لا أحد ينكر أهمية الاستثمار العقاري ودور التمويل العقاري لتفعيل آليات الاستثمار في المجال العقاري، وهذا ما شجع العديد من الباحثين والمهتمين بالشأن العقاري لتناول السبل والحلول لتنمية الاستثمار العقاري وكيفية التغلب على الصعاب التي تعرقل مسيرة هذا القطاع المهم وتحد من انطلاقه، وفى هذا المضمار أعتقد أننا لا نعيد صناعة العجلة مرة أخرى، فلا بد من الاستفادة من تجارب من سبقونا في هذا المجال، ونعمل العقل في التحليل واختيار ما يناسبنا اقتصاديا واجتماعيا في إطار أحكام الشريعة الإسلامية. وسيتم تناول التمويل العقاري كأحد عناصر الاستثمار العقاري من مدخل النظم، ويثور سؤال: لماذا يعد نشاط التمويل العقاري مهما؟ ولماذا يكثر الكلام عن هذا العنصر المهم؟
ومن المعلوم أن الاستثمار العقاري وخاصة السكني يحتاج إلى أموال، فذلك يتم إما عن طريق التمويل الذاتي، وإما اللجوء إلى جهات مقرضة مثل البنوك أو شركات التمويل العقاري أو صندوق التنمية العقاري، ومن المعلوم أن الدخول المالية للأفراد لا تتحمل التمويل الذاتي نظرا لضخامة المبالغ المطلوبة لتملك وحدة سكنية وليست بالطبع في مقدرة الكثيرين، وإذا أخذنا في الاعتبار أن الشريحة التي تشكل مجمل الطلب تدخل في سن الشباب. إذن الحل هو الاعتماد على التمويل من جهة أخرى دون الاعتماد على التمويل الذاتي وهذا الشائع في الدول المتقدمة.
الهدف إذن توافر جهات تمويل تكون قادرة على توفير الأموال للشباب حتى يتمكنوا من تملك سكن مناسب لهم بشروط ميسرة وسريعة وسهلة التنفيذ، ومن ناحية أخرى مراعاة أن تضمن الجهات المانحة للتمويل الانتظام في السداد وضمان المديونية وتحقيق أرباح مناسبة، ومن هذا المنطلق نستعرض بالتحليل منظومة التمويل العقاري.

أولا: المنتفع أو المستفيد النهائي
وهو العنصر الذي يولد الطلب الفاعل، وبالنظر إلى المجتمع نجد مقومات الطلب تتمثل في الشباب الذي يشكل 60 في المائة من السكان، وبالتالي نتوقع زيادة الطلب في المستقبل على السكن لتلبية احتياجات هؤلاء الشباب لتكوين أسرة. ومن ناحية أخرى إن الطلب على العقار بغرض السكن تتغير ملامحه بسبب تغير نمط الأسرة السعودية، إذ يتم التحول من الأسرة الممتدة (رب الأسرة والزوجة والآباء والأبناء) في سكن واحد، إلى نمط الأسرة المفردة التي تتكون من رب الأسرة والزوجة والأبناء فقط وبالتالي يتم التخلي عن نمط الفلل الضخمة ذات الحجرات المتعددة والفناء الفسيح إلى الفلل الصغيرة أو الدوبلكس وأتوقع أن يتطور الطلب أكثر إلى تملك الشقق السكنية الكبيرة أو الصغيرة وهى ما تعرف بالاستوديو وهى منتشرة في فرنسا، وعندما يزداد أفراد الأسرة ويرتفع دخلها المادي يمكنها الانتقال وتملك سكن بمساحة أكبر سواء فلل أو شقق كبيرة وهكذا. وهذا يتطلب تغير نظرة الشباب للحياة لتكون ذات بعد اقتصادي بعيدا عن التقليد والمحاكاة وتجنب الأعباء الإضافية، أو المغالة في اختيار السكن.
إن عبء التطوير العقار يقع على المطورين كي يناسب طبيعة الطلب الجديد ويشجع عليه، ومن ثم يجب أن تتضافر الجهود لتوفير أنماط حديثة جذابة من السكن وبأسعار معقولة، وقيام جهات التمويل بالإقراض بشروط ميسرة وتكلفة تمويل مناسبة لتشجيع الشباب على تملك وحدة سكنية. مع ضرورة تعظيم دور الدولة في تنمية النشاط العقاري وذلك بشكل مباشر وغير مباشر، ويمكن بالتدخل المباشر عن طريق بيع الأراضي لشركات التطوير بأسعار رمزية أو بقيمة إيجارية منخفضة لمدة طويلة بشرط أن تقوم شركات التطوير بتجهز البنية التحتية والتطوير والتصميم والبناء والبيع للشباب بأسعار مناسبة وبهامش ربح معقول ، وفى الوقت نفسه تقوم شركات التطوير بالاقتراض من البنوك أو شركات التمويل العقاري أو من بنك التنمية العقاري بشروط ميسرة ، على أن يتم تسجيل الملكية عند نهاية فترة السداد . بمعنى أن ينتقل التطور العقاري من الجهود الفردية إلى الجهود المؤسساتية المنظمة ذات الإمكانات الضخمة سواء التصميمية أو التنفيذية فى ضوء التخطيط الشامل.
د. عبد الله بن أحمد المغلوث -
16/03/1428هـ الاقتصاديه
باحث وخبير في الشأن العقاري