لقد لمسنا خلال الفترة الماضية تجاوب المستثمرين العقاريين مع حجم الطلب على الوحدات السكنية نظام الشقق بمدينة جدة – وها نحن نجد طفرة بالعمائر السكنية المعروضة للتمليك،،،، ولكن!!

بنهاية زيارتي لمخطط الحرمين يوم أمس وكانت زوجتي بصحبتي لغرض البحث عن شقة للتمليك – وبعد معاينة ثمانية عمائر بالمخطط من الداخل ومعظم المخطط من الخارج ، سألتني زوجتي عما إذا كان معلم الحديد الذي ينفذ بوابات العمائر الحديدية بالمخطط شخص واحد – فأخبرتها بأنني اعتقد بأن المهندس المصمم والمشرف ومقاول التنفيذ هم نفسهم واحد.

من زيارتي للمخطط لاحضت أن حجم الإقبال على شراء الشقق بهذا المخطط كبيرة جدة – رغم أنني وجدت العديد من العيوب بالتصميم والتنفيذ بكل العمائر التي زرتها من الداخل ، وودت أن انوه عنها هنا أملا تدارك ما بقي من المخطط.
كما أعول حجم الإقبال على الشراء بهذا المخطط لسببين هما:
1- عدم وجود بدائل أفضل من المعروض.
2- قلة خبرة العديد من المشترين.
ونظرا للمنافسة القوية بهذا القطاع أجد أن القدرة التنافسية لتسويق الوحدات السكنية بالمستقبل القريب ستكون للأفضل من حيث التصميم وجودة التنفيذ.
وبصفتي عميل ارغب بشراء شقة وأتمتع بخبرة بسيطة بالعمارة أوجز فيما يلي أهم ملاحظاتي على الشقق بهذا المخطط والمكونة من 6-7 فراغات والتي يتراوح سعرها من 345000-520000ريال :
أولا: التصميم المعماري:
1- عدم الاهتمام بالعوامل البيئية والمكانية للموقع – ومثال لذلك :
+وجود تصميم لعمائر بواجهات زجاجية كبيرة (كامل حائط الغرفة) مع استخدام زجاج مفر وقطاع ألمنيوم اقل من بسيط (غير عازل للحرارة) وتواجه واجهة جنوبية أو غربية.
+ أو فتحات شبابيك صغير اقل من الاحتياج الفعلي لإنارة الغرفة.

2- واجهات كثير من العمائر إما بدون طابع معماري (مجرد حائط به فتحات شبابيك وأجهزة مكيفات) أو وجود عناصر زخرفيه مبتذلة وبمصنعية غير جيدة.

3- عدم مناسبة حجم المصعد لحجم الشقق – حيث يمكن أن تستوعب ألشقه من 6-10 أشخاص والمصاعد ألمنفذه من 4- 6 أشخاص.

4- ضيق عرض السلم 120-140سم– والذي تم تحديد عرضة باشتراطات الأمانة الأخيرة بحيث لا يقل عن 150سم بمثل هذه العمائر.

5- تصميم فراغات الشقة:
5-1/ مداخل الشقة:
بمعظم العمائر تقريبا يتوفر مدخلان لكل شقة احدهم للضيوف والآخر للسكان – ولكن ما يعيب المداخل أنها قد تكشف غرفة المعيشة بشكل مباشر أو منطقة المغاسل والحمام بجناح الضيوف.
5-2/ غرفة الصالون والطعام.
من الأفضل أن تكون غرفة الطعام قريبة من المطبخ لسهولة خدمتها ومحجوبة بصرياً عن الصالون لسهولة خدمتها من نساء البيت أثناء تواجد ضيوف رجال بالصالون – كما يجب أن يكون الصالون اكبر أو يساوي حجم غرفة الطعام – وقد وجدت العكس.
5-3/ المعيشة أو الصالة:
يصعب فرش غرفة المعيشة لوجود فتحات بمعظم الحوائط أو لصغرها – كما أنها مكشوفة من مدخل الشقة.
5-4/ غرف النوم:
يصعب وضع أثاث غرفة نوم بخزانة ملابس نظراً للمساحة وأماكن الفتحات (باب وشبابيك)، كما أن غرف النوم الحديثة قد أصبحت بعدد قطع أكثر مما يزيد من صعوبة التأثيث بشكل جيد.
أما غرفة النوم الرئيسية ليس ببعضها غرفة ملابس وبحالة واحدة وجدت غرفة ملابس قد كسيت حوائطها بالسيراميك (لا اعلم لماذا).
من المهم عند تصميم الفراغات مراعاة الاستخدام وتصميم ومقاسات الأثاث (الاستاندر) والتأكد من ملاءمتها للفارغ.
5-5/ الحمامات وغرفة الغسيل:
عدم كفايتها وصغرها – فاغلب الشقق بها 4حمامات، وبالنسبة لي كمستخدم أفضل أن يتوفر خمسة حمامات على الأقل حسب التصنيف التالي:
+ أن يكون حمام غرفة النوم الرئيسية كبير ويفضل أن يوجد به مغطس إضافة لحوض استحمام ليناسب شريحة اكبر من الأعمار (كبار السن والشباب) – خصوصا أن التملك بالقسط قد يصل إلى 15عام.
+ إضافة لحمام النوم الرئيسي أفضل أن يتوفر بالشقة الحمامات التالية:
أ- حمام واحد للأولاد على الأقل قرب غرف نومهم ( كرسي + حوض استحمام أو مغطس + حوض غسيل).
ب- حمام واحد للبنات على الأقل قرب غرف نومهم ( كرسي + حوض استحمام أو مغطس + حوض غسيل).
حيث أن تخصيص حمام خاص لكل من الأولاد والبنات به فوائد صحية للأسرة – إضافة لاختلاف الاستخدام والخصوصية التي أوصى الدين الإسلامي بها.
ج- حمام واحد للخادمة ( كرسي + حوض استحمام + حوض غسيل)
د- حمام واحد للضيوف ( كرسي + حوض غسيل) مع مغاسل خارجية عدد 2
+ توفر غرفة غسيل تكفي لغسالة مع نشافة (120-70سم) ويوجد بها حوض للغسل اليدوي وخزانة لحفظ أدوات النظافة – وسخان مياه يمكن أن يكون مشترك مع حمام الخادمة أو المطبخ.
5-6/ المطبخ:
من المهم بالمطبخ أن يتوسط الشقة ويكون قريب من مدخل الشقة وغرفة الطعام – كما أن مساحة المطبخ بالشقق يجب أن تتناسب مع متوسط عدد السكان للوحدة السكنية ومن وجهة نظري أرى أن يخصص 2.5م2 لكل ساكن من مساحة المطبخ – وبهذه الشقق يجب أن تكون مساحة المطبخ 20م2 على الأقل ( 2.5م2×8 أشخاص).
5-6/ غرفة الخادمة:
يجب أن تكفي مساحتها لوضع سرير 90×180سم مع كومدينو وخزانة ملابس 100×60×200سم مع ترك مساحة للحركة، وحمام خاص على الأقل 100×150سم، ولا ضرر بأن تشرف على منور ولكن يجب أن يتوفر تهوية وإنارة طبيعية لكل من الغرفة والحمام.

ثانياً/ مواد التنفيذ والديكور:
نجد استحواذ الذوق الشخصي بالألوان والأشكال بالأرضيات والجبس المستعار بالأسقف والدهانات بشكل يعتبر منفر لكثير من الأذواق – وارى ضرورة الاستعانة بمهندس ديكور أو بمعماري لاختيار ما يتماشى مع اكبر شريحة ممكنة – والتركيز على البساطة – فهي اقل تكلفة وأكثر تقبلا.

ثالثاً/ التنفيذ:
يوجد العديد من الملاحظات بالتنفيذ وهي تنحصر بشكل كبير بالمصنعيات – وكان يمكن تلافي هذه الأخطاء لو توفر إشراف هندسي جيد على هذه المشاريع
2-1/ الخرسانات: يتضح العيب بخرسانات الدرج بشكل واضح حيث نجد عدم تساوي ارتفاعات درجات السلم.
2-2/ بلاط الأرضيات – عدم استوائه والمبالغة بالميول بأرضيات الحمامات والمطابخ.
2-3/ أسقف جبسية ساقطة بعيوب بالتنفيذ أو بديكورات ضخمة لا تناسب حجم المكان.
2-4/ المبالغة بديكورات جبسية بالحوائط لا تناسب المكان من حيث الحجم والتصميم.
2-5/ شبابيك ألمنيوم من قطاعات تجارية جداً – وتظهر عيوبها بشكل واضح بالدورانات والأقواس.
2-6/ سوء مصنعية بحليات من الجبس أو ألجي أر سي بالواجهات.

إن السبب وراء ما يحدث من تدني بمستوى التصميم والتنفيذ بالكثير من العمائر بهذا المخطط هو الرغبة في تحقيق اكبر عائد مادي ممكن من بيع هذه الوحدات بتخفيض تكلفتها – وكان ذلك السبب في ضعف التصاميم المعمارية والهندسية التي اعتمدت على تصاميم سابقة فرضها أصحاب العمائر - إضافة لضعف الإشراف الهندسي.

أنا اعلم بان الدعوة للتغير بالمتبع الآن لن تقابل بالترحيب وستعارض من قبل الكثير من المستثمرين بحجة أن ذلك ما يتطلبه السوق وهو مجدي اقتصاديا – ولكن لنتسائل هل هذا هو حقا مطلب كامل السوق – وهل هذه الشريحة (المضطرة أو التي تجهل الأفضل) ستستمر ، باستقصاء بسيط بمحيط معارفي وجدت عدد كبير لم يمتلكو مسكن خاص بسبب عدم توفر ما يستحق أن يدفع به هذه المبالغ ويمكن أن يكون مسكن العمر.
أمل أن يعطى الموضوع مزيدا من الدراسة والبحث من قبل المستثمرين العقاريين والنظر لمستقبل وضع السوق وليس للوضع الراهن.

وفي الختام أود أن أشير إلى أن مهنة التطوير العقاري وبالأخص بمجال توفير السكن لذوي الدخل المحدود تعتبر خدمة وطنية ومقصد ديني : فهي ستر للناس وتفريج لكربتهم وعمارة للأرض.
وقال علية الصلاة والسلام ( إن الله يحب إذا عمل أحدكم عملا أن يتقنه).

م. محمد حلواني