التقييم العقاري في مصر

مشاركة رقم : 1 21-12-2005, 01:36

التقييم العقاري في مصر

لم يوجد بمصر نظام موحد لتقنين وضع مهنة التقييم و قد مارسها العديد من المهندسين أو المثمنين لمساعدة البنوك التي تقدم قروض لعملائها أو من خلال خبراء المحاكم و الذين احتاج لهم النظام القضائي في المنازعات حول الأمور المتعلقة بالعقارات .
ومارست مصر التقييم بصور مماثلة للنظام الأمريكي حتى أوائل الثمانينات و لكن لم يوجد – حتى ظهور البرنامج الحالي المعد تحت إشراف الهيئة العامة للتمويل العقاري – برنامج علمي موحد يجمع أسس هذه المهنة و لا يوجد لدينا مواصفات أو اشتراطات توضح قواعد و أصول أداء أعمال التقييم العقاري يمكن أن يرجع إليها لتقييم أداء خبير التقييم و لا توجد حالياً شهادة علمية واحدة تمنح لخبراء التقييم العقاري و إنما اعتمد الأمر على الاجتهاد الفردي و الخبرة الشخصية للأفراد.
و اختلف المقيمون حتى على تعريف (القيمة السوقية للعقارات ) لعل هذه الحال هي احد أسباب القروض السيئة التي نسمع عنها هذه الأيام و التي نكتشف تباعاً عدم وجود أصول كافية لتغطيتها و حتى سمعنا حديثاً عن إحالة خبراء تقييم لدى احد البنوك للمحاكمة إضافة إلى المهتمين الرئيسين من مسئولي البنك و رجال الأعمال المهتمين بتبديد أموال البنك .
ثم صدر قانون التمويل العقاري وتم تشكيل الهيئة العامة للتمويل العقاري ونظرا لعدم وجود مؤسسات أهلية قوية بات واضحاً أن مسئولية حماية الاستثمارات في مجال العقارات مسؤولية الهيئة و التي يقع على عاتقها توفير الضوابط اللازمة – و مراقبة تنفيذها – لضمان سلامة نظام التمويل العقاري المصري و من ثم سلامة مؤسسات التمويل المصرية . و في هذا الإطار لم تدخر الهيئة جهدا في وضع العديد من الضوابط والتي تضمن سلامة هذه القروض و عودة رأس المال إلى أصحابة .

المشترى يلتزم للبائع بدفع 10% على الأقل من ثمن العقار على أن يلتزم البائع بتوفير عقار مسجل خالي من الحقوق العينية .
كما يلتزم المشتري بدفع أقساط التمويل وحق الامتياز للممول على أن يلتزم الممول
بأن له حق التصرف في الملكية.
البائع يلتزم بتسعير قيمة العقار طبقا لنظم ومعايير خبير التقييم العقاري المسجل لدى هيئة التمويل العقاري.
الممول أيضا يقوم بالالتزام لدى البائع بدفع 90% على الأكثر من ثمن العقار على أن يلتزم البائع للممول بحقوق البائع قبل المشتري.
كما يلتزم الممول لجهات التوريق بحقوق الامتياز على أن تقوم جهات التوريق بالالتزام
له بالقيمة الحالية لحقوق الامتياز
تكون العلاقة بين جهات التوريق والمستثمر النهائي مبنية على قيمة استهلاك وعائد السند على أن يلتزم المستثمر النهائي بالقيمة الاسمية للسند.
النماذج والاتفاقات المعدة للتعامل بها خلال منظومة التمويل العقاري:
نموذج رقم (1) للشراء سواء للمشتري أو مستثمر أو بائع أو الممول
نموذج رقم (2) للبناء سواء للمقاول أو مستثمر أو الممول
نموذج رقم (3) للترميم أو التحسين سواء للمقاول أو مستثمر أو الممول

كما تشمل مراحل اتفاقيات التمويل:
اتفاق حوالة حقوق الممول
جهات التوريق
إصدار أوراق مالية (سندات) تطرح للتداول للمستثمر النهائي

وبالاشارة إلى أهم الخطوات التي تمت لتفعيل منظومة التمويل العقاري في مصر فقد قامت هيئة التمويل العقاري بإعداد ما تطلبه قانون التمويل العقاري ولائحته التنفيذية من الأدوات والآليات وخاصة ما يلي:
إقرار نموذج طلب الترخيص لشركة التمويل العقاري.
إقرار نموذج الشروط الأساسية للتمويل العقاري.
إقرار نموذج اتفاق تمويل عقاري لشراء (عقار / وحدة) . قرار وزاري رقم 101 لسنة 2003.
إقرار نموذج اتفاق تمويل عقاري لبناء عقار . قرار وزاري رقم 100 لسنة 2003.
إقرار نموذج تمويل عقاري (لترميم / تحسين) بناء . قرار وزاري رقم 102 لسنة 2003
إقرار نموذج اتفاق حوالة الحقوق المالية .
إعداد السجل الخاص بمراقبي حسابات شركات التمويل العقاري وتم قيد مراقبي الحسابات الذين توافرت فيهم الشروط المطلوبة وقد بلغ عدد المقيدين 19 مراقب .
إقرار اشتراطات القيد في جدول خبراء التقييم العقاري ، وتم قيد خبراء التقييم الذين توافرت فيهم الشروط المطلوبة وبلغ عدد الخبراء المقيدين 14 خبير .
إقرار اشتراطات القيد في جدول وسطاء التمويل العقاري ، وتم قيد الوسطاء الذين توافرت فيهم الشروط المطلوبة وبلغ عددهم 55 وسيط.
إقرار اشتراطات القيد في جدول الوكلاء العقاريين ، وجارى إعداد بروتوكول مع وزارة العدل لتنفيذ البرنامج التدريبي الخاص بهم.
تشكيل لجنة البت في التظلمات من رفض طلب القيد لدى الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري في جداول خبراء التقييم أو الوكلاء العقاريين أو وسطاء التمويل العقاري (قرار وزاري رقم 191 لسنة 2003).
الترخيص بإنشاء شركة التعمير للتمويل العقاري ويبلغ رأس المال المرخص به 500 مليون جنيه ورأس مال مصدر 250 مليون جنيه وتضم بنك الاستثمار القومي وشركات التأمين وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وهيئة الأوقاف المصرية وبعض شركات الاستثمار العقاري ووكيل المؤسسين بنك التعمير والإسكان.
جاري التنسيق مع بعض المجموعات المالية لإنشاء عدة شركات تمويل عقاري أخرى.
تم إنشاء شركه للتسجيل العقاري يساهم فيها بنك التعمير والإسكان ، وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ، والهيئة المصرية العامة للمساحة.
تم إقرار الضوابط الرقابية التي يتعين على الجهات التي تمارس نشاط التمويل العقاري الالتزام بها لمكافحة عمليات غسل الأموال.

كما ان جامعة القاهرة قد أنشأت ( مركز التقييم العقاري و تكنولوجيا البناء ) الهدف منه نشر الثقافة العلمية الخاصة بأعمال التقييم إضافة إلى تقديم نموذج عملي يحتذي به في هذا المجال من خلال أعمال الاستشارات في هذا التخصص .
وعليه فان الجهتين أي ( الهيئة العامة للتمويل العقاري ) و ( مركز التقييم العقاري و تكنولوجيا البناء بجامعة القاهرة ) يمكنهما تغطيه اغلب المهام التي يؤديها كل من ( ABS ) و ( AQS ) الأمريكيين لنضمن سلامة و انضباط عملية التمويل العقاري .
و خبير التقييم له دور هام في عملية التمويل خلال مرحلة تقديم العميل طلب الحصول على قرض عقاري و كذلك خلال عملية التنفيذ على العقار و التي تقتضى مشاركة خبيري تقييم لضمان سلامة التقييم .
و فيما يلي مقدمة الاشتراطات الأمريكية لممارسة أعمال التقييم
Uniform Standards of Professional Appraisal Practice
و التي تتعلق أساسا بأخلاقيات ممارسة مهنة التقييم و القواعد العامة المنظمة لها .
الاشتراطات – الأمريكية – الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقاري
Uniform Standards of Professional Appraisal Practice

والغرض من هذه الاشتراطات هو تحديد متطلبات ممارسة مهنة التقييم العقاري و التي تحوى أعمال التقييم , استشارات التقييم , أو مراجعة تقييم كما هي معرفة في ملخص المصطلحات .
و الهدف من وراء إصدار هذه الاشتراطات هو كسب و ترويج مستوى عالي من ثقة الرأي العام في ممارسة مهنة التقييم العقاري .
هذه الاشتراطات صدرت لتخدم خبراء التقييم و مستخدمي أعمال التقييم . و للحفاظ على ثقة الراى العام فعلى خبراء التقييم إتباع هذه الاشتراطات على إن هذه الاشتراطات لا تحدد في ذاتها أي مهمة معينة يجب أن تتبعها و لا أن مؤسسة المقيمين العقاريين أو مجلس مواصفات التقييم هما مؤسستان حكوميتان لهما القوة على إصدار القوانين و تطبيقها خبراء التقييم ملمون بإتباع هذه الاشتراطات أما بالاختيار أو بقوة القانون المنظم لعملهم أو اتفاقهم مع العملاء .
من الضروري أن يقوم خبراء التقييم بتأدية عملهم و تقديم أرائهم و استنتاجاتهم إلى عملائهم بطريقة مفيدة وغير مخادعة هذه الاشتراطات تعكس مستوى الأداء الحالي لمهنة التقييم العقاري.
أهمية دور خبير التقييم تضع مسئولية أخلاقية على كل من يمارسها . هذه الاشتراطات تبدأ بقاعدة أخلاق المهنة و التي توضح متطلبات الاحترام و الحياد و الموضوعية و الرأي المستقل و السلوك الأخلاقي إضافة إلى ذلك تحتوى هذه الاشتراطات قاعدة الكفاءة ( الجدارة ) و التي تضع مسئولية على خبير التقييم قبل قبول العمل كما تفعل ذلك خلال تنفيذ العمل . و تحتوى الاشتراطات على اشتراطات إجبارية يلزم الالتزام بها و اشتراطات تخصصية يمكن الحياد عنها .
هذه الاشتراطات تقدم الأساليب الواجب إتباعها عند إجراء تقييم أو مراجعة تقييم أو استمارة تتعلق بتقييم و كذلك بكيفية تقديم نتائج الأعمال السابقة .
اشتراطات رقم ( 1 – 2 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج عملية تقييم عقاري.
اشتراطات رقم ( 3 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج علمية مراجعة تقييم عقاري
( Real Property ) أو أملاك خاصة ( Personal Property ) .
اشتراطات رقم ( 4 – 5 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج عملية استشارة تتعلق بعملية تقييم ( Real Property Consulting Assignment ) .
اشتراطات رقم ( 6 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج عملية تقييم عقاري جماعي لأغراض الضرائب أو أغراض أخرى ( Mass Appraisal )
اشتراطات رقم ( 7 – 8 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج عملية تقييم لأملاك شخصية .
اشتراطات رقم ( 9 – 10 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج عملية تقييم أعمال تجارية .
( أولا ) أخلاقيات المهنة :- Ethics Rule
لترويج و الحفاظ على ثقة الراى العام في ممارسة مهنة التقييم العقاري على خبير التقييم أن يلتزم بمراعاة المقاييس العليا لأخلاقيات المهنة سواء كان هذا الخبير فرد أو مجموعة أو منظمة.
قاعدة أخلاقيات المهنة تنقسم إلى أربع أقسام :-
( 1 ) السلوكيات Condut
( 2 ) الإدارة Management
( 3 ) السرية Cofidentiality
( 4 ) حفظ المستندات Record Keeping
و الأقسام الثلاث الأولى تطبق على كل ممارسات التقييم – و الأربع نقاط كلهن يطبقوا على ممارسات التقييم التي تؤدى على أساس الاشتراطات من (1) إلى (10 ) الصادرة .
وتعقبا على ذلك :
هذه القواعد تصف الالتزامات و المسئوليات الشخصية للمقيم سواء كان فرد أو منظمة أو جماعة .
و الالتزام بهذه القواعد هام و مطلوب سواء عندما تكون الأعمال أو المؤدى لها خاضعة للقانون أو لقواعد منظمة أو بناء على اتفاق مع العميل هذه القواعد لكل شخص – اختيارا – يؤدى أى أعمال تندرج تحت مسمى أعمال تقييم .
يجب على خبير التقييم عدم إساءة التعريف بطبيعة دورة عند تقديم خدمة تثمين يمكن توصيفها خارج حدود ممارسة مهنة التقييم .
وبناءا عليه :
فان الصفات الواجب توافرها فى خبير التقييم وفقاً للاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى هى :-
الأمانة .
النزاهة ( عدم الانحياز ) .
الكفاءة المهنية .
و هذه الصفات مطلوبة للعمل من خلال الاشتراطات الموحدة ( USPAP ) و للتأكد من التزام خبير التقييم بهذه الصفات لزم توثيق جزء خاص – شهادة الخبير – و التى تصدر ضمن مستندات تقرير التقييم كما فى نموذج تقرير التقييم بمعرفة مؤسسة التمويل الأمريكية ( FNMA )

مقال نشر لى بمجلة عالم العقارية الصادرة شهريا بدبى

ibrahimkhalil · مشاركة رقم : 2 21-12-2005, 01:37

باقى المقال

( 1 ) السلوكيات :-
سلوك خبير التقييم يجب ان يتصف بالاتي :-
أداء المهمة المكلف بها بأخلاق حسنة و بكفاءة موضوعية و استقلالية و عدم الأخذ بأي اعتبارات أو مصالح شخصية .
عدم الانحياز فى التقييم لأي شخص أو جهة ما .
عدم الترويج لجهة أو لفكرة ما إلا إذا كان ذلك لتدعيم نتائج عمل الخبير . و أى مساندة خلاف ذلك تكون خروج على أخلاقيات المهنة و الاشتراطات الموحدة .
ان يتوافق تقييمه تماما مع الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى أو أى اشتراطات مكملة لها وافق عليها الخبير عند قبول المهمة .
البعد الكامل عن أى سلوك إجرامي .
إلا يقبل مهمة تتضمن أى نتائج أو أراء محددة له مسبقاً .
لا يقدم فى التقرير أى نتائج بطريقة غير واضحة أو يترتب عليها استنتاجات غير صحيحة أو بها غش أو تدليس و يجب عليه إلا يستخدم أو يقدم تقرير به خداع أو تزوير أو تزييف أو يسمح لأي من موظفيه أو أى شخص بتقديم تقرير به معلومات غير واضحة أو مزورة .
لا يستخدم أو يعتمد على أى استنتاجات غير مثبته تتصل بخصائص كالسلالة , اللون , الجنس , الدين , الموطن , أمور وراثية , العمر , الدخل , الحالة العائلية , العجز الجسدي , أو أى استنتاجات غير مثبتة مفادها ان الاعتماد على أى من العوامل السابقة سيؤدى إلى رفع قيمة التقييم .
وعليه فان :
خبير التقييم الذى يعمل لدى مؤسسة أو جهة لا تلتزم بالاشتراطات السابقة عليه مسئولية اخذ الخطوات المناسبة لأي موقف للتأكد من ان سلوكه يتفق و مقتضيات هذه الاشتراطات .
( 2 ) الإدارة :-
أى أتعاب أو عمولات أو أشياء ذات قيمة غير معلن عنها تدفع للحصول على أعمال تقييم لخبير التقييم تعتبر غير مقبولة أخلاقيا ( Unethical ).
ومن ثم :
فان أى رسوم أو عملات أو أشياء ذات قيمة يتم دفعها للحصول على عملية معينة يجب ان تبين فى وثيقة التقرير المكتوب و فى أى خطاب مرسل مبين به النتائج و إلا اعتبر دفع هذه الأموال غير اخلاقى , على ان المدفوعات داخل الشركة الواحدة و التى تدفع للموظفين لغرض تنمية أعمال الشركة تعتبر مقبولة . و المبدأ الأساسي للحصول على أى عملية هو الجدار قبل الدوافع المالية.
حصول المقيم على مكافأة أثناء إعداد تقييم مكلف له تعتبر غير اخلاقى إذا ارتبط ذلك بأية من الأحوال التالية :-
تقرير قيمة محددة مسبقاً .
اتباع اتجاه فى النتائج المهمة يتعاطف مع العميل .
القيمة المالية لرأى الخبير .
الوصول إلى قيمة معينة للتقييم شرط لمنح العمل للخبير .
حدوث حدث يتعلق مباشرة برأي المقيم و يخص الهدف من العملية .
يعتبر الإعلان عن عمل الخبير بطريقة خاطئة أو مضللة أو مبالغ فيها أمر غير اخلاقى .

ونلاحظ انه :
فى الهيئات أو المجموعات التى تمارس عملية التقييم لا تكون الرسوم و المكافآت و الإعلانات مسئولية الفرد المقيم و مع ذلك تبقى مسئولية خبير التقييم فى التأكد من عدم وجود أى مخالفات لقواعد الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى فى أى عملية محددة توكلا إليه . و ان شهادة الخبير الواردة بالتقرير يمكن التوقيع عليها حسب مقتضيات القواعد ( 2 – 3 و 3 – 2 و 3 – 5 و 6 – 8 و 10 – 3 ) من الاشتراطات الموحدة.
( 3 ) السرية :-
خبير التقييم يجب عليه :-
أن يحفظ سرية المعلومات التى يقدمها له العميل .
ان يؤدى عملة بإخلاص أخذا فى الاعتبار المصالح الخاصة المشروعة للعميل فى استخدامه للمعلومات السرية المقدمة إليه و عند قيامة بتقديم نتائج التقييم .
خبير التقييم مسئول عن معرفته لكل قوانين حماية الخصوصية الفردية التى قد تنطبق على عملة خلال مهمة محددة و التى عليه اتباعها .
لا يظهر المعلومات السرية أو نتائج العمليات المعدة للعميل لأي شخص أخر سوى العميل نفسة أو ما ينوب عنه أو جهات الدولة المختصة أو جهات أخرى مصرح لها بالاطلاع على هذه المعلومات حسب قانون الدولة أو لجان مراجعة التقييم إلا إذا كان إظهار هذه المعلومات للجان المراجعة يتعارض مع القانون و من غير الاخ0لاقى قيام أى من أعضاء لجان المراجعة بإظهار أى معلومات وردت أمام اللجنة .
( 4 ) حفظ المستندات :-
على خبير التقييم ان يعد ملف عمل لكل تقييم مراجعة تقييم أو استمارة تقييم .
ما يجب ان يحتويه ملف العمل :-
اسم العميل .
الهوية الذاتية ( بالاسم أو النوع ) لأي جهات أخرى تنوى استخدام التقرير .
نسخ صحيحة لأي تقارير مكتوبة أو منقولة من أى وسيلة إعلامية ( كتب , مجلات , ... الخ ) .
ملخصات لأي تقارير شفوية أو شهادات أو نسخة طبق الأصل من هذه الشهادات مشتملة على شهادة خبير التقييم موقعة و مؤرخة .
كل البيانات و المعلومات و الوثائق الهامة لتدعيم أراء خبير التقييم و استنتاجاته و التى تظهر مدى توافق عملة مع الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى .
ملخص للتقرير الشفوي يضاف إلى ملف العمل خلال وقت قصير فور إصدار التقرير الشفوي .
على المقيم أن يحفظ ملف العمل لفترة 5 سنوات على الأقل بعد الإعداد أو على الأقل سنتان بعد أخر مشاركة فى أى مشكلة قضائية أعطيت فيها شهادة حول هذا التقييم و يجب عليه حفظ هذا الملف لدية أو عمل الترتيبات اللازمة للحفاظ علي هذا الملف و استرجاعه بسهولة إذا طلب منه ذلك فى حال حفظة لدى طرف أخر .
ولذلك فان :
ملف العمل يحوى أدلة استخدام الخبير لكل المعلومات الضرورية و المطلوبة لإعداد عمله و التى تتطلبها الاشتراطات الموحدة و أى معلومات أخرى قد تكون ضرورية لاستكمال عمل الخبير .
و يجب العناية بالشكل العام , الأسلوب , الوسط المستخدم للسجلات المكتوبة – و التى ربما تكون مكتوبة باليد و غير رسمية – لمراعاة انه يمكن استعادتها من قبل المقيم خلال الفترة المحددة مسبقاً لاستعادة السجلات . و يجب مراعاة توافر ملف العمل قبل إصدار تقرير التقييم و توافر ملخص مكتوب لأي تقرير شفهي يجب ضمه إلى ملف العمل .
يراعى توافر ملف العمل لدى المقيم لإمكانية الحاجة إليه من قبل هيئة حكومية أو من قبل العميل للقيام بفحصه . كما يجب توافر ملف عمل لحالة ( تقييم محدود الاستخدام) لتدعيم و تأكيد النتائج الواردة بالتقرير .

( ثانيا ) القواعد العامة :-
( 1 ) قاعدة الكفاءة ( الجدارة ) :-
يجب على المقيم قبل الموافقة على القيام بأي مهمة أن يحدد نوعيتها و يتأكد من توافر الخبرة و المعرفة لدية التى يتطلبها أداء هذه المهمة بكفاءة و إلا يجب علية :-
يكشف عدم الخبرة أو المعرفة أو كلاهما للعميل قبل الموافقة على المهنة .
يتخذ كل الخطوات الضرورية أو المناسبة لكي يستطيع القيام بالمهمة على الوجه الأكمل .
يذكر قلة الخبرة أو المعرفة أو كلاهما و الخطوات التى اتخذت لسد هذا هذه الثغرة فى التقرير .
ولذلك فانه :
نظراً لتعدد و تنوع خبرات خبراء التقييم فان عدم توافر عنصر الخبرة ينشأ عنه أعمال تقييم غير دقيقة و هذه القاعدة تتطلب ضرورة توافر العلم و الخبرة لدى الخبير للقيام بأي عملية تقييم.
قلة الخبرة قد تتمثل فى عدم الإلمام بأعمال تقييم نوع معين من المنشآت أو منطقة معينة أو سوق معين أو فيما يخص الأسس العلمية لطريقة حسابية معينة تستخدم فى إحدى طرق التقييم .
من الممكن ان يحاول المقيم استيفاء قلة الخبرة عن طريق الدراسة الشخصية أو الاستعانة بخبير أخر لديه الخبرة و المعرفة الكافية بهذا الأمر أو الاحتفاظ بموظفين لديه ممن يمكن ان يكملوا عدم توافر هذه الخبرة فى حالة التقييم الذى يتطلب خبرة جغرافية معينة على المقيم الذى يعانى من نقص الخبرة بمنطقة ما ان يقضى وقت كافي في هذه لمنطقة لكي يفهم ملابسات و احتياجات السوق و عناصر العرض و الطلب بالسوق المحلى المتعلقة بنوعية الموقع و الأملاك التى يتم تقييمها . هذا الإلمام بالسوق المحلى أمر هام فى إمكان المقارنة بين حالات بيع أو إيجار مختلفة .
و فى حالة عدم توافر الفرصة لخبير التقييم للإقامة بالسوق المحلى لفهم كل احتياجات السوق يكون من المناسب ان يستعين بمقيم أخر من موقع المهمة نفسها لديه الخبرة اللازمة لإتمام العملية على الوجه الأكمل .
على الرغم من ان هذه القاعدة تتطلب ان يعلن الخبير عن أى نقص فى الخبرة لديه لقبول أى عملية محددة قبل قبولها فانه أحيانا يكتشف الخبير عدم توافر هذه الخبرة أثناء أداءه لعملة و حينئذ ينبغي عليه لإعلان عن عدم توافر الخبرة فورا و اتخاذ الخطوات المناسبة للتغلب على هذا النقص .
( 2 ) قاعدة الاستثناءات :-
تسمح هذه القاعدة بحدوث استثناءات عن بعض قواعد الاشتراطات الموحدة و التى تصنف إلى متطلبات تخصصية ( Specific requirements ) و ليس عن المتطلبات الملزمة . ( Binding Requirements )
خبير التقييم مسئول ان يثبت قبل قبول مهمة و اللجوء إلى استخدام هذه القاعدة ان مجال العمل المطبق سوف ينتج عنه أراء و استنتاجات سليمة يعتمد عليها – و كذلك يكون على الخبير التقييم مسئولية الكشف عن أى انحراف أو اختلاف عن المتطلبات التخصصية ( Specific requirements )
يمكن لخبير التقييم ان يدخل فى اتفاقية لكي يؤدى مهمة ما مجال العمل ( Scope Work ) بها اقل من أو مختلف عن العمل الذى ربما يكون مطلوب من قبل المتطلبات التخصصية . و فى هذه الحالة يجب على خبير التقييم قبل بدء العمل ان :-
يحدد ان الإجراءات المطلوب إتباعها فى عملية التقييم ليست قاصرة للحد الذى يؤثر على نتائج المهمة .
يبين للعميل ان متطلبات المهمة اقل من أو مختلفة عن العمل المطلوب من قبل المتطلبات التخصصية و ان التقرير سيبين و يوضح هذه الاختلافات .
يحصل على موافقة العميل على ان أداء خدمة التقييم المحدود سوف يكون مناسب و يحقق الاستخدام المراد .
ولذلك :
ليست كل المهام خاضعة للمتطلبات التخصصية . عندما تكون هناك متطلبات تخصصية غير منطبقة على عملية معينة , تكون هذه المتطلبات التخصصية خارج الموضوع ذاته و بالتالى لا يكون هناك حاجة للاستثناء منها .
المتطلبات التخصصية تكون منطبقة عندما :-
تتناول عوامل أو شروط موجودة فى المهمة المعطاة.
تتناول طريقة تحليل نمطية فى مثل هذه المهمة .
و هذه المتطلبات تكون غير منطبقة عندما :-
تتناول عوامل أو شروط غير موجودة فى المهمة المعطاة .
تتناول طريقة تحليل غير نمطية للتطبيق فى مثل هذه المهمة .
تتناول طريقة تحليل لا تعطى نتائج ذات قيمة فى حالة المهمة المعطاة.
لبعض المتطلبات التخصصية القابلة للتطبيق على المهمة المعطاة يكون من الضروري أن تظهر في الآراء و الاستنتاجات المنطقية . و عندما تكن المتطلبات التخصصية موجودة فى المهمة لا يسمح بالاستثناء .
يسمح بحدوث استثناء عن هذه المتطلبات التخصصية القابلة للتطبيق على المهمة المعطاة عندما تكون غير ضرورية للوصول إلى أراء و استنتاجات منطقية .
المتطلبات التخصصية تعتبر قابلة للتطبيق و ضرورية عندما :-
تتناول عوامل أو ظروف موجودة فى المهمة المعطاة .
تتناول طريقة تحليل تمارس بطريقة فى مثل هذه المهمة .
عدم الأخذ بهذه العوامل أو الشروط أو التحليل سيؤثر تأثير هام على منطقية النتائج .
تقاس الممارسة النمطية للمهمة المعطاة بالآتي :-
توقعات المشاركين فى السوق العقارى لخدمات التقييم .
عندما تكون هذه الممارسة مشابهه لممارسات خبراء تقييم آخرين عند أداء نفس المهمة أو ما يشبها .
فى حالة دخول المقيم فى اتفاقية لكي يؤدى مهمة التقييم التى تتطلب أشياء خلاف أو اقل من المتطلبات التخصصية يجب ان يحتوى التقرير على إيضاح و تفسير كامل للاستثناءات من هذه القواعد التخصصية .

الاستثناء من القواعد التالية غير مسموح به :-
1-2 و 1-5 و 2-1 و 2-2 و 2-3 و 3-1 و 4-1 و 4-2 و 5-1 و 5-2 و 5-3 و 6-1 و 6-3 و 6-6 و 6-7 و 6-8 و 7-1 و 7-25 و 7-5 و 8-1 و 8-2 و 8-3 و 9-1 و 9-2 و 9-3 و 9-5 و 10-2 و 10-3 . و هذه القواعد يشار إليها داخل الاشتراطات بعبارة " أنها قواعد ملزمة " .
قاعدة الاستثناءات لا تطبق على التعريفات , الديباجات , أخلاقيات المهنة , قاعدة الجدارة , قاعدة الاستثناءات القانونية , قاعدة المقاييس التكميلية .
( 3 ) قاعدة الاستثناءات القانونية :-
فى حالة وجود أى جزء من هذه الاشتراطات مخالف للقانون أو للسياسة العامة لأي سلطة قضائية فيلغى هذا الجزء قط و لن يكون له أى تأثير فى هذه السلطة القضائية .
لذلك فان :
الهدف من قاعدة الاستثناءات القانونية قاصر على حفظ أو فصل بند بقصد حماية اتزان الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى .
لو ان أو أكثر من هذه الأجزاء اعتبر مخالف للقانون أو للسياسة العامة للسلطة القضائية فمن المنطقي ألا يكون هناك إخلال بالاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى بتجاهل المقيم لهذه الأجزاء .
انه يعتبر خداع من خبير التقييم ان يتجاهل جزء أو أجزاء من الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى – الممكن تجاهلها – دون ان يبين ذلك فى تقريره و كذلك عليه بيان السلطة القانونية التى بررت له هذا التجاهل .
فى قاعدة الاستثناءات القانونية فان القانون يعنى مجموعة القواعد الإجبارية بقوة قانونية التى تنشأ عن طريق المنظمة الحكومية الحاكمة , هذا المجمل العام يعنى الاحتواء دون حدود الدستور الاتحادي و الفيدرالي أحكام المحاكم أو أى قواعد قانونية واضحة و منظمة .
السياسة العامة القواعد التى تحدد المقاييس الأخلاقية و المادية للسلوكيات الحالية بصفة عامة للجماعة ككل و تنظم عن طريق محاكم بمساعدة الدول السلطة القضائية ترجع إلى منظمة قانونية لسن القوانين .
( 4 ) قاعدة الاشتراطات التكميلية :-
الاشتراطات الموحدة تمثل القاعدة العامة لكل ممارسات التقييم . يمكن إصدار اشتراطات تكميلية قابلة للتطبيق على المهام المعدة لأغراض تخصصية أو أغراض أو منشآت خاصة عن طريق وكالات حكومية مؤسسات تدعمها الحكومة أو الهيئات التى تضع السياسات العامة .
على خبير التقييم و العميل يجب ان يتأكدوا من وجود اشتراطات تكميلية قد نشرت بالإضافة لهذه الاشتراطات الموحدة و ما إذا كان من الواجب أخذها فى الاعتبار عند أداء المهمة أم لا .
وعليه :
فان الهدف من الاشتراطات التكميلية هو تعزيز الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى بطلبات أكثر من المتطلبات الخاصة بها . هذه الاشتراطات التكميلية لا يصح ان تقلل من غرض , مضمون و محتوى متطلبات الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى .
فى حالة الموافقة على أداء مهمة تشمل بعض الاشتراطات التكميلية على خبير التقييم ان يلتزم باستيفاء متطلبات الاشتراطات التكميلية مثلها كمثل متطلبات الاشتراطات الموحد لممارسة مهنة التقييم العقارى بكفاءة .
خبير التقييم الذى يعلن ان المهمة المكلف بها سيتم استكمالها بأخذ اشتراطات تكميلية متفق عليها فى الاعتبار و يفشل متعمداً فى ذلك يكون قد اخل بقاعدة أخلاقيات المهنة , أما الذى يفشل فى تطبيق هذه القواعد التكميلية نتيجة للإهمال أو عدم معرفة فيكون قد اخل بقاعدة الجدارة .

ibrahimkhalil · مشاركة رقم : 3 21-12-2005, 01:38

البيانات والمستندات المطلوبة للقيد في جدول وسطاء التمويل العقاري بمصر :
يتم التقدم بطلب القيد علي النموذج المعد لذلك مرفقاً به المستندات التالية :-
1- شهادة بالمؤهل الدراسي .
2- المستندات التي تثبت توافر الخبرة لدي الطالب في مجال وساطة التمويل العقاري لمدة لاتقل عن خمس سنوات بالنسبة لحملة المؤهلات العليا ولمدة لاتقل عن عشر سنوات بالنسبة لحملة المؤهلات المتوسطة
3- شهادة رسمية من النقابة المقيد بها الطالب تثبت أنه مقيد بها . وأنه لم تصدر ضده أي أحكام تأديبية ما لم يكن قد رد إليه اعتباره .
4- صحيفة الحالة الجنائية .
5- شهادة بعدم صدور حكم إفلاس وإعسار ضده .
6- صورة البطاقة الضريبية .
7- السيرة الذاتية لطلب القيد .
8- اجتياز البرنامج التدريبي المعد بمعرفة الهيئة بالعنوان اللاحق .
9- تقديم تعهد بأداء مهام وسيط التمويل العقاري وذلك طبقاً لأحكام قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 ولائحته التنفيذية وكافة القرارات الأخرى ذات الصلة علي النحو الذي تحدده الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري .

كما ان البيانات والمستندات المطلوبة للقيد في جدول خبراء التقييم العقاري بمصر هى :

يتم التقدم بطلب القيد علي النموذج المعد لذلك مرفقاً به المستندات التالية :-

1- شهادة بالمؤهل الدراسي .
2- المستندات التي تثبت توافر الخبرة لدي الطالب في مجال التقييم العقاري لمدة لاتقل عن خمس سنوات بالنسبة لحملة الدكتوراه ولمدة لاتقل عن عشر سنوات لحملة الماجستير والمدة لاتقل عن خمس عشرة سنة بالنسبة لحملة المؤهلات العليا ولمدة لاتقل عن عشرين سنة بالنسبة لحملة المؤهلات المتوسطة .
3- شهادة رسمية من النقابة المقيد بها الطالب تثبت أنه مقيد بها . وأنه لم تصدر ضده أي أحكام تأديبية ما لم يكن قد رد إليه اعتباره .
4- موافقة من جهة العمل علي مزاولة نشاط خبير تقييم عقاري إذا كان طالب القيد من بين العاملين في الحكومة أو الجامعات والمعاهد أو الهيئات العامة أو القطاع العام أو قطاع الأعمال العام .
5- صحيفة الحالة الجنائية .
6- شهادة بعدم صدور حكم إفلاس وإعسار ضده .
7- صورة البطاقة الضريبية .
8- السيرة الذاتية لطلب القيد .
9- اجتياز البرنامج التدريبي المعد بمعرفة الهيئة بالعنوان اللاحق
10- تقديم تعهد بأداء مهام خبير التقييم العقاري وذلك طبقاً لأحكام قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 ولائحته التنفيذية وكافة القرارات الأخرى ذات الصلة علي النحو الذي تحدده الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري

طرق التقييم:-
تنقسم إلى ثلاث طرق رئيسية و هى :-
1- طريقة حساب التكلفة :-
و تعتمد على الحساب الآتي :-
حساب قيمة الأرض استخدام تحليل " أعلى و أفضل استخدام " وفقاً لشروط استخدام التحليل الوارد سابقاً .
حساب المنشات بطريقة التكاليف سواء بالحصر – خاصة للأعمال الغير مكتملة – أو طريقة المعامل النقدي للإنشاءات ( Construction Index ) أو بطريقة حساب سعر وحدة البناء – و التى تعتمد على نوعية البناء و مستوى التشطيبات و اجمالى مسطح المنشأ .
حساب معامل إهلاك للمنشأ و الذى يعتمد على العمر الفعال للمنشأ و ليس فقط العمر الاقتصادي للمنشأ و هذا المعامل مكن ان يقسم إلى اهلاكات طبيعية تنتج من الاستخدام المعتاد ( Physical Deterioration ) – و هذه يمكن علاجها بتكلفة مقبولة و اهلاكات فى لأداء التى قد تنتج من تغير احتياجات المجتمع ( Functional Obsolescence ) و هى أيضا قابلة للعلاج و لكن بتكلفة أعلى أو اهلاكات نتيجة عوامل خارجية ( External Obsolescence ) مثل تغير استخدام المنطقة – للأسوأ مثلاً – و هذه غالبا لا يمكن علاجها . و بإدخال معاملات هذه الاهلاكات الثلاثة يمكن حساب قيمة المنشأ الحالية .
2- طريقة البيوع السابقة :-
تعتمد هذه الطريقة أساساً على أسعار السوق الحالية لبيع عقارات مماثلة للعقار .
موضع التقييم ( عقارات مقارنه ) و حيث انه من المستحيل إيجاد عقارين متماثلين تماماً فيجب عمل التعديلات المناسبة على أسعار العقارات المقارنة بخصم قيمة البنود التى تمثل ميزة للعقار المقارن و إضافة قيمة البنود التى تمثل ميزة لعقار التقييم و ذلك لحساب قيمة العقار موضوع التقييم .
3- طريقة حساب رأس مال الدخل :-
و هذه طريقة تنجح غالباً فى تقييم العقارات التجارية و تعتمد على حساب القيمة الحالية لرأس مال صافى التدفقات النقدية التى يغلها العقار خلال عمرة الاقتصادي . و تقتضى الطريقة الإلمام بإيرادات و مصروفات و اهلاكات العقار و معدل سعر الخصم المقبول على هذا النوع من الاستثمارات للوصول إلى رأس مال التدفقات النقدية خلال عمر العقار .
و المعتاد إلا تتفق هذه النتائج و على خبير التقييم المفاضلة بينها للوصول إلى أفضل قيمة تعبر عن حالة العقار .
أسس عملية التقييم
خطوات عملية التقييم :-
و تشمل تحديد :-
الموقع , المباني الموجودة .
تحديد نوع ملكية العقار المقيم .
تحديد القيمة المطلوب تقييمها ( تختلف باختلاف القيمة المطلوب تحديدها ) .
تحديد الغرض من التقييم – و هذه تتم بالاتفاق بين طالب التقييم و الخبير .
تحديد تاريخ التقييم .
تحديد أى عوامل خاصة تحد من قيمة التقييم : هذه المحددات لحماية المقيم و إطلاع طالب التقرير عن العوامل المحددة للتقييم .
من المعلومات السابقة يتم تحديد الطريقة الأنسب لعمل التقييم و فى كثير من الأحيان تكون الطريقة الصالحة واحدة فقط لتعذر جمع المزيد من المعلومات .
تحديد المعلومات المطلوبة و مكان الحصول عليها :-
متى تم تحديد نوع التقييم يتم تحديد نوعية المعلومات المطلوبة و المناسبة لكل طريقة و يجب ان يكون المقيم ملم بكيفية جمع المعلومات و مصادرها .
ج) جمع و تسجيل و التحقق من المعلومات :-
يمكن تقسيم المعلومات إلى :-
ج-1 ) معلومات عامة :-
البلد – المحافظة – المدينة – المنطقة المجاورة .
ج-2 ) معلومات خاصة بالعقار :-
الموقع – البناء .
ج-3 ) معلومات خاصة بطريقة التقييم :-
طريقة التكلفة .
طريقة البيع السابق .
طريقة رأسمال الدخل و المصروفات .
د ) تحديد أقصى و أفضل استخدام للعقار :-
لتحديد قوى السوق الضاغطة لاستغلال العقار لأقصى و أفضل استخدام ( أعلى ربحية فى استخدام العقار ) . هذا التحليل يقتضى مراعاة الموقع , إبعاد قطعة الأرض , نوعية و مسطح البناء , جميع الخواص الطبيعية الأخرى و مدى مواءمة هذه الخواص لمقتضيات السوق بمعنى هل يخدم أفضل و أحسن استخدام متطلبات السوق و التى توضحها مؤشرات السوق مثل العرض و الطلب ؟
هـ ) تقدير قيمة الأرض :-
يتم فى هذه المرحلة مقارنة الخواص الطبيعية و الخدمات المجاورة للموقع ( غير شاملة البناء ) بمثيلاتها بالمواقع القريبة التى لها أفضل و أحسن استخدام مماثل . بناءاً على ما سبق يتم تعديل سعر الأرض لتعكس الاختلافات الجوهرية بين موقع التقييم و المواقع المقارنة . و من هذه المقارنة و بالحكم على أسعار المواقع المجاورة يتم تحديد سعر الأرض .
( تقييم الموقع ) ( Site valuation )
و ) تقدير قيمة المبنى ( التحسينات ) بأحد الطرق الثلاثة المعروفة :-
طريقة التكلفة .
طريقة المقارنة بالبيوع السابقة .
طريقة حساب القيمة الرأسمالية للدخل .
ز ) التوفيق بين النتائج السابقة :-
عادة الطرق السابقة لا تنتج قيمة واحدة للعقار .
المقيم لا يجب أبدا أن يأخذ القيمة المتوسطة و إنما يجب إعطاء الوزن الأكبر للطريقة التى تحظى بأكبر وزن مقارنة بالطرق الأخرى و التى تعكس بأكبر دقة قمة العقار .
ح ) إعداد التقرير النهائى للتقييم
هذا التقرير يجب ان يحوى المحددات التى وضع فى إطارها التقرير ( و هى قائمة بالشروط المحددة لصلاحية التقرير و محددة لدور المقيم و الظروف العامة التى وضع تحتها التقرير ) .
و ذلك لحماية المقيم أولا و لتوضيح ملابسات التقرير للقارئ ثانيا . كما يحوى التقرير شهادة من المقيم للتأكيد على الخطوات التى اتبعها لإعداد التقرير و ذلك لصالح طالب التقرير و لأحكام توافق تقارير التقييم المختلفة و للحكم على التقرير بطريقة موحدة .
والخلاصة :
التقييم العقاري مهمته الأساسية تقدير قيمة الأملاك العقارية محل الاعتبار هذه القيمة قد يكون الحافز لتقديرها أسباب عديدة مثل البيع و الشراء أو التأمين أو الإحلال أجزاء أو التعويض عن خسارة جزء من أملاك أو تقسيم أملاك أو تمويل بناء أو استكمال بناء أملاك سكنية أو تجارية .. الخ .
و يتعامل المقيم العقارى مع جهات عديدة مثل مشترى العقارات أو البائعين أو مؤسسات حكومية أو شركات التمويل أو وسطاء عقاريين و المعتاد اللجوء إلى خبير التقييم و الذى يجب ان يكون علاقته الوحيدة بالعقار هو التقييم فقط دون أى علاقة أخرى .
و يقدم الخبير رايه على هيئة تقرير تقييم Appraisal Report
وتقديمالتقرير يجب على الخبير إجراء دراسة مستفيضة لتقدير قيمة الأملاك التى يقيمها شاملة المنطقة الجغرافية , الحالة الاقتصادية . و يجب لأداء عمله ان يكون قادر على قراءة و فهم العديد من النصوص و التعاريف و العقود القانونية و ان يكون لديه قدر من العلوم الهندسية لتحديد الأبعاد و الخواص الطبيعية للأملاك كما يجب ان يكون ملماً بعلوم البناء و التشييد وحساب تكاليف البناء و مصاريف الصيانة و الإدارة للأملاك و تقدير ما تغله الأملاك من عائد
باختصار فخبير التقييم العقارى يجب ان يلم بعلوم الهندسة و المساحة و الاقتصاد و المحاسبة و الإدارة المالية و التمويل .
مؤهلات خبير التقييم:-
يجب ان يكون الخبير ملماً بأساسيات العلوم الهندسية اللازمة لحساب المساحات و عناصر المنشات و نوعياتها و الحكم على سلامتها و ملاءمتها لأداء العمل المتوقع منها من عدمه و تكاليف التشييد و البناء و كذلك حساب الاستثمارات المطلوبة لبناء عقارات و الحكم على إيرادات و مصروفات شاملة الاهلاكات و الصيانة و الضرائب تلك العقارات و القيمة الحالية لعائد استخدام الأملاك لعدد من السنين القادمة مما يعنى ضرورة إلمام الخبير بقدر كبير من العلوم الهندسية بالدرجة الأولى إضافة إلى بعض العلوم المحاسبية و علوم الإدارة المالية كما يجب ان يلم الخبير بعلوم الجغرافيا و العلوم الاقتصادية و الاجتماعية لتقدير حركة السكان و الاستثمارات على مستوى الدولة لتوقع العرض و الطلب على الأملاك فى المستقبل لتقدير تأثير ذلك على قيمة الأملاك فى منطقة ما . من هذا يتضح صعوبة وجود درجة علمية واحدة فى مستوى البكالوريوس فقط تمنح الخبير القدر الكافي لممارسة عمله . و لذا لزم على الخبير متابعة شهادته العلمية فى العديد من التخصصات لتغطية جوانب النقص فى تخصصه الأصلي ( الهندسة مثلا ) من خلال برامج مماثلة لبرامج التعليم المستمر بالجامعات أو البرامج المتخصصة التى تمنحها المؤسسات المهتمة بالمهنة مثل بعض المؤسسات المالية و غيرها .
خبرة خبير التقييم :-
يحتاج خبير التقييم إلى خبرة مناسبة لتقييم العقارات التي يمكن له الحكم على تأثير قوى المجتمع المختلفة على أسعار الأملاك و فى كثير من البلاد يوجد وظيفة خبير تحت التدريب " و هذه توجد فى العديد من الشركات حيث يقوم المتدرب بالعمل كمساعد لخبير تقييم لعدة سنوات يستطيع بعدها التقدم لامتحان الحصول على " أجازة العمل كخبير " بل أحيانا توفر بعض الجامعات برامج تدريبية لفترة زمنية تؤهل المتدرب للتقدم للحصول على درجة خبير تقييم و نفس الأمر تقوم به بعض المؤسسات المالية لعدد من موظفيها .
حيادية خبير التقييم :-
لعل أهم ما يجب ان يميز عمل الخبير هو حياده الشخصي تجاه الأملاك التى يقيمها و لذا وجب على الخبير قبل البدء فى قبول أى عملية تقييم ان يوضح للعميل أى مصلحة شخصية أو ارتباط آخر قد يكون للخبير بهذه الأملاك خلاف التقييم فقط و لعل هذا هو السبب فى إصرار قانون التمويل العقارى المصري على ألا يكون خبير التقييم من العاملين لدى المؤسسة المالية التى تقوم بالتمويل والذى لاشك فيه ان أهم عناصر كفاءة أداء الخبير لعمله هى خبرته السابقة و مدى تعددها و تنوعها و اهتمامه بالإلمام بالعلوم الخاصة بعمله و تطورها و متابعه الحديث منها التعليم المستمرو لعل هذا هو السبب فى ان سجلات خبراء التقييم العقارى لدى الهيئة العامة للتمويل العقارى تجدد كل ثلاث سنوات لتقييم أداء الخبير لعملة و مدى قدرته على استيعاب متغيرات السوق .
أغراض التقييم :-
تتعدد الأغراض التى من أجلها يجرى التقييم و بتعدد الأغراض تتعدد النتائج فعلى سبيل المثال لا الحصر يجرى التقييم لأسباب عدة منها : تحديد السعر الذى يطلبه البائع - مساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء - تحديد قيمة تمويل قرض عقاري و التي عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار - تحديد قيمة التأمين الواجب على الأملاك
وقد اشترط قانون التمويل العقارى على شركات التمويل ان تحدد قيمة مبلغ التمويل المطلوب بناءا على سعر التقييم الذى يحدده الخبير

مقال نشر لى بمجلة عالم العقارية الصادرة شهريا بدبى