تشهد ألمانيا في الوقت الحاضر إقبالا متزايدا من الاستثمار الاجنبي على قطاع العقار فيها باعتباره يمثل القيمة الافضل بين العقارات الاوروبية وتوقعات طموحة بالنمو في المستقبل. وكانت الظاهرة الملحوظة في سوق العقار الالماني العام الحالي تزايد الاقبال الاستثماري العربي، خصوصا من دول الخليج، على اقتناء مختلف انواع العقار من مجمعات مكتبية وفنادق الى منشآت صناعية وسياحية وسكنية.
من التحولات الملحوظة ايضا في السوق تزايد حركة البيع والشراء في آليات اسرع من الوتيرة السابقة التي كان فيها المشتري الاجنبي يشتري العقار ويحتفظ به لعدة سنوات، بعد استكمال اجراءات التمويل، لجني الارباح. اما الآن فإن نسبة متزايدة من الصفقات تعقد بأسلوب «الشراء من اجل البيع». وفي دراسة حول توجهات كبار مستثمري العقار في اوروبا، اجاب 77 في المائة من المستثمرين ان قرار الشراء كان بدافع البيع بعد ذلك بربح. وتدخل القيمة الكامنة في الاستثمار العقاري ضمن اهم اعتبارات اتخاذ قرار الشراء في المقام الاول.

ويقبل الاستثمار العربي في العادة على الاستثمار في المكاتب والمساكن ومجمعات التسوق في مزاحمة واضحة للمستثمرين المحليين. ويزداد الطلب العربي في المانيا سنويا كنسبة من مجموع الاستثمار العقاري ضمن اقبال عالمي منقطع النظير على الاستثمار العقاري يقدر حجمه في الشق التجاري وحده بحوالي 600 مليار دولار، او 800 مليار دولار باضافة القطاع السكني ايضا. ويبلغ هذا المعدل ضعف ما كان عليه عام 2003.

ويبلغ حجم الاستثمار العقاري الاجنبي المتوجه الى اوروبا حاليا حوالي 200 مليار يورو، بزيادة 30 في المائة عما كان عليه عام 2005. ولا توجد احصاءات دقيقة لحجم الاستثمار العربي من هذا المجموع حيث تختلط الارقام بين استثمارات حكومية واخرى خاصة وثالثة عبر شركات اوروبية او صناديق مسجلة في اوروبا بملكية عربية. ومن بين هذه الاستثمارات، تتوجه حصة كبيرة الى المانيا باعتبارها نقطة الجذب الجديدة للاستثمار الاجنبي في اوروبا. وبالمقارنة الى اوروبا، تحصل المانيا على ربع الاستثمار العقاري الاجنبي حاليا بقيمة 50 مليار يورو، وهي نسبة تبلغ ضعف ما كانت عليه منذ عام واحد. ويتجه السوق الالماني نحو العالمية في المجال العقاري لينضم الى اسواق اخرى مثل الولايات المتحدة ودول آسيوية وبريطانيا.

ويلاحظ خبراء الاستثمار في بنك مورغان ستانلي اقتراب اسواق الاستثمار الالمانية بوجه عام من اسواق العقار في المانيا. حيث تنمو على الهامش شركات الاستثمار التي تدخل اسواق العقار بالنيابة عن المستثمرين في هذه الشركات، بغرض البيع والشراء ثم توزيع الارباح. وكانت حصة هذه الشركات من السوق حوالي مليار يورو العام الماضي زادة الى 4.2 مليار يورو عام 2006. ومن المتوقع، ان تشهد الاسواق الالمانية خاصة والاوروبية بصفة عامة، نمو هذا النوع من الشركات الذي يسمى (reits) ويعمل بأسلوب صناديق الاستثمار العقاري بالنيابة عن المساهمين. وهو نموذج جديد يوفر المرونة في التعامل والعديد من اساليب واستراتيجيات الاستثمار. كما انه يعمل كعامل استقرار وتنوع في السوق العقاري لحمايته من التقلبات المفاجئة لانه مهيأ للاستثمار على المدى البعيد.

ويجذب هذا النوع من الاستثمار العديد من الحكومات وكبار المستثمرين العرب، ضمن موجة استثمار من صناديق التقاعد وشركات التأمين العالمية، لانه يوفر نسبة كبيرة من التنوع الاستثماري والاستقرار بعيدا عن اسهم البورصات العالمية المتقلبة، بالاضافة الى نسبة جيدة من الارباح ايضا، وهو ايضا يعتبر نوعا من الاستثمار غير المباشر في العقار للذي يعفي المستثمر فيه من ادارة شؤون العقار على نحو يومي او متابعة عمليات البيع والشراء في التوقيت المناسب الذي يحقق أكبر قدر من الارباح. ويقتصر اهتمام المستثمر في شركات الاستثمار العقاري على الاختيار بين ما يناسبه من حجم ونوع الاستثمار الذي يرغبه ويترك مهمة ادارة المحفظة العقارية للشركات النشيطة والمتخصصة في هذا المجال.

ومن المتوقع ان يزيد الاستثمار في هذا المجال بنسبة الثلث من حجم سوق العقار الالماني اذا قيس بإنجاز السوق الاميركي الذي يوجد فيه هذا النوع من الاستثمار منذ الستينات. ويتعامل المستثمر في الوحدات الاستثمارية من هذه الشركات كما يتعامل في الاسهم. وتضاف الى فوائد هذا النوع من الاستثمار انه يدخل في عداد الحسومات الضريبية في حالات تراجع الاسواق وتسجيل خسائر. كما انه يوفر السيولة التي تتيح البيع والشراء السريع من دون تعقيدات وقيود شراء وبيع العقارات الفعلية. ويضمن هذا النوع من الاستثمار عوائد اعلى من اسعار الفائدة التي هي تكلفة الاقتراض، لانه يعتمد أساسا على عوائد ايجارية تكون في الغالب اعلى من اسعار الفائدة. كما انه استثمار لا يحتاج الى اقتراض مبالغ كبيرة من البنوك كما في حالات تمويل الشراء العقاري العادي.

ولكن على الرغم من نسبة النمو السريع لهذا النوع من الاستثمار العقاري الا ان العرض لا يكاد يلبي نسبة ضئيلة من الطلب المتزايد عليه من الشرق الاوسط ومن مناطق اخرى. ولذلك يضطر المستثمر العربي الكبير الى مزج استثماراته العقارية في المانيا بين وحدات الاستثمار العقاري غير المباشر وبين الاستثمار الفعلي في مشروعات عقارية قائمة، يحتفظ بها للمدى البعيد.

وما زال معظم المستثمرين العرب في ألمانيا يبحثون عن فرص الاستثمار العقاري غير المباشر لأن المانيا توفر تقليديا أسعار فائدة منخفضة مما يجعل عوائد الوحدات العقارية جذابة. وتعتبر النسبة الاكبر من نمو قطاع العقار الالماني حاليا متعلقة بالطلب الاجنبي حيث السوق المحلي مستقر عند حدود شبه ثابتة منذ عدة سنوات.

وتحاول البنوك الالمانية من جهتها الاستفادة من هذا التوجه الجديد بتوفير التمويل اللازم لهذا النوع من الاستثمار العقاري غير المباشر من دون الحاجة الى ضمان القروض بعقارات فعلية. ولا تقبل البنوك على نسبة اعلى من المخاطر في هذه الحالة لانها ببساطة تعيد طرح هذه الديون في الاسواق كنوع من السندات محدودة المخاطر التي يقبل عليها قطاع كبير من المستثمرين الالمان. وفي هذه الحالة يتحمل المخاطر عدد كبير من المستثمرين في السوق.

وتقول مؤشرات سوق العقار الدولي خلال النصف الاول من عام 2006 ان مستثمري الشرق الاوسط توجهوا الى آسيا واوروبا والأسواق الاميركية التي تراجع فيها الاستثمار العقاري القادم من مناطق اخرى مثل اوروبا. ومن كل الاستثمارات العقارية المصدرة من المنطقة بلغ حجم الاستثمار العقاري في آسيا خلال هذه الفترة حوالي 200 مليون دولار من دون بيع اي من العقارات المملوكة عربيا. اما في اوروبا فقد بلغ نشاط الشراء ملياري دولار، مقابل مبيعات بلغت 1.6 مليار دولار خلال الفترة نفسها. وفي الولايات المتحدة باع العرب ممتلكات عقارية قيمتها مليار دولار، ولكنهم استثمروا في شراء عقارات اميركية قيمتها 4 مليارات دولار.

وبالعودة الى السوق الالماني، نجد ان الاستثمار العربي ساهم خلال العامين الاخيرين في تحويل مؤشر العائد العقاري الالماني من السالب عام 2005 الى الازدهار عام 2007، من حيث اسعار العقار وقيمة الايجار. وكانت اسباب الضعف السابقة تعود الى مخلفات تكلفة توحيد شطري المانيا وزيادة تكاليف الضمان الاجتماعي والبيروقراطية التي تراجعت بنسبة النمو المحلي الى أقل من واحد في المائة سنويا. وصعد هذا النمو فيما بعد الى 2.5 في المائة. ومن المتوقع ان يرتفع اكثر في عام 2008.

وتصل مبيعات القطاع العقاري التجاري في المانيا الى 19 مليار يورو سنويا، وهو رقم قياسي جديد، معظمه من الطلب الاجنبي، وخصوصا الطلب الاميركى. ويستفيد المستثمر الاجنبي من العوائد المرتفعة في هذا القطاع الذي يمكن التمويل فيه بسهولة باستخدام القروض الرخيصة. فالاقتراص بسعر اربعة في المائة وجني ايجارات بنسبة ستة في المائة يوفران عوائد كبيرة بمبالغ اولية صغيرة يدفعها المستثمر. فالمستثمر الذي يدفع مقدما لمثل هذا الاستثمار نسبته 10 في المائة يمكنه ان يتوقع عوائد اجمالية لا تقل عن 20 في المائة.

* أهم المدن الألمانية الجاذبة للاستثمار العقاري العربي حتى الآن يتركز الاستثمار العقاري العربي في المانيا على المدن الرئيسية التى توفر طاقة الاستعياب والادوات المالية اللازمة للاستثمار الاجنبي. ومن اهم هذه المدن:

> برلين: وهي من اضعف المدن الالمانية اقتصاديا نتيجة لتقسيمها السابق وخروج نصفها الشرقي من عقود اشتراكية انهكت قدرتها التنافسية. وما زالت نسبة البطالة في المدينة تصل الى 10 في المائة. وتوفر برلين الآن قاعدة جيدة للمستقبل حيث ايجار المكاتب فيها ارخص من بقية المدن الالمانية الاخرى، بل من بقية العواصم الاوروبية. ويمكن للمستثمر الجريء الاستثمار في مواقع مركزية في برلين للمستقبل.

> دوسلدورف: صغيرة الحجم نسبيا بمقياس المدن الاوروبية من حيث التعداد. ولكنها مهمة من حيث استيعابها لعدد كبير من الشركات والمكاتب الدولية، وهي مركز مهم لصناعة الاتصالات بفضل موقعها المتوسط في المانيا. وينتشر الطلب في المدينة بين كافة الاحياء حتى اطرافها خصوصا طرفها الشرقي «غرافينبرغر» الذي يتميز بالخضرة.

> فرانكفورت: هي المركز المالي التقليدي في المانيا وبها اكبر مطار الماني. عانت من خمول القطاع المالي لفترة الى درجة ان نسبة المكاتب الشاغرة وصلت الى 18 في المائة. ولكن النشاط يعود الان تدريجيا. من ابرز المشاريع فيها ابراج يقيمها البنك المركزي الاوروبي ومشروع بالقرب من المطار فوق محطة القطارات يتضمن فندق هيلتون ومجمعا للشركات.

> هامبورغ: هي ثاني اكبر مدينة المانية بعد برلين، وهي مدينة متخصصة في التجارة وبها اكبر صناعة شحن وتنظيم ارسال المعدات من اي مكان في العالم الى مكان آخر. وبلغ من جاذبية المدينة ان بها 360 شركة صينية انتقلت بأعمالها اليها. وتتوقع شركات العقار ان يرتفع الايجار في مكاتب المدينة. ويتم الآن ازالة بعض الاحياء القديمة وانشاء مجمعات سكنية ومكتبية جديدة خصوصا في القطاع الشمالي من المدينة بين مركزها والمطار.

> كولون: على الرغم من أنها اكبر من فرانكفورت ودوسلدورف، الا ان قطاع المكاتب فيها ظل صغيرا نسبيا لانها مدينة صناعية اساسا ولان الشركات الكبرى فيها تمتلك العقارات التي تشغلها. ولكن هذا الوضع يتغير مع قدوم شركات الخدمات والتأمين والتلفزيون. وانتقلت كولون هذا العام الى مصاف المدن العقارية الاولى في المانيا بوصول قطاع العقار التجاري فيها الى حجم 1.5 مليار يورو.

> ميونيخ: هي من اقوى الاسواق العقارية الالمانية وبها مقار شركات كبرى مثل «أليانز للتأمين» و«بي إم دبليو» و«سيمنز». ويعقد بالمدينة سنويا معرض العقار الدولي «اكسبو ريال» كما ان مطارها من اكثر المطارات الالمانية نشاطا. وهي من اكبر المدن الالمانية نشاطا في مجال العقارات المكتبية. وهي الثانية بعد فرانكفورت من حيث اسعار الايجار. كما انها تتخصص في صفقات العقار الضخمة التي تزيد على 200 مليون يورو. ومن الصعب الحصول على مكاتب كبيرة الحجم الآن وسط المدينة، مما يضطر المستأجرين الى الذهاب الى مناطق اخرى في اطراف المدينة. واحد اسباب هذا النقص منع بناء ناطحات السحاب وسط المدينة التاريخي.
الشرق الاوسط 19/3/1428هـ