العوائق التي تعود إلى صناع السوق من المستثمرين:

اتخاذ بعض المستثمرين قرارات استثمار إستراتيجية بناء على العلاقات الشخصية الفردية بعيداً عن الأساليب العلمية في تحليل ودراسة فرص الاستثمار.
تباين خبرات بعض المستثمرين العقاريين مثل خبرة تطوير المشاريع العقارية الكبرى.
ضعف التخطيط وعشوائية الاستثمار.
ضعف الملاءة المالية لبعض مؤسسي المشاريع الكبرى.
عدم احتساب تكاليف التطوير النهائية بمنظور علمي يستند لمعايير محددة.
المبالغة أحياناً في نشر الإعلانات الترويجية في عدة وسائل إعلانية مما يرفع التكاليف النهائية.
الإعلان عن أرباح متوقعة دون دراسة موثقة يحدث تناقض بين الأرباح المعلنة والأرباح الحقيقية.
طرح أسهم للاكتتاب العام بسعر مبالغ فيه ( غير حقيقي ) طمعاً في تحقيق الربح السريع مما يؤدي إلى تضخم سعر السهم إلى مستوى غير حقيقي ينتهي ببقاء المشروع لفترات طويلة دون تصفية.
طرح سعر السهم للاكتتاب العام بسعر حقيقي ولكن بقيمة عالية يحرم شريحة صغار المستثمرين من القدرة على شراء أسهم المشروع.
غالبية المشاريع العقارية المطروحة تنحصر في تطوير الأراضي الخام رغم الحاجة الملحة لمشاريع الإسكان وخصوصاً لشريحة متوسطي الدخل.
استخدام السيولة النقدية للمشروع لصالح المطور الرئيسي مما يضعف السيولة المخصصة لتطوير المشروع المكتتب فيه.
رغبة أحد ملاك المشاريع العقارية مثل ( المساهمة المغلقة ) بالخروج المفاجئ من المشروع لأي سبب مثل ( فض الشراكة ، الحاجة لسيولة نقدية ، أسباب أخرى) قد يعرض كامل المشروع للانهيار مما قد يسبب أزمة مالية لباقي المؤسسيين.
محاولة بعض ضعاف النفوس من المستثمرين إلحاق الضرر بمشاريع ناجحة عن طريق شراء أسهم المشروع وطرحها للبيع بسعر أقل من سعر السوق مما يسبب إشاعة الذعر بين باقي المساهمين والتهافت على البيع دون مبرر.
عدم سداد قيمة شراء أصل أرض المشروع قد يعرض لاحقاً ملكية المشروع للتنازع.
وجود مخالفات قانونية على ملكية أرض المشروع.
تباين الرسوم الإدارية المقتطعة لصالح مدير أو مطور المشروع نظير إدارته للمشروع.
نشوب أي خلاف بين ملاك المشروع أو مع المطور أو جهات أخرى ذات علاقة يسبب إشاعة الذعر بين المساهمين مما يؤدي للتهافت على ييع أسهم المشروع.
مكابرة بعض ملاك المشاريع العقارية المتعثرة وتهربهم من مواجهة الحقائق وعدم مكاشفة المعنيين يصعب من إيجاد الحلول المناسبة في الوقت المناسب.
وجود بعض التجاوزات مثل المجاملات أثناء المزاد العلني على قطع الأراضي المميزة وتمليكها لذوي المحسوبية.
الاستعجال في إعلان الأرباح بعد المزاد وقبل التدقيق النهائي مما يحدث تناقض بين الأرباح المُعلنة والأرباح الحقيقية عند صرف حقوق المساهمين.
تأخير صرف حقوق المساهمين بعد انتهاء المزاد أو البيع لعدة أشهر دون مبرر.

العوائق التي تعود إلى أسباب قهرية

إيقاف بعض المشاريع العقارية من قبل بعض الجهات الرسمية دون سند قانوني.
وفاة أحد ملاك المشاريع العقارية أو أحد المؤسسين يتسبب في توقف المشروع والتأثير سلباً على إستمراريته.
تداخل ملكيات بعض الأراضي المجاورة للمشروع وحدوث نزاعات مصاحبه لذلك.
استغلال بعض ضعاف النفوس من المغرضين بإصدار إعلانات تحذيرية عن مشروع محدد في صحف رسمية دون أي سند قانوني مما يؤدى إلى بث الإشاعات المغرضة وإلحاق الضرر بالمساهمين ومالك المشروع.

العوائق التي تعود إلى عزوف البنوك التجارية عن قيادة السوق :

ضعف تمويل المشاريع العقارية بما يتناسب مع حجم ومتطلبات السوق العقاري.
عزوف البنوك التجارية عن قيادة السوق العقاري بشكل عام وانحصار أنشطتها في الرهن والقروض أضعف القطاع.
المبالغة في القيمة المضافة التي يتقاضاها البنك على القروض يتسبب في عزوف الكثيرين عن الاستفادة من تمويل البنوك.

العوائق التي تعود إلى المكاتب العقارية ( الوسطاء العقاريين ) :

عدم تصنيف المكاتب العقارية حسب رأس المال والخبرة وخلافه جعل الجميع سواسية في نظر الكثيرين.
تزايد عدد المكاتب العقارية غير المرخصة دون تدخل الجهات المنظمة أدى إلى كثرة المخالفات وصعوبة السيطرة عليها.
ضعف تأهيل موظفي المكاتب العقارية ساهم في الكثير من عشوائية الخدمات.
انتشار مفهوم خاطئ لدى بعض ملاك المكاتب العقارية مثل الاقتناع بأن المكتب العقاري لا يحتاج سوى إلى ( طاولة ، هاتف ، بعض الخرائط ) ساهم في عدم تطوير هذه المهنة.
إدارة بعض المكاتب العقارية لخدمات في غاية الأهمية دون سابق خبرة مثل ( التثمين ، إدارة الأملاك ،إدارة الاستثمارات العقارية ... الخ ) ساهم في إلحاق الضرر بالغير دون وعي.
بعض عقود المكاتب العقارية عادة ما تكون من العقود التي تباع في المكتبات العامة وتفتقر إلى الصياغة القانونية التي تضمن حقوق جميع الأطراف.
بعض المكاتب العقارية لا تمارس العمل سوى في الفترة المسائية لارتباط أصحابها بوظائف أخرى في الفترة الصباحية مما جعل هذه المهنة أشبه بالهواية وملء أوقات الفراغ.
إنتشار ظاهرة الباعة المتجولين بما يشبه تجار الشنطة مع استمرار تعامل العقاريين مع هذه الفئة أوقع الكثيرين في قضايا نصب واحتيال وتلاعب وقضايا أخرى تصل إلى الغش والتدليس.
عدم ربط المكاتب العقارية بشبكة موحدة جعلها منعزلة عن بعضها البعض وكذلك عن الجهات الحكومية ذات العلاقة.

العوائق التي تعود إلى نقص الوعي العقاري لدى العامة :

تعامل العامة مع الدخلاء على السوق العقاري من غير المرخص لهم لإدارة استثماراتهم العقارية جعلهم ضحايا الكثير من قضايا الاحتيال.
عدم وجود كليات أو معاهد متخصصة أدى إلى ضعف الوعي الثقافي في الاستثمار العقاري.
التبعية والتأثر الشديد بالشائعات يؤدي أحياناً إلى الدخول والخروج من السوق العقاري بشكل جماعي ( قطيع ) دون وعي للمخاطر وخصوصاً عند ازدهار أو إنهيار سوق الأسهم المالية.

العوائق التي تعود إلى ضعف التنظيمات :

تقادم الأنظمة العقارية الرسمية حتى أصبحت لا تتناسب مع طبيعة وحجم الاستثمارات تسبب في نزوح رؤوس الأموال إلى أسواق دول أخرى.
عدم الاهتمام بإعادة تنظيم السوق العقاري بشكل واسع أسوة بالأنظمة الصناعية المتطورة.
عدم إشراك صناع السوق العقاري ( كبار المستثمرين ) في إعداد ومراجعة التنظيمات الصادرة بهذا الخصوص زاد من الفجوة بين المستثمرين والجهات الرسمية المشرعة وجعل بعضهم طرفي نقيض متخاصمين.
اتساع الفجوة بين الجهات المشرعة و المستثمر جعل الأخير يبحث عن قنوات ومناخ استثماري خارجي أكثر مرونة.
إصدار بعض الأنظمة دون استشارة أهل الخبرة من العقاريين جعل تطبيق تلك الأنظمة غير فعال كونها لا تحاكي متطلباتهم.
عدم وجود أنظمة واضحة وفعالة لمعالجة قضايا التعويض عند الضرر الناتج من تجاوزات الغير تسبب في تخوف دخول الاستثمارات الأجنبية إلى بعض الأسواق العقارية.
وجود ازدواجية وتعارض القوانين في بعض الجهات الرسمية ذات العلاقة بأنشطة السوق العقاري.
عدم تطوير قوانين تملك غير المواطنين للعقارات في بعض الدول أضعف اهتمام هذه الشريحة من الاستثمار في السوق العقاري.
عدم الاستفادة من تجارب عقارية لبعض الدول التي نجحت في تنمية وتطوير الاستثمار العقاري وحققت سبقاً عالمياً بمشاريع عملاقة خلال مدة زمنية قياسية.
إهمال التخطيط للتوسع الرأسي في بعض الدول أسوة بالعديد من المدن العالمية حرم بعض المدن العربية الكبرى من التطور بما يتناسب مع متطلباتها الاقتصادية والإسكانية.
إضعاف دور ( اللجان ، الجمعيات ، الاتحادات ) العقارية من خلال عدم الأخذ بمرئياتها فيما يخص تنظيمات السوق العقاري من قبل بعض الجهات الرسمية أدى إلى تفاقم الفجوة بين محرك السوق ( العقاريين ) والمشرعين ( الجهات الرسمية ذات العلاقة ).
تعدد الأجهزة الحكومية ذات العلاقة بالسوق العقاري مع ضعف التنسيق فيمابينها أدى إلى تداخل التخصصات وتضارب الأنظمة.
المفارقة في تطبيق الأنظمة بين مدينة وأخرى ببعض الدول.
انتشار ظاهرة ( الاستجداء ، الوساطة ، الرشوة ) في بعض الدول لحصول المستثمر على أبسط حقوقه ساهم في هجرة الأموال والعقول الناجحة إلى الدول الأكثر تحرراً.
صعوبة وتأخر استخراج التصاريح اللازمة لإنشاء مشاريع عقارية عملاقة أصبح هاجس يؤرق الكثير من المستثمرين.
تخوف الاستثمارات الأجنبية من الدخول في الأسواق العقارية العربية بسبب الإجراءات الروتينية التي تستمر أحياناً لعدة أشهر أو أكثر.
ضعف التخطيط لاستيعاب الطفرة السكانية ضاعف من مشاكل تأسيس البنية التحتية في العديد من المدن العربية.
صعوبة ترخيص المشاريع العقارية العملاقة الناجم عن التنظيمات في بعض الدول.
عدم وجود تنظيمات في بعض الدول يتم بموجبها إيجاد قنوات استثمارية عقارية تستوعب مدخرات صغار المستثمرين وجه الاستثمارات بطريقة غير مباشرة إلى أسواق تداول الأسهم المالية مما ساهم في تضخم أسعار السوق إلى أسعار غير واقعية مما أدى إلى تكرار انهيارات أسواق المال التي عمت كافة البورصات العربية.
عدم البت بصفه نهائية في المناطق العشوائية لبعض الدول والعمل على إعادة تخطيطها من منظور علمي جعل تلك المناطق تعيش حالة من الشلل الدائم.
ضعف التدخل الرسمي في بعض الدول للقضاء على دخلاء السوق العقاري من غير المؤهلين أو المرخص لهم.
ضعف أو عدم وجود قنوات تعليمية رسمية أو خاصة متخصصة في تدريس التخصصات العقارية المطلوبة ساهم في عزوف الشباب عن الالتحاق بالعمل في القطاع العقاري.
وجود مشاريع عقارية متعثرة لعشرات السنين دون تصفية أوضاعها شجع ضعاف النفوس على تكرار تلك التجارب لعدم وجود رادع فوري.
طرح مشاريع عقارية خارج النطاق العمراني تسبب في تجميد استثمارات كبيرة لمدة طويلة من الزمن وانخفاض أسعار تلك المشاريع أو تعثرها.
عدم تحديث النطاق العمراني لعشرات السنين أدى إلى توقف بعض المشاريع لعدم وجود التخطيط اللازم لاستيعابها.
عدم وجود تصنيف للمشاريع العقارية رغم تباين ( الحجم ، رأس المال ، نوع التطوير ، الخدمات وخلافه ) جعل المشاريع العقارية في نظر الكثيرين سواسية.
عدم إشهار المخططات الهندسية للبنية التحتية والدراسات وخلافه عند الإعلان عن المشاريع العقارية ترك للمعلنين حرية وضع رسومات وهمية لا تمت للواقع بصلة لغرض جذب المستثمرين مما أوقع الكثيرين في العديد من قضايا التدليس.
ضعف الشفافية بسبب عدم وجود قناة معلوماتية متخصصة ( بورصة عقارية ) تعكس قراءات ومؤشرات السوق العقاري بشكل حيادي أمام الجميع.
عدم توحيد خدمات البنية التحتية اللازمة والضرورية عند استخراج تصاريح المشاريع العقارية أدى إلى تباين الخدمات بين مشروع وآخر.
الإغراق في طرح المشاريع العقارية دون مراعاة لتوازن العرض والطلب.
عدم وجود تنظيم يمنع المتعثرين في مشاريع عقارية سابقة من تكرار تجاربهم الفاشلة أعطى هذه الفئة فرصة تكرار هذه المخالفات والخاسرون هم صغار المستثمرين.
إهمال المشاريع الإسكانية التي تخدم شريحة ذوي الدخل المتوسط المحدود حرم هذه الشريحة من الاستفادة من الاستثمارات العقارية.
وجود فجوة كبيرة بين العرض والطلب دون تخطيط فعال يأخذ بعين الاعتبار ( نسبة النمو السكاني والفئات العمرية) سوف يحدث عجز مستقبلي كبير يصعب حله بين ليلة وضحاها.
عدم تفعيل نظام عقوبات فورية للمتهربين من دفع الإيجارات تسبب في كثرة القضايا الحقوقية وتراكمها لعدة سنين مما أدى إلى عزوف المستثمرين من الاستثمار في هذا المجال.
حرمان الشريحة النسائية من الاستثمار العقاري في بعض الدول ورهنها بوجود طرف ثالث تسبب في ضياع الكثير من الفرص العقارية لصاحبات رؤوس الأموال.
بقاء أراضي فضاء في مواقع استثمارية إستراتيجية مهمة لعدة سنين دون تطوير جعلها سلبية المنظر والفائدة.
تكبد الكثير من أصحاب المكاتب العقارية الرسمية لخسائر فادحة بسبب الدخلاء دون تدخل رسمي تسبب في خروج بعضهم من السوق.
عدم حصر التثمين العقاري في أهل الخبرة والمشهود لهم بالأمانة أدى إلى التلاعب في تثمين العقارات.


شبكة البورصة العقارية