جريدة الاقتصاديه - م.عبد المنعم بن محمد نيازي مراد - 10/10/1427هـ
المعاينة العقارية
تعتبر المعينة العقارية من الأعمال الضرورية في عملية التبادل العقاري للتأكد من أن عناصر البناء والإنشاء والمكونات الداخلية وجميع الأجهزة المستعملة فيه من كهربائية وميكانيكية ومائية تؤدي وظيفتها العلمية على أكمل وجه، وبالتالي فإن المعاينة الدورية من قبل مالك العقار (الذي سيكون يوما ما بائعا) والقيام بأعمال الصيانة الدورية الضرورية تقلل من أي مخاطر مستقبلية وتوفر من تكلفة الأعطال وأعمال التصليحات المستقبلية، لذلك ننصح المالك بإجراء معينتين اثنتين سنويا للعقار، واحدة كل ستة أشهر للتأكد من أن حالة البناء جيدة وأن أجهزته كافة تؤدي وظائفها بشكل صحيح وتوفر أجواء عمل أو مسكن مريحة لشاغلي العقار (مبنى، شقة، مكتب) وتزيد في رغبتهم في العقار ومساندة في زيادة إنتاجيتهم العملية.
كما أن المشتري الراغب بشراء عقار مستعمل وخاصة المقترض من المؤسسات المالية يتوقع (المشتري) أن يكون العقار بحالة جيدة، ولا يحتاج إلى أي صيانة غير عادية أو إصلاحات رئيسية مكلفة تشكل ضغطا على مدخراته وميزانيته المحدودة.

أهمية المعينة العقارية
إن عمر البناء وعمر الأجهزة الميكانيكية والكهربائية والمائية تلعب دوراً مهما في عملية المعاينة التي تختلف ما بين البناء الجديد والبناء القديم، كما تختلف بالنسبة لنوعية البناء (سكني، تجاري، صناعي) وبالتالي فإن إجراءات عملية المعاينة العقارية قد تكون إلزامية في بعض البلدان بواسطة متخصصين بفرضها قانون التبادل العقاري لحماية المشتري الذي له الحق في إلغاء كامل العملية الشرائية أذا احتاج المنزل إلى تصليحات رئيسية يعجز المشتري ماديا عن القيام بها وقد يرفض البائع تحمل تكلفتها.
ومن ناحية أخرى، إن لم تكن المعينة إلزامية لمتابعة عملية التبادل العقاري إلا أن القيام بها ضروري لزيادة عامل الاطمئنان للمشتري ومعرفة حالة البناء قبل وعند استهلاكه، لذلك فالأفضل أن يقوم مالك العقار بنفسه بصحبة المشتري وإرشاده إلى كيفية عمل كل الأجهزة وإذا ما لفت انتباه المشتري أي أمر غريب أو غير عادي فلا بد له من استيضاح صاحب العقار مباشرة.
وتجدر الإشارة هنا إلى أنه عندما يقوم صاحب العقار (المسكن) بإطراء أي نوع من أعمال التصليحات للبناء أو أعمال الصيانة خلال فترة إشغاله للعقار، بأن يحتفظ بالإيصالات وتقديمها للمشتري الجديد أثناء عملية التبادل العقاري وذلك من باب الحرص والمحافظة على الصيانة الدورية، وأيضا لا بد للمشتري من أخذ كامل وقته لمعاينة العقار ولو بمواكبة أهل الاختصاصات إذا لزم الأمر وأن لا يتسرع مطلقاً بل عليه أن يعطي هذه الخطوة حقها التام قبل استئناف عملية الشراء.

أقسام المعاينة العقارية
تنقسم المعاينة العقارية إلى قسمين رئيسيين خارجي وداخلي، وقد يحتاج إلى خبير متخصص في المعاينة لإعطاء رأي مهني مستقل وإصدار تقرير مدعم بالإثباتات والوقائع والشواهد (الصور) لصالح حال العقار والبناء الداخلية والخارجية.

وتشمل المعاينة الخارجية للعقار كلاً من الآتي:
1. طوبوغرافية الأرض.
2. مستوى المياه الجوفية وكيفيته وتكلفة استخراجها.
3. مدخل العقار من الطريق العام المؤدي له وحالته الحاضرة أو حاجته إلى أعمال مستقبلية ربما.
4. صلة العقار بالعقارات المحيطة والمجاورة.
5. حالة البناء الخارجية وتشمل الواجهات الخارجية والبلكونات والشبابيك.
6. حالة سطح البناء وما يوجد عليه من خزانات ماء وبيت الدرج للبناء وكيفية تصريف المياه من سطح البناء أو أية مواد مستعملة في عكس الحرارة الشمسية بحسب المناخ إذا لزم الأمر.
أما بالنسبة لتنظيم الحدائق فهي لا تؤثر على العقار من ناحية حالته الوظيفية بل من الناحية التجميلية لذلك فلا تدخل الحدائق في المعاينة الخارجية إلا من ناحية المعلومات العامة للعقار.
وإذا ما وجد حمام سباحة أو جاكوزي في العقار لا بد لصاحب العقار من شرح حالته وطريقة عمله وبالتالي ربما يحتاج المشتري إلى متخصص للتأكد من عمله، والصيانة المستقبلية اللازمة له وتكلفته.
المعاينة الداخلية للبناء وتشمل:
1. معاينة جميع أجزاء الغرفة من الحوائط والأرضيات والأسقف والشبابيك والأبواب بما فيها طريقة عملها (فتحها وإغلاقها بسهولة).
2. معاينة تموجات أسطح الحوائط إن وجدت والانتباه إلى وجود أي تشققات خاصة في الأعمدة والجسور والتي قد تحتاج إلى مهندس إنشائي لإبداء رأيه العلمي فيها.
3. معاينة المطابخ وما تحويه من خزائن وأحواض مائية وآلة غسيل الصحون إذا وجدت والبراد والغاز والغسالة ونشاف الملابس خاصة عندما تبقى في الشقة وتنتقل للمشتري الجديد.
4. معاينة الحمامات والمغاطس والأحواض المائية والمراحيض والحنفيات وخطوط الإمدادات المائية الساخنة والباردة وخزانات المياه الساخنة وخطوط التصريف الصحي.
5. معاينة الأجهزة الكهربائية بدءأ من لوحة الكهرباء (الأفضل بواسطة خبير كهربائي) إلى المفاتيح والبرايز مع استخدام الأدوات الفنية للتأكد من عمل جميع الأنظمة على الوجه الصحيح.
6. معاينة الأجهزة الميكانيكية لآلات التبريد والتكييف وحركة التهوية وأماكن الرطوبة إن وجدت وسؤال المختصين عن كيفية معالجتها.
ينحصر دور الوسيط العقاري في عملية المعاينة بدور المراقب والشاهد فقط دون إبداء أي رأي هندسي أو استشاري، بل يمكن أن يزود الوسيط العقاري طرق المبادلة (البائع و المشتري) إذا تطلب الأمر بأسماء مستشارين يمكنهم إعطاء آرائهم العلمية ويتحملون مسؤوليتهم بحفظ حقوق الآخرين وأية معرفة يبديها الوسيط ولو من خبرة سابقة قد تنعكس سلبا على عملية التبادل العقاري وقد تضر بأطرافها وتفشل العملية لذلك يجب أن ينتبه الوسيط العقاري المحترف دائماً خاصة في المراحل التي تتطلب طرفاً رابعاً لتوضيح أية استفسارات ليست من ضمن عمل الوسيط إطلاقاً.
كما أن المؤسسات المصرفية التي تقدم التمويل العقاري لشراء المساكن وغيرها من القروض العقارية الطويلة الأجل والقصيرة لا بد أن تضع المعاينة العقارية في أصل الأعمال التي يجب الأخذ بها والمعرفة الدقيقة على مستوى الأصول العقارية العائدة ملكيتها للمصارف المالية وتأكيد القيم الحقيقية إما لأغراض التسنيد وأما التأكيد المحافظة على الأصل (العين) من المستأجر أو الساكن أو غيرها.