لندن: «جريدة الشرق الأوسط»
مختلف العقارات التجارية من منافذ بيع وفروع بنوك وعيادات طبية ومحطات بنزين وحتى هوائيات الهاتف الجوال، اضحت هي موجة الاستثمار العقاري الجديدة في بريطانيا كأحد اهم مشتقات سوق العقار، في موجة يحاول من خلالها المستثمرون تحقيق عوائد اكبر على استثماراتهم. وتساهم التقنيات الجديدة في توفير مناخ التعرف على فرص الاستثمار من ناحية ومساعدة المستثمر الفرد دخول هذا المجال الذي كانت الشركات الكبرى تحتكره.
هذا التحول جاء ايضا بعد بلوغ الاستثمار العقاري التقليدي في الشقق والبيوت السكنية حد التشبع وتراجع عوائد الايجار كنسبة مئوية من ثمن العقار الى خمسة في المائة او دونها. ويهرول المستثمرون نحو مجالات اوفر حظا في العوائد توقعا لارتفاع طفيف في الفائدة على الاسترليني، تقول الاوساط المالية انه اصبح شبه مؤكد خلال الشهر المقبل. ويعاني القطاع العقاري الاسكاني حاليا من تضخم هائل في الاسعار ينذر بتراجع تصحيحي، كما ان العقار في السوق للايجار اصبح اكثر من عدد الراغبين في السكن بالايجار او بالاحرى القادرين على دفع الايجارات العالية.

وهناك خطوات حثيثة نحو العودة الى البورصة لم تتبلور بعد لعدم وضوح الرؤية في الوقت الحاضر حول تحولات المستقبل في ظل عوامل غامضة مثل توتر الوضع في الشرق الاوسط وتبعات الحرب على الارهاب وارتفاع اسعار الطاقة. ولكن الاستثمارات المكثفة تتجه نحو القطاع العقاري التجاري، وتشتري عقارات متاحة في الاسواق ترى فيها فرصا استثمارية بما في ذلك فروع بنوك مثل باركليز ولويدز ومطاعم مثل بيتزا هت ومحلات سوبر ماركت ومنافذ تجارية اخرى.

من الاستثمارات غير العادية ايضا التي ظهرت في الاونة الاخيرة شراء اليخوت وتأجيرها، ويلاحظ ان اكبر 30 مستثمرا عقاريا في بريطانيا يتوجون استثماراتهم العقارية بيخت يعرض للايجار معظم فترات العام. ولكنه قطاع يقتصر حتى الان على الاثرياء، حيث يصل متوسط هذا النوع من الاستثمار الى حوالي 20 مليون دولار، ولكن عوائده تصل في العادة الى ما يقارب ربع مليون دولار اسبوعيا.

ويخدم هذا التحول موقعا جديدا على الانترنت، اسمه «بروبكس» (propex)، يقدم عشرات العقارات التجارية للبيع والشراء مع فرصة التبادل المباشر وعقد المزادات. ويتوقع المستثمرون القائمون على هذا الموقع ان يكون العام الجاري قياسيا في عدد وحجم عمليات الاستثمار التجاري. وتقول مؤسسة IPD لابحاث السوق ان عوائد القطاع التجاري يمكن ان تصل الى 10% من قيمة الاستثمار، مقارنة بصافي نسبة لا يزيد عن 3.6% من قطاع الاسكان.

وبالاضافة الى العوائد الاكبر يقدم القطاع التجاري مزايا اخرى. ففي معظم الاحوال يؤجر المستثمر عقاره لشركات كبرى مضمونة بتعاقدات طويلة الاجل تصل الى 20 عاما، تضمن له عوائد ثابتة، يمكن ان ترتفع تدريجيا. وفي المتوسط تكون تعاقدات الايجار السكني لفترات عام واحد واحيانا اقل.

وفي بريطانيا هناك حوافز اضافية للاستثمار في العقارات التجارية غير متاحة في القطاع السكني. فقوانين الضرائب تسمح باعتبار هذا النوع من الاستثمار جزءا من صندوق التقاعد للافراد المعفى من الضرائب، بل ان الحكومة تعيد الضرائب المستثمرة في هذا المجال للمستثمر. كما انها تضيف مزايا اخرى في ما يتعلق بضريبة القيم عند بيع العقار. ولا تتاح هذه المزايا في حالات الاستثمار العقاري السكني.

ويقول احد المستثمرين الذين انتقلوا من الاستثمار الاسكاني الى الاستثمار التجاري انه ضاعف عوائده وزاد من نسبة الامان النسبي بعد تحوله الى القطاع الجديد. وتضم محفظته الاستثمارية عشرة مواقع لهوائيات شركات الجوال التي تدفع ايجارا سنويا مقابل استخدام هذه المواقع. وكان احدث هذه المواقع في منطقة شمال مقاطعة ويلز ودفع فيه 74 الف استرليني مقابل عائد سنوي من شركة اورانج للهاتف الجوال يبلغ 5500 استرليني سنويا. ويبلغ هذا العائد حوالي 7.25% سنويا وهو اعلى من معدلات عوائد الشقق في لندن حاليا. ويتميز هذا العائد بالاستقرار لانه مضمون لمدة عشر سنوات كما ان الموقع لا يحتاج الى صيانة او تكاليف مثلما تحتاج الشقق المستأجرة.

ولا يقتصر الامر على هوائيات الجوال وانما تشمل مباني المكاتب والمحال ومقار الشركات، وبعضها يباع في مزادات يقام بعضها على الانترنت. وتقل اسعار نسبة كبيرة من هذه العقارات التجارية عن مليون استرليني، كما ان من الممكن الاقتراض بضمان عوائدها كما هو الحال في قروض شراء العقارات بغرض تأجيرها. وهذه الاسعار والتسهيلات الائتمانية تجعل العقارات التجارية في متناول المستثمرين الافراد بسهولة.

وفي مزاد اقيم اخيرا في لندن بيع مبنى مكاتب في منطقة فوكسهول بمبلغ 740 الف استرليني، مع ضمان لمستأجر مقيم لفترة 20 عاما، وهي شركة ادارة فنادق تدفع ايجارا سنويا قدره 67 الف استرليني، اي بنسبة عوائد قدرها 9%. وفي المزاد نفسه بيع فندق صغير في مقاطعة شمالية بحوالي 397 الف استرليني، تديره شركة تدفع عنه ايجارا سنويا قدره 35 الف استرليني سنويا اى بنسبة عوائد قدرها 8.9%.

تجارة إلكترونية: وانتقل نشاط هذا القطاع في الأشهر الاخيرة الى الانترنت، حيث دشنت شركة «بروبكس» اول خدمة من نوعها يمكن بها بيع وشراء العقارات على الانترنت. وهي تعرض الان عددا من العقارات التجارية المعروضة للبيع من بينها عيادات طب اسنان باسعار تبدأ من نصف مليون استرليني وعوائد تبلغ 6.8%.

وتقول مصادر السوق ان المستثمرين في القطاع التجاري شهدوا ايضا ارتفاعات في القيمة وليس فقط في نسبة العوائد، وهي ارتفاعات يغذيها الاقبال المتنامي في هذا القطاع بعيدا عن القطاع السكني. وتقول الاحصاءات ان عوائد هذا القطاع في العام المنتهي في يوليو (تموز) الماضي بلغت 22% وهي نسبة عوائد اعلى من العقارات السكنية والاسهم والسندات. ولكن استمرار ارتفاع الاسعار من شأنه ان ينعكس سلبا على نسبة العوائد كما ان احتمالات المزيد من الزيادة تتضاءل. وقد تراجعت عوائد بعض المنافذ التجارية في الوقت الحاضر الى حوالي 5% او ما يشبه عوائد الشقق السكنية.

الخبراء يحذرون ايضا من نقطة اخرى وهي اعلانات العقارات التجارية التي تشير الى «ضمان» الايجارات لفترات طويلة تصل احيانا الى 20 عاما. فالعوائد ليست مضمونة تماما لان تعاقدات الايجار تتيح للمستأجر اعادة النظر في التعاقد كل عدة سنوات، والبعض يختار انهاء التعاقد لاسباب متعددة منها الانتقال من الموقع الى اخر. كما ان الشركات التي تستأجر العقارات التجارية معرضة ايضا للافلاس، وفي هذه الاحوال يكون الايجار المتأخر من اخر المستحقات عند توزيع ما تبقى من رأسمالها على الدائنين.

ايضا من المتوقع ان يتراجع نمو عوائد هذا القطاع قليلا في السنوات المقبلة، حيث لا تزيد نسبة النمو المتوقعة في عام 2007 عن 7%. وهي نسبة تعكس النمو الكبير الذي جرى في قيمة القطاع خلال السنوات الخمس الاخيرة. ويعتبر نمو العوائد بهذه النسبة متوافقا مع العوائد التاريخية في هذا القطاع. والنصيحة هي الاستمرار في الاستثمار في هذا القطاع مع اختيار المواقع التي تدر عوائد ثابتة ومربحة. وما زالت نسبة 7% اعلى منها في بعض الاستثمارات الاخرى.

ومن الفوائد غير المعروفة لهذا القطاع انه غير مرتبط بقطاعات الاستثمار الاخرى صعودا وهبوطا، لذلك فهو يصلح كنوع من الاحاطة في محفظة استثمارية متوازنة.