صحيفة الاقتصادية الالكترونية - عقارات - السبت, 06 ربيع أول 1428 هـ الموافق 24/03/2007 م -

6 شركات تضخ 20 مليار ريال لنزع ملكيات "المركزية"
- علي المقبلي من مكة المكرمة - 06/03/1428هـ
توقعت مصادر عقارية أن تضخ ست شركات وقعت مذكرات تفاهم لتطوير المنطقة المركزية تحت إشراف مباشر من الهيئة العليا لتطوير المناطق العفوية المحيطة بالمسجد الحرام، أكثر من 20 مليار ريال لنزع الملكيات لصالح الملاك.
ويتسابق عشرات المستثمرين من العقاريين ورجال المال والأعمال على شراء منازل وأراض في المناطق المحيطة بالمسجد الحرام وهي المناطق المرشحة للتطوير الذي تقوده ست شركات وقعت مذكرات تفاهم لتطوير المنطقة المركزية تحت إشراف مباشر من الهيئة العليا لتطوير المناطق العفوية المحيطة بالمسجد الحرام.
إلى ذلك تواجه شركات التطوير في المنطقة مشكلات في نزع الملكيات للبدء في عملية التطوير حيث شرع سماسرة مدعومون من قبل كبار تجار العقارات في شراء عقارات الملاك قبل وصول لجان التثمين ليرتفع بذلك السعر على الشركة المطورة حاصلين على عوائد مالية جراء عملية الشراء والتملك.

في مايلي مزيداً من التفاصيل:

يتسابق عشرات المستثمرين من العقاريين ورجال المال والأعمال على شراء منازل وأراض في المناطق المحيطة بالمسجد الحرام وهي المناطق المرشحة للتطوير الذي تقودها ست شركات وقعت مذكرات تفاهم لتطوير المنطقة المركزية تحت إشراف مباشر من الهيئة العليا لتطوير المناطق العفوية المحيطة بالمسجد الحرام.
ويتوقع عقاريون أن تضخ تلك الشركات أكثر من 20 مليار ريال لنزع الملكيات لصالح ملاك هذه المواقع، حيث تشهد المنطقة المركزية حاليا مشاريع تطوير ستحدث نقلة تخطيطية وتنظيمية كبيرة في منطقة ما حول الحرم المكي الشريف وتوفر السكن الآمن للحجاج والمعتمرين وتقضي على الاختناقات المرورية.
وتواجه شركات التطوير حاليا مشكلة في عمليات نزع الملكيات للبدء في عملية التطوير حيث شرع سماسرة مدعومون من قبل كبار تجار العقار لشراء عقارات الملاك قبل وصول لجان التثمين ليرتفع بذلك السعر على الشركة المطورة حاصلين على عوائد مالية جراء عملية الشراء والتملك.
وذكر مديرون تنفيذيون في عدد من شركات التطوير - تحت التأسيس في مكة المكرمة - أن الشركات تواجه مشكلة حقيقية كون أن هؤلاء السماسرة يرفعون قيمة العقارات، الأمر الذي سيكون حجر عثرة أمام عملية التطوير، مشيرين إلى أن هناك ملاكا حاليا رفضوا عملية التثمين من قبل اللجنة الأهلية والحكومية ورفضوا كذلك عملية الدخول بعقاراتهم في المشروع، وبينوا أن هناك مستثمرين من خارج مكة المكرمة شرعوا مع إعلان بدء التقييم لشراء تلك المواقع ليرفع بها الأسعار أو أن يحصلوا على أكبر قدر من الأسهم مقابل العقارات في الشركة المطورة.
وتعد عملية التثمين العقاري من أهم النقاط في عملية التطوير لمشاريع المنطقة المركزية للحرم، ويشير عقاريون في مكة أن ممارسة عملية التثمين من جهات غير متخصصة يلحق الضرر بأطراف كثيرة في العملية العقارية ويلحق الظلم بها والغبن مما يضعف السوق العقارية، وذلك نتيجة إعطاء السلعة العقارية أثمانا مغايرة لثمنها الحقيقي، وقال أسامة فرغلي عضو اللجنة العقارية في الغرفة التجارية في مكة عملية التثمين العقاري من أهم الركائز الأساسية في عمليات البيع والشراء في السوق العقارية، حيث تأتي في مقدمة العمليات لاتخاذ قرار البيع أو الشراء أو دراسة جدوى هذه المشاريع من حيث الدخل مقارنة بقيمة العقار وعادة ما يكون التثمين العقاري ممارسا من قبل أشخاص لهم خبرة طويلة في عمليات البيع والشراء والسمسرة للأراضي أو المباني أو حتى المنتجعات والمنشآت الصناعية والتجارية، حيث يتم في بداية بيع أي مشروع تقييم أرضه سواء من حيث الحجم أو من حيث الموقع وعادة ما تخضع عمليات التقييم لعدد من الأساسيات في تلك العملية، إذ الأساسية الأولى تكون من حيث تحديد سعر العقار المراد بيعه أو شراؤه، حيث ترتفع الأسعار في المناطق التي تحمل الكثافة السكنية أو تقع ضمن شريط تجاري مرغوب فيه من قبل المستثمرين، وتابع أن أسعار العقارات في المناطق المراد تطويرها من قبل الشركات بحسب البعد والقرب من المسجد الحرام.
وشهدت مكة المكرمة في الفترة الماضية أكبر عملية تثمين عقاري في السعودية بعدما سعت شركة جبل عمر لإنشاء مشروعها (جبل عمر الواقع في المنطقة المركزية والقريب من الحرم المكي الشريف) وذلك لنزع الأراضي والممتلكات لصالح المشروع البالغة عقاراته 1200 عقار تقدر بنحو أربعة مليارات و200 مليون ريال.
وكانت عملية التثمين التي واجهتها شركة جبل عمر من أصعب العمليات على مستوى التقييم والتثمين العقاري، حيث كان الملاك يسعون لرفع الأسعار أكثر مما تم تحديدها من قبل الشركة وكان على شركة جبل عمر التعامل مع الملاك بشكل مرن وهو الذي حصل بالفعل حيث وافق الكثير على قبض حقوقهم عن طريق دفع المبالغ لهم أو احتساب عقاراتهم ضمن المساهمة في شركة جبل عمر والحصول على نسبة من ملك المشروع. ومكة المكرمة مقبلة على عملية تثمين أخرى جديدة تعد الأكبر لمشروع الشامية التابع لمجموعة الأولى للتطوير ومجموعة من المستثمرين، وكذلك مشروع إعمار أجياد ومشروع طريق الملك عبد العزيز ومشروع الهجرة ومشروع أجياد المصافي وشعب عامر وهي شركات تحت التأسيس. وكانت الهيئة العليا لتطوير مكة المكرمة قد راجعت أسلوب معالجة نزع الملكية لتفادي المحاذير الشرعية وعلى هذا الأساس سمحت الهيئة للمطور بالبدء في عملية الرفع المساحي لتسجيل حقوق الملاك وحفظها، ووضعت الهيئة العليا لتطوير منطقة مكة المكرمة مخططا إرشاديا للمستثمرين للأخذ به في وضع تصورات لمراحل إعداد المشروع للتنفيذ ولا سيما فيما يتعلق بالنواحي الفنية والمالية والتخطيطية وكيفية التعامل مع الملاك، ووضع المخططات التفصيلية لتنفيذ المشروع وغيرها من المتطلبات والضوابط التي تحكم العملية التطويرية وتشكل الأهداف والشروط الواجب الالتزام بها عند الاشتراك في منافسة تطوير المشروع.
ونصت منهجية التطوير التي اعتمدتها الهيئة العليا لتطوير المناطق الخاضعة للتطوير في معالجة الملكيات على أن المشاركة في الشركة الجديدة سوف ترتقي بمنطقتهم وتتيح لهم الفرصة الاستثمارية للاستفادة من مزايا وخيرات التطوير، وفي حالة عدم رغبة المالك في المشاركة في الشركة الجديدة يمكنه بيع ملكيته للشركة بالثمن الذي تم تقديره من قبل اللجنة أو البيع لأي مشتر آخر ويكون للمشتري الجديد حق المشاركة في الشركة بالقيمة، وإذا كانت الوحدة العقارية مملوكة بالكامل لمالك واحد أو وقفا فتسلم لصاحبها ليتصرف فيها بما يتفق مع متطلبات التخطيط والتنظيم فإن لم يرغب في المشاركة في التطوير نقدا أو عينا حسب الحال فإنه لا يستفيد من المزايا التطويرية وإذا ظهرت مصلحة عامة فإن الهيئة تعوضه وتوقف العقار على الحرم المكي والمشاعر المقدسة وتطرحه في منافسة عامة للاستثمار، وإذا كانت الوحدة العقارية بكاملها مرفقا عاما أو ملكا من أملاك الدولة فيجري وقفها على الحرم المكي الشريف والمشاعر المقدسة ثم تطرح في منافسة عامة للاستثمار، وإذا كانت الوحدة العقارية مشتركة بين ملاك يمكن اتفاقهم وتراضيهم سواء بتكوين شركة بينهم أو بيع بعضهم لبعض أو للغير أو باتفاقهم مع مستثمر مع التزامهم بالمشاركة في التطوير فيمهلون مدة سنة لتحقيق ذلك فإن لم يتفقوا فيعوض أصحابها ويجري وقفها على الحرم المكي والمشاعر المقدسة ثم تطرح في منافسة عامة للاستثمار، وفي حال موافقة البعض تنزع حصة الممتنع وللشركاء الأولوية، وإذا كانت الوحدة العقارية مشتركة بين مرافق عامة وأوقاف وملاك متعددين يتعذر تراضيهم واتفاقهم يعوض أهل الأوقاف والأملاك الخاصة وتوقف على الحرم المكي الشريف والمشاعر المقدسة ثم تطرح في منافسة عامة للاستثمار، وإذا نزع عقار ورغب مالكه في إبداله بموقع آخر ضمن الموقع المطور فله ذلك إذا أبدى رغبته في المشاركة في عملية التطوير عينا أو نقدا.