قال ميكيهيسا هيراي رئيس شركة أطلس بارتنرز اليابان المحدودة إن السوق العقارية في طوكيو أصبحت على نحو متزايد محط اهتمام المستثمرين من الشرق الأوسط المتحمسين لتشغيل إيراداتهم النفطية. ويدير هيراي صندوقا بقيمة 140 مليون دولار ثلثي رأسماله من الشرق الأوسط. وأوضح «هناك اهتمام متزايد بين المستثمرين من الشرق الأوسط بالسوق العقارية اليابانية والآسيوية لأنهم يشعرون بعامل مخاطرة متزايد يكتنف الاستثمار في السوق العقارية بالولايات المتحدة أو بريطانيا، وهم يعتقدون أن المخاطر زادت لأن الأسعار بلغت ذروتها».
ويحاول المستثمرون من الشرق الأوسط تنويع محافظهم بعيدا عن الولايات المتحدة لأسباب منها المخاوف السياسية لكن السرية تكتنف أنشطتهم بشكل كبير ومن ثم يصعب رصد التدفقات الرأسمالية.
ويتوقع معهد التمويل الدولي أن تصدر دول مجلس التعاون الخليجي الست ما لا يقل عن 450 مليار دولار من رؤوس الأموال في 2006 و2007. وقال محللون ومصادر بقطاع الأنشطة المصرفية الخاصة ان نسبة متزايدة من تلك الأموال تتدفق إلى أصول بديلة لاسيما في آسيا. وأوضح هيراي الذي يرأس شركة أطلس منذ نوفمبر 2004 وأشرف على تحول في الاستراتيجية من الاستثمار في العقارات السكنية إلى المساحات المكتبية «حتى عام مضى كان ثلثا محفظتنا عقارات سكنية لكننا خرجنا وتحولنا إلى المكاتب». وقال إن الفرص القائمة حتى وقت قريب كانت في دمج عقارات سكنية وبيعها كصندوق استثمار عقاري. وأوضح «على سبيل المثال كان بوسعنا شراء عقارات سكنية بعائد 6% ثم عندما خرجنا من نفس المحفظة كنا نبيعها بعائد 5 ,5%، وهو ما يعني مكاسب رأسمالية». لكنه استدرك قائلا «المنافسة تزداد في السوق والحكومة ترقب أسعار العقارات المنقولة من القطاع الخاص إلى العام».
وحققت أطلس نسبة عائد داخلي من 15 إلى 20% مستفيدة من فروق الأسعار بين العقارات في القطاعين الخاص والعام. وفي صفقة استثنائية جنت أكثر من 50%. وفي بعض الحالات احتفظت أطلس بالعقارات لتسعة أشهر فقط والحد الأقصى لفترة الحيازة كان عامين.
وبدأت طوكيو منذ فترة قصيرة تشهد ارتفاع الإيجارات في حين تراجعت نسبة الوحدات الشاغرة إلى أدنى مستوياتها في أكثر من عقد. وترى أطلس فرصا في الحيازات الأطول أجلا من خمس إلى سبع سنوات في الأبنية الإدارية من الفئة ب. ولدى أطلس استثمار اداري واحد مشترك من الفئة أ لكن هذا استثناء.
وقال هيراي إن أفضل طريقة لتحقيق عائدات في سوق المساحات المكتبية بطوكيو هي شراء مكاتب في أماكن دخلها الكثير من المستأجرين عندما كان الاقتصاد مترنحا. وقال «اذا دعينا للمنافسة على مبنى جدد معظم المستأجرين فيه عقودهم بالفعل نميل إلى تجنبه لأنه لا توجد فرصة زيادة حقيقية». وأضاف «نسبة الوحدات الشاغرة تراجعت كثيرا في طوكيو والإيجارات ترتفع بحدة الآن. سيحاول المستأجرون التفاوض لإبقاء الإيجارات منخفضة لكن أصحاب العقارات يكسبون المعركة فيما يبدو وهو أمر جيد لنا».
رويترز - جريدة البيان الاماراتيه