جريدة الاقتصاديه - أحمد بن محمد اليوسف - 08/11/1427هـ
المستثمر الاستراتيجي هو كل مستثمر ذي قاعدة أعمال واسعة وقدرة مالية غير محدودة، ولكنه يستخدم مبدأ التخطيط والإدارة الإستراتيجية والتفكير الإبداعي ثم الإدارة الفعالة للمشاريع ثم التسويق الذكي. ويقوم ذلك على أساس حساب وتقدير وتحديد قوته الداخلية في مؤسسته والخارجية في السوق وضعفه المؤسسي وضعفه في السوق ثم الفرص داخل مؤسسته والفرص خارج مؤسسته، ثم التهديدات داخل مؤسسته وفي السوق، ويعمل على أساس أن النجاح يجب أن يكون للجميع: الشركة العميل والممول والمجتمع وذلك في بيئة تنافسية لتجارة عادلة، ويستخدم المصادر الداخلية والخارجية لبيئة العمل من مصادر اقتصادية ومالية حكومية وعلم ومعرفة في ظل الشفافية والحوكمة لسد الثغرات وتحقيق النجاح لأعماله مع القيام بمسؤولياته الاجتماعية.
اليوم في المملكة لا يوجد مستثمر استراتيجي في قطاع العقار ومن الصعوبة وجوده ليس بسبب عدم وجود المال أو الأرض أو العلاقات بل بسبب ندرة الفكر الاستراتيجي في أعمال أكثر تطوراً، فما بالك بالعقار؟ "أرامكو" أقرب شركة في المملكة مؤهلة كمستثمر ااستراتيجي هناك العديد من الشركات الكبرى ستكون قادرة على أن تكون مستثمر استراتيجيا بعد عدة سنوات من النضج وليس الآن لأنها يجب أن تملك أسرار التقنية والمعرفة والتطور في جميع جوانب نشاطها الإدارية والهندسية والمالية لكي تكون قادر على تملكها تماما والدخول فيها كرأس مال لتصبح شريكا استراتيجيا مؤهلا.
يحاول البعض إحداث شيء ما في سوق العقار كنا نتمنى لو اكتمل ولكنه توقف عند خطوة التفكير الإبداعي ولم ينجز ولم نخطط فتوقف. وهناك محاولات انتقلت لدول الجوار لأنها وجدت الاحتواء والترحيب والتمويل والتشريع والدعم، هذا وإن كان التمويل سعودياً فقام بالتفكير والتخطيط والإدارة والتسويق وأرجو أن ينجح وينقل تجربته للمملكة لأن وجوده هناك مؤقت.
تعتبر المملكة للأسف أكبر ورشة تدريب في العالم ولكن لغير السعودي. يأتينا ملايين العمال والمتخصصين ويجدون إمكانات وطاقات لا توجد حتى في الدول المتقدمة ثم يذهبون بالخبرة ويبقى الصناعي أو العقاري السعودي مستثمرا وكفيلا لخبرة لم توثق وتحفظ. "إعمار" مستثمر استراتيجي عقاري بكل المواصفات ولكن السوق السعودي يستوعب عشرات الشركات على الأقل في حجم "إعمار" والمواطن هو المستفيد الأول وبالتالي الدولة والوطن.
المستثمر الاستراتيجي يقدم المنتج العقاري حسب طلب المستهلك وبالأسلوب والشكل والتصميم الذي يرغبه المستهلك وليس بالأسلوب والشكل والتصميم الذي يستطيعه المستثمر، إلا إذا كان أفضل مما يرجوه المستهلك، بعد النظر والتخطيط طويل الأجل وتقديم الأفضل وإن استغرق ذلك وقتا أطول. اليوم نجد من يركز على الدعاية والإعلان والعلاقات العامة ومن يركز على السمعة المالية ومن يركز على الارتباط بإحدى المجموعات الدولية أو من يركز على استخدام التقنية لخدمة أعماله وليس عملائه، ومن يستخدم المكاتب فائقة التجهيز ومن يتحول إلى مساهمة عامة أو من ينفق على الإظهار والمجسمات. كل ذلك جميل ورائع ولكن ضمن خطة استراتيجية خمسية ثم خطط تشغيل سنوية مع صدق مع النفس أولا والتركيز على فريق الإدارة، وهذا رأس المال الحقيقي فريق الإدارة المحترف، رئيس فريق التخطيط الاستراتيجي ورئيس فريق الاستثمار والتمويل ورئيس فريق التخطيط والتصميم العمراني ورئيس فريق إدارة المشاريع ورئيس فريق الإدارة الداخلية ورئيس فريق التسويق ورئيس فريق تقنية المعلومات. وفوق ذلك الرئيس القائد المبدع.
لا أعتقد أنه سيظهر مستثمر عقاري إستراتيجي حتى الآن وأنا أتابع السوق وأكرر: المشكلة مشكلة تفكير وتخطيط وإدارة لا يجوز أن نحدد المشروع ثم نفكر. الفكرة أولا ثم التصور ثم الموقع ثم تنفيذ المشروع.
شاركت في دراسة حول محطات الوقود في المملكة عام 1410هـ. عدة ألاف من محطات الوقود تحقق خسائر. سألت أغلب الملاك لماذا أصلا بنيت المحطة هنا؟ كان الجواب لأنني أملك هذه الأرض، وهذا سبب خسارته. أفضل استخدام للأرض أساس لكل استثمار عقاري. بتجنب الكثير من العقاريين إنفاق القليل من المال على دراسات الموقع وتحليل حركة المرور حول الموقع قبل التصميم ويؤدي ذلك إلى سوء تصميم الموقع العام وبالتالي فشل المشروع أو زيادة تكاليفه وهذه مشكلة تخطيط.
من مشكلات التسويق عدم تقديم المنتج المناسب للمواطن، فهو اليوم يطلب فيلا وشقه ولا يطلب أرضا، اليوم نعيش أزمة سكن ستبلغ ذروتها. خلال عام تحول الكثير من الفلل والشقق السكنية إلى مكاتب وارتفعت الإيجارات لقلة المعروض وزيادة الطلب.
اليوم مطلوب فورا آلاف الشقق والفلل في الرياض ومدن المملكة الأخرى ولازال العرض بالقطعة. الأمر يتطلب أحياء كاملة.
سوء التخطيط سيؤدي قريبا جدا إلى عدم جاهزية المخططات المعروضة للسكن لأنها غير مكتملة الخدمات حسبما وصل إليه تطور ذوق وطلب المواطن وهو يرى ما يحدث من مستويات رفيعة من التصميم والتنفيذ في الدول المجاورة وبإمكانات متواضعة أحيانا. الشركات العقارية المساهمة العامة غير مؤثرة لأنها قامت لأغراض معينة أو مناطق جغرافية معينه أو لأنها غير قادرة على التخطيط الاستراتيجي والإدارة الفعالة بحريه ويحكمها روتين معروف وإدارة رتيبة.
أنصح أي مستثمر عقاري يرغب في النجاح بطريقة غير مسبوقة أن يبتعد عن الإدارة تماماً في الشركات عملاً بمبدأ فصل الملكية عن الإدارة لكي يترك الإدارة العليا تفكر وتخطط بإبداع. استخدموا المكاتب الاستشارية ليس فقط لعمل المجسمات بل التخطيط العمراني وإدارة المشاريع والتسويق الإبداعي والتمويل. لكي يكون المستثمر العقاري إستراتيجيا عليه الاستفادة من الطفرة المالية والتنظيم في سوق المال والتطور في هذا القطاع للحصول على أفضل عروض التسويق المالي لتنفيذ مشروعه ثم الحصول على أفضل العروض المصرفية "تمويل المشترين".
طبعا موضوع الحوكمة غير موجود بتاتاً الآن في أغلب المجموعات العقارية لطبيعتها الاجتماعية. نعم هناك توجه قوي وموفق لتأسيس مجموعات عقارية كبرى سواء للتمويل أو التطوير بأساليب رفيعة المستوى. ولكن إذا كان ينظر إلى أن يكون مستثمرا يحسب له حساب يجب استخدام أفضل أساليب التفكير والتخطيط والإدارة كأساس ثم سينتج عن ذلك فريق إدارة رائع يقدم أداء مبدعا وغير مسبوق سواء في التفكير أو التخطيط أو التنفيذ ماليا أو إداريا أو هندسيا أو تسويقيا وأفضل أسلوب استثمار الرصيد في السوق وتأسيس مجموعة جديدة منفصلة عن الأم لتفادي العراقيل والإخفاقات. والمشوار ليس طويلا، إنه أقصر مما يتوقع الجميع. "إعمار" قامت ووصلت إلى ما هي عليه في ثماني سنوات في سوق لا يوجد فيه الطلب الموجود في المملكة. بل إنه لا يعادل ولا 15 في المائة من الطلب الموجود في المملكة ولا ننسى أن الطلب في المملكة سعودي بنسبة 80 في المائة وعلى المنزل الأول والأساسي وليس على السكن الموسمي أو السياحي. قريباً سيبلغ الطلب قمة غير مع تفعيل تملك غير السعوديين للعقار. المال اليوم موجود والمطلوب الفكرة الإبداعية والتخطيط الاستراتيجي ومجلس الإدارة الفعال ولي وجهة نظر معروفة في مجالس الإدارة فهي حاضنة الإبداع أو قاتلته.
عوامل صناعة العقار السعودية تمر بمرحلة تطوير وتكامل وحراك غير مسبوق سواء من جهة التشريعات والتنظيمات الحكومية أو الخاصة أو أنماط الاستثمار أو التمويل للتطوير أو تمويل بيع وحدات الإسكان وتطوير أسلوب البناء والتشغيل والتمويل ومشتقاته. هناك توجه للأحياء المغلقة حديثة التصميم والمواصفات. البنوك فاعل مهم في قطاع التمويل استوعبت مؤخرا أهمية دورها والأرباح التي ستحققها في التمويل الإسلامي للإسكان. صندوق التنمية العقاري يمر بمرحلة مراجعة الخطط والإستراتيجيات لتحقيق أهدافه السامية. الدولة راجعت إنجازات خطط التنمية السابقة ونتائجها في قطاع الإسكان وبدأت في جلسات عصف ذهني على أعلى المستويات لتحفيز عوامل اقتصادية وموارد مالية وتوجيهها إلى الاستثمار الآمن في هذا القطاع الاستراتيجي. المطوريون في الخارج وبخاصة الدول المتقدمة هم المصدر الأكبر للمبيعات وليست الجهود الفردية. والخلاصة أن السوق العقاري والإسكان يمر بأفضل ظروف الطلب التي ستستمر لعقد من الزمن تقريبا والمطلوب المستثمر الاستراتيجي الذي يعلم كيف يقدم العرض الأفضل هندسيا وماليا وحضريا.
والنصيحة لمن يريد النجاح هي أن يلبي حاجة ملموسة بأسلوب مختلف عن الآخرين، ثم الصدق والأمانة.
السعودي من بين أكثر سكان العالم معاناة في تمويل شراء مسكنه رغم وجود أكبر سيولة اليوم لكل فرد من السكان مقارنة ببقية دول العالم. الفرصة اليوم هي الأنسب لقيام الدولة باعتماد نظام تمويل شراء ملايين المواطنين منازلهم في البنوك مباشرة وضمان الدولة للقرض. نظام الرهن العقاري هو المفتاح التشريعي. شراء المواطنين منازلهم من المطورين بموجب ترتيب صندوق التنمية العقاري أو البنوك وبضمان الدولة حل لعشرات المشكلات الاقتصادية والاجتماعية ومدخل لطفرة ونهضة كبرى. ولكن الشراء والاعتماد والضمان المقدم من الدولة ليس لأي منزل. يجب أن يكون منزل العمر ممتازا وراقيا في الموقع والبنية التحتية والفوقية والخدمات والتصميم والتنفيذ وبسعر اقتصادي وبكل شفافية وأمانة وخوف من الله في البيع والتسويق والشراء. ولنتعلم من أخطاء الماضي المكلفة.
أرجو أن يكون اهتمام المؤتمر العقاري السعودي الأول المواطن وليس العقاري الآن على الأقل.

استشاري إدارة استثمار عقاري