اشترطت هيئة سوق المال وجود صكوك شرعية سارية المفعول لفتح صناديق الاستثمار العقاري, وذلك وفقا للائحة التي صدرت أمس والتي تهدف إلى حماية حقوق المستثمرين وتطبيق قواعد الإفصاح والشفافية.
وسمحت اللائحة بالاشتراك في وحدات الصندوق (المساهمة في الصندوق) لأي شخص سعودي أو غير سعودي من المقيمين إقامة نظامية في المملكة ووفق النظام, يتم تقسيم رأسمال الصندوق إلى وحدات متساوية القيمة والحقوق، مع وجوب تسديد قيمة وحدات الصندوق كاملة خلال مدة الاكتتاب في الصندوق وفق ما تنص عليه وثيقة الأحكام والشروط.
واشترط النظام تشكيل مجلس إشرافي يعينه مدير الاستثمار بعد أخذ موافقة الهيئة على أعضائه، يتولى الموافقة على العقود وتعيين مدير الصندوق الذي يرشحه مدير الاستثمار، وتعيين المطور الذي يرشحه مدير الاستثمار.
ووفق اللائحة, يعتبر صندوق الاستثمار العقاري أداة استثمار عقاري مشترك يؤسسه مدير الاستثمار بموجب ترخيص من الهيئة، وله ذمة مالية مستقلة تقبل الحقوق، ولا تمارس التصرفات إلا من خلال مدير الاستثمار.

وفيما يلي مزيدا من التفاصيل:

بناء على نظام السوق المالية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/30) وتاريخ 2/6/1424هـ. وتنفيذاً للبند (رابعاً) من قرار مجلس الوزراء رقم (220 ) وتاريخ 22/8/1426هـ. الصادر بالموافقة على الضوابط المتعلقة بطرح المساهمات العقارية، الذي نص على أن يتقدم من صدرت في شأن مساهمته موافقة من وزارة التجارة والصناعة ـ قبل الإعلان عنها ـ إلى هيئة السوق المالية بطلب فتح صندوق استثماري باسم المساهمة وفقاً لنظام السوق المالية ولوائحها، وفي ضوء العديد من التجارب المحلية والدولية في هذا المجال أعدت الهيئة مشروعاً أولياً للائحة صناديق الاستثمار العقاري. وبعد مناقشته مع المختصين في البنوك في ورشة عمل خاصة بذلك، ثم استشارة المختصين في المجال العقاري أُعد مشروع اللائحة في صيغته الحالية. وتُنظم اللائحة تأسيس صناديق الاستثمار العقاري، والإشراف عليها، وحماية حقوق المستثمرين فيها، وتطبيق قواعد الإفصاح والشفافية عليها، وحيث تُجيز المادة الخامسة من نظام السوق المالية نشر مشاريع اللوائح والقواعد قبل إصدارها، فقد أصدر مجلس الهيئة القرار رقم 8-167-2006 وتاريخ 3/4/1427هـ الموافق 1/5/2006م، بنشر مشروع اللائحة، ورحبت الهيئة بتلقي أي ملاحظات سواءً على البريد الإلكتروني reifr@cma.org.sa أو الفاكس 2797286 أو العنوان البريدي (ص . ب 220022 الرياض 11311، عناية إدارة تمويل الشركات) وذلك في موعد أقصاه يوم الأربعاء الموافق 18/5/ 1427هـ، وستكون جميع الآراء والملاحظات محل العناية والدراسة لغرض اعتماد الصيغة النهائية للائحة.
واشترطت اللائحة عددا من الشروط لتأسيس الصندوق أهمها أن يكون مرخصا له بممارسة أعمال الإدارة، وتقديم طلب كتابي للهيئة للموافقة على تأسيس الصندوق والالتزام بترشيح أمين حفظ لأصول الصندوق، ترشيح مدير للصندوق، تقديم دراسة جدوى للمشروع، تقديم وثيقة الأحكام والشروط موقعة من المدير التنفيذي لمدير الاستثمار، وتكون هذه الوثيقة بمثابة العقد بين مدير الاستثمار والمستثمرين.
وحددت اللائحة ترشيح محاسب قانوني يتولى فحص القوائم المالية للصندوق، ومطور لتنفيذ أغراض الصندوق، وتحديد نوع الصندوق، والغرض منه، والتاريخ المقترح لبدء نشاطه ومدته.وسمحت اللائحة بالاشتراك في وحدات الصندوق ( المساهمة في الصندوق) لأي شخص سعودي أو غير سعودي من المقيمين إقامة نظامية في المملكة.
وقسمت اللائحة رأس مال الصندوق إلى وحدات متساوية القيمة والحقوق، مع وجوب تسديد قيمة وحدات الصندوق كاملة خلال مدة الاكتتاب في الصندوق وفق ما تنص عليه وثيقة الأحكام والشروط.








الباب الأول: أحكام تمهيدية

المادة 1: نطاق سريان اللائحة:
تسري أحكام هذه اللائحة على صناديق الاستثمار العقاري، وتهدف إلى تنظيم تأسيس هذه الصناديق، والإشراف عليها، وحماية حقوق المستثمرين فيها، وتطبيق قواعد الإفصاح والشفافية عليها.
المادة 2: حظر جمع الأموال:
لا يجوز لأي شخص أن يقوم بأي نشاط يتعلق بجمع أموال لصندوق استثمار عقاري، أو التسويق له أو الإعلان عنه، أو إدارة هذه الأموال إلا وفقا لأحكام اللائحة.
المادة 3: التعريفات:
(أ?) يقصد بكلمة (النظام) أينما وردت أي أحكام هذه اللائحة – نظام السوق المالية الصادرة بالمرسوم الملكي رقم م/30 وتاريخ 2/6/1424هـ.
(ب?) يقصد بالكلمات والعبارات الواردة في هذه اللائحة المعاني الموضحة لها في النظام وفي قائمة المصطلحات المستخدمة في لوائح هيئة السوق المالية وقواعدها.
(ج) مع عدم الإخلال بما ورد في الفقرة

(ب) من هذه المادة، يقصد بالكلمات والعبارات الواردة في هذه الفقرة من اللائحة المعاني الموضحة أمام كل منها ما لم يقض سياق النص بغير ذلك.

صندوق الاستثمار العقاري: أداة استثمار عقاري مشترك يؤسسه مدير الاستثمار بموجب ترخيص من الهيئة، له ذمة مالية مستقلة تقبل الحقوق، ولا تمارس التصرفات إلا من خلال مدير الاستثمار وفقا لهذه اللائحة ووثيقة الأحكام والشروط، ويشار إليه فيما بعد بالصندوق.
مدير الاستثمار: شخص مرخص له بممارسة أعمال الإدارة وفقا للائحة الأشخاص المرخص لهم، ويتولى تأسيس الصندوق وإدارته.
مدير الصندوق: موظف لدى مدير الاستثمار يتولى إدارة الصندوق وتمثيله أمام الغير، ويجب أن يكون مسجلا لدى الهيئة حسب أحكام لائحة الأشخاص المرخص لهم.
المستثمر: شخص يتملك وحدات في صندوق استثمار عقاري تمثل حصة مشاعة في صافي أصول صندوق.
المطوِّر: شخص يرشحه مدير الاستثمار، يكون مسؤولا عن تنفيذ الجوانب الفنية لتحقيق أغرض الصندوق.
المثمِّن: شخص يختاره مدير الاستثمار لتقويم أصول الصندوق تتوافر فيه الدراية والخبرة اللازمتين لتقديم خدمات التثمين العقاري.

الأطراف ذوو العلاقة: تشمل هذه العبارة كلا من:
1- مدير الاستثمار.
2- أمين الحفظ.
3- المطوِّر.
4- المثمِّن.
5- المحاسب القانوني.
6- أعضاء المجلس الإشرافي أو أي من المديرين التنفيذيين أو الموظفين لدى أحد الأطراف أعلاه (من 1 إلى 5).
7- أي شخص تابع أو مسيطر على أي من الأشخاص السابق ذكرهم (من 1 إلى 6).






الباب الثاني: متطلبات الترخيص

المادة 4: شروط الترخيص لتأسيس الصندوق.
(أ?) يجب أن يكون المتقدم لتأسيس صندوق استثمار عقاري شخصا مرخصا له بممارسة أعمال الإدارة وفقا للائحة الأشخاص المرخص لهم، ويجب عليه تقديم طلب كتابي للهيئة للموافقة على تأسيس الصندوق والوفاء بالشروط الآتية:

1- ترشيح أمين حفظ لأصول الصندوق.
2- ترشيح مدير للصندوق.
3- تقديم دراسة جدوى للمشروع.
4- تقديم وثيقة الأحكام والشروط موقعة من المدير التنفيذي لمدير الاستثمار ومسؤول المطابقة والالتزام. ويجب إعدادها وفقا للشروط المحددة في الملحق رقم (1) من هذه اللائحة، وتكون هذه الوثيقة بمثابة العقد بين مدير الاستثمار والمستثمرين.
5- ترشيح محاسب قانوني يتولى فحص القوائم المالية للصندوق ومراجعتها وفقا للمعايير المحاسبة والمراجعة الصادرة عن الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين.
6- تحديد نوع الصندوق، والغرض منه، والتاريخ المقترح لبدء نشاطه ومدته.
7- ترشيح مطور لتنفيذ أغراض الصندوق.
8- تقديم أي مستند آخر تطلبه الهيئة وفقا لنظامها ولوائحها التنفيذية وأحكام هذه اللائحة.
9- تقديم نماذج الاشتراك في الصندوق.
10- تقديم صور مصدقة من أي عقد أو اتفاقية (مبدئية أو نهائية) مبرمة لمصلحة الصندوق.
11- دفع أي رسم تفرضه الهيئة مقابل الترخيص لتأسيس الصندوق.

(ب?) لا يجوز تعديل وثيقة الأحكام والشروط إلا بعد موافقة الهيئة.

المادة 5: إجراءات الهيئة وصلاحياتها تجاه الطلب:
(أ?) للهيئة عند دراسة طلب تأسيس الصندوق اتخاذ أي من الآتي:
1- إجراء أي استقصاء تراه مناسبا.
2- طلب حضور مقدم الطلب، أو من يمثله أمام الهيئة للإجابة على أي سؤال ترى أن له علاقة بالطلب.
3- طلب تقديم أي معلومة إضافية ترى الهيئة ضرورتها على أن تقدم خلال 30 يوما من تاريخ طلبها.
4- التأكد من صحة أي معلومة يقدمها مقدم الطلب.

(ب?) للهيئة رفض دراسة طلب الترخيص لتأسيس الصندوق إذا لم يوفر مقدم الطلب المعلومات المطلوبة منه، أو إذا لم يوفرها خلال المدة الزمنية المحددة.
(ج) تقوم الهيئة بعد تسلمها جميع المعلومات والمستندات المطلوبة باتخاذ أي من القرارات الآتية، وذلك خلال مدة لا تتجاوز 30 يوما من تاريخ اكتمال المعلومات المطلوبة:
5: الموافقة على الطلب بالشروط والقيود التي تراها مناسبة.
6- رفض الطلب مع بيان الأسباب.




الباب الثالث: تنظيم عمل صناديق الاستثمار العقاري
الفصل الأول: الهيكل التنظيمي للصندوق

المادة 6: الكيان القانوني للصندوق:
(أ) يُعد الصندوق أداة استثمار عقاري مشترك يطلب تأسيسه مدير الاستثمار، وتصدر له الهيئة ترخيصا يمنح الصندوق ذمة مالية مستقلة تقبل الحقوق، ولا تمارس التصرفات إلا من خلال مدير الاستثمار، ووفقا للأغراض التي من أجلها أسس الصندوق ويحدد الترخيص اسم الصندوق ونوعه وأغراضه واسم مدير الاستثمار، ويعد صافي أصول الصندوق ملكا لجميع المستثمرين ملكية مشاعة كل بحسب ملكيته من وحدات الصندوق.


(ب) يسجل صك ملكية العقار وفقا لأي من الآتي:
1- باسم الصندوق الصادر في شأنه ترخيص من الهيئة.
2- باسم مدير الاستثمار أو شركة تابعة له، مع التهميش على الصك.
3- باسم طرف ثالث مع التهميش على الصك.
المادة 7: أنواع صناديق الاستثمار العقاري وأغراضها.
أ?) صناديق الاستثمار العقاري من النوع المقفل وتعمل وفقا للأغراض الآتية:
1 – التطوير الأولي ثم البيع: ويكون على شكل تملك أرض خام، ثم تطويرها، وتقسيمها إلى أراض سكنية، أو تجارية، ومن ثم بيعها وتصفية الصندوق.
2 – التطوير الإنشائي ثم البيع: ويكون على شكل تملك أرض خام أو مطورة بهدف إنشاء وحدات سكنية أو تجارية عليها، ومن ثم بيعها وتصفية الصندوق.
3 – التطوير الأولي أو الإنشائي بهدف التأجير لمدة زمنية محددة من ثم البيع وتصفية الصندوق.
ب) يجوز إنشاء أنواع أو أغراض أخرى غير ما ذكر في الفقرة (أ) من هذه المادة بعد توافر ما تراه الهيئة من شروط ومتطلبات.

المادة 8: الإشراف على الصندوق:
أ?) يكون الإشراف على الصندوق وفقا للقواعد الآتية:
1 – يشرف على صناديق الاستثمار العقاري مجلس إشرافي يعينه مدير الاستثمار بعد أخذ موافقة الهيئة على أعضائه، ويجب إبلاغ الهيئة والمستثمرين عن أي تغير في المجلس الإشرافي.
2 – يجب أن يكون ثلث أعضاء المجلس على الأقل مستقلين، وفي جميع الأحوال يجب ألا يقل عدد المستقلين عن عضوين.
3 – يتولى المجلس الإشرافي التأكد من قيام مدير التسويق بمسؤولياته بما يحقق مصلحة المستثمرين ووفقا لوثيقة الأحكام والشروط، وأحكام هذه اللائحة.
4 – للهيئة حل المجلس الإشرافي في أي وقت إذا رأت في ذلك مصلحة للمستثمرين، وطلب ترشيح مجلس بديل.
5- على أعضاء المجلس الإشرافي عقد اجتماعين سنويا على الأقل مع مسؤول المطابقة والالتزام لدى الشخص المرخص له، للتأكد من التزام مدير الصندوق باللوائح والتعليمات النظامية.
ب) تشمل مسؤوليات المجلس الإشرافي الآتي:
1 – الموافقة على العقود والقرارات الجوهرية للصندوق، وعلى سبيل المثال لا الحصر الموافقة على عقود التطوير، وعقد الحفظ، وعقد التسويق، والتثمين.
2 – الموافقة على تعيين مدير الصندوق الذي يرشحه مدير الاستثمار.
3 – الموافقة على تعيين أمين الحفظ الذي يرشحه مدير الاستثمار.
4 – الموافقة على تعيين المطور الذي يرشحه مدير الاستثمار.
5 – الالتزام بالإفصاح عن المعلومات الجوهرية للمستثمرين وغيرهم من أصحاب المصالح.
6 – ضمان عدم تعارض المصالح.
ج) يجب على مدير الاستثمار توفير جميع المعلومات اللازمة عن شؤون الصندوق لأعضاء المجلس الإشرافي كافة، من أجل تمكينهم من القيام بواجباتهم بكفاية.

الفصل الثاني: إدارة الصندوق وسياسة الإفصاح
المادة 9: إدارة الصندوق:
يتولى إدارة الصندوق موظفون لدى مدير الاستثمار، ويجب أن يكون مسجلا لدى الهيئة حسب أحكام لائحة الأشخاص المرخص لهم.
أ?) واجبات مدير الاستثمار
1 - وضع إجراءات اتخاذ القرارات الواجب اتباعها لتنفيذ الجوانب الفنية والإدارية لمشاريع وأعمال الصندوق.
2 – إ بلاغ الهيئة عن أي حدث أو تطور جوهري قد يؤثر في عمل الصندوق.
3 – الالتزام بجميع الأنظمة واللوائح والتعليمات السارية في المملكة ذات العلاقة بعمل الصندوق.
4 – التأكد من أن الأصول تدار بما يحقق مصلحة المستثمرين ووفقا لأهداف الصندوق وأغراضه.
ب) التزامات مدير الصندوق:
1 – ممارسة مهمته وفقا لوثيقة الأحكام والشروط وبما يحقق مصلحة المستثمرين.
2 – إجراء التحريات اللازمة قبل اتخاذ قرار الاستثمار.
3 – إدارة الجوانب المالية لأصول الصندوق بشكل مهني لتحقيق مصلحة المستثمرين.
ويشمل ذلك على سبيل المثال:
- الاستثمار وفقا لأغراض الصندوق في المجالات العقارية.
- إدارة المخاطر المتعلقة بعمل الصندوق.
- إدارة النفقات الرأسمالية والتدفقات النقدية للصندوق.
5 – التأكد من نظامية العقود التي يتم إبرامها لمصلحة الصندوق وسلامتها.

المادة 10: سياسة الإفصاح:
يجب على مدير الاستثمار ومدير الصندوق مراعاة مصلحة المستثمرين في جميع القرارات، والتأكد من وجود إجراءات وسياسات داخلية ملائمة. وعليهما توفير معلومات كافية عن أهداف الاستثمار في الصندوق وشروطه ومخاطره، وأي معلومات أخرى للمستثمرين تمكنهم من اتخاذ قرارات مدروسة، ويجب ألا تحتوي المواد التعريفية في الصندوق على أي معلومات خاطئة أو مضللة.

الفصل الثالث: متطلبات أصول الصندوق وحفظ الأصول وقواعد التشغيل
المادة 11: متطلبات أصول الصندوق:
يجب أن تتوافر في أصول الصندوق الشروط الآتية:
1 – أن تكون جميع عقارات الصندوق مملوكة بموجب صكوك تملك سارية المفعول، وأن يستصدر مدير الاستثمار ما يدل على سريان صك الملكية من كتابة العدل أو المحكمة التي لديها سجل الصك.
2 – أن تكون عقارات الصندوق محل المشروع موافقا على تخطيطها أو بنائها بإفادة رسمية من الأمانة أو البلدية المختصة.
3 – تسجيل العقار بحسب نص الفقرة (ب) من المادة (6) من هذه اللائحة.
4 – أن يقدم تقرير المثمن للعقار.

المادة 12: حفظ أصول الصندوق والوثائق المتعلقة:
يتولى حفظ أوصل الصندوق أمين حفظ مرخص له بخدمات الحفظ، ويجوز لمدير الاستثمار القيام بمهمات أمين حفظ أصول الصندوق إذا كان مرخصا له بخدمات الحفظ، ويجب حفظ جميع المستندات والوثائق المتعلقة بالصندوق التي تشمل على سبيل المثال لا الحصر الآتي:
1 – صك العقار.
2 – قرارات الاستثمار.
3 – جميع العقود الجوهرية المتعلقة بعمل الصندوق.
4 – محاضر اجتماعات المجلس الإشرافي والفريق الإداري للصندوق.
5 – سجل المستثمرين.
6 – تقارير التثمين.

المادة 13: قواعد التشغيل:
أ?) الاشتراك
1 – مع عدم الإخلال بما تقضي به الأنظمة والتعليمات العقارية في المملكة، يكون الاشتراك في وحدات الصندوق متاحا لأي شخص سعودي أو غير سعودي من المقيمين إقامة نظامية بالمملكة.
2 – يقسم رأسمال الصندوق إلى وحدات متساوية القيمة والحقوق، وتكون مسؤولية مالكي هذه الوحدات في الصندوق في حدود ما يملكون من وحدات.
3 – يجب تسديد قيمة وحدات الصندوق كاملة خلال مدة الاكتتاب في الصندوق وفق ما تنص عليه وثيقة الأحكام والشروط.
4 – لا يجوز أن تنفذ عمليات طرح وحدات الصندوق والاشتراك فيها إلا من خلال مدير الاستثمار. ويجب على مدير الاستثمار قبل قبول الاشتراك في الصندوق التأكد من أن المستثمر حصل على نسخة من وثيقة الأحكام والشروط.
5 – تحدد مدة للاشتراك في الصندوق، وإن لم يغط رأس المال كاملا خلال تلك المدة، يجوز لمدير الاستثمار تمديد فترة الاشتراك بعد موافقة الهيئة. وفي حال عدم اكتمال الاشتراك في رأس المال كاملا، تعاد مبالغ الاشتراك للمستثمرين دون أي حسميات.
6 – يجوز لمدير الاستثمار أن يستثمر أمواله النقدية بتملك وحدات في الصندوق عند تأسيسه بشرط الإفصاح عن ذلك في وثيقة الأحكام والشروط.
(ب) القيود على الصندوق
1 – استخدام أصول الصندوق:
على مدير الصندوق أن يدير السيولة النقدية المتاحة بما يعود بالنفع على حملة الوحدات، وذلك في قنوات استثمارية منخفضة المخاطر وعدم احتساب أي أتعاب إدارية مزدوجة على المبالغ المستثمرة.
2 – الاقتراض:
يجوز للصندوق الاقتراض وفق نسبة من صافي أصوله توافق عليها الهيئة، وبما يتلاءم مع غرض الصندوق، ولا يجوز له استخدام أصول الصندوق لتقديم قروض أو تسهيلات ائتمانية للغير.
3 – التوزيعات:
يجب على مدير الاستثمار توزيع متحصلات الصندوق أيا كان غرضه على المستثمرين بحد أقصى في نهاية كل ربع سنة متى ما كانت تلك المتحصلات المجتمعة لدى الصندوق تمثل نسبة محددة من إجمالي قيمة الصندوق وفقا لوثيقة الأحكام والشروط.
(ج) التداول:
1 – بعد انتهاء فترة الاشتراك لا يجوز لأي من الأطراف ذوي العلاقة شراء أي وحدة بالصندوق من المستثمرين أو بيعها خلال فترة الصندوق.
2 – يجب على مدير الاستثمار وأمين الحفظ اتخاذ جميع الإجراءات التي تسهل تداول ملكية الوحدات بين المستثمرين ومن يخلفهم شرعاً أو نظاماً، وكذلك نقل ملكيتها وتسجيلها.
3 – يتعين على مدير الاستثمار الاحتفاظ بسجل لطلبات الشراء وعروض البيع على وحدات الصندوق.
4 – يجب إطلاع المستثمرين الراغبين في البيع أو الشراء على السعر الاسترشادي للوحدة وتاريخه، وعلى سجل طلبات الشراء وعروض البيع.


المادة 14: الإعلان عن الصندوق:
(أ?) يجب على مدير الاستثمار أن يقدم للهيئة صورا من المواد الإعلانية والتسويقية، وأي مطبوعة أخرى يعتزم استخدامها لتسويق وحدات الصندوق.
(ب?) مع عدم الإخلال بما ورد في لائحة أعمال الأوراق المالية، ولائحة الأشخاص المرخص لهم ويجب أن يتضمن الإعلان عن الصندوق الآتي:
1. كيفية الحصول على نسخة من وثيقة الأحكام والشروط.
2. قيمة رأسمال الصندوق والغرض منه.
3. رقم موافقة الهيئة وتاريخها، بالإضافة إلى الموافقات والتراخيص الأخرى الصادرة من الجهات الحكومية ذات العلاقة.
4. أي معلومة أو التزام إضافي ترى الهيئة أهميته. ويجب ألا يتضمن الإعلان أي توقع لأداء الصندوق في المستقبل.
المادة 15: انقضاء الصندوق:
ينقضي الصندوق بأحد الأسباب التالية:
1. انتهاء المدة المحددة له.
2. انتهاء الغرض الذي تم إنشاؤه من أجله.
3. صدور حكم قضائي بحله.
4. توافر حالة من حالات الانقضاء التي تنص عليها وثيقة الأحكام والشروط.

الفصل الرابع: مقابل الخدمات والعمولات وأتعاب الإدارة

المادة 16: مقابل الخدمات والعمولات وأتعاب الإدارة:
(أ?) يجب على مدير الاستثمار الإفصاح في وثيقة الأحكام والشروط بوضوح عن أي مقابل خدمات، أو عمولات، أو أتعاب يتقاضاها مدير الاستثمار، أو تتقاضاها جهات أخرى.
(ب?) يجب أن يحدد في وثيقة الأحكام والشروط من يتحمل الرسوم والأتعاب ومقابل الخدمات (أصول الصندوق أو المستثمر). ولا تجوز زيادتها إلا بعد موافقة الهيئة على ذلك.
(ج) للهيئة فرض حد أعلى لأي مقابل خدمات أو عمولات أو أتعاب يفرضها مدير الاستثمار.

الفصل الخامس: التعاملات مع الأطراف ذوي العلاقة

المادة 17: التعاملات مع الأطراف ذوي العلاقة:
يجب على مدير الاستثمار عند التعامل مع الأطراف ذوي العلاقة الالتزام بالآتي:

(أ?) التأكد من الإفصاح عن الأعمال مع الأطراف ذوي العلاقة، وتجنب أي عمل من شأنه أن يؤدي إلى تضارب في المصالح.
(ب?) الإفصاح عن تفاصيل التعاملات مع الأطراف ذوي العلاقة في وثيقة الأحكام والشروط والتقارير الدورية وفقا لمتطلبات وثيقة الأحكام والشروط والتقارير الواردة في هذه اللائحة.
(ج) الإعلان عن أي تعامل مع الأطراف ذوي العلاقة، قد ينشأ في أثناء عمل الصندوق فور حدوثه.

الفصل السادس: حساب قيمة الأصول وأسعار الوحدات

المادة 18: التثمين والتقويم:
(أ?) التثمين:
1. يجب على الشخص المرخص له قبل شراء أي أصل للصندوق، أو بيعه الحصول على تثمين من ثلاث جهات عقارية تتمتع بالخبرة والنزاهة، ومعرفة بالنشاط العقاري، والمنطقة محل الاستثمار.
2. يجب أن يكون مقدمو التثمين العقاري مستقلين عن أي من الأطراف ذوي العلاقة الآخرين، أو أي من المستثمرين ممن يمتلكون 5 في المائة فأكثر من أصول الصندوق.
3. يجب أن يشتمل تقرير المثمّن على:
أ?. أسلوب التثمين وطريقته والافتراضات التي بني عليها.
ب?. تحليل للمتغيرات ذات العلاقة بالسوق العقارية مثل العرض والطلب واتجاه السوق.
ت?. تفاصيل العقار محل التقويم وأوصافه.
ث?. المخاطر المتعلقة بالعقار محل التثمين.
4. لا يجوز لمدير الاستثمار الاعتماد على تقرير تثمين مضى على إعداده أكثر من شهرين عند شراء أو بيع أي أصول للصندوق.
5. يجب على مدير الاستثمار الالتزام بأي نظام أو معيار مهني للتثمين العقاري.
(ب?) تقويم أصول الصندوق وحساب سعر الوحدة:
1. يكون مدير الاستثمار مسؤولا عن إجراء التقويم العادل لأصول الصندوق القائمة.
2. يقوم مدير الاستثمار بتقويم أصول الصندوق العقاري بناء على تقويم معد من ثلاثة مثمنين، وذلك مرة كل ستة أشهر على الأقل.
3. يتم حساب سعر الوحدة وفقا للتقويم الوارد في البند (1، 2) من هذه الفقرة، ويعتبر ذلك سعرا استرشاديا للوحدة.
4. يحدد صافي قيمة الأصول للوحدة من الصندوق بطرح إجمالي التزامات الصندوق من إجمالي أصوله ويقسّم الناتج على عدد وحدات الصندوق.
5. يجوز لمدير الاستثمار بعد موافقة الهيئة تأجيل موعد تقويم صافي أصول الصندوق.

الفصل السابع: التقارير المالية

المادة 19: التقارير:
(أ?) تقارير المستثمرين:
1. يصدر مدير الاستثمار إشعار تأكيد للمستثمر عند الاشتراك في وحدات الصندوق.
2. يقوم مدير الاستثمار بإرسال تقرير لكل مستثمر مرة على الأقل كل ستة أشهر يحتوي على إجمالي صافي قيمة أصول الصندوق، وعدد وصافي قيمة الوحدات المملوكة للمستثمر، وبيان أي توزيع تم بعد آخر تقرير تم تقديمه للمستثمر.
(ب?) التقارير المالية الأولية والسنوية:
1. يقوم مدير الاستثمار بإعداد القوائم المالية الأولية والسنوية (المركز المالي، وقائمة الدخل، وقائمة التدفقات النقدية، وقائمة التغيرات في حقوق حملة الوحدات)، وذلك بشكل دوري حتى انقضاء الصندوق.
2. يجب أن يعتمد المجلس الإشرافي القوائم المالية الأولية والسنوية، وأن يتم التوقيع عليها من عضو مفوض من المجلس الإشرافي.
3. يجب أن تقدم القوائم المالية الأولية والسنوية إلى الهيئة فور اعتمادها من المجلس الإشرافي.
4. يعلن مدير الاستثمار من خلال التطبيقات الإلكترونية التي تحددها الهيئة عن القوائم المالية الأولية والسنوية فور اعتمادها، ولا يجوز نشر هذه القوائم أو إرسالها للمستثمرين قبل إعلانها.
5. يجب على مدير الاستثمار أن يزوّد الهيئة، ويعلن للمستثمرين عن القوائم الأولية التي يجب فحصها من قبل مراجع الحسابات القانوني وفقا لمعايير المحاسبة والمراجعة الصادرة عن الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين، وذلك فور اعتمادها وخلال مدة لا تتجاوز 25 يوما من نهاية المدة المالية التي تشملها تلك القوائم.
6. يجب على مدير الاستثمار أن يزوّد الهيئة ويعلن للمستثمرين عن القوائم المالية السنوية المدققة من قبل مراجع الحسابات القانوني وفقا لمعايير المحاسبة والمراجع الصادرة عن الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين، وذلك فور اعتمادها وخلال مدة لا تتجاوز 45 يوما من نهاية المدة المالية السنوية التي تشملها تلك القوائم.
7. يجب أن يكون المحاسب القانوني مستقلا وليس لديه أي تعارض للمصالح، وأن يعمل وفق ما تقضي به الأنظمة والمعايير المهنية. وفي حالة وجود تعارض في المصالح، فإنه يجب الإفصاح عنه ومعالجته، بما يحقق مصلحة المستثمرين بالصندوق.

الباب الرابع: أحكام ختامية

المادة 20: الاستثناء من متطلبات اللائحة
(أ?) يجوز للهيئة أن تعفي مقدم طلب تأسيس الصندوق من تطبيق أي حكم من أحكام هذه اللائحة كليا أو جزئيا إما بناء على طلب تتلقاه منه، أو بمبادرة منها.
(ب?) يجوز لمقدم طلب تأسيس الصندوق التظلم إلى اللجنة ضد أي قرار أو إجراء تتخذه الهيئة، وذلك وفقا لأحكام هذه اللائحة وأحكام نظام السوق المالية ولوائحه التنفيذية.

المادة 21: العقوبات والجزاءات
مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد ينص عليها نظام آخر يعاقب كل مَن قام أو اشترك في ارتكاب مخالفة لأي من أحكام هذه اللائحة بالعقوبات والجزاءات المنصوص عليها في النظام.

الباب الخامس: النشر والنفاذ

المادة 22: النشر والنفاذ:
تكون هذه اللائحة نافذة من تاريخ نشرها.

الملحق 1

محتويات وثيقة أحكام وشروط صندوق الاستثمار العقاري
يجب أن تحتوي نشرة الإصدار على المعلومات الآتي بيانها حسب الترتيب الموضح أدناه:
أ ـ اسم الصندوق
ب ـ عنوان المقر الرئيس لمدير الاستثمار، والموقع الإلكتروني لأي معلومات عن الصندوق أو عن مدير الاستثمار.
ج ـ تاريخ بداية قبول الاشتراكات في الصندوق.
د ـ أهداف الصندوق.
وصف لغرض الصندوق وأهدافه الاستثمارية.
هـ ـ استراتيجيات الاستثمار.
ملخص للاستراتيجيات المتبعة من الصندوق لتحقيق أهدافه، يشتمل كحد أدنى على الآتي:
1 ـ وصف لنوع أو أنواع الأصول العقارية التي سوف يستثمر فيها الصندوق.
2 ـ أي سياسة ينتج عنها تركز الاستثمار في أصول عقارية من نوع معين أو منطقة جغرافية محددة.
3 ـ صلاحيات الاقتراض للصندوق وسياسة مدير الاستثمار في ممارسة تلك الصلاحيات.
4 ـ وسائل وكيفية استثمار النقد المتوافر للصندوق.
و ـ مخاطر الاستثمار في الصندوق:
1 ـ ملخص لمخاطر الاستثمار التي من شأنها أن تؤثر على استثمارات الصندوق وأية ظروف أخرى قد تؤثر على قيمة صافي أصول الصندوق وعائد استثماره.
2 ـ التنبيه إلى أن الاستثمار في الصندوق لا يعني ضمان الربح أو عدم الخسارة.
ز ـ الاشتراك:
1 ـ يتم تضمين معلومات كافية عن الاشتراك ومدته.
2 ـ يتم بيان بالحد الأدنى للاشتراك، إن وجد.

ح ـ مقابل الخدمات والعمولات وأتعاب ورسوم الإدارة
وضع جدول يبين جميع الرسوم والعمولات والأتعاب سواء كانت مدفوعة من المستثمرين أو محسومة من أصول الصندوق. ويجب أن يبين الجدول إجمالي المصاريف كنسبة من صافي أصول الصندوق، ومن قيمة اشتراك المستثمر.
تتضمن العمولات والأتعاب والرسوم المفصح عنها الآتي:
1 ـ أية رسوم يدفعها حملة الوحدات عند شراء أو بيع وحدات في الصندوق.
2 ـ أية رسوم تدفع لمدير الاستثمار (أو أي مدير آخر) وتكون محسومة من أصول الصندوق مقابل الإدارة و/ أو خدمات استشارات استثمارية.
3 ـ تكاليف الحفظ أو أي خدمات أخرى مقدمة من أمين الحفظ.
4 ـ أية رسوم تدفع للمحاسب القانوني.
5 ـ أية تكاليف ناتجة من قروض مالية للصندوق.
6 ـ أية تكاليف متعلقة بتسجيل وحدات الصندوق أو أية خدمات إدارية أخرى.
7 ـ أية رسوم أو عمولات أخرى مدفوعة من قبل المستثمرين أو محسومة من أصول الصندوق.
8 ـ أية حالات أو أوضاع يكون لمدير الاستثمار فيها الحق بالتنازل أو حسم أي من الرسوم المذكورة أعلاه.

ط ـ تقييم أصول الصندوق
يجب ذكر بيان تفصيلي لكل من:
1 ـ كيفية تثمين أصول الصندوق "أسلوب التثمين وأسماء الجهات العقارية المثمنة".
2 ـ عدد مرات التثمين وتوقيته.
3 ـ كيفية الإعلان عن سعر الوحدة.

ي ـ تداول وحدات الصندوق
1 ـ إيضاح الأيام التي يسمح فيها بقبول أوامر البيع والشراء لوحدات الصندوق.
2 ـ بيان إجراءات تسليم أوامر بيع أو شراء الوحدات.

ك ـ التصفية وتعيين المصفي
وصف للحالات التي يتم فيها تصفية الصندوق أو استبدال مدير الاستثمار من قبل هيئة السوق المالية، والطريقة المتبعة للتصفية وتعيين المصفي.

ل ـ المجلس الإشرافي
1 ـ أسماء ومؤهلات أعضاء المجلس مع إيضاح الأعضاء المستقلين منهم.
2 ـ مجموع المكافآت التي ستدفع لأعضاء المجلس خلال مدة الصندوق.
3 ـ وصف لطبيعة الخدمات المقدمة من أعضاء المجلس، وملخص عقود عملهم.
4 ـ بيان بأي صناديق استثمارية أخرى يشرف عليها أي عضو من أعضاء المجلس الإشرافي.

م ـ مدير الاستثمار
1 ـ اسم وعنوان مدير الاستثمار.
2 ـ إفادة بأن مدير الاستثمار هو شخص مرخص له وفق لائحة الأشخاص المرخص لهم، متضمنا رقم الترخيص وتاريخه.
3 ـ وصف للخدمات التي يقدمها جميع موظفي مدير الاستثمار.
4 ـ بيان بأي أنشطة أو أعمال ذات أهمية لمدير الاستثمار أو أحد أعضاء المجلس الإشرافي من الممكن أن تؤدي إلى تضارب في المصالح.
5 ـ وصف لأي تضارب جوهري في المصالح من شأنه التأثير في مدير الاستثمار في أداء وتنفيذ واجباته تجاه الصندوق.
6 ـ أي مهام أو صلاحيات تتعلق بعمل الصندوق يقوم مدير الاستثمار بتكليف طرف ثالث بها، مع ذكر بيان تفصيلي لذلك.

ن ـ أمين الحفظ
ـ اسم وعنوان أمين الحفظ للصندوق.

س ـ المطور
ـ اسم وعنوان المطور.

ع ـ المحاسب القانوني
ـ اسم وعنوان المحاسب القانوني للصندوق.

ف ـ القوائم المالية
ـ إفادة بأن القوائم المالية للصندوق سوف تكون متاحة لحملة الوحدات دون أي رسوم، مع توضيح كيفية الحصول عليها. كما يجب تحديد تاريخ نهاية السنة المالية للصندوق.

ص ـ الإفصاح عن المعلومات الأخرى
تضمين أي معلومات أخرى مهمة تكون معروفة أو من المفترض أن تكون معروفة لمدير الاستثمار أو المجلس الإشرافي وقت إصدار النشرة، قد يحتاج إليها أي من حاملي الوحدات أو حاملي الوحدات المستقبليين ومستشاريهم المهنيين أو يتوقعون تضمينها في نشرة الإصدار لتقييم الاستثمار في الصندوق.
الاقتصاديه