من الناحية القانونية .. كيف يكون التمليك لشقة في بناية !!!

ملكية المال أو ما يقوم بالمال .. عقاراً كان أم منقولاً .. تخول صاحبها سلطات الإستعمال والإستقلال والتصرف .. وما من أحد إلا ويعلم كيف يمتلك أرضاً أو بناية .. إن لم يكن عن طريق الممارسة الشخصية ، فعن طريق المشاهدة أو الإستماع أو المتابعة .
ولكن ملكية شقة في بناية أو معرض في سوق تجاري من مظاهر التصرفات المستحدثة تسبباً ، والتي تنطوي على آثار أو مظاهر قانونية مختلفة عن تلك المألوفة والناتجة أو المترتبة على بيع العقار بأكمله .
ولتغطية كافة الجوانب القانونية التي تنجم عن تملك وحدة مفرزة داخل عقار .. تتكون عادة البناية أو السوق المركزي أو أي عقار قابل للإنتفاع به من قبل عدة أشخاص كل منهم بصورة مستقلة عن الآخرين ، تتكون من أجزاء مفرزة وأخرى غير مفرزة .. المفرزة منها هي الشقق في البنايات أو المحلات في الأسواق المركزية . وسنحصر الرؤية القانونية على تملك الشقق دونما المحلات التجارية والوحدات الأخرى ، بحسب أنها - أي الشقق الأكثر شيوعاً في الواقع العملي قياساً إلى الوحدات الأخرى .

ملكية مستقلة
يستقل مالك الشقة بحيازتها وملكيتها ، وهي تشمل كل ما تحتويه مما هو معد للإستعمال الخاص به مثل الحوائط والحواجز الفاصلة بين الغرف ، وكذلك ما يقع داخل الشقة من أنابيب أو مواسير للماء والغاز والأدوات الصحية والتمديدات الكهربائية ، إضافة إلى الباب الخارجي والأبواب الداخلية والنوافذ والشرفات .. أما الأجزاء غير المفرزة فتكون شائعة في ملكيتها شيوعاً إجبارياً دائماً بين جميع مالكي الأجزاء المفرزة ، وهي تشمل الهيكل العام للبناية بما يحتويه من الأرض المقام عليها والأساسات والحوائط الرئيسية والأفنية وقواعد الأرضيات والمداخل والسطح والدرج - السلالم - والدهاليس ومواقف السيارات وممرات المشاة والمصاعد والأنابيب والمواسير والتوصيلات الكائنة خارج الشقق ، وكذلك الواجهات الخارجية للبناية ، وكافة الأجزاء المعدة للإستعمال المشترك بين جميع ساكني الشقق .

حرية الإستعمال
ويكون لأي من الملاك الحرية في إستعمال هذه الأجزاء المشتركة فيما أعدت له ، على أن لا يحد ذلك من ممارسة باقي الملاك لحقوقهم أو يحول دون إستعمالهم لها .. ولكن ليس له الحق في التصرف في حصته من الأجزاء الشائعة ( الملكية المشتركة ) تصرفاً مستقلاً عن التصرف في شقته ، على أساس أن هذه الأجزاء الشائعة تابعة تبعية مطلقة للشقة التي يمتلكها ، وقد أعدت لخدمة جميع الشقق وإكتمال الإنتفاع بها .


إستثناءات
ولا تدخل الحواجز والحوائط الفاصلة بين وحدتين سكنيتين ( شقتين ) والتي تفصل مالك الشقة عن جاره ، لا تدخل في الملكية الخاصة لمالك الشقة ، كما لا تدخل في الملكية المشتركة بين عموم الملاك .. وإنما تكون مشتركة بين أصحاب هاتين الشقتين فقط ، دون أن يستأثر أحد منهما بملكيتهما .

أجزاء شائعة
على أن سقف الشقة وأرضيتها تعد من الأجزاء الشائعة التي يشترك جميع الملاك في ملكيتها دون أن تمتد هذه الملكية لتمتد البلاط والمزايكو والسيراميك والأخشاب وغطاء الأرضيات والأسقف المستعارة التي قد تكسو بعضاً من أجزاء الشقة من الداخل .. إذ تكون هذه ملكاً خاصاً لصاحب الشقة .

حقوق وواجبات مالك الشقة السكنية
يتمتع مالك الشقة بما للمالك من حقوق في ملكه ، له أن يستعملها وله أن يستغلها بالإستثمار كما أن له أن يتصرف فيها بالبيع أو الهبة أو الرهن أو الوقف .. بل أن له أن يشترك معه في ملكيتها شخص آخر دون أن يكون له الحق في التصرف بأي نوع من أنواع التصرفات في الأجزاء المشتركة ، ودون أن يكون له الحق في إجراء أي تعديلات في هذه الأجزاء دون موافقة جميع الملاك ، ما لم يكون هذا التعديل من شأنه تيسير إستعمال هذه الأجزاء دون المساس بالغرض الذي خصت له . وتسري على ملكية الشقق القواعد العامة للملكية ، ومنها عدم التعسف في إستعمال الحق .. فلا يحق له القيام بأي عمل في الشقة يكون من شأنه المساس بتماسك البناء وقوته ومظهره العام ، وإن كان داخل الشقة ، كما أن عليه المحافظة على شقته وصيانتها حتى لا تتأثر الأجزاء المشتركة في الملكية كالأرضية والسقف .

حصة المالك في الأجزاء الشائعة
حيث يتعدد ملاك الشقق فإنهم يشتركون جميعاً في ملكية الأرض المقام عليها البناء ، كما يشتركون في ملكية أجزاء البناية التي أعدت للإستعمال المشترك بين جميع قاطنيها ، وحيث أن هذه الأجزاء لا تقبل بطبيعتها القسمة على ملاك الشقق ، فإن لكل مالك نصيب فيها يوازي نسبة الجزء الذي يمتلكه لا يمكنه التصرف فيه بمعزل عن التصرف في الشقة ذاتها . ومن حيث التكاليف المطلوبة لإدارة الأجزاء الشائعة وحراستها وحفظها وصيانتها وتجديدها فيلتزم بها جميع مالكو الشقق .. إذ يشتركون جميعاً في الإنتفاع بها ولا يستطيع أحدهم أن يتنصل من إلتزامه هذا بدعوى تخليه أو تنازله عن ملكية الحصة التي تخصه في الأجزاء الشائعة .
المصدر : الموسوعه العقاريه الرقميه

جزاك الله خير مهندس / أحمد على هذا التوضيح علمآ الشقق للتمليك كثيره بعكس المعارض التى أتمنا أن نراها
بكثرة الشقق لكي يتم الاستثمار فيها 00000000000000 تحياتي لك 0