لندن: «جريدة الشرق الاوسط»
لم تتوقف أسواق العقار الدولية كثيرا عند ازمة التمويل العقاري الاميركية التي كانت آخر افرازاتها سحب عرض تمويل سندات ديون من السوق حجمها 1.6 مليار دولار خوفاً من عدم وجود طلب عليها في السوق. وفي الاحوال العادية تكون مثل هذه العروض مرغوبا فيها بأكثر من حجم الطلب نظرا لنسبة الامان فيها التي تتفوق على الاسهم، ولعوائدها التي تفوق فوائد حسابات البنوك. وتشير اسواق المال الى المرحلة الحالية بأنها الثالثة بعد تعثر شركات التمويل العقاري الثانوي (Sub Prime) في الولايات المتحدة، بعد مرحلتي افلاس عدة شركات تمويل وتعثر شركات اخرى مرتبطة بهذا القطاع.
المراحل التالية تبدأ بانعكاسات سلبية على اسواق العقار الاميركية نفسها، وهذه بدأت مؤشراتها بالفعل، وإن كانت لم تتطور خارج هذا السوق بعد. الانعكاس الأخطر هو خروج هذه الأزمة عن الحدود الاميركية ونشر تأثيرها السلبي في اسواق اخرى، يمكن ان يحدث بعد هذا ما يشبه تاثير الدومينو الذي قد ينتشر الى الاسواق العربية المفتوحة للاستثمار والتمويل الاجنبي.
وتوجد بالفعل ازمة صامته في العديد من شركات التمويل وصناديق الاحاطة، تحذر منها البنوك المركزية. كما ان العديد من شركات التمويل العالمية التي لها نشاطات في السوق الاميركي، تعرضت لخسائر في السوق العقاري الثانوي. وسوف يعتمد تطور الازمة في الشهور المقبلة على قدرة الشركات المالية على ايجاد الحلول لهذا الفجوة المالية الهائلة التي تكاد تغمر الجميع. وتلك بعض الامثلة على المخاطر التي تعانيها الشركات المتورطة في قطاع السوق الثانوي المنهار في اميركا.
اضطرت شركة «باركليز كابيتال» الى تمويل احدى الشركات المتورطة في الخسائر، واسمها «بير ستيمز» مبلغ 300 مليون دولار على وجه عاجل حتى تمنعها من الافلاس، ذلك لان افلاس الشركة يعرض «باركليز كابيتال» لخسائر اكبر.
تملك شركة «بير ستيمز» صندوق احاطة اسمه «إي إلـ إف» رأسماله 600 مليون دولار ويدير قروضا حجمها ستة مليارات دولار، بعضها ديون رديئة. وخلال الربع الاخير فقد هذا الصنوق 18 في المائة من قيمته.
لجأت شركة «كوينز ووك» البريطانية الى شطب ديون رديئة في سوق العقار الاميركي كلفتها ربع رأسمالها وانخفضت بالنسبة نفسها قيمة اسهمها.
تواجه صفقة تمويل اخرى لشراء شركة كرايزلر من مجموعة تمويل بحجم 62 مليار دولار صعوبات لعدم رغبة المستثمرين التعرض لديون جديدة في السوق.
يبدو القلق واضحا على قطاع في سوق التمويل اسمه «برايفت إيكوتي»، وهو مكون من مستثمرين وشركات تشتري اصولا وشركات اخرى ثم تبيعها مقسمة او تعيد هيكلتها من اجل الربح. هذه الشركات تعاقدت على صفقات شراء يبلغ حجمها حوالي 250 مليار دولار ولكنها تواجه صعوبات في تدبير هذا التمويل من الاسواق العالمية بسبب حالة الذعر التي تنتابه من مخاوف قطاع العقار الاميركي.
يرخي السوق الاميركي بظلاله على شركات البناء الاميركية والدولية في الوقت الحاضر. وقالت مصادر من شركتي ويمبي وتيلور وودرو للبناء، وهما يستعدان للاندماج في صفقة حجمها عشرة مليارات دولار هذا الاسبوع، ان قطاع البناء الاميركي هو الجانب السلبي في عملياتهما في الوقت الحاضر. واكدت شركة ويمبي ان عملياتها الاميركية انخفضت بنسبة 41 في المائة في النصف الاول من العام الجاري، بينما كانت نسبة الانخفاض في شركة وودرو حوالي 45 في المائة. وقال المدير التنفيذي في شركة ويمبي بيتر ردفيرن للاعلام البريطاني هذا الاسبوع انه لا يتوقع اي تحسن في السوق الاميركي في المدى المنظور. وبعد سقوط اثنتين من اكبر شركات التمويل العقاري الثانوي في السوق الاميركية قبل عدة شهور، تعرضت شركات تمويل اخرى لضغوط شديدة إما لانها ايضا متورطة في هذا القطاع من السوق، او لانها شاركت في اسهم الشركات المنهارة. والوضع السائد في الاسواق الاميركية حاليا هو تردد الشركات في تمويل اي صفقات اقتراض لتمويل شراء عقارات تجارية. ومعظم الصفقات التي كانت تجري في السوق بتمويل نسبة 80 في المائة من سعر الشراء العقاري، تعقد الآن بحد اقصى يبلغ 70 في المائة وبأسعار فائدة اغلى، لتغير اوضاع السوق.
وتحجم شركات «برايفت إيكوتي» عن الاقبال على صفقات متاحة في السوق لانها اكثر حذرا من المخاطر. ولم ينعكس هذا الوضع على الاسواق حتى الآن إلا في جانب تراجع اسعار صفقات العقارات التجارية كبيرة القيمة لعدم وجود الطلب المعتاد عليها. وكانت الفترة التي سبقت الازمة الاميركية قد شهدت انتعاشا كبيرا في صفقات التمويل العقاري التجاري ساهمت فيها اسعار الفائدة المتدنية وسهولة الحصول على القروض. هذا الوضع لن يتغير وفقا لشركات العقار خلال النصف الثاني من عام 2007، بينما تعتمد توقعات عام 2008 على تحولات الاقتصاد الاميركي واسعار الفائدة ودرجة ثقة المستهلك. وكانت شركات عقار بريطانية قد حققت خسائر كبيرة هذا العام عن استثماراتها الاميركية، وهي لا تستبعد ان تزيد هذه الخسائر في المدى المنظور. وتؤكد احدى هذه الشركات، وهي شركة ويمبي، انها تعمل في العادة في القطاع الفاخر في السوق الاميركي ولذلك كانت نتائجها افضل من غيرها. ولكنها مع ذلك اضطرت الى اعتبار مبلغ 120 مليون دولار ديونا رديئة. وهي تعتقد ان السوق الاميركي في طريقه الى المزيد من الانخفاض قبل ان تعود ثقة المستهلك. وتقول الشركة ان الاحوال صعبة في سوق العقار، خصوصا في ولايات اريزونا وكاليفورنيا وفلوريدا التي تسود فيها اسعار عقارية الآن اقل مما كانت عليه عام 2006.
وربما كان اول مؤشرات على خروج متاعب سوق التمويل العقاري الاميركي عن نطاق موقعها الجغرافي، ارسال البنك المركزي الفرنسي مبعوثة خاصة لدراسة السوق الاميركي ومدى انعكاسه على فرنسا واوروبا وعلى المستثمرين الاجانب في السوق الاميركية. وكانت المفاجأة التي خرجت بها هذه المبعوثة، واسمها إيمين روسو، ان الجهات الاميركية المعنية نفسها لا تعرف تماما حجم المشكلة. وبالتالي كان من الصعب وضع قيمة على الاصول، او بالاحرى ما تبقى منها.
وهي تشرح المشكلة الاميركية ببساطة: خلال فترة الانتعاش السابقة تسابقت البنوك الاميركية وشركات التمويل على مد القروض السهلة، وبأحجام كبيرة لعدد هائل من العملاء من ذوي الملاءة المنخفضة الذين اقترضوا في الغالب كل قيمة العقارات من دفع اي مقدم ومن دون اثبات حجم الاجور التي يتقاضونها. وبدأت الازمة الحقيقية عندما تغيرت احوال السوق وارتفعت اسعار الفائدة واكتشف معظم هؤلاء انهم لا يستطيعون سداد أقساطهم العقارية، فامتنعوا عن الدفع وتعرضت البنوك بذلك الى متاعب الديون الرديئة المتراكمة.
وعندما كانت مثل هذه المشاكل تحدث في الماضي لم تكن مؤثرة في السوق لأن الديون نفسها يتم اعادة بيعها كوحدات استثمارية ذات عوائد مرتفعة ودرجة ائتمانية اعلى، تسمى (CDOs)، لصناديق التحوط وشركات الاستثمار والتقاعد وشركات التأمين، وهي وحدات لا تعرض في الاسواق للاستثمار العام ويتم تبادلها بين البنوك والمؤسسات المالية فقط، ولذلك فمن الصعب تسعيرها تسعيرا حقيقيا مثل بقية الاستثمارات المعروضة في السوق. وهنا يكمن سر صعوبة تحديد حجم مشكلة التمويل الاميركية لأن هذه الوحدات الاستثمارية تفقد قيمتها بنسبة غير معروفة حتى لمالكيها. وكانت المؤسسات تعتمد على معادلات رياضية حسابية لكي تحسب قيمة هذه الاصول التي يختلف تقييمها من مؤسسة لاخرى. وكان عدم الاهتمام بتقييم هذه الاستثمارات لانها في العادة لا يتم تبادلها حتى نهاية عمرها الافتراضي واستعادة قيمتها بسداد القروض المستحقة.
الخسائر هذه المرة أسفرت عن افلاس صندوقي تحوط وخسائر جمة للعديد من البنوك الاخرى، الامر الذي انعكس بدوره على دائرة اوسع من المستثمرين وأشاع الفزع في اوساط المستثمرين حول العالم. واتسعت دائرة الخوف جغرافياً الى خارج الولايات المتحدة وايضا الى فروع التمويل الاخرى غير العقارية.
في لندن، اعلنت اخيرا شركة «كيمبردج بليس» الاستثمارية تصفية صندوق استثماري حجمه 908 ملايين دولار بعد ان خسر نحو تسعة ملايين دولار خلال الربع الاول من العام الجاري في عمليات تمويل عقاري اميركية. وكان هذا الاجراء هو اول اشارة عملية الى ان متاعب السوق الاميركي بدأت تظهر عالميا. ويمتد التأثير ايضا الى شركات دولية اضطرت الى الغاء طرح صفقات سندات، واحيانا اسهم ايضا، في السوق حتى تستقر الامور وتعود الثقة الى المستثمرين.
الجدير بالذكر ان موجات الذعر بدأت عندما جرت تصفية شركات التمويل العقاري الاميركية المفلسة، وتم عرض اصولها للبيع بما فيها وحدات الديون التي لم تدخل التداول من قبل. وكان معنى هذا ان تسعير هذه الوحدات باسعار بخسة نظرا لانعدام قيمتها تقريبا سوف ينعكس تلقائيا على اسعار الوحدات المماثلة التي تملكها بقية الشركات مما قد ينعكس سلبيا على اصول الشركات نفسها.
وما حدث في الواقع كان بيع عدد قليل من هذه الوحدات لعدم وجود طلب عليها ولان تسعيرها كان دون المتوقع بكثير. ولكن هذا الوضع طرح بدوره الكثير من الاسئلة لدى شركات الاستثمار والمستثمرين انفسهم. من هذه الاسئلة: هل التقييم المتاح حاليا في السوق يعكس قيمة حقيقية لصناديق الاستثمار التي تتضمن هذه الوحدات؟ واذا اضطرت الشركات لطرح هذه الوحدات للتداول وخلق سوق جديد لها، هل ستجد لها مشترين وكيف سيكون تقويمها؟ كذلك يسأل المستثمرون عما اذا كانت الصناديق تشمل كما كبيرا من هذه الوحدات وكيف سيتم التصرف فيها مستقبلا.
ولمعرفة الابعاد الحقيقية لهذه الازمة الكامنة يكفي ان نعرف ان احصاءات بنك التسويات الدولية تقدر حجم الوحدات الاستثمارية (CDOs) التي تم اصدارها العام الماضي وحده في اوروبا والولايات المتحدة بحوالي الف مليار دولار، ثلثها تقريبا مرتبط باصول وقروض عقارية متدنية الملاءة. وعلى المستوى العالمي، بلغ حجم هذه الوحدات نحو 350 مليار دولار في العام الماضي. وفي العام نفسه كان حجم سوق القروض الاميركية ضعيفة الملاءة حوالي 400 مليار دولار او 18 في المائة من اجمالي حجم السوق الاميركي.
وهكذا، فان اطراف السوق تحاول جهدها تجنب عرض ما تملكه من استثمارات رديئة في السوق منتظرة تحسن الاوضاع. ولكن اذا لم تتحسن الاوضاع وزادت متاعب القطاع العقاري الاميركي مع تراجع الاسعار وانتشار حالات الافلاس، فان المستثمرين الذين يحملون هذه الاستثمارات سوف يضطرون في النهاية الى قبول النتيجة التي لا مفر منها وهي الخسائر.
واذا كانت الاسواق العربية النشيطة عقاريا، مثل دبي والى حد ما المغرب ومصر وبعض دول الخليج، لم تصل بعد الى درجة النضج التمويلي الذي يتيح لها توريق القروض العقارية في وحدات استثمارية مماثلة، الا ان الكثير من المستثمرين والبنوك وشركات العقار نفسها لها استثمارات في الخارج بعضها متعلق بالسوق الثانوي في اميركا. من ناحية اخرى، لو جرت انعكاسات سلبية على اسواق العقار الدولية منطلقة من المتاعب الاميركية، فان الاسواق العربية لن تكون بمعزل عنها.