يبدأ الاستثمار العقاري في العادة محليا في المدينة التي يقيم فيها المستثمر، ثم ينتشر تدريجيا وفقا لاكتساب المستثمر للمزيد من الخبرة والشجاعة، حتى يصل الى مدن اخرى في البلد نفسه. وفي السنوات الاخيرة لم يعد الاستثمار العقاري في الدولة نفسها كافيا لحاجات معظم المستثمرين الذين أخذوا ينظرون الى محافظهم العقارية من زاوية الانتشار الجغرافي لتوزيع المخاطر وتكثيف الارباح. وبعد الانتشار في الدول القريبة زادت نزعة البحث عن مواقع ابعد لعدة اسباب، اهمها بالطبع فرص النمو والعوائد.
وفي الوقت الحاضر تقدم الاسواق العقارية الناشئة أفضل الفرص في المحافظ العقارية، لانها في العادة تتبع اسواق تم تحريرها حديثا، وبالتالي تكون الاسعار فيها منخفضة، وفرص النمو هائلة. كما ان زيادة وتيرة السفر الجوي الرخيص يجعل من معظم انحاء العالم، بما فيها الدول الناشئة هدفا للنمو السياحي وبالتالي زيادة الطلب العقاري فيها.

وتشير المؤشرات الاوروبية، الى ان ابرز التحولات المؤثرة على العقار ايجابيا في المناطق الناشئة هو فرص الانضمام الى الاتحاد الاوروبي او الدخول ضمن منظومة الدفاع الاوروبي او حلف «ناتو». ولذلك تقدم دول شرق اوروبا حاليا افضل العوائد العقارية ضمن مجموعة الدول الناشئة. فحزب شمال الاطلنطي (ناتو) يضم الان 26 دولة، من بينها بلغاريا واستونيا ورومانيا والمجر وسلوفاكيا. وبينما المجر وسلوفاكيا تتمتعان بالعضوية الكاملة للاتحاد الاوروبي، فإن دولا مثل كرواتيا ومقدونيا تنتظر دورها. ويعني هذا ان هذه الدول تعتبر الان هدفا سياحيا وعقاريا للمستثمرين من الاتحاد الاوروبي ودول العالم. واستجابت الاسعار بشكل درامي لهذه المتغيرات، وكانت ابرز الامثلة:

في بلغاريا تم بيع ربع مليون عقار في عام 2005 بزيادة 28 في المائة عن مبيعات العام الاسبق، وزادت الاسعار بنسبة 13 في المائة سنويا مقارنة بنسبة 10 في المائة في دول الاتحاد الاوروبي.

في رومانيا ارتفعت اسعار العقار في المتوسط بنسبة 25 في المائة سنويا منذ عام 2003، من قاعدة متدنية لا تزيد عن 40 الف دولار للوحدة العقارية. وهي نسب نمو يعتقد الخبراء انها سوف تستمر في المدى المنظور.

في كرواتيا، زادت الاسعار في العام الاخير وفقا لشركات بريطانية بنسبة 25 في المائة للمنازل و20 في المائة للفلل.

ولكن هناك ايضا بعض المخاطر والسلبيات، فاقتصاديات هذه الدول ليست بقوة الاقتصادات الغربية ولذا فانها قد تهتز عند اول ازمة تصيب الاقتصاد العالمي. ايضا لا تمثل القيمة الايجارية عوائد جيدة لان معظمها موسمي ومرتبط بالسياحة من خارج هذه الدول. والسياحة ليست من المجالات المستقرة، لانها ترتبط بعوامل اقتصادية وسياسية وامنية متقلبة يمكن ان تنقلب معها المعادلات بين سنة واخرى وبسرعة. اضافة الى ذلك هناك مخاطر تحولات اسعار صرف العملات، حيث يمكن ان تتراجع اسعار عملات الدول الناشئة امام العملات الحرة الرئيسية، مما قد يلغي مكاسب العقار او يحولها الى خسائر.

في بعض الدول الناشئة يوجد ايضا خطر التضخم الذي يزيد في العادة عنه في الدول الصناعية وهذا يؤثر سلبيا على قيمة العقارات ويزيد من تكلفة التمويل لارتفاع اسعار الفائدة. من الصعوبات الاخرى ارتفاع تكاليف الشراء، حيث لا تسمح بعض الدول للاجانب بشراء العقار فيها الا عن طريق شركات محدودة، مما يضيف تكلفة تصل الى اربعة الاف دولار الى ثمن العقار. ويضاف الى ذلك تكاليف شركات السمسرة العقارية، التي تصل الى ستة في المائة، وتكاليف التسجيل القانوني والضرائب والتأمين.

من المخاطر الاخرى نظم الضرائب القاسية في بعض الدول، فمنها من يفرض ضرائب بنسبة 10 في المائة على العوائد الايجارية باعتبارها ارباحا، ثم هناك ضرائب تصل الى 15 في المائة على زيادة قيمة الاصول العقارية تدفع عند البيع. وتشترك في هذه الضرائب معظم الدول الشرق اوروبية. واخيرا، فان الشراء في الاسواق الناشئة لا تنظمة ضمانات استثمارية، فالمستثمر الذي يخسر رأسماله لا يجد هيئات حماية استثمارية تعيد له حقوقه.

والمستثمر في هذه المناطق عليه ان يتحمل هوامش كبيرة من المخاطر، ولكنه قد يجد فيها ضالته من حيث تنويع محفظته الاستثمارية عقاريا وجغرافيا. وليس هناك بديل عن البحث وفهم الاسواق قبل الاستثمار فيها. وعند اتخاذ القرار بالاستثمار في دولة معينة، لا بد من اجراء بعض الابحاث العملية ايضا قبل الشراء. ومن النصائح التي يوجهها الخبراء في العادة:

ضرورة السفر الى الدول الناشئة مرتين على الاقل، ليس فقط في موسم الذروة السياحية وانما في موسم الهدوء ايضا، سواء كان الشتاء في اوروبا او الصيف في الدول الحارة، لاكتساب نظرة موضوعية عن السوق.

لا بد من اجراء بحث عملي عن التسهيلات المتاحة في السوق من مدارس وعيادات طبية ومستشفيات قريبة من موقع العقار، بالاضافة الى سهولة المواصلات ووجود فروع للبنوك. فهذه التسهيلات سوف تكون مهمة عند بيع العقار، حيث يبحث عنها ايضا مستثمرو العقار الاخرون.

يمكن الحديث الى المستثمرين الاجانب الاخرين في المنطقة والاستماع الى قصص استثماراتهم من حيث الجوانب السلبية والايجابية.

لا بد من محاولة تعلم اللغة المحلية للبلد الذي يقع فيه العقار، لان في ذلك تذليلا للكثير من المصاعب في المستقبل، خصوصا عند الحاجة الى خدمات طوارئ.

يمكن ايضا مقارنة سعر العقار المعروض بأسعار العقارات المحلية الاخرى، ففي بعض الاسواق يرتفع السعر تلقائيا عندما يكون المشتري عربيا من منطقة الخليج! لا بد من دراسة مسألة التمويل قبل الاقبال على الشراء، ويمكن تدبير التمويل في السوق المحلي التابع للمستثمر بالتحدث مع البنوك، قبل البحث عن تمويل في بلد الاستثمار نفسه.

وهناك الكثير من الاحتياطات الاخرى الواجب اتخاذها عند الاستثمار في دول ناشئة منها التأكد من ملكية بائع العقار لعقاره، وليس بالمشاركة مع آخرين. ولدى اتخاذ قرار بتجديد العقار، لا بد من الحصول على تقديرات اولية للتكاليف، ثم زيادتها بنسبة 50 في المائة، لان هذا الارتفاع يحدث في العادة عند التنفيذ. وعند التأجير يجب حساب قيمة الايجار بدقة والفترات الشاغرة، وكيفية الحفاظ على العقار نظيفا في غياب المالك.

ويحذر بعض خبراء العقار من استخدام المحامين الذين ترشحهم شركات بيع العقار لانهم في العادة مصابون بالانحياز لاطراف محلية، ولا بد من العثور على محام خاص ومحايد. واذا كانت الاجراءات القانونية والوثائق تكتب باللغة المحلية، لا بد من الحصول على نسخة مترجمة الى العربية او الانجليزية. ولا بد من وضع بعض الضمانات القانونية والشروط في التعاقد لتغطية مصالح المشتري في كافة الظروف. فلو كان العقار يحتاج الى تطوير ويعتمد الامر على الحصول على ترخيص بناء، يجب ان يكون شرط اتمام التعاقد هو الحصول على الترخيص. كما يجب ان يتضمن التعاقد في كل الظروف تعهد المشتري بدفع كافة الديون المرتبطة بالعقار، والتعامل مع مثل هذه الديون في حالة ظهورها في المستقبل. واخيرا لا بد من مراجعة قوانين الضرائب في حالات البيع.

وبعد كل هذه المصاعب قد يعتبر البعض ان الاستثمار في الدول الناشئة غير مجد وانه مجرد تراكم للمتاعب والمشاكل. ولكن الكثير من الاستثمارات التي تجرى في المناطق الناشئة تحقق معدلات نمو افضل، كما انها توفر فرصة للمستثمر للتعرف على مواقع جديدة وتوسيع افق معرفته العقارية وتهيئته للاستثمار بنجاح في مواقع اخرى.

* نماذج جيدة ورديئة من الاستثمار في المناطق الناشئة

* من القصص الواقعية لمستثمرين يبحثون في السوق عن الفرص ويحذرون غيرهم من المخاطر، هناك العديد من النماذج الواقعية في سجلات العقار الدولي. ويمثل هذان النموذجان اراء مستثمرين، احدهما اختار رومانيا وكان راضيا على استثماره والآخر اختار جزر الرأس الاخضر وشعر بالاحباط.

المستثمر الروماني دخل السوق قبل عدة سنوات ومن قبل التحاق رومانيا بالاتحاد الاوروبي، وشهد نمو استثماره بمعدلات بلغت 20 في المائة سنويا، ويتوقع مثلها هذا العام ايضا. وهو يعتبر ان العاصمة بوخارست من افضل مناطق الاستثمار في رومانيا، حيث يغلب عليها الطابع الفرنسي وتنتشر في احيائها الان الطبقة المتوسطة التي استفادت من النمو الاقتصادي فيها بعد سنوات الشقاء الشيوعي. كما تستضيف المدينة العديد من الشركات الدولية التي فتحت فروعا لها في بوخارست لفتح الاسواق الشرق اوروبية. وهي تتمتع بمستقبل مشرق، كما ان اسعار العقار فيها ما زالت معقولة بالمستويات الاوروبية ولديها هوامش هائلة للنمو.

وينمو الاقتصاد الروماني حاليا بنسبة 5.4 في المائة مقارنة بنسبة لا تزيد عن ثلاثة في المائة في اوروبا. وتبدأ اسعار العقار الروماني من حوالي 75 الف دولار للشقق في العاصمة، ترتفع في حالات الفلل الساحلية وتنخفض كثيرا في مواقع الريف الروماني. وهناك العديد من مخلفات العصر السوفياتي من عمارات اسمنتية شعبية لا تصلح حاليا الا لسكن الفقراء او الهدم والبناء بتصميمات جديدة. والتجربة بوجه عام كانت ايجابية من حيث عوائد الاستثمار واستقرار الوضع الاقتصادي.

اما في حالة جزر الرأس الاخضر التي يتم تسويقها عبر حملات اعلانية مكثفة في انحاء اوروبا، فان تجربة مستثمر بريطاني فيها لم تكن ايجابية. فهو استثمر في مجمع سياحي في مدينة ساو فنسنت الساحلية واكتشف ان المجمع يقع على ممر الطائرات القادمة من اوروبا، والتي زاد عددها كثيرا بسبب كثافة قدوم المستثمرين الاجانب اليها. كما ان موقع المنتجع بين جبلين حّوله الى ما يشبه نفق الرياح ليلا ونهارا. اما الشاطئ فيقع في منطقة بها تيارات بحرية خطيرة ويمنع النزول الى البحر فترات طويلة من العام.

اكتشف المستثمر ايضا كثافة المشروعات السياحية مع عدم وجود اي موارد في الجزر، حيث تستورد كل المواد الغذائية وتقوم بتحلية المياه لتغطية طلب المقيمين فيها. ويعمل معمل تحلية المياه بحرق الاخشاب التي تأتي من افريقيا.

ولدى سؤاله المستثمرين في جزر الرأس الاخضر عما اذا كانوا سيحتفظون باستثماراتهم لمدة 20 عاما كانت الاجابة بالنفي من الاغلبية. وهو يعدد المخاطر التي تواجهها الجزر التي لا يزيد ارتفاعها عن سطح الارض سوى خمسة امتار فقط مما يعرضها للغرق في المدى البعيد. فهناك فارق شاسع في مستوى المعيشة بين السياح الاثرياء والمواطنين الفقراء، كما ان الجزر معرضة لموجات هجرة افريقية متتالية بالزوارق. وهي تعتمد في مستقبلها على اقبال ملايين السياح الاوروبيين على الذهاب اليها عاما بعد عام، رغم انها لا تقدم لهم الكثير غير بعض الشواطئ الرملية التي توجد في العديد من البقاع السياحية الاخرى. ولكن هذه الاراء الشخصية لا تعكس واقع الحال على المستوى العام، سواء في رومانيا او في جزر الرأس الاخضر، فهناك ملايين من الحالات الايجابية والسلبية في كل سوق. والدرس الوحيد الذي يمكن استخلاصه من هذه التجارب، هو ان على كل مستثمر ان يقوم بأبحاثه بنفسه قبل القفز الى اسواق اجنبية لمجرد انها اعجبته اثناء قضاء العطلة الصيفية فيها.
الشرق الأوسط15/6/1428هـ