جريدة الاقتصاديه - م.عبد المنعم بن محمد نيازي مراد - 29/10/1427هـ
في الجزءين السابقين طرحنا موضوع الإيجارة العقارية لما يمثله سوق الإيجارة العقارية من أهمية في القطاع العقاري، وتم تحليل الموضوع بتناول العوامل المؤثرة في هذه السوق وأنواع الإيجارات الأساسية وأنواع التعاملات في سوق الإيجارة العقارية وطرق تحصيل الإيجارات، وتواصلا مع أساليب التعاملات في سوق الإيجارة العقارية نختتم اليوم الموضوع بتحليل عقود الإيجارة.

عقد الإيجارة:
عقد الإيجارة هو عقد قانوني كغيره من العقود التجارية، تحدد حقوق وواجبات كل طرف (المالك والمستأجر) تحت سقف القانون ويعتبر وثيقة مهمة جداً يخضع الأطراف كافة لبنودها التي في حكم القانون يجب أن توضح، ولا يجوز أن يتم عقد أو يصاغ ما لم يوضح جميع تفاصيل الحقوق وخطوط النجاح أو الفشل في تكوين علاقة محترمة بين الطرفين ويتعهدون بالالتزام بها وبنتائجها في حال نشأ أي خلاف أو نزاع مستقبلي. والعقود الإيجارية تكون مصاغة بتفاصيل دقيقة ومعظم بنودها ثقافية موضحة الجزاء والعقاب في حالة الإخفاق وكيفية الوصول إلى الحقوق أي موضحة الخطوات والإجراءات القانونية والمحاذير من جميع الخطوات والمواقف المغايرة لبنود العقد الإيجاري، وكثير من الدول تتجه إلى ربط العقود الإيجارية بملاحق استلام والعقار مع وضع صور فوتوغرافية عند الاستلام وأيضاً مبلغ مالي ضمانا للتلف في العقار يعادل 15-30 في المائة من قيمة الإيجارة.
وقد طورت الكثير من الدوائر الرسمية والعقارية والقانونية والجمعيات والنقابات العقارية عبر مستشاريها القانونيين نماذج متعدده من عقود الإيجارات التي تجتمع كلها تقريباً في البنود الأساسية وربما تختلف في التفاصيل بحسب شروط الأطراف المتداولة للمهنة بالنسبة لبلد ما أو منطقة ما أو سوق عقارية معينة وقد يكون عقد الإيجارة بسيطا لا يتجاوز صفحة واحدة أو قد يكون عقدا مفصلا ومطولا لأكثر من 20 صفحة التي يصوغها مستشارو الأطراف القانونيون وتوضيح بنودها كافة منذ البداية لتجنب أي نزاعات مستقبلية تؤثر سلبا في الإنتاج المهني للمستأجر والمالك.

بنود عقود الإيجارة:
تشترك عقود الإيجارة جميعها في بنود أساسية تحدد أطر التعامل والأهداف المبتغى تحقيقها من قبل الطرفين المستأجر والمالك، ومن أهم هذه البنود:
1. تاريخ العقد ومكانه.
2. أسماء أطراف العقد وأهليتهم القانونية لتنفيذ عقد وما يحتويه.
3. العرض والقبول من قبل الطرفين على بنود العقد كافة والتوقيع والتاريخ.
4. عنوان العقار وصلاحيته للتشغيل بحسب رغبة المستأجر.
5. تحديد مواصفات العقار (المساحة - عدد الغرف - المنتفعات)
6. تحديد مدة الإيجارة والفترات اللاحقة عند الضرورة.
7. تحديد قيمة بدل الإيجار وكيفية الدفع مقسمة على أشهر أم فصول.
8. تحديد الزيادات المرغوب بها إذا ما وجدت من قبل المالك وتواريخ استحقاقاتها الزمنية.
9. تحديد كلفة الخدمات العامة وطريقة توزيعها على الأطراف.
10. السماح بإجراء بعض التحسينات على العقار لتناسب المستأجر إذا لزم الأمر.
11. الشروط والإلتزامات التي تم التوافق عليها بين الطرفين.
12. ذكر المواد القانونية التي تحدد حقوق وواجبات كل طرف وإستتباعها بمواد أخرى.
13. إمكانية بيع المالك لعقاره لمالك جديد خلال فترة الإيجارة مع إلتزام الأطراف الجدد بحقوق المستأجر بالعقد أو فسخه حسب رغبة المستأجر.
14. لا بد من أن يوضح عقد الإيجارة العقاري بعض الأمور القانونية كتحديد الجهات الصالحة للاحتكام لها في حالة نشوء أي نزاع مستقبلي.
15. إمكانية تأجير المستأجر المكان أو جزء منه للآخرين وكيفية انتقال المسؤولية إلى المستأجر الجديد- أن يرضي المالك أو بقاء المسؤولية على المستأجر الأساسي (عقد باطني).
16. إمكانية إعفاء المستأجر من المتابعة في تنفيذ العقد في حالة تعرضه لأسباب مستجدة قاهرة تؤدي إلى الإساءة إلى المكان أو تسبب له خسارة لا تحتمل وإمكانية تغريم المالك للمستأجر بغرامة قاسية.
17. حق متابعة الورثة أو الموكلين أو الشركاء (إذا ما رغبوا بذلك) في الاستمرار في تنفيذ العقد وما يتطلب ذلك من إثباتات.
18. لا بد أن يوضح عقد الإيجار مبلغ التأمين المالي الذي يجب أن يضيفه المستأجر مقدماً وهو مقابل أي إتلافات قد حصلت بعد إخلاء الموقع وفسخ العقد.
19. حق متابعة استلام الموقع المؤجر من خلال نماذج استلام تبين حالة العقار عند الاستلام ليكون مقياسا لجميع الأطراف لحالة العقار عند إخلاء الموقع.
إنهاء عقد الإيجارة:
لا يعتبر عقد الإيجارة عقدا مقدسا لا يمكن المساس به ولكنه كغيره من العقود التجارية والقانونية معرض لنهاية زمنية معينة أو ظرفية بحسب المستجدات على أطراف العقد والعوامل التي قد تتطلب منهم الاستمرار في تنفيذ بنوده وينتهي عقد الإيجار بأحد الأسباب أو الظروف التالية:
1. نهاية مدته الزمنية وعدم رغبة الأطراف في التجديد له.
2. رغبة الأطراف في إنهاء الاتفاق حبيا قبل تاريخ استحقاقه لسبب أو عدم وجود سبب.
3. إساءة (المؤجر) للعقار أي عدم التزام المستأجر بالصيانة المعينة المتفق عليها، ترتب مشاكل قد تفقد المأجور صلاحيته للإشغال، هنا لا بد من القيام بالإجراءات القانونية المطلوبة للإنهاء القسري وما يترتب عليه من قبل الأطراف.
4. إساءة المستأجر للعقار وما يترتب على المالك من القيام بإجراءات قانونية معينة للإنهاء القسري للعقد للحفاظ على ملكه ويوضح الخطوات التي يجب أن تتبع في الإنهاء القسري ويوضح العقوبات التي تترتب عليه من مخالفات للنظام والقانون المعمول بها.
5. وفاء أحد أطراف العقد قد يبطل وينهي العقد إلا إذا ما توافق الورثة على المتابعة في حال السماح ضمن الاتفاقية الأساسية أو القوانين المعمول بها في بلد ما.
6. عدم دفع المستأجر بحلول الإيجار أو تمنعه عمداً عن الدفع وبالتالي يترتب على المالك القيام بخطوات معينة لاستفادة مأجورة بطريقة قانونية.
7. عدم التزام المستأجر ببنود عقد الإيجار وكيفية إثباتها من قبل المالك وعرضها على الجهات الرسمية أو المتخصصة لحل النزاعات الظرفية قبل وصولها إلى عتبة المحكمة.
هنا لا بد من الإشارة إلى أنه في العادة يصاغ عقد الإيجارة لصالح المالك وهو حق له بملكه حفظه له القانون ولا عجب في ذلك فالمالك هو الذي سعى وشقى وادخر ليمتلك عقاراً يعطيه إيجاره مدخولا يستفيد منه ويتمتع بحياة هنيئة.
إذن عقد الإيجارة هو عبارة انتفاع من المالك إلى المستأجر لاستخدام المأجور ضمن شروط معينة عادلة أهمها حسن الاستعمال والحفاظ على المستأجر وعدم الإساءة له معنويا أو ماديا طيلة فترة الإشغال وبالتالي فعقد الإيجارة هو عقد يستفيد منه الطرفان لتحقيق أهدافهم المنشودة.

مستشار وخبير عقاري دولي
شركة إيواء الديرة للتطوير العقاري المحدودة
رئيس لجنة التطوير العمراني - الغرفة التجارية الصناعية في جدة
عضو لجنة تقنية المعلومات - الغرفة التجارية الصناعية في جدة