوني من شأنها الكشف عن حقيقة توظيف كافة أموال المساهمة لصالح المشروع من عدمه .
5) تساهل اللجنة مع إدعاءات صاحب الشركة حين أفاد بأن توقيع العقود على الأراضي الغير مصرحة من وزارة التجارة كان بحجة كثرة المساهمين في ذلك الوقت ولو كان ينوي تضليل المساهمين لقام بتحميل أموال المساهمة على الصك والتصريح الفعليين ، رغم علمه وعلم اللجنة أن نظام المساهمات ينص على وجوب قفل المساهمة بعد تغطيتها مباشرةً ، وأن كثرة المساهمين لا تخول صاحب الشركة الخروج على النظام بأي حال من الأحوال ، كما أنه بهذه الإفادة يلغي دور المحاسب القانوني في ضبط وتدقيق المساهمة ، إذ كيف له أن يحمّل المبالغ على الصك والتصريح الفعليين وهي تفوق بمراحل قيمة الأرض وتمر هذه الحيلة على المحاسب القانوني مرور الكرام !! ومما يثبت بطلان ادعاءات صاحب الشركة أنه وقع العقود على الأرض المصرحة والأراضي الغير مصرحة في نفس الوقت بل وتوجد عقود على الأراضي الغير مصرحة بتواريخ تسبق عقود الأرض المصرحة مما يدل على أن قرار تحويل المساهمين إلى الأراضي الغير مصرحة لم يأت لاحقاً بسبب كثرة المساهمين كما يدعي صاحب الشركة بل كان مبيتاً ومقصوداً .
6) لم تدقق اللجنة في إعلان جريدة الرياض بتاريخ 25/8/1424هـ المرفق ضمن الشكوى ، حيث يظهر في الإعلان ربط رقم الصك 17/377/1 بتصريح وزارة التجارة رقم3250/221 وتاريخ 24/8/1424هـ ، وهذا أيضاً يدحض الادعاء السابق في الفقرة (5) ويظهر النية المبيتة لدى الشركة في التوقيع مع المساهمين على أراض غير مصرحة خاصة أن الإعلان جاء في اليوم التالي من صدور التصريح.
7) لم تتنبه اللجنة ( تناسياً أو عمداً ) إلى تناقض إفادة صاحب الشركة مع ما ورد في كتيب الشركة لعام 2005م ، حيث ورد في الكتيب أن الشركة انتهت من أعمال التطوير المتفق عليها مسبقاً ، ثم جاءت الإفادة لتؤكد عدم وجود نية لتطوير الأراضي من الأساس وأنه لم يكن هناك اتفاق مع المساهمين على إنشاء مشروع سكني . ثم عادت اللجنة لتناقض إفادة الشركة وتنقل في خطابها الموجه لإمارة منطقة الرياض ما ورد في الكتيب السابق ..( أن الشركة قامت بجميع أعمال التطوير المتفق عليها ) كما يظهر عدم رجوع اللجنة إلى عقود المساهمة التي لم تتطرق إلى التطوير من الأساس ولا إنشاء أي مشروع أو ما شابه ذلك .
8) لم تدقق اللجنة في إفادة الشركة بشأن تسويق الأرض والاستفادة من وسائل الإعلام في ذلك كما هو الحال مع بقية المشاريع الأخرى ، حيث تفيد الشركة أنه لا يمكن عمل دعاية في وسائل الإعلام لبيع أراضي خام لأن ذلك يضر بها ؟ .. ولم تقدم الشركة دليل أو مستند نظامي يمنعها من عمل دعاية تسويقية للأرض عن طريق وسائل الإعلام ، أما المشاركة في المعارض العقارية فهي محدودة وغير كافية قياساً على المدة التي استغرقتها المساهمة حتى تاريخه .
9) تغاضت اللجنة عن نقض الشركة للبند السادس من العقد الذي ينص على عدم أحقية المساهم بطلب رأس ماله أو جزء منه إلا بعد البيع الكامل للأرض ،حيث قامت بإعادة أموال بعض المساهمين دون الرجوع للباقين من أجل أخذ آرائهم أو تخييرهم بين الاستمرار أو استعادة أموالهم أسوة بغيرهم ، أما تبرير الشركة لهذا التصرف بأنه من باب التسديد والمقاربة وتقدير ظروف المساهمين فلا يعفيها من مسئولية مخالفة بنود العقد ، ولعل الشركة قصدت من هذا العمل إخراج نفسها من ورطة الموقف الذي وضعت نفسها فيه أمام المساهمين والجهات المسئولة حتى وإن كان ذلك على حساب المساهمين مع العلم أن استعادة بعض المساهمين لأموالهم من الشركة جاء كرد فعل على ممارسات الشركة بعد أن ضاقوا ذرعاً بتجاوزاتها ومماطلتها .
10) لم تدقق اللجنة في مبررات الشركة بشأن احتساب سعر المتر (18) ثمانية عشر ريال على المساهم دون تقديم إيضاحات تفصيلية عن آلية التسعير حيث كان حرياً باللجنة أن تدقق في سعر المتر بناء على صك الملكية ثم تدقق في تكلفة الطريق الذي أقامته الشركة بطول (13) ثلاثة عشر كيلو متر ، ثم تقرر اللجنة بعد ذلك مدى إنصاف الشركة في تقدير سعر المتر ، أما زعم الشركة أنها لم تأخذ سعياً على المساهم فهي حجة غير منطقية ، حيث من المعلوم أن السعي يقدر باثنين ونصف بالمائة (2.5%) وهو مبلغ زهيد مقارنة بسعر المتر الحقيقي . علماً أن هذه الإيضاحات من شأنها أن تبين مدى عدالة التكلفة ومساواتها بين الشركة والمساهمين سواء في الربح أو الخسارة التي يرى المساهمون أنها إن وقعت فستكون عليهم وحدهم أما الشركة فهي في مأمن منها ... فأي عدالة هذه !!
11) لم تكن اللجنة موفقة في رأيها المرفوع لإمارة منطقة الرياض برقم 101/2/5/8 وتاريخ 6/12/1427هـ حيث أننا كمساهمين كنا نتطلع إلى رأي أكثر وضوحاً وحزماً يقر بمخالفات الشركة أو يبرئ ساحتها ويؤكد سلامة وقانونية إجراءاتها ، أما حث صاحب الشركة على سرعة إنهاء المساهمة فهو رأي مخجل يدل على ضعف اللجنة وتهربها من قول كلمة الحق ، إذ أن المساهمين ليسوا في حاجة إلى حث صاحب الشركة على إنهاء المساهمة ولو كان الحث يجدي نفعاً لما انتهى بهم الأمر إلى الدعاوى والشكاوى التي تداولتها عدة جهات لأكثر من عام بلا جدوى ، بل المستفيد الأول من هذه الإجراءات هو شركة العلي العقارية .
وبناء على ما تقدم فإننا كمساهمين تضررنا كثيراً من إجراءات اللجنة وتعاملها مع شكاوى المساهمين بشكل لا يدل على إخلاصها تجاه حفظ الحقوق واستشعارها الأمانة والمسئولية الملقاة على عاتقها أمام الله ثم أمام ولاة الأمر مع العلم أنه لم يسبق أن قامت اللجنة باستدعاء المساهمين للاطلاع على موقفهم من الشركة و الاستماع بشكل مباشر إلى وجهات النظر .
مساهمي شركة العلي العقارية
مشروع بوابة الذهب
بسم الله الرحمن الرحيم
سعادة مدير عام التجارة الداخلية بوزارة التجارة والصناعة حفظة الله
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته,,
نفيدكم بأننا مجموعة من المساهمين الذين تضرروا جراء مماطلة وتسويف شركة العليا العقارية القابضة وعدم
تسلمنا لمستحقاتنا في مشروع مساهمة الفرسان في حي الملك عبدالله بالرياض. وإيماناً منا بحرصكم على المصلحة
العامة ورفضكم الكامل لأي محاولة لإستغفال المواطنين, فإننا نضع هذه الحقائق أمامكم, وكلنا ثقة بعدالة حكمكم
ووقوفكم في صف الحق.
نشرت شركة العلي العقارية القابضة إعلان ببدء قبول طلبات المساهمة في مشروع مساهمة الفرسان في الصحف
المحلية, وكان هذا الإعلان يتضمن مدة المشروع والأرباح المتوقعة, حيث أشار الإعلان إلى أن مدة المشروع هي 14
شهرا من بداية العمل في المشروع مع توقع لأرباح تقارب 40% عند تصفيه المساهمة. أقفلت طلبات المساهمة وبدء العمل
فعلياً في المشروع بتاريخ 6/8/1424هـ , وكان موعد إنهاء المشروع في 6/10/1425هـ ولكن عند مراجعتنا للشركة
في هذا التاريخ فوجئنا بإفادة الشركة بتعثر المساهمة نظراً لتعطل وتوقف العمل في المشروع لمدة تقارب 6 أشهر
بسبب عدم تمكن الشركة من الحصول على فسوحات من قبل البلدية ( خطأ فني من قبل الشركة ) وهذا بدون شك خطأ
تتحمله الشركة وحدها وليس خطأ المساهمين الذين وضعوا ثقتهم بالشركة.
إن التجاوزات التي قامت بها الشركة من خلال تضليل المساهمين عند طرح المساهمة والمتمثل بنشر إعلانات تفيد
بأن المدة المتوقعة لإنهاء المشروع هي 14 شهراً مع توقع تحقيق40% كنسبه أرباح وكذلك خرق الشركة لأحد البنود
الموجودة في عقد اتفاق المساهمة وهو البند الثامن والذي ينص على أن مدة تنفيذ المشروع المتوقعة للبناء هي 14
شهراً من بداية العمل, لهو دليل فاضح على ممارسة الشركة للخداع والتضليل تجاه المساهمين, وهذا مالا ترضونه لنا
سعادتكم.
وإيماناً من قبل المساهمين المتضررين بمرور سوق العقار بمرحلة ركود بسبب الطفرة السابقة التي حدثت في سوق
الأسهم وتوجة رؤوس الأموال لهذه القناة الاستثمارية مرتفعة العوائد فإن المساهمين وافقوا على مضض في إعطاء
الشركة مزيداً من الوقت لكي تتمكن من إنهاء تسويق المساهمة إلا أن الشركة للأسف الشديد أخفقت في تسويق
مساهمة الفرسان خلال أكثر من 40 شهراً ( أي اكثر من ضعفي المدة المتوقعة من قبل الشركة ), وكذلك فلقد تمت
مقابلة مدير المساهمات في مقر الشركة الرئيسي بحي المصيف وتم إشعاره بإستنكارنا للتعتيم المستمر من قبل الشركة
حول مستجدات هذه المساهمة, وتم طرح اقتراح شفوي بشراء الشركة لما تبقى من الفلل الغير مباعة وبالتالي تصفيه
المشروع. هذا الاقتراح وبما يتضمنه من حل وسط يحفظ للمساهمين المتضررين بعضاً من حقوقهم الضائعة قوبل بعدم
الاهتمام من قبل الشركة مع أن حجم أصول الشركة الثابتة تقدر ب 2,270,000,000 ( ملياران ومائتان وسبعون مليون )
حسب الكتيب الخاص بالمساهمين والمرسل من قبل الشركة لمساهميها بهدف طمأنة المساهمين وإشعارهم بقوه وضع
الشركة المالي.
وكما تعلمون سعادتكم أن تأخير صرف مستحقات المساهمين ينطوي عليه خسائر فادحه عليهم وضياع فرص
استثماريه أخرى منهم, وكذلك فإن بعض هذه الأموال هي أموال أيتام وأرامل ناهيك عن الأموال المقترضة. فإننا نأمل
منكم تطبيق المادة الثالثة عشر من ضوابط طرح المساهمات العقارية والتي تنص على أن لاتزيد مدة المساهمة عن ثلاث
سنوات وأن تصفى المساهمة عن طريق بيع الأرض محلها في المزاد العلني. ولاتنسى اننا امانه في عنقك يوم القيامه.
والله يحفظكم ويرعاكم
معاناة مساهم يتيم
خالد عبد الله الجار الله - 28/05/1428هـ
kaajar@hotmail.com
متى تنتهي أزمة المساهمات العقارية، التي استنزفت أموال البسطاء والمساكين والأرامل والأيتام، سواء المجمدة أو التي يماطل أصحابها في تصفيتها وتنتهي معاناتهم وترد لهم أموالهم فهناك مساهمات مضى عليها أكثر من أربع سنوات وبعضها بسبب مماطلة بعض الشركات أو الأفراد، المشكلة أن هذه الشركات ما زالت تعمل، وبعض الأفراد يعيشون في بحبوحة من العيش، ومساهموهم يتجرعون المر يوميا، لقد سئم الناس الانتظار الطويل وعدم انتهاء معاناتهم مع بعض المماطلين بقصد أو بحسن نية.
الأخ فهد من الرياض أرسل لي يشرح معاناته المؤلمة هو وأخوه اليتيم مع إحدى الشركات العقارية في الرياض حيث وضعا ميراثهما في هذه المساهمة حسب قوله، وهذه الشركة حسب معرفتي بالسوق أرى أنها ما زالت تعمل وتعلن وتنشر أخبارها وتصرح عن مشاريعها وإنجازاتها العقارية ولديها مشكلة في إحدى مساهماتها التي يتحدث عنها فهد، وهو يشتكي من مماطلة الشركة في تصفية المساهمة ويطلب مني نشر معاناته التي تجاوزت الثلاث سنوات حيث إنه حسب قوله لم يترك بابا للشكوى إلا وطرقه مع بقية المساهمين وإلى الآن لم يتم إنهاء التصفية، وأنا أقول للأخ فهد هناك مساهمات كثيرة معلقة لم تتم تصفيتها وسبق أن كتبت في عدة مناسبات عن شركات المشروع الواحد والمساهمات العقارية الوهمية واستغلال أصحابها للطفرة التي حدثت للسوق العقاري والمبادرة بشراء أو استئجار أرض خام وطرحها كمساهمة والتي لم تبن على رؤية أو دراسة وإنما الاندفاع وحب المادة والجهل بإدارة وتسويق العقار تسببت فيما رأيناه، وبالمناسبة هناك مساهمات أخرى في الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة والدمام ما زالت معلقة أو مجمدة وبعضها مصرح والآخر من دون تصريح ومضى عليها أكثر من المدة القانونية التي ينص فيها نظام وزارة التجارة على وجوب تصفيتها خلال ثلاث سنوات كحد أقصى أو تباع الأرض أو العقار بالمزاد العلني وتتم إعادة أموال المساهمين.. وأنا أنشر هذه المعاناة بهدف لفت الانتباه لأهمية اتخاذ إجراءات عاجلة لإنهاء مثل هذه الإشكاليات وأعلم أن هناك الآلاف من أمثال أخونا فهد تعلقوا بمساهمات وشركات توظيف أموال وبانتظار الفرج.
مهما كانت الأسباب التي يوردها القائمون على هذه المساهمات فهي غير مقبولة لتأخير التصفية سواء بسبب التصاريح أو مشكلة في الأرض أو سوء إدارة فالمسؤول الأول والأخير صاحب المساهمة أو الشركة ملزم بإعادة الحقوق لأصحابها بعيدا عن التسويف والمماطلة، وأقول للأخ فهد وغيره ممن تورطوا في مثل هذه المساهمات كان الله في عونكم ونسأل الله العلي القدير أن يفرج همنا وهمكم.
رابط المقال http://www.aleqtisadiah.com/article....ate=2007-06-13
وكذلك كتب محمد السهلي في صحيفة الرياض مقال عن المساهمات العقارية وتعثرها
مقال في الصميم عن تعثر المساهمات العقارية ومساهمة بوابة الذهب في صحيفة الرياض
للكاتب الرائع محمد عبدالله السهلي اسأل الله العلي العظيم له التوفيق وطول العمر على مجهوداته
ومقاله الرائع كفى ووفى والكرة في مرمى وزارة التجارة الان وليس لهم عذر
تعثر تصفية المساهمات العقارية "المتعثرة"
محمد بن عبدالله السهلي
يعد القطاع العقاري من أنجح القطاعات الاستثمارية في المملكة لما يشهده هذا القطاع من طفرة في السنوات الأخيرة ناتج عن تزايد الطلب على الوحدات السكنية مع الزيادة المطردة لعدد السكان، وزيادة معدلات الهجرة السكانية للمدن الكبيرة، بالإضافة إلى التوسع في إنشاء المدن الاقتصادية والمشاريع الحكومية والخاصة.
والمساهمات العقارية أحد أهم أوجه الفرص الاستثمارية في قطاع العقار وتحظى بأهمية بالغة، فهي استثمارات تجذب مليارات الريالات، وتعد دعامة مؤثرة في الاقتصاد الوطني. لذا فلا غرو أن يتهافت على هذا النوع من الاستثمار الكثير من أفراد المجتمع لما يتميز به من نسب أرباح جيدة خلال مدد قصيرة نسبياً. والتطرق للمساهمات العقارية يستلزم حتماً الحديث عن أبرز ما تواجه من مشكلة منذ أن عرفت المملكة هذا النوع من المساهمات، ألا وهي تعثر المساهمات العقارية، وهو الموضوع الذي يلامس هموم المئات بل الآلاف من المواطنين والذين وقعوا ضحايا لهذه المساهمات لما تكبدوه من خسائر مالية كبيرة ووقت وجهد في سبيل تحصيل حقوقهم.
اختلفت الإحصائيات في عدد المساهمات العقارية المتعثرة حالياً- في ظل غياب إحصائيات رسمية - إلا أنها تكاد تجمع على أن عددها لا يقل عن مائة مساهمة وبمليارات الريالات، فمن هذه الإحصائيات مثلاً ما نشر في صحيفة الاقتصادية بتاريخ 1428/3/24من أن هناك (146) مساهمة عقارية متعثرة في المملكة بقيمة أكثر من 24مليار ريال. وقد ساهمت هذه المساهمات المتعثرة بترسيخ صورة سلبية عن المساهمات العقارية عموماً، نظراً للخسائر الاقتصادية الكبيرة التي لحقت بالمساهمين وتقاعس الجهات المعنية عن حمايتهم من جشع واحتيال أصحاب المساهمات، ناهيك عن قصور التشريعات عن توفير الضمانات للمساهمين لاستعادة أموالهم.
ومفهوم التعثر في المساهمات العقارية قد يحتمل أكثر من رؤية أو تعريف، ولكن يمكن اعتباره أنه كل توقف في المساهمة العقارية يعيقها عن مضيها في تحقيق الهدف الذي من أجله أنشئت ونص عليها في إعلان المساهمة، وتجاوزت في ذات الوقت المدة المحددة لها نظاماً للتصفية.
والتعثر الذي أصاب المساهمات العقارية والمستمر حتى الآن يعود في مجمله إلى سبب رئيسي واحد تتفرع منه باقي الأسباب وهو قصور التنظيمات والتشريعات السابقة للمساهمات العقارية في ضبط آلية وعمل هذه المساهمات، بما احتواه من ثغرات ومثالب عدة، بالإضافة إلى ضعف التطبيق والرقابة، ومن ذلك:
1- إمكانية تلاعب مؤسس المساهمة في أموال المساهمين عن طريق النقل من حساب المساهمة إلى حسابات أخرى وتوظيف هذه الأموال في استثمارات أخرى لا تتعلق بالمساهمة مثل المضاربة بها في سوق الأسهم.
2- تداخل الصكوك وتنازع الملكية على الأرض محل المساهمة.
3- عدم التزام مكاتب المحاسبين القانونيين المشرفة على المساهمات العقارية بإرسال تقارير كل ثلاثة أشهر عنها للغرفة التجارية حتى تصفية المساهمة.
4- عدم الدقة في ما ينشر في إعلانات المساهمات العقارية وخصوصاً حول مدة المساهمة.
5- عدم وجود تنسيق بين الجهات الحكومية وتداخل الصلاحيات بينها.
لذا كان التنظيم القانوني السابق للمساهمات العقارية- وهي الضوابط الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم (7/د/94112) وتاريخ 1403/9/8- غير قادر على توفير ضمانات كافية أو فاعلة للحد من تعثر المساهمات العقارية لما يكتنفه من عيوب وقصور خاصة وان هناك اعترافا رسميا بذلك. ونظراً لاستفحال هذه الظاهرة وسقوط الكثير من الضحايا في فخها، كان لا بد من التدخل لذا صدرت ضوابط جديدة لتنظيم عملية طرح المساهمات العقارية والتي تم النص عليها في قرار مجلس الوزراء رقم (220) وتاريخ 1426/8/22وهي ضوابط تستحق الإشادة بما تضمنته من شروط وإجراءات تلافت الأخطاء وأطّرت تنظيمها بشكل يضمن حفظ حقوق المساهمين، حيث أشارت هذه الضوابط إلى أنه لا يجوز طرح أي مساهمة عقارية من أي نوع أو جمع أموال لها أو الإعلان عنها أو الموافقة عليها إلا بعد استيفاء عدد من الشروط والإجراءات من أهمها أن تكون أرض المساهمة مملوكة بصك شرعي ساري المفعول وثابت سلامته، وأن يتقدم من صدر في شأن مساهمته موافقة مبدئية من وزارة التجارة والصناعة وقبل الإعلان عنها إلى هيئة السوق المالية بطلب فتح صندوق استثماري باسم المساهمة وفقاً لنظام الهيئة ولوائحها، وبناء على ذلك أصدر مجلس هيئة السوق المالية لائحة صناديق الاستثمار العقاري برقم (1- 193- 2006) وتاريخ 1427/6/19.لذا فهذه الضوابط الجديدة مع التنفيذ والرقابة الصارمة ستكون بإذن الله الحل للحد بشكل كبير جداً من تعثر المساهمات العقارية وتحفظ حقوق المساهمين، وإعادة الثقة في المساهمات المقبلة.
ولكن، يبقى السؤال هنا ما هو مصير المساهمات العقارية المتعثرة الحالية، وما هو الحل لإعادة الأموال لضحاياها.
الضوابط الجديدة التي أتى بها قرار مجلس الوزراء رقم (220) وتاريخ 1426/8/22، تم النص على إيجاد حل للمساهمات العقارية المتعثرة، حيث نص في الفقرة السابعة منه على ما يلي "تقوم وزارة التجارة والصناعة بمراقبة المساهمات العقارية القائمة حاليا ومتابعتها حتى تتم تصفيتها بما يحفظ حقوق المساهمين، وذلك بالتعاون مع الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين لاختيار مراجعي حسابات لتدقيق كل مساهمة". وتطبيقاً لذلك صرح معالي وزير التجارة والصناعة (صحيفة عكاظ 1427/4/29) بأن الوزارة تعمل على معالجة المساهمات العقارية المتعثرة وفقاً لما يلي:
1- المساهمات المتعثرة وغير المسجلة لدى الوزارة: تقوم الوزارة بإحالتها إلى لجنة المساهمات العقارية المتعثرة بإمارة المنطقة التي بدورها تقوم بمعالجة أسباب التعثر.
2- المساهمات المسجلة بالوزارة: تقوم الوزارة حالياً بدراسة أسباب التعثر وإيجاد الحلول المناسبة بالتنسيق مع المسؤولين عن تلك المساهمات.
3- المساهمات التي تم إيقافها: تقوم الوزارة بمعالجة أوضاع تلك المساهمات عن طريق إحالتها إلى لجان متخصصة مثل: لجنة توظيف الأموال والجهات القضائية المختصة للنظر في وضع كل مساهمة على حدة.
ويعاب على هذه الفقرة وعلى تطبيق وزارة التجارة لها أنها أتت عامة دون أن تتضمن أي آلية أو إجراءات لتنفيذ التصفية وإعادة الأموال إلى أصحابها وخاصة تحديد سقف زمني للتصفية.
فالضوابط التي كانت مطبقة في السابق أي قبل تاريخ 1426/8/22كانت تنص على أنه لا تزيد مدة المساهمة على ثلاث سنوات وأن تصفى المساهمة عن طريق بيع الأرض محل المساهمة في المزاد العلني وذلك بالنسبة لمساهمات مخططات الأراضي، أما بالنسبة لمساهمات الوحدات العقارية فتصفى خلال سنتين من تاريخ إتمام البناء واستلامه من المقاول، على أن يبدأ البناء خلال مدة لا تزيد عن 90يوما من تاريخ إغلاق الاكتتاب. وأغلب المساهمات المتعثرة حالياً تجاوزت المدة النظامية للتصفية. لذا حرياً بوزارة التجارة وبالتنسيق مع الجهات المختصة الأخرى وضع سقف زمني لتصفية المساهمات العقارية المتعثرة وتوضيح الإجراءات المتبعة لتصفية كل مساهمة في موقع الوزارة على الانترنت لطمأنة المساهمين على حقوقهم. فالملاحظ أن هناك بطئا في المعالجة من وزارة التجارة والجهات الأخرى المعنية ولا تتناسب مع الضرر الكبير الذي أصاب المساهمين فيها، ونذكر هنا حالة أو مثالا لطريقة معالجة أحد المساهمات العقارية المتعثرة لتبيان ما نقصده بذلك، وهي مساهمة (بوابة الذهب) في المنطقة الشرقية. فهذه المساهمة تم الترخيص لها بتاريخ 1424/8/24ومضى عليها ثلاث سنوات وسبعة أشهر ولم ينجز صاحب المساهمة ما وعد به في إعلان المساهمة أو حتى يقترب منه، لذا تقدم المساهمون بشكوى لوزارة التجارة لتصفية المساهمة واستعادة أموالهم بعد مضي المدة النظامية للتصفية وهي ثلاث سنوات. إلا أن الشكوى استغرقت أكثر من سنة ما بين وزارة التجارة وإمارة منطقة الرياض ولجنة المساهمات العقارية، وبعد طول انتظار ورغم تقديم كل الأدلة والحجج على مخالفة صاحب المساهمة لالتزاماته المنصوص عليها في عقد المساهمة وضوابط المساهمات العقارية، فوجئ المساهمون في نهاية المطاف بصدور قرار اللجنة بحث مؤسس المساهمة على سرعة تصفيتها. علماً بأن لم يتم استدعاء صاحب المساهمة إلا بعد سبعة أشهر من تاريخ قيد الشكوى ضده.
فهل حث صاحب المساهمة هو العقاب المناسب لجملة المخالفات التي ارتكبها وتسبب في ضرر بالغ للمساهمين. فهذا مثال واحد على معالجة إحدى المساهمات المتعثرة فكيف سيكون الحال مع باقي المساهمات، وأين الرغبة الصادقة من الجهات المختصة وخصوصا وزارة التجارة في إيجاد حل لهذه المساهمات يحفظ حقوق المساهمين.
وختاماً يجب أن نقر أن المساهمين في المساهمات العقارية المتعثرة هم ضحايا لأخطاء وقصور أنظمة وتطبيقات وتحايل ونصب من أشخاص لم يردعهم لا وازع ديني أو دنيوي. لذا هم في أمس الحاجة لاستعادة مدخراتهم وحقوقهم المالية بالمقتضيات الشرعية والقانونية بأسرع وقت ممكن، مع عدم التهاون مطلقاً مع أصحاب المساهمات المتلاعبين. فهل يحق لنا أن نحلم بأن نقرأ قريباً في الصحف خبر احتفال وزارة التجارة في تصفية آخر مساهمة عقارية متعثرة أم يظل الحلم حلماً والواقع المر واقعاً لا مفر منه.
@ باحث قانوني
maalsahli@alriyadh.com
رابط المقال
http://www.alriyadh.com/2007/05/11/article248654.html
وكذلك مقال للكاتب عثمان العيسى يعري اللجان العقارية امام الملأ
عقارية
قوانين.. حسب الطلب!!
عثمان سليمان العيسى
"نحن أولى بالشك .. من إبراهيم الخليل ..! " .. مجهول
* خليط من علامات الاستفهام .. المعجونة بشيء من علامات التعجب .. أخذت تتصارع في عقلي .. أيهما ينتصر على الآخر .. في معركة فكرية - تشريعية شرسة .. طرأت على ذهني .. وأنا أتصفح تحقيق الزميل محمد عبدالرزاق السعيد ، في الأسبوع الماضي عن إيجاد هيئة عليا للعقار .. تقدم به أبرز تجار العقار في السعودية .. !
كانت بداية الشك لديّ .. منذ اللحظة التي صدر بها نظام (لائحة تنظيم المساهمات العقارية) .. وأنا أشم بين ثنايا مواده .. رائحة الطبخة القانونية المُحكمة لمحاميّ تجار اللجنة الوطنية العقارية في الغرفة التجارية ! .. وألمح بين خفايا اللائحة .. الثغرات .. التي لا أعرف .. لما أتردد دوماً في التطرق إليها .. ؟!
لا بد أن نعرف بأن المطلب الذي تقدم به عدد من العقاريين لتشكيل (هيئة عليا للعقار) .. ما هو في حقيقته إلا (توازن قوى) كما يطلق عليه في السياسة .. بحيث تكون القرارات الصادرة عن (الهيئة العليا للإسكان) .. غير فاعلة .. حتى تعرض على الطرف المقابل .. (الهيئة العليا للعقار) .. أو على أقل تقدير يصدر قانون من هذه الهيئة .. ليعارض ذلك القانون من تلك الهيئة .. وكأنك يابو زيد ما غزيت .. !
وليت الأمر اقتصر على هذا القدر من البيروقراطية العتيدة .. المُطَالِبة بعدد من اللجان التي لا تنتهي .. والتي انتهت لجنة الإصلاح الإداري العليا في آخر توصياتها .. إلى أنها عبء مالي وإداري .. وأن الأولى من ذلك كله .. تفعيل دور لجان مجلس الشورى .. وإعطاؤه مزيداً من الصلاحيات .. المصحوبة بآليات واضحة للتنفيذ .. في أصل القانون .
ليت الأمر اقتصر على هذه المطالب التشريعية .. بل لقد طالب أحد العقاريين ب (أن تكون هيئة العقار العليا مشكّلة من أصحاب الخبرة وممارسي النشاط في القطاع العقاري المحلي ، ليكون دورها مراقبة السوق ، وإصدار الأنظمة والتشريعات ، التي من شأنها الحفاظ على قوة السوق وتعيد الثقة له) !!!
مما يعني أن التاجر الذي يُطبّق في حقه القانون ، هو من يصدر القانون ابتداءً ، وهو من له الحق في مراقبة السوق ، ليعدّل على القانون بما يشاء !! .. وهو من يفصّل القوانين .. على حسب مقاس .. مشاريعه العقارية .. !!
إنه يا أعزاء .. داء التملك الوبيل .. الذي أُصيب به الجنس البشري .. والذي استطاع الحكيم (سقراط) أن يتحرر منه .. إلى حد لا يصدقه العقل .. يقال أنه أبصر مرة كثرة البضائع المعروضة للبيع فقال : ما أكثر الأشياء التي لا أحتاج إليها .. !!
@ الباحث في أنظمة العقار
رابط الموضوع http://www.alriyadh.com/2007/05/21/article250921.html
أسأل الله جلت قدرته على من تسبب بضياع حقوق المسلمين
عدم التوفيق لافي الدنيا ولافي الاخرة امين يارب العالمين
هل تعلمون ان علي العلي يأكل في بطنه نار؟؟؟؟ ادخل لتتعرف بنفسك
