الاقتصادية
يقال إن: "درهم وقاية خير من قنطار علاج" والصيانة الدورية للعقار كالوقاية للأجسام، ولا تكون مكلفة بداية، بل ستؤدي إلى توفير تكاليف مستقبلية كثيرة، كما أنها تحافظ على قيمة العقار وتجعله جاهزاً للبيع ومرغوباً في أي وقت، فكل مبنى أو مجمع سكني أو استثماري أو عقار يعد من الممتلكات الثمينة التي تحتاج إلى صيانة للحفاظ على قيمتها وضمان سلامة مستخدميها وأمنهم على مدار السنة.
يحرص ملاك العقار في الدول المتقدمة على الاهتمام بصيانة عقاراتهم كخطوة وقائية، وتتم إضافة مبلغ إلى حساب تكاليف إنشاء المبنى أو العقار نسبة مئوية مقابل الصيانة والمحافظة على رونق المبنى، بينما تعد الصيانة في الدول النامية ترفاً أو عبئاً يفرضه المستأجر على الملاك، وقد تحدد لها ميزانية ضئيلة لا تتناسب مع الأعمال المطلوبة؛ مما يؤدي إلى تأجيل أعمال الصيانة حتى يقع الضرر.
أضحت صيانة العقار في مفهوم الكثيرين عملية علاجية اضطرارية مفروضة، عند تعرض العقار أو المقيمين فيه للخطر، والسبب في ذلك هو قلة وعي الملاك بأهمية الصيانة، وعدم اقتناعهم بأن فيها إطالة لعمر المبنى، كما الاهتمام بها يزيد من قيمة المبنى عند التقييم والتثمين. إذ إن أعمال الصيانة العقارية القائمة على أسس علمية منظمة تضفي رونقا جذابا على المباني وبالتالي الحي ثم المدينة، لهذا أضحت الصيانة ضرورة ملحة للمالك والمستأجر للمحافظة على سلامة المباني.
فما مفهوم الصيانة؟ وما أنواعها؟ كيف تقدر نسب مصروفات الصيانة مقارنه مع الإيرادات؟ ما سبب عزوف الملاك عن أعمال الصيانة رغم استفادتهم من ذلك؟ متى يقوم المالك بأعمال الصيانة بنفسه؟ ومتى يوليها لشركات خاصة بذلك ؟ هل للصيانة أوقات محددة ومواسم خاصة ؟ كيف يتقي المالك ارتفاع تكلفة صيانة عقاره؟ ما دور شركات إدارة أملاك الغير في الصيانة وتقليل تكلفة ذلك؟ هذه الأسئلة وغيرها سنحاول الإجابة عنها في هذا المقال والتي نأمل أن تسهم في زيادة الوعي بأهمية الصيانة، وفوائدها.

صيانة العقار:
هي رعاية مفردات المبنى من مصاعد، تكييف، وصلات كهربائية، صرف صحي، أسطح، طلاء وغيرها، والعناية به من الخارج مع خدمة مرافقه، بحيث يبقى العقار بحالته الجيدة المتلائمة مع استعمالات شاغليه، وقد تمتد هذه المصروفات لتشمل الحراسة ووسائل الأمن.

أنواع الصيانة:
- الصيانة دورية: تتم بشكل دوري كل شهر أو كل ثلاثة أشهر، وقد تكون كل ستة أشهر، وتهدف على الإبقاء على المبنى بحالة جيدة، وأن تكون مرافقه سليمة على الدوام، وإجراء الاحتياطات اللازمة لتفادي الأعطال المفاجئة، وعادة تجري على الصرف الصحي، والكهرباء، والمصاعد، والتكييف.
- صيانة سنوية: تتم مرة كل عام، وهي تهتم باستبدال بعض قطع غيار الأجهزة الكبيرة، من تكييف ومصاعد وخزانات وتمديدات صحية، والسلالم.

تكلفة الصيانة:
تعتمد تكلفة الصيانة على عمر العقار، ومساحاته الإجمالية، وموقعه، واستخداماته؛ فالعقار القديم غير الحديث، والكبير يختلف عن الصغير، وكذلك الموجود في بيئة باردة غير الموجود في بيئة حارة، والعقار الذي يستخدم للسكن يختلف عن ذلك المعد للمكاتب أو مراكز التسوق، وغالباً ما تنخفض تكلفة صيانة التجهيزات في المباني الحديثة، إذ إن الشركات الموردة تضمن الصيانة المجانية في السنة الأولى، سواء المصاعد أو التكييف أو غيرها من الأجهزة، في حين تكون أنابيب الماء والخزانات والتمديدات الصحية في حالة جيدة فلا يكلف العقار أي مصروفات صيانة في عامه الأول على الأقل، وتكون نسبة المصروفات للإيرادات صفر إذا اشترطت عقود الإنشاء على المقاولين التشغيل والصيانة لمدة سنة.
أما العقار الذي يزيد عمره على خمس سنوات فإنه في حاجة إلى صيانة دورية بما يعادل أربع مرات سنويا تقي المالك غرامة التكلفة العالية لو أهمل الأمر، فالأبراج التجارية الحديثة والتي لم تتجاوز العشر سنوات فإن نسبة تكلفة صيانتها خمسة في المائة من قيمة إيرادات الإيجار السنوية. ولو كان عمر العقار يزيد على عشر سنوات فهو في حاجة إلى صيانة شبه دورية تكون كل شهرين وخاصة التكييف والتمديدات فترة خصوصاً في فترة الصيف. وفي حين تبلغ تكلفة صيانة المجمعات والأبراج التجارية عشرة في المائة من قيمة إيرادات الإيجار للمجمع، فإن البنايات الاستثمارية تكون كلفة صيانتها أقل لوجود إدارة مستقلة تعنى بهذه الأعمال وتتابعها أولا بأول، فتصل التكلفة إلى ثلاثة في المائة من القيمة الإيجارية للبناء الجديد، وخمسة في المائة للبنايات التي يزيد عمرها على عشر سنوات.
ويرى بعض العقاريين أن نسبة العمل في صيانة تكييف العقارات في الدول الخليجية تراوح تكلفتها بين 15 إلى 20 في المائة من السنة إلى الخمس سنوات الأولى من عمر العقار، وبذلك تعد كلفة صيانة التكييف هي الأكبر على مستوى إجمالي تكلفة الصيانة فهي قد تصل إلى 50 في المائة من تكلفة صيانة العقار في مجمله بعد تجاوز عمره عشر سنوات.

ومن الممكن جدولة الصيانة بحيث تكون وقائية وتشمل الكشف على وحدات التبريد دون قطع غيار، فخدمة الصيانة السريعة في مواعيدها السنوية، وعلى مدار الأربع وعشرين ساعة توفر تكلفة استهلاك قطع الغيار، وتزيد من عمر المكائن الافتراضي وتجنبها أي أعطال طارئة. وتشمل الصيانة تطوير العقار بشكل عام: ترميم الشكل الخارجي والأسطح والسلالم، والكشف على التمديدات والخزانات والصرف الصحي، ومكائن المصاعد والتكييف، والمداخل والأبواب وغير ذلك.

من يقوم بالصيانة؟
يرى 20 في المائة من الملاك القيام بأعمال الصيانة بأنفسهم، ويرفضون فكرة عمليات الصيانة التي تقوم بها شركات متخصصة، بدعوى زيادة التكلفة، في حين يرى 80 في المائة من الملاك أن المحافظة على عقاراتهم تتطلب الالتزام بالصيانة الدورية، إما بالاتفاق مع عمال وفنيين بشكل فردي، أو تسليم الأمر إلى شركات الصيانة المتخصصة.

صيفاً وشتاءً:
تركز الصيانة الصيفية في التكييف ومكائن المصاعد التي تحتاج إلى تهوية مستمرة؛ لذا خلال الخمس سنوات الأخيرة بدأت شركات المصاعد - تفاديا لأعطال الصيف – وضع وحدات تكييف وتبريد في غرف مكائن المصاعد، أما الصيانة الشتوية فتقتصر على أسقف البنايات، وتصريفات مياه الأمطار، والتمديدات الصحية، إضافة إلى الصيانة المعتادة من كهرباء ودهانات وغيرها، لذا يلاحظ أن صيانة العقار في الصيف ترتفع تكلفتها عن الشتاء لأن نسب الأعطال تكون أكبر بسبب ارتفاع درجة الحرارة، حيث تلجأ شركات الصيانة المتخصصة وإدارة أملاك الغير ذات الخبرة الفنية والاسم التجاري المعروف بإقرار الصيانات الدورية في موسم الشتاء لتلافي وقوع الأعطال المفاجئة في موسم الصيف.
مما سبق نجد أن الصيانة هي أساس الحفاظ على الثروة العقارية سواء القديمة منها أو الجديدة؛ كما أنها من أهم عوامل العملية الإنشائية والمعمارية، فهذه المباني تتأثر بسوء الاستعمال، والعوامل الجوية والزمنية، مما يضر بها ويصبح إصلاحها أمرا حتميا ومفروضا. فعملية الصيانة تحتاج إلى دراسة ومتابعة لأنها لم تعد خاضعة للقرارات العشوائية ورود الأفعال غير المسؤولة نتيجة مشاكل طارئة؛ بل غدت علماً له قواعده وأصوله، ويتم من خلال التخطيط المسبق والمتابعة المستمرة.

الصيانة: قبل الإنشاء وبعده:
هناك خطوات تحافظ على العقار ومحتوياته، وتطيل عمر كفاءته، وتبقيه مطلوباً في سوق العقار، وتخفض تكلفة صيانته الدورية والسنوية منها:
- تحري جودة مواد البناء.
- التأكد من سلامة التمديدات.
- أن يخضع أي عقار سكني أو تجاري أو استثماري للصيانة بعد تنفيذ المبنى مباشرة وتسليمه إلى مختصين وفنيين تحت جهة إشراف تتابع خطوات الصيانة وتشكل حسب حجم المبنى ونوعيته بحيث تغطي كل التخصصات التي يحتاج إليها العقار.
- وجود قاعدة بيانات سليمة لدى جهة الإشراف بها جميع الرسوم الهندسية النهائية لمتابعة الصيانة الدورية حسب المتطلبات.
- البحث عن شركات ذات الخبرة في مجال التكييف والمصاعد. وتجنب الفصل بين الشركة الموردة وشركة الصيانة.
- الانتباه إلى مواصفات بناء السقف في صب الأسمنت ووضع العوازل العادية والحرارية وغيرها من الطبقات، للحفاظ على الأسقف من تسرب مياه الأمطار والمحافظة عليها مدة أطول.
- الاستعانة بشركات متخصصة لإدارة أملاك الغير، وإبرام عقود واضحة ودقيقة، تحفظ حقوق الملاك وأن تتضمن القيام بأعمال الصيانة السنوية صيفاً وشتاء، ومتابعة ذلك تجنبا، من الوقوع في مصائد بعض الشركات التي تتكلف بالصيانة الشتوية وتهتم بها لمشاكلها الأقل، وتماطل في الصيانة الصيفية.
- تأهيل الحراس للقيام بدور الرقيب، وتدريبه على أعمال الصيانة البسيطة، والكشف عن الأعطال والإبلاغ عنها قبل تفاقم الأمر، وأن يكون على دراية ومهارة بحيث يتابع مع شركات الصيانة أعمالهم الاعتيادية، وسؤال أصحاب الوحدة المستأجرة حول وضع موقع العطل قبل انصراف عامل الصيانة، وأن ينقل احتياجات المستأجرين لأعمال الصيانة بكل أمانة.
- قيام شركات الصيانة وإدارة أملاك الغير بتقديم تقارير دورية عن حالة العقار للمالك أو المسؤول مع إرفاق اقتراحات بأنواع الترميم والصيانة المطلوبة.
- إعداد تقارير تفصيلية (يومية، أسبوعية) حول البنود الاستهلاكية كالأنوار الأبواب، وسوء استعمال المرافق، و(شهرية وأخرى سنوية ) بالأضرار والأعطال للأجهزة والمعدات والمكائن والأسقف للقيام بصيانتها.

الدور الحكومي:
إن الإهمال في القيام بأعمال الصيانة قد يؤدي إلى كوارث، لا قدر الله، لذا نرى وجوب سن قانون يفرض على الملاك القيام بأعمال الصيانة الدورية، وترتيب عقوبات على المخالفين، ويعالج العجز الشديد في الكوادر المؤهلة لعمليات الصيانة تأسيا بالدول المتقدمة التي يحافظ القانون فيها على حقوق المستأجرين، ويجعل من الصيانة الدورية أمرا أساسيا، كما يجنب شركات إدارة أملاك الغير وشركات الصيانة مشاكل كثيرة يكون أغلبها ناتجا عن إهمال الملاك في المواد الأساسية للبناء ورداءة التمديدات سواء الكهربائية أو الصحية.
ونظراً لافتقار قطاع العقار إلى الكوادر الفنية المدربة، والخبرات العالية في مجال الصيانة، وللحاجة الماسة إلى توفر الشباب المؤهل والمدرب للقيام بتلك الأعمال، نقترح إخضاع عدد من المهندسين والحرفيين لدورات تدريبية في مجال الصيانة لتغطية احتياجات السوق لهذه التخصصات بعد تطبيق قانون إلزامية صيانة العقار واقتطاع جزء من الإيجار واحتسابه لأعمال الصيانة.