لندن: «جريدة الشرق الأوسط»
من المتوقع ان تتوجه اسواق العقار نحو الاستقرار في العام الجديد، مع استمرار ارتفاع طفيف للأسعار ولكن بمعدل هو الاقل منذ عشر سنوات على الاقل، وذلك وفقا لأحدث ابحاث السوق من بنك اسكتلندا الذي كان اخر من ادلى بدلوه في سوق التوقعات العقارية هذا الشهر. ويتوقع البنك ان ترتفع الاسعار داخل السوق البريطانية في العام الجديد بحوالي اربعة في المائة.
ولكن هذه النسبة تختلف بين منطقة واخرى حيث يمكن ان يكون التراجع حادا في بعض المناطق، وكلها تقريبا في المقاطعات البعيدة عن لندن مثل ايرلندا الشمالية وويلز، وشمال انجلترا حيث تتقهقر الاسعار خلف بقية المناطق الاخرى. وفي توقيت مماثل لصدور هذه التوقعات من بنك اسكتلندا، ظهر تقرير حكومي اخر يشير الى تراجع في متوسط سعر العقار البريطاني للمرة الاولى بين شهري سبتمبر (ايلول) واكتوبر (تشرين الاول) الماضي.
لكن على الرغم من هذا التراجع، زادت اسعار العقار البريطاني خلال العام الجاري بنسبة 8.6 في المائة، وكانت اسرع نسبة نمو في لندن التي زادت فيها الاسعار بأكثر من 10 في المائة. ويعتقد بنك اسكتلندا ان فارق الاسعار بين الشمال والجنوب في بريطانيا سوف يتعمق في العام الجديد.
ومن المتوقع ان تزيد الفجوة بحوالي 10 آلاف جنيه استرليني الى 97 الف استرليني بين الاسعار في الجنوب ومثيلها الارخص في الشمال.
وتعتبر لندن الاستثناء في العام الجديد وفقا لبنك اسكتلندا، حيث تزيد فيها توقعات الاسعار في العام الجديد عن المتوسط العام بسبب زيادة الطلب عن المعروض في السوق من عقارات. وينتج عن ارتفاع اسعار لندن تأثيرا مماثلا للضواحي القريبة.
وفيما يتوقع التقرير انخفاض النمو في ايرلندا الشمالية الا ان النسبة لن تقل عن 15 في المائة في العام الجديد مقارنة بحوالي 34 في المائة في العام الجاري. ولكن منطقة شمال انجلترا لن تشهد نموا بأكثر من اثنين في المائة في العام الجديد.
من ناحية اخرى توقع المعهد الملكي لمهندسي العقار في بريطانيا ان يكون متوسط النمو السعري في العام الجديد في حدود سبعة في المائة. وهي نسبة اقل منها في العام الجاري، ولكنها مع ذلك تجعل دخول السوق للمشترين للمرة الاولى صعبا، كما ان حالات الافلاس متوقع لها ان تزيد. ويؤكد المعهد ان معدلات نمو الاسعار العقارية ما زالت تفوق نمو معدلات الاجور مما يجعل شراء العقار لصغار السن عملية اكثر صعوبة.
ومع ذلك سوف يستمر الانتعاش في سوق الايجار بسبب الطلب المرتفع كما تزيد اسعار العقارات الصغيرة التي تناسب المستثمرين الصغار. ولكن لا خطر هناك وفقا لتوقعات المعهد من انهيار السوق في العام الجديد، على الاقل في بريطانيا.
وتبدو توقعات العام الجديد اكثر تفاؤلا عن توقعات عام 2006 التي كانت قد ظهرت في نهاية العام الماضي والتي توقع فيها البعض حركة تصحيح وانخفاض في الاسعار بسبب تغييرات ضريبية الغت اعفاءات كانت متوقعة على المنازال الثانية التي يملكها مستثمرون. ويذكر مراقبو اسواق العقار تصريحات من خبراء في نهاية العام الماضي اكدت ان العقارات مقومة باكثر من 20 في المائة فوق قيمتها الحقيقية. ولكن العام الجاري اثبت خطأ التوقعات بسبب العديد من العوامل التي كان بينها ندرة العقارات المتاحة للبيع وثقة المستثمرين في استقرار وظائفهم وانتشار صفقات الاقراض العقاري باسعار فائدة ثابتة، وهو ما يفضله معظم المقترضين. وزادت الاسعار في بعض مناطق لندن الراقية مثل تشيلسي ونوتنغ هيل بحوالي 26 في المائة خلال العام الاخير. ويلاحظ وسطاء العقار نشاطا في البحث عن العقارات الراقية هذا العام يزيد بنسبة 40 في المائة عما كان عليه في العام الاخير. ويقال ان السبب هو زيادة مكافآت الانجاز في الحي المالي هذا العام بسبب الانجاز القياسي للبورصة.
وتتفق مع هذه التوقعات معظم مصادر البحث العقاري الاخرى التي استكملت ابحاثها هذا الاسبوع. ويتفق الجميع على ان عام 2007 سوف يشهد تباطؤا في زيادة الاسعار مع المزيد من الضغط على المقترضين من ارتفاع اسعار الفائدة المتوقع لها ان تزيد ربع نقطة الى 5.25 في المائة خلال العام الجديد.
وتعتبر شركة «كابيتال ايكونوميكس» للابحاث الاقتصادية اكثر مصادر السوق تشاؤما في العام الجديد حيث لا تتوقع اكثر من 3.5 في المائة زيادة في الاسعار، بينما يتوقع بنك هاليفاكس نسبة نمو لا تزيد على اربعة في المائة. ولكن شركة سافيل للوساطة العقارية في القطاع الفاخر تشارك في التفاؤل بزيادة اضافية في العام الجديد قدرها سبعة في المائة بسبب قوة الاقتصاد البريطاني والطلب الاجنبي على العقار. وتشارك كافة قطاعات العقار البريطاني هذا التفاؤل بالعام الجديد ماعدا المشترين الجدد في السوق الذين يجدون المزيد من الموانع التي تعيق دخولهم سوق العقار للمرة الاولى.
وتقول شركة «كابيتال ايكونوميكس» ان التوقعات جيدة في لندن ومنطقة الجنوب الشرقي الانجليزي حيث يزداد ضغط الطلب بسبب الهجرة من الخارج ونمو التعداد بصفة عامة. اما أسوأ المناطق فهي في شمال وويلز. ويستمر الطلب قويا على قطاع الايجار بسبب احباط فئة المشترين الجدد في العثور على عقارات في متناول قدرتهم الشرائية. ولكن ضغوط زيادة اسعار الفائدة مع تراجع ارتفاع قيمة العقارات سوف ينتج عنها مجرد تغطية تكاليف الاستثمار العقاري السكني خلال العام الجديد.
اما شركة «هوم تراك» العقارية فتتوقع نموا بنسبة اربعة في المائة خلال العام الجديد، وذلك بعد توقعات خاطئة بنسبة واحد في المائة خلال العام الجاري. وتعتقد الشركة ان اكبر الاخطار التي تعترض سوق العقار البريطاني هي ندرة العقارات المعروضة في السوق وعدم رغبة العديد من المستثمرين التحرك في السوق، سواء بالبيع او الشراء. ولا تزيد نسبة الحركة في السوق حاليا على 5.5 في المائة، مما يعني ان مشتري العقار لا يغير عقاره سوى مرة واحدة كل 18عاما.
وتعتقد الشركة ان الطلب سوف يظل عاليا على العقارات الايجارية بينما يواجه هؤلاء الذين يضطرون الى التنقل داخل السوق بسبب تغيير الموقع الجغرافي (في بريطانيا) مشكلة ندرة العقارات المعروضة للبيع. وسوف يتعين على هؤلاء الذين يريدون دخول السوق للمرة الاولى الاعتماد على دعم مالي كبير من اولياء الامور. وتعتقد الشركة ان السوق يتبلور حاليا الى فئتين احداهما تملك عقارا وتستطيع الحركة الجغرافية بينما لا تملك الاخرى عقارا وتجد صعوبة في دخول السوق.
وتعتبر شركة «سافيل» للعقار الفاخر من اكثر الشركات تفاؤلا في توقعات العام الجديد بنسب زيادة لا تقل عن سبعة في المائة، تتضاعف الى 15 في المائة في الجنوب الشرقي ولندن. وتعتقد كبيرة الباحثين في الشركة يولاند بارنز ان السبب في ذلك هو ارتفاع الاجور خلال السنوات الاخيرة بنسب اكبر من ارتفاع نسب التضخم.
وتلاحظ الشركة نمو تيار جديد لغرباء يشترون عقاراتهم جماعة بغرض الاستثمار او السكن المشترك. وتعمل الشركة حاليا على بلورة تعاقدات قانونية تسمح للمستثمرين بالمشاركة في تمويل شراء عقارات لآخرين مقابل المشاركة في ارباح زيادة قيمة العقار عند بيعه. ولا يعني تعاقد شركة سافيل انشاء علاقة صداقة بين المستثمرين في عقار واحد، ولكنها مجرد وسيلة للتغلب على حواجز الاسعار العالية التي تمنع كثيرين من دخول السوق فرادى.
بعد حملات من التسويق المكثف اثناء العامين الماضيين لا تبدو اوروبا الشرقية جذابة في الوقت الحاضر رغم رخص ثمنها. ويتم التركيز على مناطق معينة لها مميزاتها السياحية التي تضمن الطلب عليها، سواء كان رياضات الجليد الشتوية او المصايف الساحلية صيفا. وما زال هناك طلب كبير على العقارات الرومانية والشرق اوروبية التي ما زالت تقدم عقارات جيدة باسعار تقل عن مائة الف استرليني. ولكن الطلب تراجع عما كان عليه في بدايات الحملة التسويقية مع زيادة قناعة المستثمرين بأن العقارات الرخيصة لن ترتفع بقوة في اسعارها، وسوف تباع بعد عدة سنوات ايضا رخيصة.
من المناطق الاخرى التي تتناولها توقعات العام الجديد:
الشرق الاقصى: زاد الاقبال على الشرق الاقصى بفضل رحلات الطيران الرخيصة والعوائد الجيدة على الاستثمار في العقارات المهيئة للايجار. وكان هذا المجال في الماضي حكرا على المحترفين من مستثمري العقار ولكن الهواة يدخلون السوق بقوة الآن ويشترون المزيد من الاستثمارات المتاحة، خصوصا في مواقع مثل هونغ كونغ وسنغافورة. وتتميز سنغافورة بالشفافية وعدم وجود ضرائب على ارتفاع القيمة العقارية وانما فقط على الدخل الايجاري بنسبة 10في المائة.
العالم الثالث: تعتقد اوساط السوق العقاري البريطاني ان قمة انتعاش السوق العقاري في العديد من دول العالم الثالث كانت في عام 2006، وان التيار في المستقبل المنظور يتجه نحو الهبوط. ولن تعم هذه التوقعات السلبية على كل المناطق بالنسبة نفسها، فهناك دول واعدة مثل البرازيل على الرغم من ارتفاع تقويم عملتها مقابل الدولار. وتقول تقارير العقار ان المستثمر سوف يجد صعوبة في الحصول على تمويل لاستثماره العقاري في العديد من دول العالم الثالث الا بشرط تقديم ضمانات مصرفية في بلد الاقتراض. وتتكفل اسعار الفائدة المتجهة صعودا بإقناع المستثمر ان يفكر مرة اخرى في التوجه نحو العالم الثالث. وتعتقد مصادر السوق ان بعض اسواق العالم الثالث تتجه الى الحضيض بسبب المخاطر السياسية وانعدام الامن.
فرنسا: تعود فرنسا مرة اخرى نحو الجاذبية العقارية ويمكنها ان تتفوق على بعض الاسواق الاخرى في عام 2007 ولكن بشرط عدم تقدم اليورو في قيمته امام الدولار والاسترليني. وكانت نسبة الزيادة السعرية في عقارات فرنسا خلال السنوات العشر الاخيرة حوالي 120 في المائة، ولكنها تباطأت في الآونة الاخيرة. وتتميز فرنسا بالتنوع من حيث مساحات ونوعيات ومواقع العقار المعروضة للاستثمار التي تناسب كافة الفئات والميزانيات. وهي توفر العديد من المناطق السياحية التي تصلح للشراء فيها كمواقع استثمار لعقارات اضافية للمستثمر.
اسبانيا: الصعود الكبير الذي شهده السوق الاسباني في السنوات الاخيرة انتهى. ويمكن للمستثمر ان يفرض شروطه وان يشتري عقارات جيدة باسعار معقولة في العام الجديد مع توجه السوق نحو ركود يدفعه عرض وحدات عقارية كثيرة في اسبانيا للبيع. ويقال ان هذه الظاهرة متعلقة بالمشترين البريطانيين الذين اشتروا بكثافة في اسبانيا في الثمانينات ولكنهم مضطرون الآن للعودة الى بريطانيا لاسباب صحية.
الولايات المتحدة: تشير العديد من التقارير الى استمرار موجة تراجع اسعار العقار التي بدأت في العام الاخير وعززها الارتفاع المتواصل لاسعار الفائدة. والى ان تتضح توجهات الاقتصاد الاميركي في العام الجديد، ليس من المتوقع ان يعاود السوق صعوده. وقد يستمر هذا الوضع لمدة عامين حتى تتضح معالم التوجهات السياسية الجديدة بعد انتخابات الرئاسة في عام 2009.
اميركا اللاتينية: هي الكم المجهول، او الحصان الاسود في المعادلة. ويرى البعض انها تتجه الى مرحلة انتعاش قياسية من حيث القيمة ونوعية البيئة، ولكن اغلب المتفائلين يعتقدون ان وصول اميركا اللاتينية الى مقدمة اسواق العقار قد يحتاج الى عدة سنوات اخرى حتى يكتشفها المستثمرون مرة اخرى. ولهذا فان الاستثمار الآن قد يكون واعدا لانه يسبق انطلاق القطيع.