جريدة الاقتصاديه - - م.عبد المنعم بن محمد نيازي مراد - 23/10/1427هـ
تعتبر سوق الإيجارة العقارية من المجالات الرئيسية في القطاع العقاري، إضافة إلى المجالات الأخرى كالوساطة العقارية والاستثمار العقاري والتطوير العقاري، ويتأثر سوق الإيجارة العقاري عادة بعدة عوامل أهمها:
1. معرفة الوسيط للسوق العقاري المحلي أهو سوق بيعي تكثر فيه المبيعات أم سوق إيجاري يفضل العملاء فيه الإيجارة.
2. معرفة حجم السوق الإيجاري ونسبة الوحدات التأجيرية بالنسبة للتمليك.
3. نوعية الإيجارات (سكنية, تجارية، صناعية، زراعية).
4. نوعية المستأجرين (أجانب، مواطنون، مسافرون) وغيرها من التصنيفات الديموغرافية.
5. مستويات المستأجرين الائتمانية.
6. متطلبات المستأجرين الإيجارية.
وبالتالي تتطلب من الوسيط الإيجاري والمدير الإيجاري (مدير الأملاك) الذين يمثلون المستأجرين والملاك أن يتمتعوا بمهارات علمية (متخصصة) وخبرات مميزة لتلبية حاجات عملائهم باعتبارهم صلة الوصل المسؤولة عادة من قبل الأطراف الأساسيين (مستأجرون وملاك) لحفظ حقوقهم وذلك بحسب الصلاحيات الممنوحة لهم من العملاء والقوانين المتبعة في سوق عقاري ما.
بالتالي لا بد لهم جميعاً (وسيط الإيجارة ولمدير الإيجارة ومدير الأملاك) من الإلمام ببعض التشريعات القانونية التي تحدد حقوقها وواجبات عملائهم من المستأجرين والملاك إن في التسويق أو التأجير من ناحية أو في الإدارة والتنظيم من ناحية أخرى لتلبية رغبات الأطراف بالتوصل للنتائج الإيجارية لكل منهم وتجنب النتائج السلبية التي تنعكس على كل الأطراف وممثليهم.
الإيجارة هي حسن انتفاع المستأجر بالعقار ضمن الشروط التي يسمح بها المالك وضمن القوانين العقارية المحلية المعمول بها.
أنواع الإيجارات:
إذ إن السوق العقاري الإيجاري يتمتع بالمرونة الكاملة بحسب نوعية العقار موضوع الإيجارة يمكن حصر أنواع الإيجارات الأساسية في أربعة أنواع:
1. الإيجار السكني ويعتبر إيجارا قصير الأجل وتراوح مدة العقد في هذا النوع من الإيجارات من سنة إلى ثلاث سنوات وقد تمتد أو تقصر بحسب العرض والطلب ورغبة الأطراف، وهو يخدم أولاً القادمين الجدد إلى منطقة ما أو حديثي الزواج، حيث إن الإيجارة تساعدهم على الإحاطة بالنفقات المعيشية وضبطها قبل الانتقال إلى مرحلة التمليك التي مسؤوليتها المعنوية والمادية كبيرة على الملاك الجدد، أما بالنسبة للعابرين أوالزائرين (لأسابيع أو أشهر) فتبقى الإيجارة هي الحل الأفضل لهم.
2. الإيجار التجاري ويعتبر إيجاراً متوسط الأجل تراوح مدة العقد في هذا النوع من الإيجارات من 3 إلى 10 سنوات عادة حيث ينكب اهتمام المستأجرين في السنتين الأوليين على بناء اسمه التجاري وجذب الزبائن، أما تحقيق الربح الفعلي فقد يبدأ في السنوات التالية (من 3 إلى 10 سنوات).
3. الإيجار الصناعي ويعتبر من الإيجارات طويلة الأجل تراوح مدة العقد من هذا النوع من الإيجارات من 10 إلى 20 سنة أو أكثر حسبما تتطلبه صناعة معينة في منطقة ما لتوفير فرص عمل وبناء استقرار صناعي ينعكس إيجاباً على الوضع الاقتصادي العام في المنطقة.
4. إيجار الأراضي وهو من الإيجارات المتوسطة وطويلة الأجل التي تعتبر من الإيجارات التشجيعية حيث يقدم المالك حق الانتفاع للمستأجر مقابل إيجار معين ولمدة زمنية محددة قد تصل إلى 99 سنة عادة تقوم الدولة بتقديم هذا النوع من الإيجارات لجذب المستثمرين والمطورين لأهداف اقتصادية وإنمائية أهمها تأمين فرص عمل لأكبر عدد ممكن من المواطنين ولأطول مدة زمنية ممكنة ولتحقيق أهداف غير مادية للمالك (أو الدولة) حيث إن قيمة الإيجارات تكون زهيدة على المستأجرين وعادة يستفيد من هذا النوع من الإيجارات المستثمرين في القطاعات الصناعية والزراعية خاصة، إضافة إلى المستثمرون في الإيجارات السكنية لذوي الدخل المحدود وأصحاب التجارات الصغيرة وأصحاب الصناعات على أنواعها.
هنا لا بد من الإشارة إلى أي نوع من هذه الإيجارات الأربعة الواردة سابقاً يحتاج إلى فقرة انسحاب من العقد لإعفاء المستأجر من متابعة الالتزام بالعقد لظروف قاهرة وخارجة عن إرادته استجدت أو طرأت عليه (المستأجر) وتلحق بهذه الفقرة الانسحابية عادة فقرة تغريمية على المستأجر يوافق عليها الأطراف (المالك و المستأجر) من بداية العقد وهي عبارة عن قيمة مادية محدودة أو نسبة معينة تزداد وتنقص بحسب فترة الإشغال إن زادت أو قصرت.