كشف الدكتور إبراهيم العساف وزير المالية عن تنظيمات جديدة قيد الإعداد لصالح السوق العقارية المحلية, خاصة فيما يتعلق بالجانب التمويلي. وقال الوزير الذي كان يتحدث أمس أمام مؤتمر "يوروموني" في الرياض, إن هذه التنظيمات تشمل, نظاماً للتمويل العقاري ونظاماً لشركات التمويل يحددان القواعد التي تحكم نشاط هذه الشركات، ونظام التأجير التمويلي، ونظام التنفيذ والرهن، إضافة إلى إجراءات لمعالجة الصعوبات الحالية في تسجيل الرهون وإتاحة الرقابة القضائية لقرارات التسجيل. وكشف العساف أيضا عن نظامين يرتبطان بالتمويل العقاري يجري العمل حاليا على إعدادهما، هما التقييم العقاري والسجلات الائتمانية.
في جانب ثان, أوضح العساف أن البنك السعودي للتسليف يدرس الدخول في تمويل شريحة محددة من المساكن للعائلات التي لا تتمكن من الحصول على قروض من صندوق التنمية العقارية أو البنوك التجارية. وأفاد العساف الذي يرأس مجلس إدارة المؤسسة العامة للتقاعد, أن المؤسسة تعمل حاليا على إنهاء الترتيبات اللازمة للبدء بتنفيذ برنامج تمويل شراء مساكن لموظفي الدولة المشتركين في نظام التقاعد المدني والعسكري الذي يتوقع انطلاقه منتصف هذا العام.

في مايلي مزيداً من التفاصيل:

كشف الدكتور إبراهيم بن عبد العزيز العساف وزير المالية خلال المؤتمر ، عن دراسات موسعة أطلقت لتشخيص وتحليل دقيق للأنظمة واللوائح في المملكة وللمؤسسات المتعلقة بقطاع التمويل العقاري. وقد قدم فريق الدراسة مجموعة شاملة من التوصيات تناولت الأعمدة الرئيسة لما يمكن أن نسميه "بمنظومة التمويل العقاري"، وهي السوق الأولية، والسوق الثانوية والسلطة التنظيمية أو الإشرافية. وعلى أساس النتائج والتوصيات التي انتهت إليها الدراسة تم تحديد مجموعة من الأولويات للتنفيذ آخذة في الاعتبار المسائل التي تجري معالجتها بشكل مستقل في الوقت الحاضر.
وقال في افتتاح أعمال المؤتمر: يسرني أن ألتقي معكم هذا الصباح في هذا المؤتمر المهم، وأود بدءا أن أعبر عن شكري للجهات الراعية والمنظمة للمؤتمر وعن تقديري لجهودهم في وضع جدول أعماله الثري بالموضوعات المهمة. كما أود أيضا أن أعبر عن امتناني للمتحدثين في الجلسات المختلفة المدرجة في جدول الأعمال والذي نأمل أنه بتنوع خبراتهم ومجالات تخصصاتهم سنخرج بمناقشات مفيدة ومنتجة.
وقال: تكمن أهمية المؤتمر في موضوعه وتوقيته فموضوع "تمويل الإسكان" يشكل واحدة من الأولويات المهمة التي توليها حكومة المملكة عناية خاصة وهي تيسير توفير الإسكان للمواطنين.
ويأتي انعقاد هذا المؤتمر في وقت مناسب إذ يتزامن مع الجهود الراهنة المكثفة من قبل الدولة لمعالجة القضايا والمشاكل المتعلقة بالإسكان وبتمويله على النحو الذي سيرد وصفه لاحقا.
وكما يعلم معظمكم يرجع تاريخ أول مبادرة حكومية شاملة لتوفير تمويل الإسكان إلى منتصف السبعينيات ففي عام 1975م، أنشأت الحكومة صندوق التنمية العقارية كمؤسسة إقراض متخصصة، ويمنح الصندوق قروضا ليس فقط من دون فوائد ولكن بإعانة مباشرة وغير مباشرة لطالبي القروض المؤهلين. وقد منح الصندوق منذ إنشائه وحتى نهاية عام 2006م، قروضا بلغ عددها 510.811 قرضا لبناء ما يقرب من 613 ألف وحدة سكنية في ما يقارب أربعة آلاف مدينة وقرية ومناطق نائية في المملكة.
وقد اعتمدت الدولة عند إنشاء الصندوق رأسمالا أوليا تمت زيادته مرات عديدة بعد ذلك، بما في ذلك إلحاق مشاريع الإسكان التي نفذتها وزارة الأشغال العامة كما خصص لزيادة رأسمال الصندوق في عام 2004، مبلغ تسعة مليارات ريال وفي عام 2006م، مبلغ تسعة مليارات ريال، وقد مكنت تلك الزيادة في رأسمال الصندوق من تقديم عدد أكبر من القروض في عامي 2005م، و2006م، بلغت نحو 53 ألف قرض. وإضافة إلى مبالغ رأس المال التي تخصصها الدولة للصندوق يعمل الصندوق على أساس توظيف المبالغ المتحصلة من سداد القروض في تقديم قروض جديدة للمواطنين، ومن ثم فإن أداء الصندوق فيما يتعلق بمعدل تحصيل القروض مستحقة السداد يؤثر بطريقة مباشرة في حجم القروض التي يمكن منحها.
وقد واجه الصندوق إلى عهد قريب، كما يعلم الكثير من الحضور، مشكلة تتعلق بالتخلف عن السداد وبمعدلات التحصيل وتجاوزت نسبة التخلف في عام 2004 30 في المائة من مجموع القروض مما ترتب على ذلك ونتيجة لاعتماد الصندوق على تدوير المبالغ المحصلة لتقديم قروض جديدة، إلى انخفاض حجم الإقراض تدريجيا من حيث القيمة الاسمية الكلية، وانخفض انخفاضا حادا بالنسبة لحجم السكان. ومنذ عام 1989م وإلى عهد قريب لم يزد عدد قروض الصندوق على عشرة آلاف قرض سنويا، باستثناء السنتين 1993م، 1994م. وخلال السنوات العشر من 1995م، إلى 2004م، بلغ عدد القروض في المتوسط 6.500 قرض سنويا.
وفي الوقت ذاته طالت فترة الانتظار بين تقديم طلب القرض ومنحه من قبل الصندوق مع ازدياد عدد الطلبات في المتوسط على 30 ألف طلب سنويا.
وقد حتَّم ذلك الوضع ضرورة اتخاذ إجراءات من قبل الحكومة ومن قبل إدارة الصندوق لدعم الصندوق وتقوية قدراته على أداء المهمة المناطة به وكما سبق القول خصصت الحكومة للصندوق مبلغ تسعة مليارات ريال في عام 2004م، ومبلغ تسعة مليارات ريال في عام 2006م، مما مكن الصندوق من منح نحو 53 ألف قرض في عامي 2005م، و2006م، كما سبق الإشارة إليه. وإضافة إلى ما تقدم تم إقرار إجراءات لتحسين معدل التحصيل والحد من مشكلة التخلف عن السداد ومنها ما يلي:
- إطلاق حملات تستهدف متابعة وتوعية المواطنين وحث المقترضين على ضرورة سداد المبالغ التي يدينون بها للصندوق.
- بالنسبة للمقترضين من ذوي الرواتب العاملين في القطاعين العام والخاص، سيجري ربط الصندوق بنظام التحصيل عن طريق الخصم المباشر من المرتب لأقساط القرض وهو ما يتوقع معه ارتفاع نسبة التحصيل بدرجة كبيرة.
وتواصل إدارة الصندوق جهودها لبلورة وتنفيذ إجراءات لرفع كفاءة عمليات الصندوق ودعم قدراته على تقديم خدماته للمواطنين.
وإضافة إلى دعم صندوق التنمية العقارية وتطوير وإصلاح إجراءاته، أود أن أذكر في هذا المقام الدور المهم الذي تقوم به المؤسسات الخيرية في توفير الإسكان لفئات ذوي الدخل المحدود من المواطنين وأهم مثال لتلك المؤسسات هو "مؤسسة الملك عبد الله لوالديه للإسكان التنموي" وهي إحدى المؤسسات الراعية لهذا المؤتمر. وتمثل هذه المؤسسة مبادرة كريمة من خادم الحرمين الشريفين، الملك عبد الله بن عبد العزيز حفظه الله وهي تعكس الرعاية الكريمة للمواطنين من قبل القيادة الحكيمة للمملكة، وتؤكد الاهتمام الذي توليه تلك القيادة للحد من الفقر ومحاربته كأولوية قصوى عاجلة، وكذلك مؤسسة سلطان بن عبد العزيز الخيرية، ومشروع الأمير سلمان بن عبد العزيز للإسكان الخيري وغيرها من مبادرات أهل الخير.
وقد قامت مؤسسة الملك عبد الله لوالديه بتطوير أنظمة المعلومات اللازمة لتمكينها من أداء رسالتها على أسس قوية مستدامة، ووضعت الإجراءات اللازمة لتقرير تأهل المستفيدين، كما قامت بإجراء العديد من الدراسات الاجتماعية والأبحاث المهمة التي تستهدف المسح الدقيق لفئات المواطنين الذين يعانون من عدم توفر المسكن الملائم.
وإضافة إلى ما تقدم، أود الإشارة إلى مبادرة حديثة في مجال تمويل الإسكان من قبل المؤسسة العامة للتقاعد وهي كذلك من رعاة هذا المؤتمر التي وافق مجلس إداراتها على برنامج لتمويل شراء مساكن لموظفي الدولة المشتركين في نظام التقاعد المدني والعسكري، ويمتاز هذا البرنامج بإتاحته تمويل طويل الأجل بشروط مناسبة للطرفين – المؤسسة والمقترض – وتعمل المؤسسة حاليا على إنهاء الترتيبات اللازمة للبدء في تنفيذ البرنامج الذي يتوقع انطلاقه في منتصف هذا العام 2007م بإذن الله. ويدرس البنك السعودي للتسليف حاليا دخول البنك في تمويل شريحة محددة من المساكن للعائلات التي ليست لديها إمكانية الحصول على التمويل من صندوق التنمية العقارية ووسائل التمويل الأخرى وستكون مساهمة البنك في تمليك مساكن لتلك الفئة من أبرز وسائل التشجيع على الادخار وهي إحدى المهام الرئيسة المناطة بالبنك.
وقبل أن أختتم هذا الجزء من كلمتي عن الوضع الراهن للتمويل العقاري أود الإشارة كذلك إلى ما يقوم به القطاع الخاص من مبادرات في هذا المجال بما في ذلك قيام بعض الشركات بمشاريع كبرى في قطاع العقارات. وأنوه على وجه الخصوص بالراعي الرئيس (والمنظم لهذا المؤتمر) شركة دار الأركان، وأشير كذلك إلى انطلاق صناديق التمويل العقاري (reit) من قبل القطاع البنكي بما في ذلك ما أعلنت عنه أخيرا مجموعة سامبا وكذلك الأنشطة الأخرى للتمويل العقاري التي تقوم بها البنوك المحلية رغم محدوديتها حاليا.
السادة والسيدات الحضور.. والآن قد يطرح السؤال التالي: هل تكفي هذه المبادرات ـ وهي مبادرات ضخمة بعيدة الأثر ـ لمواجهة الطلب المتزايد على المساكن؟ وهل يمكن للمبادرات الحكومية والخيرية والجهود المحدودة من القطاع الخاص وحدها سد الفجوة الكبيرة بين العرض والطلب إذا أخذنا في الاعتبار حجم الطلب الحالي والمتوقع والتركيب الديموجرافي في بلادنا؟
فجميع المؤشرات تدل على عدم كفاية تلك المبادرات والجهود لمواجهة الطلب على الإسكان الحالي والمتوقع، وأنه يتعين لتحقيق ذلك وللوفاء باحتياجات المواطنين اتخاذ إجراءات أخرى وإطلاق مبادرات جديدة تكفل تطوير قطاع التمويل الإسكاني وتنميته على نحو مستدام. ولهذا السبب عملت الحكومة على دراسة أنظمة التمويل العقاري وقطاع الإسكان بأكملها بهدف التعرف على الخطوات الضرورية التي يتعين اتخاذها لتطوير ذلك القطاع ولتمكين القطاع الخاص من المشاركة على نحو فاعل ومن الاستثمار في ذلك القطاع المهم. ومن هذا المنطلق قامت وزارة المالية في السنوات الثلاث الأخيرة بإجراء دراسات شاملة للإطار النظامي والمؤسسي للتمويل العقاري والإسكاني، كما قامت بدراسات تشخيصية وتحليل دقيق للأنظمة واللوائح في المملكة وللمؤسسات المتعلقة بقطاع التمويل العقاري أو بأي من جوانبه إضافة لدراسة الجوانب الفقهية.
وكان الهدف المباشر من تلك الدراسات هو التعرف على العوامل التي تعوق أو يمكن أن تؤدي إلى إعاقة التمويل العقاري في المملكة والتي تؤثر سلبا في تطوير وتنمية سوق فاعل للتمويل الإسكاني.
أما هدفنا النهائي فهو يتركز في إرساء إطار قانوني ومؤسسي يستجيب لاحتياجات السوق ويشجع الاستثمارات الخاصة ويوفر حماية فاعلة لمصالح وحقوق جميع الأطراف ذات العلاقة من ممولين ومطورين ومستهلكين.
وأود التنويه هنا بالمنهج المقارن الذي طبقه فريق الدراسة في قيامة بها في إجراء التحليلات التي تتضمنها، إذ قام الفريق بدراسة تجارب ومنظومات التمويل العقاري في عدد من الدول تم اختيارها إما على أساس وضوح أنظمتها وريادتها في أنظمة التمويل السكاني (كالولايات المتحدة، المملكة المتحدة، فرنسا، ألمانيا، والنمسا) أو للتقارب الاقتصادي والاجتماعي مع المملكة (كباكستان، ماليزيا، مصر، والأردن). وتناولت الدراسات أيضا جوانب محددة في بعض الدول لما قدمته تجاربها من دروس خاصة يجدر أخذها في الاعتبار. ولم يكن الهدف من هذا المنهج اقتباس نظام معين بأكمله لأننا ندرك أن منهج الاستيراد بالجملة نادر النجاح في مجرى الإصلاح التشريعي والمؤسسي. وكان الهدف هو الاستفادة من تجارب الدول الأخرى ومن الدروس المستخلصة من تلك التجارب، مع مراعاة واقعنا المحلي ومعطياتنا الاقتصادية والاجتماعية.
وقد قدم فريق الدراسة مجموعة شاملة من التوصيات تناولت الأعمدة الرئيسة لما يمكن أن نسميه "منظومة التمويل العقاري"، وهي السوق الأولية، والسوق الثانوية والسلطة التنظيمية أو الإشرافية. وعلى أساس النتائج والتوصيات التي انتهت إليها الدراسة تم تحديد مجموعة من الأولويات للتنفيذ آخذة في الاعتبار المسائل التي تجري معالجتها بشكل مستقل في الوقت الحاضر.
ومن الأولويات التي تم تحديدها ويجري العمل على إقرارها، أود الإشارة إلى ما يلي:
أولا: نظام جديد للتمويل العقاري: ويستهدف هذا النظام المقترح وضع الإطار الأساسي للتمويل العقاري ودور الجهات الإشرافية مثل مؤسسة النقد العربي السعودي، وهيئة السوق المالية في السوق الثانوية.
ثانيا: نظام شركات التمويل ويحدد القواعد التي تحكم نشاط شركات التمويل العقاري بما في ذلك متطلبات الترخيص والأنشطة المسموح بها وإدارة الشركات والإشراف عليها وتسوية المنازعات.
ثالثا: نظام التأجير التمويلي.
رابعا: نظام التنفيذ والرهن.
خامسا: إجراءات لمعالجة الصعوبات الحالية في تسجيل الرهون وإتاحة الرقابة القضائية لقرارات التسجيل.
وأود أن أشير أيضا إلى نظامين يرتبطان بالتمويل العقاري يجري العمل حاليا في إعدادهما وقد وصلا إلى مرحلة متقدمة في البحث تمهيدا لإقرارها، يتعلق أولهما بالتقييم العقاري، ويتعلق ثانيهما بالسجلات الائتمانية. وإضافة إلى كل ما تقدم أود أن أشير إلى أننا قد قمنا بإعداد نماذج متوافقة مع الشريعة لبعض العقود سيتم نشرها في الوقت المناسب.
وفي النهاية، أود أن أؤكد أن هدفنا هو وضع نظام يتمتع بالوضوح والشفافية والتوازن. نظام يوفر الآليات المرنة المناسبة لتمويل الإسكان ويوفر الحماية لجميع الأطراف ذات العلاقة من خلال آليات التنفيذ المناسبة وأنا على ثقة أنه عند إقرار هذه المنظومة المتكاملة التي تغطي جميع الجوانب المتعلقة بتمويل الإسكان، سيكون لدينا نشاط كبير في التمويل العقاري مما سينعكس إيجابيا ليس فقط على قطاع الإسكان ولكن على النشاط الاقتصادي بشكل عام مما يؤدي إلى زيادة النمو واستمراريته. والجميع يعلم ما لقطاع التمويل العقاري من دور بالغ الأهمية في تحريك عجلة الاقتصاد ونحن هنا لم نستغل طاقاتنا بالكامل في هذا النشاط حتى الآن إلا أن الوضع سيختلف للأحسن بإذن الله عند استكمال الجوانب النظامية والمؤسسية، كما أنني على ثقة من أن مداولاتكم في اليومين التاليين في هذا المؤتمر ستثري النقاش بشأن القضايا المتعلقة بقطاع الإسكان والتمويل الإسكاني وستسهم في دعم الجهود في هذا المجال.
الاقتصاديه 28/12/1427هـ