دبي: جريدة الشرق الاوسط - عصام الشيخ
كانت الخيارات للحصول على قرض سكني لتمويل شقة او فيلا جديدة في دبي قبل ثلاثة اعوام او اقل كانت محدودة جدا. إذ لم يكن هناك سوى شركة واحدة تقدم خدمة الرهن العقاري الذي بحد ذاته كان مفهوما جديدا على السوق الاماراتية. بعد ذلك، وفي متوالية هندسية مدهشة، نمت الشركات والمصارف التي اصبحت تتسابق على اصطياد الزبائن وإغرائهم للحصول على قرض منها لشراء مسكن جديد وبنسبة تمويل وصلت احيانا في خضم معمعة التنافس بين اللاعبين في هذا القطاع الى 100 في المائة من قيمة العقار. ليست هناك ارقام دقيقة عن حجم التمويل العقاري في الامارات الذي بدأ في عام 2002 حينما بدأت ثورة التمليك العقاري في دبي وتبعتها شقيقاتها في بقية انحاء البلاد، الا ان البنك الاستثماري المجموعة المالية «هيرميس»، قال في احدث تقرير له بداية العام الحالي انه يتوقع نمو قطاع تمويل شراء المساكن في الإمارات العربية المتحدة بمقدار 3.8 مليار دولار في عام 2007، و4.9 مليار دولار في عام 2008 ومثلها في 2009، و 3.8 مليار دولار في 2010، و 4.6 مليار دولار في 2011، أي ما مجموعه 22 مليار دولار في اربع سنوات.
ومن بين المشروعات العقارية المقدر ان تصل تكلفتها الى 419 مليار درهم (114.1 مليار دولار)، فإن بنك المجموعة المالية «هيرميس» يعتقد أنه سيتم تسديد 17.4 مليار دولار منها عبر القروض بين العامين 2007-2011.
ويعتبر قطاع التمويل العقاري في الامارات حاليا في مرحلته الناشئة فهو تاريخيا لم يكن موجودا على الاطلاق قبل ست سنوات، وتنشط فيه حاليا شركتان متخصصتان في التمويل العقاري هما «املاك» و«تمويل» اللتان تهيمنان على السوق بنسبة 30 في المائة تقريبا لكل منهما بينما تتوزع الـ40 في المائة المتبقية على عدد من البنوك التقليدية والاسلامية ومنها مصرف ابوظبي الاسلامي وبنك دبي الاسلامي و«لويدز» وبنك المشرق وبنك دبي الوطني وبنك ابوظبي التجاري و«اتش اس بي سي» الذي يستحوذ على حصة تقدر بـ5 في المائة من سوق التمويل العقاري بالامارات. ووفقا لمصرفيين فقد بلغ حجم التمويل المصرفي للقطاع العقاري في النصف الاول من العام الماضي نحو 17 مليار درهم، استاثر التمويل العقاري الاسلامي منها على 10 مليارات درهم.
ويقول مصرفيون إن الاستثمار في القطاع العقاري أصبح يمثل نسبة كبيرة من الاقتصاد المحلي باعتباره المحرك الرئيسي للعملية المالية حيث أسهم بنسبة تقارب 40% من الناتج المحلي. وقال هؤلاء ان العامين الماضيين شهدا نمواً في التمويل العقاري بنسبة تزيد على 100% في دبي.
الا ان الصورة ليست كلها وردية مع ذلك حيث يتوقع تعرض قطاع التمويل العقاري لضغوط بسبب قوى السوق، فالبنك الاستثماري «هيرمس» مثلا توقع اخيرا ان تشهد سوق العقارات في دولة الامارات موجة تصحيح سعري في العام المقبل نتيجة موجات بيع للوحدات السكنية بنهاية العام الحالي بسبب هبوط معدلات اشغالها مع دخول المزيد من الوحدات للسوق وخاصة في امارة دبي التي تعد انشط الاسواق العقارية في المنطقة. وقال بنك المجموعة المالية «هيرميس» الاستثماري الإقليمي في تقرير حول شركتي تمويل شراء المساكن «أملاك» و«تمويل» الاماراتيتين ان الطلب القوي على قروض تملك المساكن أدى إلى نقص قصير الأمد في تمويل شراء المساكن، ويعود ذلك بصفة رئيسية إلى القيود المفروضة على «أملاك» و«تمويل» في اعتمادات التمويل. وربما كانت المستويات الحقيقية للطلب أعلى بكثير لو تم إطلاق وتوفير مشاريع التطوير العقاري في الأوقات المحددة. وقد استفاد قطاع تمويل شراء المساكن في الإمارات العربية المتحدة من الاقتصاد المزدهر، والنمو السكاني المطرد الناتج عن زيادة أعداد الاجانب، وازدهار سوق العقارات، ومعدلات الفائدة المنخفضة، والتغيرات في قوانين تملك العقارات.
ومع العدد الكبير من الوحدات السكنية التي سيتم تسليمها بين العامين 2007-2009، توقع البنك حدوث هبوط في معدلات إشغال العقارات بسبب عمليات البيع الكبيرة التي سيقوم بها من سبق أن اشترى من دون تخطيط، مفضلاً البيع على المخاطرة بالاحتفاظ بمسكن فارغ في سوق ضعيفة نسبياً. وحذر البنك من ان يفرض هذا السلوك ضغوطاً تدفع نحو هبوط أسعار العقارات، ما تنتج عنه حركة تصحيحية للسوق في عام 2008، مع توقع البدء في انخفاض الأسعار قليلاً أواخر عام 2007. لكن هناك من جهة اخرى من يرى الصورة وردية تماما، ومنهم عادل الشيراوي الرئيس التنفيذي لشركة تمويل الذي يضع ثقته كاملة في أداء الاقتصاد الوطني فمعدل النمو الحقيقي للاقتصاد والبالغ اكثر من 9% يعتبر من أعلى نسب النمو عالمياً. ويرى الشيراوي ان النمو الجيد في الاقتصاد ينعكس على النشاط التجاري ايجاباً الذي يؤثر بدوره في زيادة عدد السكان في الدولة، مشيراً الى ان سكان امارة دبي مرشحون للزيادة ليصل الى 1.9 مليون نسمة عام 2010.
ورأى ان من يتحدث عن وجود فقاعة في القطاع العقاري يعتمد على السطحية في تحليلاته وليس على دراسات وأسس علمية، مشيراً الى ان قيمة الوحدات المطلوبة تقدر بنحو 40 مليار درهم والمعروض الفعلي يقدر بـ 25 ملياراً فقط لافتاً الى ان الطلب على الوحدات التجارية سيرتفع ليصل الى 12.3 مليون قدم مربعة في عام 2009.
التزايد السكاني المتوقع يعني استمرار الطلب على العقار سوف بالزخم نفسه خلال هذه الفترة حتى عام 2010 مع امكانية حدوث توازن بين العرض والطلب خلال هذه الفترة ولكنه سيكون في بعض الوحدات المعنية وليس في جميع الوحدات.
الا ان هذه التوقعات تغفل مع هذا عوامل سلبية منها ارتفاع تكلفة المعيشة في الامارات تؤدي الى هجرة معاكسة.
وقد اشارت دراسة الى ان السعودية تتمتع بأدنى تكاليف للمعيشة بين كافة دول الخليج حيث قدرت تكلفة إيجار السكن فيها بـ 19% من الدخل الاجمالي للأسرة، مقارنة بـ 30% في دبي و33% في الدوحة. وأكدت دراسة اجرتها «جلف تالنت دوت كوم» ومقرها دبي أن المملكة العربية السعودية، وبالرغم من النمو الاقتصادي السريع الذي تشهده البلاد، تتمتع بأدنى تكاليف للمعيشة في الخليج. ووجد البحث أن ايجارات الوحدات السكنية في الرياض زادت بنسبة اجمالية قدرها 21% خلال العامين الماضيين، مقارنة بـ 60% في دبي و83% في الدوحة خلال نفس الفترة.